TJ 13055, 15 mai 2025, RG 24/02706

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 15 Mai 2025
Président : Madame Christine ZARB, Vice-Présidente
Greffier : Madame Anaïs ALI, Greffier
Débats en audience publique le : 13 Février 2025

GROSSE :
Le 15 Mai 2025
à Me Henri LABI
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 15 Mai 2025
à Me Christophe JERVOLINO
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 24/02706 - N° Portalis DBW3-W-B7I-43ZX

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [J] [U]
né le 22 Avril 1962 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]

représenté par Me Henri LABI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [W] [L]
né le 22 Février 1998 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Christophe JERVOLINO, avocat au barreau de MARSEILLE

1EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé signé le 3 octobre 2018 ayant pris effet le 12 octobre 2018, Monsieur [J] [U] a consenti à Madame [W] [L] un bail d'habitation portant sur un appartement situé [Adresse 1], moyennant le paiement d'un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 540 euros outre 20 euros de provisions sur charges;

Madame [W] [L] a donné congé et a quitté les lieux le 8 juin 2023 ;
Un procès-verbal de constat contradictoire portant état des lieux a été dressé le 19 juin 2023 ;

Se prévalant de loyer et charges impayés sur la période du 1er au 8 juin 2023, d’une régularisation de charges impayée et de réparations locatives , une sommation de payer en principal la somme de 5243,11 euros a été signifiée à Madame [W] [L] le 12 février 2024 ;

Cette sommation étant demeurée infructueuse, par acte de commissaire de justice du 28 mars 2024 auquel il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, dénoncé le 11 juillet 2024 à la préfecture des Bouches-du-Rhône, Monsieur [J] [U] a fait assigner Madame [W] [L] devant le juge des contentieux et de la protection, afin d'obtenir, en substance, sous le bénéfice de l’ exécution provisoire :
.sa condamnation au paiement de la somme de 5243,11 euros due au titre du solde débiteur du compte locatif restant dû depuis son départ des lieux le 8 juin 2023
.sa condamnation au paiement de la somme de 2500 euros à titre de dommages et intérêts
.sa condamnation au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l’indemnité de l‘article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens;

L'affaire a été appelée à l’audience du 12 septembre 2024 et après un renvoi a été retenue à l’audience du 13 février 2025 ;

A cette audience, suivant conclusions auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, Monsieur [J] [U], représenté par son conseil, a réitéré les termes de son assignation en indiquant qu’un accord était intervenu sur le montant de la dette locative à hauteur de 3517 euros et que les parties s’étaient entendues pour que la dette soit réglée en douze mensualités de 293,08 euros avec une première échéance le 1er mars 2025, l’absence de règlement d’une seule échéance emportant la déchéance de l’accord, la dette restante devenant immédiatement exigible;

Madame [W] [L], a été représentée par son avocat qui a confirmé son accord sur le montant de la dette et l’échéancier ;

La décision a été mise en délibéré au 15 mai 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et des réparations locatives

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de bail constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l'article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

En application de l'article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Madame [W] [L] est redevable des loyers et charges impayés jusqu'à la date de son départ soit le 8 juin 2023.

Il ressort du décompte produit aux débats que la dette locative correspondant au loyer et charges sur la période du 1er juin 2023 au 8 juin 2023 soit 166,42 euros a été réglée le 2 juin 2023;

Reste due la somme de 19,11 euros au titre de la régularisation des charges de l’ année 2023;

En application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de :
a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;
[ ]
c) répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement,
d) de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.
L'article 1730 ajoute : «S'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. »

Il résulte de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que l'obligation, pour le preneur, de restituer les lieux dans l'état où il les a reçu ne concerne que les réparations locatives et que l'obligation de maintenir les lieux en parfait état d'usage ne peut s'entendre que de les maintenir en parfait état d'usage, ce qui n'inclut pas la réfection à neuf. Ainsi en application de ce principe il a pu être jugé à de multiples reprises que pouvait être imputée au preneur la facturation des frais de lessivage des murs et de nettoyage de la moquette mais non d'une remise en peinture et du changement du revêtement de sol.

En outre, aux termes de l’article 1732 du code civil, le preneur répond des dégradations commises durant sa jouissance.

Enfin, l annexe III a du décret n°87-712 du 26 août 1987 pris en application de l'article 7 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière et relatif aux réparations locatives dispose que le locataire assure les menus raccords de peintures et tapisseries ; remise en place ou remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faence, mosaïque, matière plastique ; rebouchage des trous rendu assimilable à une réparation par le nombre, la dimension et l'emplacement de ceux-ci.

En l’espèce, aucun état des lieux d’entrée n’est produit aux débats de sorte que les lieux sont réputés avoir été en bon état lors de la prise de possession;

Et le procès-verbal de constat portant état des lieux de sortie dressée contradictoirement le 19 juin 2023 établit l’existence de nombreuses dégradations notamment un appartement très sale, deux robinets cassés, plinthes rongées, reprises sommaires de peinture, éclats, surfaces graisseuses, salissures, meuble sous évier très sale avec des insectes morts à l’intérieur, cache prises et interrupteurs manquants, certains carreaux fissurés ou cassés caractérisant des dégradations locatives ne relevant pas d’une usure normale des lieux même pour une durée d’occupation de près de cinq ans;

Le requérant verse aux débats deux factures émises par VAN RENOVATION BATIMENT le 15 août 2023 pour un montant de 1782 euros correspondant à des travaux de peinture de l’ensemble de l’appartement, et le 20 juillet 2023 pour un montant de 3982 euros correspondant à des travaux de changement de porte, de meuble et de robinet dans la salle de bain, changement du parquet stratifié dans la salon , changement du plan de travail dans la cuisine, et des travaux supplémentaires (changement des plinthes dans la salle de bains, remplacement du silicone dans la salle de bains et la cuisine, changement d’un radiateur, changement des ampoules led, nettoyage du climatiseur et des meubles de cuisine;

Les parties ont convenu de fixer à la somme totale de 3517 euros la dette locative et les réparations locatives , déduction faite du dépôt de garantie;

Il s’ensuit que Madame [W] [L] sera condamnée à payer à Monsieur [J] [U] la somme de 3517 euros au titre de la dette locative et des réparations locatives , déduction faite du dépôt de garantie;

Sur les délais de paiement

L’article 1343-5 du Code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Les parties s’étant accordées sur des délais de paiement sur une durée de 12 mois, il y a lieu d’octroyer des délais de paiement à Madame [W] [L] selon les modalités décrites au dispositif ci-après.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Au regard de l’accord intervenu entre les parties, Monsieur [J] [U] qui de surcroît ne justifie pas de son préjudice, sera débouté de sa demande de ce chef;

Sur les demandes accessoires :

Madame [W] [L] qui succombe supportera la charge des dépens par application de l‘article 696 du Code de procédure civile;

L'équité commande en outre de condamner Madame [W] [L] à payer à Monsieur [J] [U] la somme de 300 en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Aucune circonstance en l’espèce ne justifie d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS :