TJ 75056, 23 mai 2025, RG 25/01912

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le : 23/05/2025
à : Maitre Stéphanie LAJOUS

Copie exécutoire délivrée
le : 23/05/2025
à : Maitre Guillaume ROUGEOT

Pôle civil de proximité

PCP JCP référé

N° RG 25/01912
N° Portalis 352J-W-B7J-C7D4N

N° MINUTE : 1/2025

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 23 mai 2025

DEMANDEURS
Madame [Y] [I] épouse [J], demeurant [Adresse 2]
Monsieur [R] [J], demeurant [Adresse 2]

représentés par Maitre Guillaume ROUGEOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0158

DÉFENDERESSE
Madame [Z] [S] veuve [P], demeurant [Adresse 3]
représentée par Maitre Stéphanie LAJOUS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C2479
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-75056-2024-01433 du 19/02/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Nicole COMBOT, Magistrate à titre honoraire, juge des contentieux de la protection
assistée de Delphine VANHOVE, Greffière,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 01 avril 2025

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 23 mai 2025 par Nicole COMBOT, Magistrate à titre honoraire, juge des contentieux de la protection assistée de Delphine VANHOVE, Greffière

Décision du 23 mai 2025
PCP JCP référé - N° RG 25/01912 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7D4N

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé ayant pris effet le 15 janvier 2010, Monsieur [R] [J] et son épouse Madame [Y] [I] ci-après désignés les époux [J] ont donné à bail à Monsieur [G] [P] un appartement à usage d'habitation d’une superficie de 27 m² situé [Adresse 3]) à [Localité 1] moyennant le paiement mensuel d’un loyer de 780 euros et d’une provision sur charges de 80 euros (pièce de la défenderesse n°1).

L’épouse de Monsieur [G] [P], Madame [Z] [S], ci-après désignée sous son nom d’épouse, à la mort son mari, intervenue brutalement le 11 janvier 2014 (pièce de la défenderesse n°3), est restée dans les lieux de sorte que le bail s’est poursuivi à son profit. Elle vit dans les lieux avec son fils, Monsieur [D] [P], né le 30 octobre 2002 de son union avec Monsieur [G] [P] (pièce de la défenderesse n°2).

Par acte de commissaire de justice du 22 mai 2024, Madame [Y] [I] épouse [J] a fait signifier à Madame [Z] [P] un congé pour vente à effet au 14 janvier 2025 pour le prix de 300.000 euros net vendeur (pièce des demandeurs n°2).

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 16 juillet 2024, adressé au commissaire de justice lui ayant délivré le congé pour vente mais libellé à l’adresse de Madame [J] (pièce de la défenderesse n°8-1), Madame [Z] [P] a contesté le prix offert comme excessif et sollicité l’annulation du congé.

Ce courrier a été transmis à Madame [J] qui a répondu le 23 juillet 2024 à Madame [Z] [P] (pièce de la défenderesse n°9 et pièce des demandeurs n°13) que « ce prix lui a été imposé par les impôts lors d’un contrôle fiscal en décembre 2023, qu’il est exactement de 273.750 euros » et lui a proposé de lui vendre le bien à ce prix. Madame [Z] [P] n’a pas donné suite à cette offre.

Par courrier du 19 décembre 2024 (pièce des demandeurs n°5), Madame [Z] [P] a fait savoir aux époux [J] qu’elle ne pourrait pas quitter le logement pour le 15 janvier 2025 et leur a réclamé les quittances de loyer depuis février 2024.

Le conseil des époux [J] les lui a adressées le 7 janvier 2025 et l’a invitée à le contacter pour lui indiquer à quelle date elle pourrait quitter les lieux (pièces des demandeurs n°7 et n°8). Ce courrier est resté sans réponse.

C’est dans ces conditions que, par acte de commissaire de justice du 12 février 2025, les époux [J] ont assigné Madame [Z] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins d'obtenir, au visa des articles 544 du code civil et 835 du code de procédure civile :
- l'expulsion de Madame [Z] [P] avec le concours de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, passé un délai de 8 jours après la signification de la décision à intervenir,
- sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle de 926,47 euros mensuels à compter du 15 janvier 2025 jusqu’à la libération effective des lieux ainsi que d’une somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles,
- sa condamnation aux dépens.

L’affaire venue une première fois à l’audience du 5 mars 2025 a été renvoyée, sur demande du conseil de Madame [Z] [P], qui venait d’être désigné au titre de l’aide juridictionnelle (pièce de la défenderesse n°7), à l’audience du 1er avril 2025, et ce, après élaboration d’un calendrier de procédure, en application de l’article 446-2 du code de procédure civile.

Décision du 23 mai 2025
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A cette audience à laquelle l’affaire a été retenue, les époux [J], représentés par leur conseil, ont déposé des conclusions que leur conseil a développées oralement et aux termes desquelles ils ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d'instance et conclu au rejet des prétentions adverses et notamment de la demande de délais pour quitter les lieux formée par Madame [Z] [P], compte tenu de sa mauvaise foi.

Ils ont en outre sollicité la condamnation de Madame [Z] [P] à leur verser à titre de provision les sommes suivantes :
- 1.046,55 euros à valoir sur l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 15 janvier 2025, jusqu’à la libération effective des lieux,
- 753,51 euros à valoir sur le rappel des charges locatives pour la période du 1er avril 2022 au 31 décembre 2024,
- 3.012,81 euros à valoir sur la révision du loyer pour la période du 1er avril 2022 au 31 décembre 2024.

Ils font valoir qu’ils sont retraités et n’ont plus les moyens de détenir ni d’entretenir le bien loué à Madame [Z] [P] ; qu’ils doivent impérativement le vendre pour disposer d’un capital ; qu’ils se sont trouvés contraints de recourir à un prêt à la consommation pour faire face au paiement de leurs charges et à leurs dépenses de santé ; que le congé délivré est parfaitement régulier ; que le prix proposé n’a rien d’excessif, qu’il se fonde sur une évaluation de l’administration fiscale ; qu’étant pressés de vendre leur bien, ils ont offert à Madame [Z] [P] de le lui céder au prix de 273.500 euros, offre à laquelle elle n’a pas donné suite ; qu’en revanche, les estimations produites par Madame [Z] [P], sans visite du bien, sont de pure complaisance et ne correspondent pas au prix du marché.

Sur les demandes de Madame [Z] [P], les époux [J] objectent que sa demande en diminution de loyer est irrecevable comme ne respectant pas les conditions fixées par l’article 140 de la loi du 23 novembre 2018 dite loi ELAN ou à tout le moins tardive, de sorte qu’elle n’a aucune chance de prospérer au fond.

Madame [Z] [P], représentée par son conseil, a déposé des conclusions que celui-ci a développées oralement et aux termes desquelles elle a conclu, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, 7-1 et 15-II de la loi du 6 juillet 1989, L412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution :
- A titre principal, au rejet des demandes formées par les bailleurs et à leur condamnation à lui verser la somme de provisionnelle de 3.022,92 euros correspondant au trop perçu de loyer depuis 3 ans, comme ne respectant pas le dispositif d’encadrement des loyers en œuvre à [Localité 5] depuis le 1er juillet 2019,
- Subsidiairement, à la nullité du congé,
- Très subsidiairement à l’octroi d’un délai de trois mois à compter du commandement de quitter les lieux puis d’un an pour les libérer, à la réduction de l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 742,50 euros correspondant au loyer de référence majoré,
- En tout état de cause au rejet des demandes formées par les époux [J] au titre des frais irrépétibles et des dépens.

Elle objecte que les conditions d’intervention du juge des référés ne sont pas réunies, que son maintien dans les lieux ne constitue pas un trouble manifestement illicite ; que le prix figurant dans le congé pour vente est manifestement excessif et dissuasif, et que ses bailleurs ne justifient pas avoir mis le bien en vente ; que ces éléments révèlent leur intention évidente de faire échec à son droit de préemption ; que l’appréciation du caractère frauduleux du congé relève du seul juge du fond et excède les pouvoirs du juge des référés.
Décision du 23 mai 2025
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Sur sa situation personnelle, elle fait valoir qu’elle est veuve et vit seule avec son fils étudiant qui est à sa charge, qu’elle perçoir le Revenu de Solidarité Active (RSA) et l’allocation logement (AL) ; qu’elle a déposé plusieurs demandes de logement social qui n’ont pas abouti ; qu’elle a toujours payé régulièrement son loyer ; qu’en outre, elle a sollicité le bénéfice de l’aide juridictionnelle dés la réception du congé, demande qui n’a abouti que récemment dans le cadre de la présente procédure engagée par les bailleurs, et enfin, qu’elle a écrit à ceux-ci pour leur faire part de son opposition au congé ; qu’ainsi, elle apporte la preuve de la précarité de sa situation économique et de sa bonne foi.

Elle ajoute que les bailleurs, propriétaires de plusieurs appartements, ne justifient d’aucune situation d’urgence qui ferait obstacle à l’octroi des délais qu’elle sollicite.

Sur la demande au titre des charges locatives formée par les bailleurs, elle fait observer que les pièces produites par ces derniers ne portent pas l’entête du syndic de copropriété et s’agissant de la demande de révision du loyer que le bailleur est censé avoir renoncer au bénéfice de la clause de révision, à défaut d’avoir manifesté sa volonté de l’appliquer.

Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions déposées et visées à l'audience pour un plus ample exposé des moyens des parties à l'appui de leurs prétentions.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 23 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I- Sur le congé délivré par les bailleurs et ses conséquences

En application de l'article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’existence d’une contestation sérieuse ne fait pas obstacle aux pouvoirs du juge des référés de faire cesser un trouble manifestement illicite de même que ces pouvoirs ne sont pas conditionnés par l’urgence, condition posée par l’article 834 du même code.
Le juge des référés doit cependant vérifier le caractère manifestement illicite du trouble invoqué.

Le trouble manifestement illicite est caractérisé par toute perturbation résultant d'un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit qu'il incombe à celui qui s'en prétend victime de démontrer.

En vertu de l'article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Il est admis que l'occupation sans droit ni titre du bien d'autrui constitue un trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge des référés de mettre fin en prononçant la mesure d'expulsion.

La validation d’un congé ne relève pas des pouvoirs du juge des référés. En effet, l’appréciation de la validité d’un acte juridique, en l’espèce du congé pour vente délivré par les époux [J] à Madame [Z] [P] et de la fraude qui l’entacherait selon elle, incombe au seul juge du fond.

En revanche, le juge des référés peut toujours examiner, si avec l’évidence requise en référé, un locataire est devenu occupant sans droit, ni titre à la suite d’un congé délivré par le bailleur. Le trouble résultant de la poursuite de l'occupation du bien loué, après la date d'effet d'un congé, n'est manifestement illicite que si la perte du titre est évidente et que les contestations élevées au sujet du congé ne sont manifestement pas sérieuses. Il y a donc lieu d’examiner la pertinence des contestations soulevées par Madame [Z] [P] relativement au congé qui lui a été délivré, étant rappelé qu’il lui incombe de démontrer que fait défaut l'évidence requise en référé qui interdirait de constater les effets du congé.

Il résulte de l'article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 que : "lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.". L’article 15-I de la même loi précise que le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En l'espèce, le bail consenti à Monsieur [G] [P] et soumis à la loi du 6 juillet 1989, a été tacitement reconduit depuis le 15 janvier 2010, date de sa prise d’effet (pièce de la défenderesse n°1), par périodes de trois ans et pour la dernière fois le 15 janvier 2022, pour expirer le 14 janvier 2025, conformément à l'article 10 de la loi du 6 juillet 1989. Le congé délivré par les époux [J] le 22 mai 2024 (pièce des demandeurs n°2) l’a donc été régulièrement plus de six mois avant l'échéance précitée.

