TJ 13055, 20 mars 2025, RG 23/03507

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 22 Mai 2025
Président : Monsieur BIDAL, Juge
Greffier : Madame BOINE, Greffier
Débats en audience publique le : 20 Mars 2025

GROSSE :
Le 22 mai 2025
à Me LAZZARINI
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 22 mai 2025
à Me DAMAMME
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 23/03507 - N° Portalis DBW3-W-B7H-3OPF

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.S. CDC HABITAT ACTION COPROPRIETES
dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Laurent LAZZARINI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [H] [Y]
demeurant [Adresse 2]
non comparant

Madame [G] [B] divorcée [Y]
demeurant [Adresse 4]
représentée par Me Constance DAMAMME, avocat au barreau de MARSEILLE
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C13055-2024-015925 du 24/10/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5])

EXPOSE DU LITIGE

Un bail a été signé entre la SCI BELLADAROM et Monsieur [H] [Y] et Madame [G] [Y] le 14 mars 2012 (modifié par avenant du 8 juillet 2021), relatif à un appartement sis [Adresse 1], moyennant un loyer initial mensuel de 543,30 euros et 110 euros de provision sur charges.

La SAS CDC HABITAT ACTION COPROPRIETES est devenue propriétaire du bien susvisé.

Des loyers étant demeurés impayés, la SAS CDC HABITAT ACTION COPROPRIETES a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 8 novembre 2021.

Le 19 mai 2022, un arrêté de mise en sécurité visant l’immeuble au sein duquel se trouve le logement a été pris.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 avril 2023, auquel il y a lieu de se reporter pour l'exposé intégral de ses moyens et prétentions, la SAS CDC HABITAT ACTION COPROPRIETES a fait assigner Monsieur [H] [Y] et Madame [G] [Y] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, à l’audience du 21 septembre 2023.

L’affaire, après des renvois, a été appelée et retenue à l’audience du 17 octobre 2024.

Le 9 janvier 2025, le Juge a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 20 mars 2025, afin de recueillir les observations des parties sur l’existence d’un bail écrit et l’acquisition d’une clause résolutoire, ainsi que sur l’intérêt à agir de la demanderesse.

A l’audience, la SAS CDC HABITAT ACTION COPROPRIETES et Madame [G] [Y], représentées par leur Conseil respectif, ont repris leurs conclusions auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé des prétentions et des moyens.

La SAS CDC HABITAT ACTION COPROPRIETES indique qu’elle se désiste de sa demande d’expulsion, les locataires ayant quitté les lieux en avril 2024. Elle maintient le surplus de ses demandes et expose qu’elle ne dispose pas de bail signé.

Madame [G] [Y] précise qu’elle ne conteste pas l’existence du bail.

Monsieur [H] [Y] n’a pas comparu et n’a pas été représenté, bien que cité par acte remis à étude.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 mai 2025.

Vu les articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile,

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Vu l'article 1353 du code civil,

Selon les dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

Sur la recevabilité

Vu les dispositions des articles 24 I, II et III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige,

La SAS CDC HABITAT ACTION COPROPRIETES produit la notification à la CCAPEX en date du 9 novembre 2021 des impayés locatifs visés dans le commandement de payer signifié à Monsieur [H] [Y] et Madame [G] [Y], soit deux mois au moins avant l’assignation du 20 avril 2023.

La SAS CDC HABITAT ACTION COPROPRIETES produit la dénonciation de l’assignation à la Préfecture en date du 21 avril 2023, soit deux mois au moins avant l’audience du 21 septembre 2023.

Son action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et ses conséquences

Vu l’article 2 du code civil,

Vu les articles 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige, dont il résulte que l'une des obligations essentielles du locataire est de payer les loyers aux termes convenus,

Vu le caractère d'ordre public de protection de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dont il ressort que le délai donné au locataire pour régulariser la dette locative est un délai minimum durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés,

Vu le bail liant les parties,

En l'espèce, les moyens développés et les pièces que produisent les parties attestent de l'existence d'un différend entre elles et ne permettent pas, au stade du référé, de conclure à l'évidence du bien-fondé des demandes formulées par les parties, lesquelles se heurtent à des contestations sérieuses donnant matière à débat au fond.

En effet, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Monsieur [H] [Y] et Madame [G] [Y] le 8 novembre 2021.

Or, si les sommes visées au commandement n’ont pas été intégralement payées dans le délai imparti, force est de constater qu’aucun bail signé entre les parties contenant une clause résolutoire n’est produit.

Il est ainsi fait échec aux dispositions d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989, de sorte que le commandement de payer délivré sur le fondement d’une telle clause est irrégulier et privé d’effet, nonobstant le fait qu’il mentionne que ce n’est qu’à l’expiration d’un délai de deux mois, et faute par le débiteur de s’être exécuté, que le bailleur pourra se prévaloir de la clause.

Dès lors, il convient de renvoyer les parties à mieux se pourvoir devant le juge du fond sur la demande tendant au constat de résiliation du bail et les demandes subséquentes (notamment le versement d’une indemnité mensuelle d’occupation), les parties n'ayant pas sollicité le renvoi de l'affaire devant le juge du fond en vertu de l'article 837 du code de procédure civile.

En l’absence de production d’un bail signé par Monsieur [H] [Y] ou de sa qualité de locataire ou d’époux de Madame [G] [Y], la SAS CDC HABITAT ACTION COPROPRIETES sera déboutée de toutes ses demandes à l’encontre de ce dernier.

Sur le paiement de sommes à titre provisionnel

Vu les articles 4 et 7 de la loi du 6 juillet 1989,

Il résulte du décompte joint à l’assignation que Monsieur [H] [Y] et Madame [G] [Y] restaient débiteurs d’une dette locative de 4 909,12 euros au 28 mars 2023.

Vu le décompte actualisé au 14 octobre 2024, fixant la dette locative à une somme de 5 959,94 euros, terme du mois de mai 2024 inclus, déduction faite des frais de procédure.

L’obligation n’étant pas sérieusement contestable, il convient donc de condamner Madame [G] [Y] à payer à la SAS CDC HABITAT ACTION COPROPRIETES la somme de 5 959,94 euros à titre provisionnel avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 4 909,12 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur les délais de paiement

Vu l’article 1343-5 du code civil,
Au regard de la situation personnelle et financière de Madame [G] [Y], et du niveau de ses ressources comparé au montant dû, des délais de paiement ne peuvent être accordés.

Sur les dépens de l’instance de référé et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Madame [G] [Y], qui succombe au sens de l'article 696 du code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l'instance de référé et sera condamnée à payer à la SAS CDC HABITAT ACTION COPROPRIETES une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS