TJ 33063, 23 mai 2025, RG 24/01790

Du 23 mai 2025

5AA

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 24/01790 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZTMM

[N] [A] épouse [D], [M] [S] [R] [D]

C/

[V] [B], [W] [Z], [J] [Z]

- Expéditions délivrées à
Maître Charlotte MOUSSEAU de la SELARL LAYDEKER - SAMMARCELLI - MOUSSEAU

- FE délivrée à
Maître Charlotte MOUSSEAU de la SELARL LAYDEKER - SAMMARCELLI - MOUSSEAU

Le 23/05/2025

Avocats : Maître Charlotte MOUSSEAU de la SELARL LAYDEKER - SAMMARCELLI - MOUSSEAU

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 23 mai 2025

PRÉSIDENT : M. Laurent QUESNEL,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDEURS :

Madame [N] [A] épouse [D]
née le 04 Mai 1974 à [Localité 5]
[Adresse 4]
[Adresse 4]

Représentée par Maître Charlotte MOUSSEAU de la SELARL LAYDEKER - SAMMARCELLI - MOUSSEAU

Monsieur [M] [S] [R] [D]
né le 02 Mai 1967 à [Localité 5]
[Adresse 4]
[Adresse 4]

Représenté par Maître Charlotte MOUSSEAU de la SELARL LAYDEKER - SAMMARCELLI - MOUSSEAU

DEFENDEURS :

Monsieur [V] [B]
né le 20 Mai 1998 à [Localité 8]
[Adresse 6]
[Adresse 6]
[Adresse 6]

Présent

Madame [W] [Z]
née le 02 Mars 1994 à [Localité 8]
[Adresse 2]
[Adresse 2]

Présente

Monsieur [J] [Z]
né le 29 Octobre 1990 à [Localité 7]
[Adresse 3]
[Adresse 3]

Présent

DÉBATS :

Audience publique en date du 28 Mars 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 06 Septembre 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 9 juillet 2019, Madame [N] [A], épouse [D], et Monsieur [M] [D], ont donné à bail à Monsieur [V] [B] un logement situé à [Adresse 6].

Monsieur [J] [Z] et Madame [W] [Z] se sont portés cautions solidaires des engagements de Monsieur [B] par acte du même jour.

Par acte de Commissaire de justice du 22 avril 2024, les consorts [D] ont fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 1485 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail, avec dénonciation aux cautions.

Par acte de Commissaire de justice du 12 septembre 2024, les bailleurs ont assigné Monsieur [B] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l'audience du 6 décembre 2024 aux fins de voir :

Constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail,
Constater qu'il est occupant sans droit ni titre depuis le 23 juin 2024,
Ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, avec au besoin, le concours de la force publique et d'un serrurier, de la totalité des lieux visés par le bail,
Condamner solidairement Monsieur [B] et les consorts [D] à leur payer la somme provisionnelle de 3430,03 euros au titre des loyers dus à la date du 20 août 2024,
Les condamner solidairement à leur payer une indemnité provisionnelle mensuelle d'occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû en cas de non-résiliation du bail, augmenté des charges jusqu'à complète restitution des lieux visés par le bail, vides de toute occupation et de tout objet mobilier,
Les condamner solidairement à leur payer la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
Les condamner solidairement aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation, de la notification au Préfet.

L’affaire a été renvoyée plusieurs fois pour être finalement plaidée à l’audience du 28 mars 2025.

Les demandeurs, représentés par leur conseil, exposent que la dette locative est soldée, que Monsieur [B] a quitté les lieux début novembre 2024, qu’ils maintiennent toutefois leur demande au titre des frais irrépétibles dans la mesure où le locataire, régulièrement débiteur lors de la location, les ont contraints à engager la présente instance.

Monsieur [B], Monsieur et Madame [Z], ont comparu en personne. Ils s’opposent au paiement des frais irrépétibles et soulèvent que chaque partie conservera ses propres dépens.

Le Tribunal n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

A l'issue de l'audience, la date du délibéré a été fixée au 23 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions de l'article 467 du code de procédure civile, la présente ordonnance sera contradictoire.

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l'État dans le département par courrier électronique le 10 septembre 2024, six semaines avant la date de l’audience.

L'action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail

L'article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté.

En outre, selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa teneur alors applicable, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.

Les consorts [D] ont fait signifier à Monsieur [B] un commandement d’avoir à payer la somme de 1485 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 22 avril 2024. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Le locataire n'a pas réglé les causes dudit commandement dans le délai légal.

Ce défaut de régularisation fonde les consorts [D] à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 9 juillet 2019 par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.

Cependant, le locataire ayant réglé l’intégralité de sa dette locative et ayant quitté les lieux début novembre 2024, les bailleurs se sont désistés de leurs demandes principales relatives à l’acquisition de la clause résolutoire, de l’expulsion du locataire, et de la condamnation au paiement d’une somme provisionnelle.

Il en sera pris acte.

Sur la solidarité

Selon l'article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

La loi du 21 juillet 1994 relative à l’habitat disposait, au travers de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, que « la personne qui se porte caution fait précéder sa signature de la reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, de la mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte et de la reproduction manuscrite de l’alinéa précédent. »
Les actes de cautionnement litigieux ont été signés le 9 juillet 2019, sous l’empire de ces dispositions, aujourd’hui abrogées par l’ordonnance n°2021-1192 du 15 septembre 2021, réformant les sûretés.
La loi n’étant pas rétroactive et aucune disposition légale n’ayant prévu une application immédiate de la réforme des sûretés personnelles aux baux en cours, il convient d’examiner si les actes de cautions produites aux débats sont conformes aux dispositions de l’ancien article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989.
En l’espèce, aucune mention manuscrite des précisions prévues par ledit article ne figure dans les actes de caution des consorts [Z].
Il en résulte que ces actes de caution sont nuls. Monsieur et Madame [D] seront donc déboutés de leur demande de solidarité à l’égard de Monsieur et Madame [Z].

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Monsieur [B].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Monsieur [B] à verser aux consorts [D] la somme de 150 euros.

Il convient de rappeler que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS,