TJ 75056, 22 mai 2025, RG 24/00203

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Expéditions CHAUVET LECA
exécutoires
délivrées le:
Copie Certifiée Conforme KHERACHI

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Charges de copropriété

N° RG 24/00203 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3O5U

N° MINUTE :

Assignation du :
02 Janvier 2024

JUGEMENT
rendu le 22 Mai 2025
DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 5] / [Adresse 3] / [Adresse 1], représenté par son Syndic la Société MAVILLE IMMOBILIER – Cabinet MABILLE
[Adresse 4]
[Localité 6]

représenté par Maître Ghislaine CHAUVET LECA
de la SELEURL CHAUVET-LECA AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire C1525

DÉFENDEUR

S.A. GROUPE LA VILLEGUERIN - ENSEIGNE SEPFI
[Adresse 2]
[Localité 7]

représenté par Me Christian KHERACHI,
avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire H1

Décision du 22 Mai 2025
Charges de copropriété
N° RG 24/00203 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3O5U

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Mme Antoinette LE GALL, Vice-présidente, statuant en juge unique.
assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière lors des débats et de Madame Francine MEDINA, Greffière lors de la mise à disposition.

DÉBATS

A l’audience du 25 Mars 2025, tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 22 mai 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe.
Contradictoire
en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

La société GROUPE LA VILLEGUERIN exerçant sous le nom commercial SEPFI est propriétaire de lots commerciaux dans l’immeuble situé [Adresse 5]/[Adresse 3]/[Adresse 1] à [Localité 8], soumis au statut de la copropriété.

Par acte d’huissier de justice du 2 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5]/[Adresse 3]/[Adresse 1] à [Localité 8], représenté par son syndic le Cabinet Mabille exerçant sous l’enseigne Maville Immobilier, a assigné, devant ce tribunal, la société GROUPE LA VILLEGUERIN exerçant sous le nom commercial SEPFI aux fins de condamnation à lui payer la somme de 11.567,52 euros au titre de charges courantes 4ème trimestre 2023 inclus, avec intérêts légaux à compter de l’assignation et ce sous astreinte, outre la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts, la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens et la capitalisation des intérêts.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5]/[Adresse 3]/[Adresse 1] à [Localité 8], aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 25 octobre 2024, demande au tribunal de :

Vu les articles 10, 10-1, 14, 14-1, 14-2 et 30 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu les articles 6, 18, 35, 36 et 37 du décret du 17 mars 1967,
Vu les articles 1231-1, 1231-6, 1343-2, 1342-10 et suivants du code civil,
Vu l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution,

- le recevoir en son action et l’y déclarer bien fondé,
- condamner la société GROUPE LA VILLEGUERIN à lui verser la somme de 8.016,84 euros, concernant les charges dues jusqu’à l’appel de charges courantes du 1er octobre 2024 inclus, assortie des intérêts légaux à compter de l’assignation,
- assortir cette condamnation d’une astreinte d’un montant de 50 euros par jour de retard courant sur une période de 3 mois, partant à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la signification de la décision,
- débouter la société GROUPE LA VILLEGUERIN de toutes ses demandes, fins et conclusions,
- la condamner à lui verser les sommes de :
* 2.000 euros à titre de dommages et intérêts,
* 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
ainsi qu'aux entiers dépens,
- ordonner la capitalisation des intérêts échus, dus au moins pour une année entière,
- dire n’y avoir lieu à suspendre l'exécution provisoire du jugement à intervenir.

***

La société GROUPE LA VILLEGUERIN exerçant sous le nom commercial SEPFI, aux termes de ses conclusions récapitulatives n°2 notifiées par voie électronique le 29 novembre 2024, demande au tribunal de :

Vu l’assignation au fond en date du 2 janvier 2024 et les conclusions d’actualisation du demandeur au 25 octobre 2024,
Vu les pièces versées aux débats et régulièrement communiquées par la société GROUPE LA VILLEGUERIN.
Vu la demande en principal d’un montant de 11.939,89 euros sur la période comprise entre le 27 février 2023 et le 1er juillet 2024,
Vu les règlements effectués pour la somme de 28.623,85 euros par la société GROUPE LA VILLEGUERIN au titre des charges de copropriété, justifiant ainsi le paiement de sommes régulières entre le 27 février 2023 et le 30 septembre 2024 au profit du syndicat des copropriétaires,
Vu les paiements effectués le 31 octobre 2024,
Vu l’état récapitulatif des paiements au 31 octobre 2024 au profit du S.DC, mentionnant un double paiement au titre du 2ème trimestre 2024 pour 2.503,05 euros,
- débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes en paiement des sommes de 11.939,89 euros au titre des charges de copropriété, de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts, d’astreinte, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, de capitalisation des intérêts et aux dépens.

***

Il sera expressément renvoyé aux écritures précitées du syndicat des copropriétaires et de la société GROUPE LA VILLEGUERIN exerçant sous le nom commercial SEPFI pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

***

L’affaire a fait l’objet d’une ordonnance de clôture du 11 décembre 2024. Elle a été appelée pour plaidoiries à l’audience du 25 mars 2025 et mise en délibéré au 22 mai 2025.

MOTIFS

Sur la demande de paiement au titre des appels de charges et de travaux :

Sur les appels de charges et de travaux :

Aux termes des dispositions des articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, “les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot” ainsi qu’“aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent” “lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation”, le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En vertu de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

Décision du 22 Mai 2025
Charges de copropriété
N° RG 24/00203 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3O5U

Enfin, en vertu des dispositions de l’article 1353 du code civil, “celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation”. L’article 9 du code de procédure civile prévoit quant à lui qu’“il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.”

***

Les pièces produites et particulièrement les décomptes fournis révèlent qu’est comprise dans le calcul des appels de charges et de travaux la somme de 72 euros du chef d’une mise en demeure comptabilisée le 30 novembre 2022. Cette somme doit, en tout état de cause, être retranchée lors de l’examen des prétentions relatives aux charges de copropriété.

La défenderesse ne conteste pas la matérialité des appels de fonds et les décomptes produits. Elle ne discute pas la reprise de solde du cabinet Masson au 9 septembre 2021 pour 9.015,67 euros, qui est, au surplus, fondée sur les appels de fonds émanant de cet ancien syndic et sur un compte détaillé. Il sera au surplus relevé qu’un virement de 7.633,39 euros du 27 février 2023 a nécessairement apuré la plus grande partie dudit solde.

Les approbations des comptes, des budgets prévisionnels, des fonds travaux et des travaux aux termes des assemblées générales produites des 13 mai 2019, 22 septembre 2020, 26 avril 2021, 24 mai 2022 et 12 juin 2023 ne sont pas discutées par la société GROUPE LA VILLEGUERIN-SEPFI. Les appels de fonds sont également fournis et ne sont pas critiqués.

Il ressort des écritures des parties que le litige porte essentiellement sur l’imputation des versements auxquels la société GROUPE LA VILLEGUERIN-SEPFI a procédé entre le 19 janvier 2023 et le 31 octobre 2024.

Or, il ressort des pièces au dossier que :
- le virement de 2.503,05 euros de la défenderesse du 19 janvier 2023 a été comptabilisé à son crédit le 21 janvier 2023,
- le virement de 7.633,39 euros de la défenderesse du 22 février 2023 a été comptabilisé à son crédit le 27 février 2023,
- le virement de 2.503,05 euros de la défenderesse du 20 avril 2023 a été comptabilisé à son crédit le 25 avril 2023,
- le virement de 2.503,05 euros de la défenderesse du 31 octobre 2023 a été comptabilisé à son crédit le 2 novembre 2023,
- le virement de 5.012,25 euros de la défenderesse du 28 février 2024 a été comptabilisé à son crédit le 1er mars 2024,
- le virement de 2.814,53 euros de la défenderesse du 30 avril 2024 a été comptabilisé à son crédit le 3 mai 2024,
- les virements de 2.503,05 et de 1.420 euros de la défenderesse du 31 août 2024 ont été comptabilisés à son crédit le 3 septembre 2024,
- le virement de 4.234,53 euros de la défenderesse du 30 septembre 2024 a été comptabilisé à son crédit le 30 septembre 2024,
- le virement de 3.680,64 euros de la défenderesse du 30 octobre 2024 a été comptabilisé à son crédit le 31 octobre 2024,
- le virement de 2.481,39 euros de la défenderesse du 31 octobre 2024 a été comptabilisé à son crédit le 31 octobre 2024.

Dès lors, tous les virements effectués par la société GROUPE LA VILLEGUERIN-SEPFI ont été identifiés et portés à son crédit.

La société GROUPE LA VILLEGUERIN-SEPFI n’établit pas avoir payé deux fois la même somme de 2.503,05 euros, les 19 janvier et 20 avril 2023, alors qu’il s’agit de deux appels provisionnels de même montant. Même à comprendre qu’elle expose avoir réglé une deuxième fois une échéance de 2023 de ce montant, mais en août 2024, ce règlement, dont elle a pris seule l’initiative, a été pris en compte et, le cas échéant, a été imputé sur un appel de 2024 dont elle ne conteste pas avoir été redevable.

Dans ces conditions, dans les termes arrêtés par le syndicat des copropriétaires dans ses dernières conclusions, à savoir les charges de copropriété arrêtées “jusqu’à l’appel de charges courantes du 1er octobre 2024”, le solde débiteur était alors théoriquement de 7.940,84 euros (8.016,84 - 72).

A la date des conclusions du syndicat demandeur, soit le 24 octobre 2024, la société GROUPE LA VILLEGUERIN-SEPFI avait procédé, le 30 septembre 2024, à un virement de 4.234,53 euros qui devait s’imputer sur le solde précité. Elle justifie avoir, ensuite, régularisé des virements les 31 octobre 2024 de 2.481,39 et de 3.680,64 euros de sorte que, dès cette date, et avant le prononcé de l’ordonnance de clôture, la créance sollicitée par le syndicat des copropriétaires, dans ses dernières conclusions, était apurée.

En conséquence, la demande du syndicat des copropriétaires, au titre des appels de charges et de travaux “jusqu’à l’appel de charges courantes du 1er octobre 2024”, est devenue sans objet.

Aucune condamnation en paiement ne peut dès lors intervenir et encore moins sous astreinte. De même, les intérêts au taux légal, tels que sollicités globalement à compter de l’assignation, ne peuvent être accordés dès lors que cette demande ne prend pas en compte les règlements effectués qui viennent, chacun, nécessairement, sur la période, en déduction.

Sur les frais :

En vertu des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

Il résulte du décompte et de “la synthèse de la dette” issue des écritures du syndicat des copropriétaires que celle-ci comprenait des frais à hauteur de 72 euros. Or, aucune lettre de mise en demeure n’est versée aux débats de sorte que cette somme sera, en tout état de cause, écartée.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts :

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, s’il résulte des pièces au dossier que les appels de fonds n’étaient pas réglés avec régularité, notamment au cours du 2ème semestre 2022, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que la défenderesse ait agi de mauvaise foi.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :
Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

La demande du syndicat des copropriétaires au titre des appels de fonds est devenue sans objet à raison des règlements effectués par la société GROUPE LA VILLEGUERIN-SEPFI seulement en cours de procédure. Aussi, la saisine du tribunal par le syndicat des copropriétaires était justifiée.

La société GROUPE LA VILLEGUERIN-SEPFI sera condamnée aux dépens.

Sur les frais non compris dans les dépens :

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenue aux dépens, la société GROUPE LA VILLEGUERIN-SEPFI sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

PAR CES MOTIFS