TJ 35238, 23 mai 2025, RG 25/00206

RE F E R E

N°

Du 23 Mai 2025

N° RG 25/00206

N° Portalis DBYC-W-B7J-LMV6
30B

c par le RPVA
le
à
Me Barbara BADO

- copie dossier
- 2 copies service expertises

Expédition et copie executoire délivrée le:
à
Me Barbara BADO

Cour d'appel de Rennes
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES

OR D O N N A N C E

DEMANDEURS AU REFERE:

Monsieur [O] [G], [T] [D], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Barbara BADO, avocate au barreau de RENNES

Madame [Y] [V] [I] épouse [D], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Barbara BADO, avocate au barreau de RENNES

DEFENDEURS AU REFERE:

Monsieur [Z] [P], [U] [E], demeurant [Adresse 1]
non comparant, ni représenté,

Madame [J] [C] [N] épouse [E], demeurant [Adresse 1]
non comparante, ni représentée,

LE PRESIDENT: Béatrice RIVAIL, Présidente du tribunal judiciaire

LE GREFFIER: Graciane GILET, greffier, lors des débats et lors du prononcé par mise à disposition au greffe, qui a signé la présente ordonnance.

DEBATS: à l’audience publique du 30 Avril 2025,

ORDONNANCE: réputée contradictoire, prononcée par mise à disposition au Greffe des référés le 23 Mai 2025, date indiquée à l’issue des débats

VOIE DE RECOURS: Cette ordonnance peut être frappée d’appel devant le greffe de la Cour d’Appel de RENNES dans les 15 jours de sa signification en application des dispositions de l’article 490 du code de procédure civile.
L’appel de cette décision n’est cependant pas suspensif de son exécution.

FAITS ET PROCEDURE

Par acte notarié en date du 27 janvier 2015, Monsieur [O] [D] et Madame [Y] [I] épouse [D] (les époux [D]), demandeurs à l’instance, ont donné à bail commercial à Monsieur [Z] [E] et à Madame [J] [B] épouse [E], un bâtiment à usage commercial et professionnel sis [Adresse 1] à [Localité 3]. Le loyer annuel est de 9 600 euros hors taxe, réglable par paiement mensuel. (pièce n°1 demandeurs).

Le 11 décembre 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail a été signifié à Monsieur et Madame [E] à défaut de paiement dans le délai d’un mois de la somme de 6 077, 25 € correspondant aux loyers impayés depuis août 2024, ainsi qu’aux charges et aux taxes (pièce n°4 demandeurs).

Le commandement de payer est resté infructueux.

Par acte de commissaire de justice en date du 03 février 2025, Monsieur [O] [D] et Madame [Y] [I] épouse [D] ont assigné en référé à Monsieur [Z] [E] et Madame [J] [B] épouse [E], aux fins de voir :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail commercial liant les parties, et ce depuis le 11 janvier 2025, faute pour les preneurs d’avoir régularisé les loyers impayés dans le délai d’un mois des commandements de payer ;
- ordonner l’expulsion des époux [E] et tous occupants et tous objets de son chef des lieux sis [Adresse 1] à [Localité 3] (35), avec au besoin l’assistance de la force publique ;
- condamner solidairement, par provision, Monsieur et Madame [E] à payer aux époux [D] la somme de 5 912 euros, correspondant aux loyers impayés des mois d’août 2024 à décembre 2024, avec intérêts de retard à compter du 11 décembre 2024, date des commandements de payés qui leurs ont été délivrés ;
- condamner solidairement et par provision, Madame et Monsieur [E] à payer aux époux [D] la somme de 6 461 euros en remboursement des taxes foncières sur les années 2020 à 2024, avec intérêts de retard à compter de la mise en demeure du 23 janvier 2025 ;
- condamner Madame et Monsieur [E] à compter du 11 décembre 2024 et jusqu’à parfaite libération des lieux et restitution des clés à payer aux époux [D] une indemnité d’occupation d’un montant équivalent aux loyers, étant ici rappelé que le mois de janvier 2025 d’un montant de 1 200, 30 euros, compte tenu de l’indexation des loyers contractuellement convenue, n’a pas été payée, augmente les charges ;
- condamner solidairement Madame et Monsieur [E] à payer aux époux [D] la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;
- condamner la même aux entiers dépens, comprenant le coût des commandements de payer délivrés le 11 décembre 2024 aux époux [E] ;

Lors de l’audience du 30 avril 2025, les époux [D], représentés par avocat ont oralement dit se désister de leurs demandes à l’égard de Monsieur [E] qui a été placé en redressement judiciaire. Ils maintiennent leurs demandes à l’encontre de Madame [J] [N] épouse [E] et sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance.

Bien que régulièrement assignés par acte déposé à l’étude, Monsieur [Z] [E] et Madame [J] [N] épouse [E] n’ont pas comparu ni ne se sont fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que :

« Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

Sur le désistement

Les articles 394 et 395 du même code disposent que :
« Le demandeur peut, en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l'instance.
Le désistement n'est parfait que par l'acceptation du défendeur. Toutefois, l'acceptation n'est pas nécessaire si le défendeur n'a présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir au moment où le demandeur se désiste.

