TJ 33063, 23 mai 2025, RG 25/00092

Du 23 mai 2025

5AA

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 25/00092 - N° Portalis DBX6-W-B7I-2AC3

[T] [Z]

C/

[C] [L] [B] [N]

- Expéditions délivrées à
Maître Christine DUSAN de la SELARL DBA
[C] [L] [B] [N]

- FE délivrée à
Maître Christine DUSAN de la SELARL DBA

Le 23/05/2025

Avocats : Maître Christine DUSAN de la SELARL DBA

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 23 mai 2025

PRÉSIDENT : M. Laurent QUESNEL,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDEUR :

Monsieur [T] [Z]
né le 23 Juin 1971 à [Localité 7]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 3]

Représenté par Maître DUBREUIL, avocat au barreau de Bordeaux, substituant Maître Christine DUSAN de la SELARL DBA, avocat au Barreau de Toulouse,

DEFENDEUR :

Monsieur [C] [L] [B] [N]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 4]

Présent

DÉBATS :

Audience publique en date du 28 Mars 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 17 Décembre 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 12 juin 2023, avec effet au 15 juin 2023, Monsieur [T] [Z] a donné à bail à Monsieur [C] [N] un logement n°32, Résidence [Adresse 6] à [Localité 4], et une place de stationnement n°32 au sein de la même résidence.

Par acte de commissaire de justice du 26 septembre 2024, Monsieur [Z] a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 1115,05 euros au titre de l’arriéré locatif et d’avoir à justifier d’une assurance locative, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 17 décembre 2024, Monsieur [Z] a assigné Monsieur [N] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 21 février 2025 aux fins de voir :

- Constater le jeu de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail,
- En conséquence, ordonner l’expulsion de Monsieur [N] ainsi que tout occupant de son chef, ainsi qu'à le vider de tout bien lui appartenant au plus tard dès le commandement d'avoir à le faire, avec si besoin est, le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier,
- Condamner le défendeur au paiement de la somme provisionnelle de 2310,77 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,
- Le condamner au paiement provisionnel mensuel d'une indemnité d'occupation égale au loyer mensuel augmenté des charges jusqu'à la libération des lieux,
- Le condamner au paiement de la somme de 765 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 28 mars 2025.

Lors de l’audience du 28 mars 2025, Monsieur [Z], représenté par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 4493,09 euros, échéance de mars 2025 incluse, et confirme les termes de sa demande initiale, notamment sur le défaut de justification de l’assurance.

En défense, Monsieur [N] comparait en personne, ne conteste pas la dette mais sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire, sans proposer toutefois un échéancier.

Le Tribunal n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 23 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions de l’article 467 du code de procédure civile, la présente ordonnance sera contradictoire.

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier du 17 décembre 2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience.

Monsieur [Z] justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 30 septembre 2024.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989, prévoit également l’obligation pour le locataire de souscrire une assurance garantissant les risques locatifs. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version alors applicable, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement ou défaut d’assurance. L’emplacement de stationnement, accessoire du logement, est soumis à la loi du 6 juillet 1989.

Le bailleur a fait signifier à Monsieur [N] un commandement d’avoir à payer la somme de 1115,05 euros au titre des loyers échus, et d’avoir à justifier d’une assurance locative, suivant exploit du 26 septembre 2024. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [N] n’ayant pas, dans les délais légaux, à compter de la délivrance du commandement du 26 septembre 2024, réglé les causes du commandement et justifié d’une assurance, ces manquements entraînent la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 27 octobre 2024, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs et 7g) de la même loi.

En conséquence, Monsieur [Z] est fondé à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 27 octobre 2024.

Les conditions décrites par l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, modifiée, ne sont pas réunies en l’espèce pour l’octroi de délais de paiement, le dernier règlement remontant à mai 2024.

Dès lors, Monsieur [N] est occupant sans droit ni titre du logement depuis le 27 octobre 2024, ce qui constitue pour le bailleur un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de la défenderesse.

Une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation du bail.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, Monsieur [Z] produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 4493,09 euros à la date du 13 mars 2025, terme de mars 2025 inclus.

Cette créance n’étant pas sérieusement contestée ni contestable, Monsieur [N] sera donc condamné au paiement de la somme de 4493,09 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 13 mars 2025 – échéance du mois de mars 2025 incluse. Monsieur [N] sera, en outre, condamné au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges (545,58 euros par mois à la date de l’audience), à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Monsieur [N].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. En l’espèce, il apparait équitable de fixer une indemnité à ce titre de 200 euros.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS