TJ 75056, 22 mai 2025, RG 24/03810

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Maître BOURGOIN
Madame [Z]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître SALEM

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/03810 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5LDO

N° MINUTE : 3 JTJ

JUGEMENT
rendu le jeudi 22 mai 2025

DEMANDEUR
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1],
dont le siège social est représenté par son syndicat le cabinet VIANOVA GESTION SAS - [Adresse 2]

représenté par Maître SALEM, avocat au barreau de Paris, vestiaire #D1392

DÉFENDEURS
Monsieur [M] [O] [H] [X],
demeurant [Adresse 4]
représenté par Maître BOURGOIN, avocat au barreau de Paris, vestiaire #P350

Madame [Y] [Z],
demeurant [Adresse 3] (LA REUNION)
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne TOULEMONT, Vice-présidente, statuant en juge unique
assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 12 mars 2025

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 22 mai 2025 par Anne TOULEMONT, Vice-présidente assistée de Laura JOBERT, Greffier
Décision du 22 mai 2025
PCP JTJ proxi fond - N° RG 24/03810 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5LDO

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [M] [X] et Madame [Y] [Z] sont propriétaires des lots n°28, 29 et 30 dans l'immeuble sis [Adresse 1], soumis au régime de la copropriété.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, Monsieur [M] [X] et Madame [Y] [Z] ont été condamnés par plusieurs jugements des 18 décembre 2014, 29 juillet 2021 et 17 mai 2023.

Faisant valoir de nouveaux impayés, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic a assigné devant le tribunal judiciaire de Paris Monsieur [M] [X] et Madame [Y] [Z], par acte d'huissier en date du 17 juin 2024, solidairement en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
6224, 48 euros au titre des charges de copropriété, au 1er avril 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 17 juin 2024
2000 euros de dommages et intérêts,
2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.

A l'audience du 12 mars 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a déposé des écritures en réponse, maintenant ses demandes et expliquant que les chèques déposés entre janvier 2023 et avril 2024 par Monsieur [X] ont bien été comptabilisés, mais les sommes payées ont été imputées sur la dette la plus ancienne conformément aux dispositions du code civil. Il indique que la dette a encore fortement augmenté.

Monsieur [M] [X], représenté, dépose des écritures, expliquant avoir déposé divers chèques entre 2023 et 2024, qui doivent être affectés aux charges afférentes dues de janvier à avril 2024. Il demande des délais de paiement et le rejet des dommages et intérêts. Il rappelle respecter l’échéancier fixé par le tribunal judiciaire de Saint Pierre. Madame [Y] [Z] n'a pas comparu.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 22 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :
les charges générales relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,
les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu'un décompte individuel permettant de vérifier l'adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l'exigibilité de la créance du syndicat.

L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leur modalité de paiement et d'exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu'en application de l'article 42 de la même loi, les décisions d'une assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l'appui de sa demande :
le relevé de matrice cadastrale concernant l'immeuble établissant la qualité de copropriétaire de Monsieur [M] [X] et Madame [Y] [Z] concernant les lots 28, 29 et 30,
les précédents jugements,
les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période concernée,
l'historique du compte du mois de janvier 2023 au mois d’avril 2024 faisant état d’un solde débiteur de 6224, 48 euros,
le procès-verbal de l’assemblée générale du 10 octobre 2023 et de celle du 26 juin 2024.

En l'espèce, les paiements effectués par Monsieur [M] [X] et Madame [Y] [Z] ont été imputés par le créancier prioritairement sur la dette la plus ancienne. Cette imputation est conforme à l'article 1342-10 du code civil et il en est justifié au moyen du décompte d'exécution.

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 6224, 48 euros portant sur la période allant du mois de janvier 2023 au mois d’avril 2024, incluant l'appel provisionnel du 2ème trimestre 2024.

Les intérêts au taux légal courront à compter de l’assignation, comme sollicité.

Il y a lieu de rappeler que l'obligation au paiement d'une somme d'argent est en principe divisible. Et qu'en application de l'article 1310 du code civil la solidarité ne se présume pas et doit être soit légale (solidarité légale des dettes ménagères des époux de l'article 220 du Code civil par exemple), soit conventionnelle.

En cas d'indivision en particulier, les copropriétaires d'un lot sont tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s'acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l'indivision, sauf au syndicat des copropriétaires de justifier de l'existence d'une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de l'existence d'une telle clause de solidarité insérée dans le règlement de copropriété, et les propriétaires indivisaires ne sont pas mariés, de telle sorte que les défendeurs, copropriétaires indivis, doivent être condamnés conjointement à supporter la dette, à hauteur de leur part et portion dans l'indivision.

Sur les dommages et intérêts

L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

La clause de solidarité afférente au seul paiement des charges de copropriété ne s'applique pas à la condamnation à des dommages et intérêts. Il résulte cependant d'une jurisprudence constante de la Cour de cassation que chacun des coauteurs d'un même dommage doit être condamné à le réparer en totalité. La condamnation sera donc prononcée in solidum.

En l'espèce, il est établi que Monsieur [M] [X] et Madame [Y] [Z] présente, de manière récurrente des impayés de charges de copropriété et de travaux. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants. La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 500 euros.

Sur les délais de paiement

En vertu de l'article 1343-5 du code civil compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Le défendeur ne verse aucun élément à l’appui de sa demande de délai permettant de justifier de sa situation financière et ne précise pas le montant qu’il peut verser chaque mois. Il en sera débouté.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1500 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,