En outre, le congé rappelle le motif du congé, à savoir la vente du bien loué, indique le prix et les conditions de la vente projetée soit « TROIS CENT MILLE EUROS 300 000 € NET VENDEUR, hors frais de notaire […..] payable au comptant entre les mains du notaire lors de la signature de l’acte de vente, frais à la charge de l’acquéreur », contient une offre de vente, une description précise du bien, en ce qu’il mentionne l’adresse précise de celui-ci, sa superficie, le nombre de pièces qu'il comporte, et reproduit une partie du bail relative à cette description. Enfin, il indique le numéro du lot de copropriété (9) correspondant audit bien et le nombre de millièmes de parties communes générales (38) qui lui sont affectées.

Le congé rappelle également à la locataire la possibilité de se porter acquéreur du bien dans le délai prévu par la loi, à savoir pendant les deux premiers mois du délai de préavis et reproduit les cinq premiers alinéas de l'article 15 II, y est enfin annexée la notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation des locataires.

Le congé délivré par les époux [J] à Madame [Z] [P] est donc régulier en la forme, ce que d’ailleurs celle-ci ne conteste pas.

S’agissant du prix auquel le bien litigieux a été proposé à la vente, dont Madame [Z] [P] prétend qu’il serait volontairement dissuasif et caractériserait un défaut de volonté de vendre du bailleur, il convient de préciser en premier lieu, que la surface du bien mentionnée dans le contrat de bail, à savoir 27 m², sera retenue en tant qu’elle figure dans un document contractuel qui lie les parties qu’aucune pièce produite par la défenderesse ne vient sérieusement contredire.

Il résulte des pièces produites par Madame [Z] [P] que le prix de vente figurant dans le congé excède de plus de 30 % l’estimation haute réalisée par les deux agences qu’elle a contactées. Cependant, l’agence LELIEVRE IMMOBILIER (pièce de la défenderesse n° 8-2) qui a procédé à l’estimation la moins disante (221.000 euros) retient en page 8 de son évaluation pour des biens comparables, de faible superficie (entre 16 et 38 m²), situés à proximité immédiate du bien litigieux, soit dans un rayon n’excédant pas 105 mètres, un prix de vente variant entre 7.330 euros et 11.770 euros le m², soit un prix moyen de 10.220 euros le m², tout en indiquant en page 7 que le prix moyen dans le quartier est de 10.880 euros le m², soit une évaluation oscillant entre 275.940 et 293.760 euros pour un bien de 27 m².

L’agence ACOPA, qui se situe [Adresse 4] dans le [Localité 1], produit une étude très générale (pièce de la défenderesse n° 10), sans description du bien ni photographie de l’immeuble, et propose un prix de 9.036 euros le m², proche de celui constaté lors des ventes effectuées dans l’arrondissement en son ensemble (8.050 euros) alors que le bien se situe, au pied de la butte Montmartre, dans une petite rue calme, à proximité du métro Abbesses, soit dans un quartier du 18ème arrondissement très prisé notamment des touristes, étant observé que cet arrondissement compte également des quartiers beaucoup moins recherchés et qu’une moyenne du prix de vente sur l’ensemble de l’arrondissement masque des disparités importantes.

En outre, les époux [J] pour fixer le prix de 300.000 euros se sont fondés sur l’évaluation de l’administration fiscale, lors du redressement fiscal dont ils ont fait l’objet sur la période de 2021 à 2023 (pièce des demandeurs n°15). Or, l’administration fiscale a évalué le bien litigieux à 219.000 euros, après décote pour location, laquelle, pour un logement nu soumis à la loi du 6 juillet 1989 est généralement de 20 %, ce qui correspond à une valeur de 273.750 euros, pour un bien libre de toute location. Il ne peut être reproché aux époux [J] de ne pas avoir réalisé une étude de marché ou de ne pas avoir eu recours à un expert pour connaître la valeur exacte du bien à vendre. Le prix proposé, s’il est supérieur à cette évaluation, reste dans la fourchette du prix moyen dans le quartier, qui oscille, selon les développements qui précédent relatifs à l’agence LELIEVRE IMMOBILIER, entre 275.240 et 293.760 euros et il est en tout état de cause légitime que les bailleurs cherchent à vendre leur bien au meilleur prix.

