TJ 35238, 23 mai 2025, RG 25/01670

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE RENNES
Service des contentieux de la protection
[Adresse 5]
[Localité 2]
JUGEMENT DU 23 Mai 2025

N° RG 25/01670 - N° Portalis DBYC-W-B7J-LOYS

Jugement du 23 Mai 2025
N° : 25/497

OPH NEOTOA

C/

[Z] [B] [Y]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à OPH NEOTOA
COPIE CERTIFIEE CONFORME
à M [B] [Y]
COPIE à la PREFECTURE
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 23 Mai 2025 ;

Par Caroline ABIVEN, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 14 Mars 2025.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 23 Mai 2025, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

OPH NEOTOA
[Adresse 4]
[Localité 2]
représentée par Me Virginie SIZARET, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR :

M. [Z] [B] [Y]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 3]
comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 28 février 2023, l’office public de l’habitat d’Ille-et-Vilaine NEOTOA, a consenti un bail d’habitation à Monsieur [Z] [B] [Y] sur des locaux situés au [Adresse 1], à [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 372,34 euros.
Du 16 mars 2023 jusqu’au 19 février 2025, NEOTOA a reçu des réclamations de la part de plusieurs voisins de Monsieur [B] [Y], lesquels ont dénoncé le comportement de celui-ci en rapportant notamment des bruits, des tapages nocturnes, des coups dans les murs, l’organisation régulière de soirées avec nombreux invités, une consommation d’alcool importante, des déchets jetés par le balcon, des claquements de portes, des cris jusqu’à près de 4 heures du matin.
Madame [E], voisine de Monsieur [B] [Y], a déposé deux mains courantes auprès de la gendarmerie relativement à ces faits le 5 octobre 2023, puis le 15 mars 2024.
Entre octobre 2023 et novembre 2024, NEOTOA a organisé des rencontres au domicile de Monsieur [B] [Y] ainsi que des convocations en agence aux fins de rappel des obligations.
Par lettre du 29 novembre 2024, NEOTOA a mis en demeure Monsieur [Z] [B] [Y] de cesser tout trouble de voisinage sous 8 jours.
Le 28 janvier 2025, le conciliateur de justice, saisi par NEOTOA, a convoqué Monsieur [B] [Y] à un rendez-vous de règlement amiable du litige. Le 14 février 2025, un constat de carence motivé par l’absence de Monsieur [B] [Y] a été établi.
Par assignation du 25 février 2025, l'établissement NEOTOA a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
Prononcer la résiliation du bail conclu le 28 février 2023 entre NEOTOA et Monsieur [Z] [B] [Y]Ordonner l’expulsion de Monsieur [Z] [B] [Y] ainsi que celle de tous occupants de son chef par tous les moyens et, au besoin, avec le concours de la force publique Condamner Monsieur [Z] [B] [Y] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail à compter du jour de la résiliation jusqu’à la libération effective des lieuxCondamner Monsieur [Z] [B] [Y] au paiement de la somme de 800 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens

A l’audience du 14 mars 2025, NEOTOA, régulièrement représenté par son avocat, maintient l’intégralité de ses demandes. A l’appui de sa demande de résiliation du bail, NEOTOA précise que de nouvelles plaintes de voisinage dénonçant des nuisances sonores de Monsieur [B] [Y] lui ont été adressées.
Monsieur [B] [Y], comparant en personne, reconnaît être à l’origine de nuisances sonores en 2023, mais conteste celles dénoncées durant l’année 2024/2025. Il soutient qu’il n’y a pas de chutes dans l’appartement, qu’il ne donne pas de coups dans les murs, que les bruits de déplacement de meubles ainsi que les coups proviennent de ses voisins, qu’il ne reçoit plus d’amis à son appartement, et que les plaintes de sa voisine du dessous sont liées aux bruits de sa machine à laver. Il ajoute qu’il a été absent de son domicile d’août à septembre 2024, et que ces derniers temps il séjourne en Normandie. S’agissant de son absence à la tentative de conciliation, il vise une erreur matérielle dans le courrier reçu, fixant la date de la conciliation au 14 janvier 2025, et dit avoir envoyé un mail au conciliateur, resté sans réponse. Il s’oppose donc à la demande d’expulsion.
À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION
1. Sur la demande de prononcé de résiliation du bail
Aux termes de l’article 1728 du Code civil, le preneur est tenu de l’obligation principale d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention.
L'article 1729 du même code précise que « si le preneur n'use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail »
L’article 1741 du code civil énonce que « Le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements »
L’article 1224 du même code énonce également que « La résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice »
L'article 1228 du code civil précise que « Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts »

Aux termes de l’article 7b de la loi 6 juillet 1989, le locataire est obligé d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location

L’article 6-1 de la même loi dispose également qu’après mise en demeure dûment motivée, les propriétaires des locaux à usage d’habitation doivent, sauf motif légitime, utiliser les droits dont ils disposent en propre afin de faire cesser les troubles du voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent ces locaux.

En l’espèce, le contrat de location du 28 février 2023, signé par Monsieur [B] [Y], comprend au sein de son article 4, al. 4, un règlement de sécurité et de salubrité, aux termes duquel « le locataire devra user paisiblement des locaux loués et s’interdira tout acte pouvant nuire à la tranquillité des personnes et des biens ».

Le règlement intérieur, également signé par Monsieur [B] [Y] lors de l’entrée des lieux, indique dans son article 2 « Sociabilité & Sécurité », que le locataire s’engage à « s’abstenir, en toutes circonstances, de troubler la tranquillité, la sécurité, l’hygiène et la propreté de l’immeuble ou de la cité », et que « tous cas d’ivrognerie, tapage et toutes autres nuisances sonores constitueront autant de causes de résiliation ».

NEOTOA produit pourtant plusieurs pièces témoignant de l’existence de nuisances sonores occasionnées par Monsieur [B] [Y] depuis mars 2023.

Il ressort ainsi de ces pièces que le 16 mars 2023, soit peu de temps après l’entrée dans les lieux de Monsieur [B] [Y], Madame [C] [G], sa voisine de palier, adresse une réclamation auprès de NEOTOA, dans laquelle elle indique que Monsieur [B] [Y] fait « du bruit et des tapages », et reçoit des amis avec lesquels ils « boivent, crient jusque 3h du matin », ce qui met tout le monde « mal à l’aise ».
Elle réitèrera des propos similaires le 29 septembre 2023, le 8 novembre 2023, le 27 et 29 novembre 2024, ainsi que les 13, 17 et 19 février 2025, en dénonçant des bruits forts et des cris en provenance du logement de Monsieur [B] [Y], et en indiquant « ne plus en pouvoir par manque de sommeil »

Le 27 septembre 2023, Madame [A] [E], voisine du dessous de Monsieur [B] [Y] et récemment installée dans l’immeuble, transmet à son tour une réclamation à NEOTOA dans laquelle elle fait part de son impossibilité de dormir à cause du comportement de Monsieur [B] [Y], qui crie et joue aux jeux vidéo avec ses amis durant la nuit.

Madame [E] réitérera elle aussi à plusieurs reprises ses réclamations à l’occasion d’une vingtaine de courriers et appels adressés à NEOTOA sur la période d’octobre à février 2025.

Elle y indique notamment que Monsieur [B] [Y] l’ « empêche de dormir presque tous les soirs en faisant du tapage nocturne avec ses amis qui viennent de 22 heures jusqu’à 4 heures du matin généralement », que le manque de sommeil impacte sa santé et sa vie professionnelle (réclamation du 23 octobre 2023), qu’elle est « obligée de partir dormir chez une copine » (mail du 25 octobre 2023), qu’elle entend souvent « un bruit comme s’il tapait dans le mur ou faisait tomber des choses lourdes, qu’il bougeait le gros meuble » (message du 15 novembre 2023), qu’il y a de la « musique forte et des bruits de marteaux » (mail du 5 décembre 2023), qu’elle ne peut dormir normalement que 2 ou 3 nuits par semaine (mail du 10 janvier 2024), que les « bruits nocturnes recommencent jusqu’à 5 heures du matin » (mail du 14 octobre 2024), voire jusqu’à « 7h30 du matin (message du 25 novembre 2024). Dans ses récentes réclamations de janvier et de février 2025, Madame [E] dénonce également le fait qu’il n’y a « pas de changement », qu’à chaque fois « c’est le même bruit » et que la situation est « insupportable » (messages du 21 janvier 2025 et du 17 février 2025).

Parallèlement à ces réclamations, Madame [E] a déposé deux mains courantes le 5 octobre 2023, puis le 15 mars 2024 auprès de la gendarmerie aux fins de voir cesser les nuisances sonores occasionnées par Monsieur [B] [Y].

