TJ 75056, 21 mai 2025, RG 24/05756

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Laurent LOYER

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Catherine HENNEQUIN

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/05756 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5C2F

N° MINUTE : 2

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 21 mai 2025

DEMANDERESSE
S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS RIVP, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Catherine HENNEQUIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0483

DÉFENDEUR
Monsieur [V] [G] [N], demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Laurent LOYER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1567

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 14 mars 2025

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 21 mai 2025 par Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente, assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 21 mai 2025
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/05756 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5C2F

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 29 janvier 2010, la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) a consenti un bail d'habitation à M. [V] [G] [N] sur des locaux situés au [Adresse 2], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 187,87 euros.

Par acte de commissaire de justice du 28 février 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 962,55 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [V] [G] [N] le 29 février 2024.

Par assignation du 22 mai 2024, la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l'expulsion de M. [V] [G] [N], statuer sur le sort des meubles et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes:
- une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,
- 1 769,77 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
- 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 23 mai 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

Appelée à l'audience du 21 mai 2024, l'affaire a fait l'objet d'un premier renvoi à l'audience du 7 février 2025, afin de permettre la mise de place de l'aide juridictionnelle dont M. [V] [G] [N] est bénéficiaire. A l'audience du 7 février 2025, l'affaire a fait l'objet d'un second renvoi afin de permettre aux parties de conclure, pour être finalement retenue à l'audience du 14 mars 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l'audience du 14 mars 2025, la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP), représentée par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 6 mars 2025, s'élève désormais à la somme de 925,05 euros, terme du mois de février 2025 inclus. Elle précise accepter les propositions de règlement faites par le défendeur.

M. [V] [G] [N], représenté par son conseil, indique avoir repris le paiement du loyer courant. Il soulève une contestation sérieuse tenant au non-respect par le bailleur de son obligation de délivrance d'un logement décent et a en ce sens déposé des conclusions soutenues oralement au titre desquelles il forme les demandes suivantes.
- A titre principal, constater l'existence de désordres affectant le logement le rendant non décent et le laxisme de la société bailleresse dans l'exécution de ses obligations locatives et débouter la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) de l'ensemble de ses demandes ;

- A titre subsidiaire, suspendre les effets de la clause résolutoire et accorder à M. [V] [G] [N] des délais de paiement à raison de 35 mensualités de 10 euros, le solde devant être versé au 36e mois en précisant qu'à défaut de paiement de l'arriéré, la procédure d'expulsion ne pourra reprendre que 15 jours après la réception d'une mise en demeure infructueuse ;

- A titre infiniment subsidiaire, octroyer à M. [V] [G] [N] un délai de 12 mois pour quitter les lieux ;

- En tout état de cause, rejeter les demandes de la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et condamner la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) aux entiers dépens et au versement de la somme de 1 500 euros au titre de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ;

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [V] [G] [N] a indiqué ne pas faire l'objet d'une telle procédure.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines et non plus deux mois le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 28 février 2024. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 962,55 euros n'a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.

M. [V] [G] [N] indique qu'il existe une contestation sérieuse, le bailleur n'ayant pas respecté son obligation de délivrance d'un logement en bon état d'usage et de réparation. Le locataire invoque la mauvaise foi du bailleur entrainant l'absence d'effet de la clause résolutoire, celui-ci n'ayant pas réalisé de travaux dans le logement malgré plusieurs sollicitations.

Il est constant que le locataire n'est fondé à opposer au bailleur un refus légitime de payer son loyer que lorsque le logement est impropre à son usage (Cass. 3e civ., 21 nov. 1995).

M. [V] [G] [N] produit un rapport de visite de l'association Droits & Habitats. Toutefois, en l'absence de constat d'huissier ou d'expertise ainsi que de signalement antérieurs, les éléments présentés par le locataire sont insuffisants à caractériser que le logement soit indécent et insalubre et ainsi impropre à son usage.

Dès lors, M. [V] [G] [N] échoue à démontrer l'existence d'une contestation sérieuse concernant la résiliation du contrat de location et n'est pas fondé à opposer l'exception d'inexécution.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 29 avril 2024.

Cependant, eu égard à la volonté du locataire de s'acquitter de sa dette et à l'accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d'apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d'apurement, la clause résolutoire sera, à l'issue de ce plan, réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu'une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné au locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant, dès l'expiration d'un délai de deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 6 mars 2025, M. [V] [G] [N] lui devait la somme de 925,05 euros, terme du mois de février 2025 inclus, soustraction faite des frais de procédure.

M. [V] [G] [N] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 28 février 2024, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant M. [V] [G] [N] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l'indemnité d'occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 254,57 euros.

L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 29 avril 2024, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [V] [G] [N], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 100 euros à la demande de la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l'article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,