Enfin, les époux [J] produisent un extrait de la base de données de l’administration fiscale (pièce des demandeurs n°16). Il montre, en se référant aux ventes les plus récentes des appartements se situant dans la même rue, soit le 10 janvier 2024 pour un bien de 21 m² situé au 3 et le 10 février 2023 pour un bien de 34 m² situé au 6, cédés au prix respectif de 278.000 euros et de 475.000 euros, qu’un bien similaire peut se vendre plus de 13.000 euros le m², alors que le prix proposé par les demandeurs est de 11.111 euros le m², tenant compte des points de réserve de l’appartement tels que soulignés par l’agence LELIEVRE IMMOBILIER soit des travaux de rénovation à prévoir et de l’absence d’ascenseur, malgré l’étage élevé (pièce de la défenderesse n° 8-2, page 4).

Madame [Z] [P] prétend par ailleurs que les époux [J] ne justifient pas des mandats de vente donnés à des agences immobilières. Cependant, la locataire ayant annoncé le 19 décembre 2024 qu’elle se maintenait dans les lieux (pièce des demandeurs n°5) et y demeurant encore à ce jour, les bailleurs disposent de motifs légitimes de ne pas faire diligence pour rechercher un acquéreur avant l’aboutissement de la procédure d’expulsion, sans que cette attitude réaliste signifie une quelconque absence de volonté de leur part de vendre leur bien.

En outre, Madame [Z] [P] n’a pas manifesté son intention d’acquérir le bien en émettant une contre-proposition ni donné suite à l’offre que lui a faite Madame [Y] [J] de lui vendre le bien au prix de 273.750 euros (pièce des demandeurs n°13).
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Il convient enfin de rappeler qu’au cas où le bien serait vendu à un tiers à prix inférieur, Madame [Z] [P] dispose d’un droit subsidiaire de préemption en application de l’article 15-II alinéa 4 de la loi du 6 juillet 1989.

Il résulte des développements qui précédent que les contestations élevées par Madame [Z] [P] quant au caractère excessif et volontairement dissuasif du prix de vente et du défaut de sincérité de l’intention de vendre des époux [J] et partant du caractère frauduleux du congé ne sont manifestement pas sérieuses.

Il y a lieu en conséquence de dire que le congé délivré dans les formes et délais légaux requis est bien régulier. Madame [Z] [P] n'ayant pas usé de son droit de préemption dans le délai légal, il y a lieu de constater la résiliation du bail d'habitation à la date du 14 janvier 2025 à minuit.

Elle occupe donc sans droit ni titre les lieux litigieux depuis 15 janvier 2025 et il convient d'ordonner, à défaut de libération volontaire des lieux, son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef selon les modalités fixées au dispositif de la présente ordonnance.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Madame [Z] [P] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, les demandeurs obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation (cf. infra).

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l'application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l'exécution.

II- Sur la demande reconventionnelle de délais pour quitter les lieux formée par la locataire

Aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l'habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Depuis l'entrée en vigueur de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, la durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l'espèce, Madame [Z] [P] qui habite dans les lieux depuis 15 ans avec son fils, étudiant dont elle a la charge (pièces de la défenderesse n°4-1, 4-2, 5-2), dispose de revenus mensuels de 1.220 euros mensuels, constitués du Revenu de Solidarité Active (RSA) et de l’allocation logement (AL) (pièce de la défenderesse n°5-1), ce qui rend difficile l’obtention d’un logement dans le secteur privé à [Localité 5]. Elle justifie avoir déposé une demande de logement social depuis le 27 juin 2003 (pièce de la défenderesse n°6), de sorte qu’il est manifeste que son relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

La circonstance qu’elle ait eu un retard de deux mois de loyer en juillet 2018 (pièce des demandeurs n° 19) ne caractérise pas un manquement suffisamment grave à ses obligations, alors qu’elle est à jour du paiement de son loyer au mois de décembre 2024, ainsi qu’en attestent les quittances de loyer que le conseil des bailleurs lui a adressé le 7 janvier 2025, à sa demande, pour les mois de janvier à décembre 2024 (pièces des demandeurs n° 7 et 8).
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Dans ces conditions, un délai supplémentaire de six mois lui sera accordé pour quitter les lieux, selon les modalités fixées au présent dispositif.

