TJ 75056, 22 mai 2025, RG 24/00489

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Marie DUPIN ; Maître Christophe MOUNET

Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond

N° RG 24/00489 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3XZE

N° MINUTE : 7-2025

JUGEMENT
rendu le jeudi 22 mai 2025

DEMANDEUR
Monsieur [Y] [P], demeurant [Adresse 1] - [Localité 2]
représenté par Me Marie DUPIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1023

DÉFENDERESSE
Madame [V] [F] [D] [I] [S], demeurant [Adresse 1] - [Localité 2]
représentée par Maître Christophe MOUNET de l’AARPI AARPI MOUNET, HUSSON - FORTIN, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #E0668

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne TOULEMONT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 10 mars 2025
Délibéré le 22 mai 2025

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 22 mai 2025 par Anne TOULEMONT, Vice-présidente assistée de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 22 mai 2025
PCP JCP fond - N° RG 24/00489 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3XZE

Un bail d’habitation a été signé le 1er octobre 1981 entre Monsieur [Y] [P] et Madame [V] [S], concernant le lot numéro 55 de l’immeuble du [Adresse 1] [Localité 2], suivi d’un avenant afin de prendre en compte l’adjonction du lot 56 au lot 55, suivi de la signature le 1er novembre 1985, d’un autre contrat se référant au premier contrat.

Le 24 avril 2023, Monsieur [Y] [P] s’est vu notifier un congé pour vendre fondé sur les dispositions de la loi du 6 juillet 1989.

Par acte d'huissier en date du 24 octobre 2023, Monsieur [Y] [P] a fait assigner Madame [V] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :
Prononcer la nullité du congé pour vendreRequalifier le contrat en contrat non meublé,Ordonner la reconduction du bail à compter du 1er novembre 2023 pour 3 ansCondamner la défenderesse à lui payer la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.
A l'audience du 10 mars 2025, Monsieur [Y] [P], représenté par son conseil, demande, à titre principal, de prononcer la nullité du congé pour vendre, le bail étant soumis aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948, et, à titre subsidiaire, de qualifier le bail en bail non meublé.

Madame [V] [S], représentée par son conseil, dépose des écritures. Elle se prévaut de la signature des trois baux pour considérer que la location est une location meublée soumise aux seules dispositions de la loi du 6 juillet 1989, le bail signé en 1985 prévoyant une exclusion des dispositions de la loi du 22 juin 1982. Elle ajoute que le bail a été consenti pour une durée d’une année et qu’il s’agissait bien d’un bail meublé, le congé délivré au visa de l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 étant conforme et transmis dans les délais requis. Elle demande de juger que la requalification du bail meublé en bail non meublé est prescrite, que le congé est valable, de prononcer l’expulsion de Monsieur [Y] [P], de le condamner à payer une indemnité d’occupation dont le montant est égal au dernier loyer augmenté des charges, outre la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

L'affaire a été mise en délibéré, par mise à disposition au greffe, au 22 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la qualification du bail.

Sont présentés au dossier trois baux :
- le premier daté du 1er octobre 1981 est signé des deux parties, aucune contestation n’étant soulevée sur ce point. Il y est inscrit, d’une part, le contour des locaux loués, à savoir un studio meublé comprenant deux pièces, kitchinette, WC intérieur, et, d’autre part, la destination exclusive des lieux à savoir, à titre d’habitation bourgeoise. Est précisé en fin de contrat : avec inventaire des lieux loués.
- le deuxième contrat, signé des deux parties, est un avenant qui a pour objectif d’annexer le lot 56, c’est-à-dire une pièce et une partie du couloir rendu à la bailleresse, au lot 55 loué par Monsieur [Y] [P], sur lequel est ajouté la mention : qui l’accepte et la meuble.
- le 3éme est un contrat de location du 1er novembre 1985, se référant explicitement au premier contrat, pour une durée d’une année, avec une mention relative à l’exclusion de la loi du 22 juin 1982 et un ajout dans l’énoncé du régime juridique indiqué de la façon suivante : « renouvellement du contrat du 1er octobre 1981 », la surface étant de 52 mètres carrés, l’appartement contenant deux chambres, une salle à manger-cuisine, une salle de douche, des WC intérieurs et une entrée.
La loi du 1er septembre 1948 est devenue exceptionnelle. Trois critères permettaient de délimiter le champ d'application de la loi de 1948. L'un est relatif à la situation des immeubles, plus précisément à leur localisation géographique. L'autre concerne la date de construction des locaux et le dernier vise leur nature et destination. À [Localité 3] et dans les communes de la région parisienne, ainsi que dans celles dont la population est supérieure à 4 000 habitants, la loi s'applique donc, sans poser aucune autre exigence. Selon l'article 25 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, elle cesse de s'appliquer si le locataire est entré dans les lieux à compter du 23 décembre 1986 : "Les locaux vacants à compter du 23 décembre 1986 ne sont plus soumis aux dispositions de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1986" ce qui n’est pas le cas de l’espèce , le locataire y vivant de manière continue depuis 1981.

Il n’est pas contesté que l’immeuble date de l’année 1925, et que les loyers sont fixés à la somme de 292, 78 euros, le loyer initial étant fixé à la somme de 1200 francs (274, 34 euros).

L'article 1er de la loi du 1er septembre 1948 vise, d'abord, les locaux d'habitation. À défaut de définition très précise par la loi de 1948, la Cour de cassation considère que c'est la seule affectation donnée aux locaux, indépendamment de toute considération de confort et d'habitabilité, qui permet de déterminer le caractère de la location. Il n’est pas contesté et cela résulte du premier contrat que la destination de la location est une habitation bourgeoise. Au surplus, s'agissant de locations en meublé consenties avant la mise en vigueur de la loi de 1986, l'article 45 de la loi du 1er septembre 1948 continue de s'appliquer. Le local meublé relève par principe également du domaine de la loi de 1948 et, faute d'avoir conclu un bail dérogatoire permettant d'en sortir, il y demeurait soumis.

Le troisième et dernier contrat affiche effectivement une exclusion de la loi en se référant à l’application des dispositions de la loi du 22 juin 1982, dont il convient, néanmoins, de rappeler le deuxième article qui dispose que :
« Les dispositions de la présente loi sont d'ordre public. Elles s'appliquent aux locations de locaux à usage d'habitation ou à usage mixte professionnel et d'habitation, ainsi qu'aux garages, places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur.
Elles ne s'appliquent pas :
- aux locaux meublés dont les bailleurs exercent la profession de loueur en meublé définie par la loi n° 49-458 du 2 avril 1949 accordant le bénéfice du maintien dans les lieux à certains clients des hôtels, pensions de famille et meublés ;
- aux logements attribués en raison de l'exercice d'une fonction ou de l'exécution d'un contrat de travail ;
- aux logements-foyers régis par la loi n° 75-535 du 30 juin 1975, relative aux institutions sociales et médico-sociales, et à ceux accueillant à titre principal des travailleurs migrants ;
- aux locations consenties dans le cadre d'un contrat constituant un mode d'accession à la propriété ;
- aux locations à caractère saisonnier ;
- aux locations de chambres meublées faisant partie du logement occupé par le bailleur ou, en cas de sous-location, par le locataire principal ».

Cet article mentionne une liste restrictive de logements pour lesquels l’application de la loi est exclue. Or, aucun des cas ne correspond aux cas cités, puisque la bailleresse a ajouté dans l’intitulé du paragraphe rappelant les divers cas d’exclusion de la loi, un cas supplémentaire, non prévu par les textes, et intitulé «  renouvellement du contrat du 1 octobre 1981 », qui, au contraire, se réfère bien à une habitation, la bailleresse n’indiquant pas, par ailleurs, exercer la profession de loueur de meublé.

Ainsi, en tenant compte à la fois de la date de construction de l’immeuble non contesté, du montant des loyers fixés, des divers contrats, il convient de conclure que le bail est effectivement soumis au régime de la loi du 1er septembre 1948.

Sur le congé :

Le propriétaire peut donner congé au locataire pour occuper lui-même le logement, pour y loger son conjoint, ascendants ou descendants, pour réaliser des travaux. La loi du 1er septembre 1948 contient ainsi essentiellement deux dispositions, les loyers et le droit de maintien dans les lieux et de reprise.
Les locataires bénéficient du maintien dans la location d'appartement meublé, sous réserve du droit de reprise du bailleur, dans les conditions générales applicables aux immeubles encore soumis à la loi du 1er septembre 1948. Ainsi, le congé pour vente est nul.

Force est de relever que le demandeur sollicite que soit « prononcer la nullité du congé pour vendre car ne répondant pas aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948 » dans son dispositif, à titre principal puis demande la requalification du bail en bail non meublé, à titre subsidiaire, mais ne demande pas que soit mentionnée la qualification du bail, selon le régime juridique qui s’applique.

Sur les demandes accessoires

Madame [V] [S], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [Y] [P] les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 800 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,