Deux pétitions communes signées des voisins des appartements 38 (Madame [E]), 35 et 37 se plaignant de troubles de voisinage occasionnés par Monsieur [B] [Y] ont également été adressées à NEOTOA le 23 octobre 2023 et le 29 janvier 2024. Il y est notamment indiqué que ce dernier les « empêche de dormir tous les soirs en faisant du tapage nocturne avec ses amis qui viennent de 22h jusqu’à 4h du matin », et que les nuisances sont « invivables ».

Face aux nombreuses réclamations et pétitions qui lui sont adressées, NEOTOA rapporte avoir pris contact à plusieurs reprises avec Monsieur [B] [Y] afin de l’enjoindre de respecter ses obligations en tant que locataire et de mettre un terme aux troubles du voisinage et nuisances sonores dénoncées par ses voisins. Ainsi, NEOTOA justifie de l’organisation de deux visites à domicile le 25 octobre 2023 et le 8 novembre 2024, de plusieurs courriers et appels téléphoniques en octobre, décembre 2023, février, octobre et novembre 2024 aux fins de rappel de ses obligations, ainsi que de deux convocations en agence, le 28 février 2024, puis le 21 novembre 2024, à l’occasion desquelles NEOTOA précisait à Monsieur [B] [Y] qu’en cas de nouvelle plainte, l’établissement n’aurait d’autre choix que d’engager à son encontre une procédure d’expulsion.

Si Monsieur [B] [Y] a indiqué, dès la visite à domicile du 25 octobre 2023, recevoir régulièrement des amis et qu’il a reconnu, lors des convocations en agence du 28 février et du 21 novembre 2024, être l’auteur des troubles du voisinage en signant un engagement de ne plus générer de nuisances et de tapage au sein de son logement, les éléments précités et, en particulier, la persistance de réclamations de la part ses voisins, dont la dernière est en date du 19 février 2025, démontre que les promesses de Monsieur [B] [Y] ne sont pas tenues, et que ce dernier, malgré la mise en demeure lui ayant été adressée par NEOTOA le 29 novembre 2024, ignore les nombreux rappels l’enjoignant au respect de ses obligations, et continue délibérément à commettre des nuisances sonores.

Monsieur [B] [Y] n’apporte par ailleurs pas davantage d’éléments démontrant qu’il n’est pas présent à son domicile et que les nuisances sonores dénoncées ne sont pas de son fait mais ceux de ses voisins.
Dès lors, au regard de la durée des nuisances sonores, de leur récurrence, de leur intensité et de leur persistance après les démarches engagées par le bailleur, ainsi que des conséquences décrites par les voisins sur leur vie quotidienne (troubles du sommeil, maux de tête, douleurs musculaires, angoisses) il apparaît que les troubles occasionnés par Monsieur [B] [Y] excèdent les inconvénients normaux du voisinage.
Compte-tenu de l’anormalité de ces troubles, mise en perspective avec la durée du bail, s’étendant désormais sur une durée de deux ans, la gravité du manquement à l’obligation d’occupation paisible des lieux découlant du bail est suffisamment caractérisée, et est de nature à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts exclusifs de Monsieur [B] [Y] et son expulsion.
Il sera donc fait droit à la demande de résiliation du bail, à compter de ce jour, ainsi qu’à la demande d’expulsion.

2. Sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation
En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.
L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l'établissement NEOTOA ou à son mandataire.

3. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire
3.1 Sur les dépens
Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.
Monsieur [B] [Y], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance.
3.2. Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile
Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.
En application de l’article 700 du code de procédure civile, Monsieur [B] [Y], condamné aux dépens, sera en outre condamné à payer à NEOTOA la somme de 400 €.
3.3. Sur l’exécution provisoire
Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.
En l'espèce, au vu de la nature de l'affaire, il n'y a pas lieu d'écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et rendu en dernier ressort, PRONONCE, à compter de ce jour, la résiliation du contrat de location conclu le 28 février 2023 entre l’office public de l’habitat d’Ille-et-Vilaine NEOTOA, d’une part, et Monsieur [Z] [B] [Y] d’autre part, concernant le bien à usage d’habitation, situé [Adresse 1], à [Localité 6] ; ORDONNE à Monsieur [Z] [B] [Y] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1], à [Localité 6] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ; DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ; DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et après la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ; CONDAMNE Monsieur [Z] [B] [Y] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail ; DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à compter de ce jour et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire ; CONDAMNE Monsieur [Z] [B] [Y] aux entiers dépens ; CONDAMNE Monsieur [Z] [B] [Y] à payer à l’office public de l’habitat d’Ille-et-Vilaine NEOTOA la somme de 400 euros au titre des frais irrépétibles ; DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision. Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.