III- Sur les demandes de provision

De manière générale, il convient de rappeler qu’en application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut accorder une provision au créancier. Le juge apprécie souverainement le montant de la provision à accorder.

Il incombe au demandeur de rapporter la preuve que son obligation n’est contestable ni en son principe ni en son quantum.

L'obligation non sérieusement contestable vise aussi bien les créances d'origine contractuelle, quasi contractuelle, délictuelle ou quasi délictuelle, le juge des référés étant cependant tenu de préciser la nature de l'origine de cette créance ou la nature de l'obligation la fondant.

Une contestation est sérieuse dès lors que l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait être rendue au fond.

De même, une contestation est sérieuse chaque fois que la décision du juge des référés l'obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l’existence d’un droit ou le conduirait à se prononcer sur le fond du litige, par exemple en portant une appréciation sur la validité, la qualification ou l'interprétation d'un acte juridique.

A-Sur la provision au titre de l'indemnité d'occupation sollicitée par les bailleurs

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d'indemnité d'occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

Les époux [J] demandent sa fixation à la somme de 1.046,55 euros représentant le loyer révisé selon l’indice applicable au 1er trimestre 2024 tandis que Madame [Z] [P] demande sa fixation à la somme de 742,50 euros correspondant au loyer de référence majoré.

Comme il sera développé infra (partie III-B), Madame [Z] [P] ne peut prétendre à une diminution de son loyer. Par ailleurs, l’indemnité d’occupation doit rester dissuasive.

Afin de compenser le préjudice subi par les bailleurs, le montant de l’indemnité d’occupation sera égale au montant des loyers et charges, loyer qui sera réévalué selon les dispositions contractuelles. Elle sera donc fixée à la somme de 1.046,55 euros, qui correspond au loyer révisé selon l’indice applicable au 15 janvier 2024 (946,55 euros) et à une provision sur charges de 100 euros, conformément au calcul des demandeurs que Madame [Z] [P] ne conteste pas.

Madame [Z] [P] sera ainsi condamnée au paiement à titre provisionnel de cette somme pour la période courant du 15 janvier 2025 jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux.

Décision du 23 mai 2025
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B-Sur la provision au titre du trop-perçu de loyer sollicitée par la locataire

Madame [Z] [P] forme une demande en répétition des loyers qu’elle aurait indûment versés aux époux [J], au motif que le montant du loyer qu’elle a réglé est supérieur au loyer de référence majoré, tel que fixé par le dispositif d’encadrement des loyers à [Localité 5].

Cependant, il résulte des dispositions de l’article 140 de la loi du 23 novembre 2018, dite loi ELAN, qu’une action en diminution de loyer, qui dépasserait le loyer de référence majoré, ne peut être engagée par le locataire que dans des conditions strictes, à savoir en proposant au bailleur un nouveau loyer cinq mois avant le terme du contrat, en saisissant la commission départementale de conciliation, en cas de défaut de réponse ou de désaccord du bailleur, et enfin en saisissant le juge du loyer avant le terme du contrat, à défaut d’accord constaté la commission. À défaut de saisine du juge, le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer, éventuellement révisé.

La saisine de la commission départementale est donc un préalable obligatoire à la saisine du juge.

En l’espèce, Madame [Z] [P] n’a pas saisi préalablement et dans les conditions ci-avant décrites la commission départementale de conciliation de sa demande de diminution de loyer de sorte que sa demande présentée pour la première fois et directement devant le juge est irrecevable.

C-Sur la provision au titre de la révision du loyer sollicitée par les bailleurs

Aux termes de l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.

A défaut de manifester sa volonté d'appliquer la révision du loyer dans un délai d'un an suivant sa date de prise d'effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l'année écoulée.

Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d'un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande.

Enfin, l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 précise que l’action en révision du loyer par le bailleur est prescrite un an après la date convenue par les parties dans le contrat de bail pour réviser le loyer.

En l’espèce, le contrat liant les parties prévoit que le loyer est révisé chaque année le 15 janvier.

Les époux [J] ont formé leur demande en révision de loyer et donc manifesté leur volonté de réviser le loyer pour la première fois dans leurs conclusions déposées et développées oralement à l’audience du 1er avril 2025.

Ils sont donc recevables à demander la révision du loyer uniquement pour la période du 1er avril au 31 décembre 2024, aucune somme n'étant sollicitée pour la période du 1er au 14 janvier 2025.

Ils réclament la somme mensuelle de 120,08 euros dont ni le mode de calcul ni le montant ne sont contestés par Madame [Z] [P], qui sera ainsi condamnée à verser aux époux [J] à titre de provision la somme non sérieusement contestable de 1.080,72 euros conformément au décompte ci-après : 120,08 euros X 9.

D-Sur la provision au titre du rappel de charges locatives sollicitée par les bailleurs

Selon l'article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle.

En l'absence de sanction prévue par ce texte, la régularisation des charges locatives peut intervenir jusqu'à l'audience et seule l'action en paiement qui en résulte est soumise à la prescription triennale de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Les époux [J] ont formé leur demande en paiement des charges pour la première fois dans leurs conclusions déposées et développées oralement à l’audience du 1er avril 2025.

Ils sont donc recevables à demander le paiement de celles-ci pour la période du 1er avril 2022 au 31 décembre 2024.

Comme le souligne à juste titre le conseil de Madame [Z] [P], la pièce n° 18 produite par les bailleurs au soutien de leur demande ne porte pas d’entête du syndic de la copropriété . Cependant, y sont indiqués le numéro du lot, à savoir le numéro 9, le nombre de pièces (2) et l’étage concerné (4e étage G), soit suffisamment d’éléments, lesquels mis en regard avec ceux figurant dans le contrat de bail, permettent de considérer que la régularisation de charges produites concerne bien le bien occupé par Madame [Z] [P].

Il en résulte que les charges récupérables pour ce lot s’élèvent à 1.301,29 euros en 2022, 1.291,99 en 2023 et 1.414,43 en 2024, alors que Madame [Z] [P] a réglé une provision sur charges de 100 euros mensuels soit 1.200 euros par an, d’où un différentiel à sa charge de 101,29 euros pour 2022, 91,99 euros pour 2023 et 214,43 euros pour 2024, soit au total une somme de 407,71 euros sur l’ensemble de la période.

En revanche, les justificatifs produits au titre de la taxe d’ordures ménagères par les bailleurs (leur pièce n° 28), outre qu’elle est peu lisible, ne permet pas de distinguer dans la somme correspondant à la la taxe foncière, celle afférente à la taxe d’ordures ménagères et encore moins de comprendre le calcul qui en est extrait et qui justifierait les sommes réclamées à ce titre à Madame [Z] [P].

En conséquence, Madame [Z] [P] sera condamnée à verser aux époux [J] à titre de provision la somme non sérieusement contestable de 407,71 euros, à l’exclusion de toute autre somme, correspondant aux charges locatives dues pour la période du 1er avril 2022 au 31 décembre 2024,

IV- Sur les demandes accessoires

Madame [Z] [P], partie perdante, sera condamnée aux dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge des bailleurs les frais qu’ils ont exposés dans le cadre de la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1.000 euros leur sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

L'exécution provisoire est de droit et sera rappelée.
Décision du 23 mai 2025
PCP JCP référé - N° RG 25/01912 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7D4N

PAR CES MOTIFS