Les demandeurs se sont désistés de leur instance et de leur action, en ce qu’elles étaient dirigées à l’encontre de M. [Z] [E].

En l’absence de constitution d’avocat par ce dernier, le désistement des demandeurs sera dès lors déclaré parfait au dispositif de la présente ordonnance.

Sur la notification aux créanciers inscrits

Aux termes de l'article L. 143-2 du Code de commerce :
"Le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l'immeuble dans lequel s'exploite un fonds de commerce grevé d'inscriptions doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, au domicile élu par eux dans leurs inscriptions. Le jugement ne peut intervenir qu'après un mois écoulé depuis la notification.
La résiliation amiable du bail ne devient définitive qu'un mois après la notification qui en a été faite aux créanciers inscrits, aux domiciles élus".

La résiliation judiciaire ou amiable du bail commercial ou le jeu de la clause résolutoire sont inopposables aux créanciers inscrits qui n'ont pas reçu la notification prescrite par la loi, quelle que soit la cause de la résiliation. Cass. 3e civ., 13 avr. 1976 et 17 mai 1977 n° 1976-098151,  Cass. 3e civ., 3 mars 1992, n° 89-19.172. Bien qu'il ne s'agisse pas d'une nullité mais bien d'une inopposabilité, celle-ci ne peut être couverte. Cass. com., 25 mai 1970, n° 69-10.590.

Il résulte des éléments versés aux débats que les demandeurs ne produisent aucune notification aux créanciers inscrits de sorte que la présente décision ne leur sera pas opposable.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

Aux termes de l’article L.145-41 du Code de commerce :
“ Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ”.

En l’espèce, les époux [D] sollicitent que soit constatée la résiliation du bail commercial la liant à Madame [E], faisant valoir à cet effet qu’un commandement de payer a été signifié à ces derniers le 11 décembre 2024, visant clause résolutoire, d’un montant de 6 077, 25 € correspondant à l’arriéré locatif dû à cette date, laquelle somme n’a pas été réglée dans un délai d’un mois.

Il résulte des pièces versées aux débats par les demandeurs que :
- un contrat de bail a bien été conclu avec Madame [E], prévoyant un loyer annuel de 9 600 euros hors taxes, hors charge, hors foncier, payable mensuellement (leur pièce n°1),
- un commandement de payer visant clause résolutoire signifiée à la preneuse à bail le 11 décembre 2024, portant sur la somme totale de 6 077, 25 € au titre des loyers restés impayés est demeuré infructueux (leur pièce n°4) ;

En outre, la défenderesse, qui n’a pas constitué avocat, n’a pas contesté s’être abstenue de régler la somme visée dans le commandement durant le mois suivant.

Par suite, il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire.

Il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Madame [J] [N] épouse [E], devenue occupante sans droit ni titre à compter du 12 janvier 2025, selon les modalités précisées au dispositif de la présente ordonnance.

En l’espèce,il y aura lieu de requérir la force publique si nécessaire, et le serrurier le cas échéant, de sorte que le prononcé d’une astreinte devient sans objet. Il n’y sera pas fait droit.

Sur les indemnités provisionnelles

En application des dispositions de l'article 835, alinéa 2, du Code de procédure civile, le juge des référés peut octroyer au créancier une provision dès lors que l'obligation du débiteur n'est pas sérieusement contestable dans son existence comme dans son quantum.

Les articles 1103 et 1104 du Code civil énoncent que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et qu'elles doivent être exécutées de bonne foi.

Sur l’indemnité provisionnelle d’occupation

En raison de sa nature mixte, compensatoire et indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des lieux, assure en outre la réparation du préjudice pouvoir résulter, pour le bailleur, de la privation de la libre disposition de son bien.

Au terme de leur acte introductif d’instance soutenu à la barre, les bailleurs sollicitent la condamnation de Madame [E] à leur payer une indemnité mensuelle d’occupation de 1 200, 30 euros TTC à compter du 11 décembre 2024 et jusqu’à la libération complète des lieux loués.

Les bailleurs produisent un décompte des loyers d’août à décembre 2024, d’un montant de 1 182, 40 € TTC (leur pièce n°4).

Dès lors, les époux [D] seront condamnés au paiement de la somme de 1 182, 40 € par mois d’occupation à compter du 12 janvier 2025, et ce jusqu’à parfaite libération des lieux.

Les intérêts n’étant pas dus pour une année entière au moins, il n’y a pas lieu d’ordonner leur capitalisation.

Sur la provision réclamée au titre de la dette locative

Le principe de l’obligation du locataire au titre des loyers est suffisamment établi par les pièces versées aux débats, notamment, par le bail qui liait les parties (pièce n°1 demandeurs).

Les époux [D] sollicitent la condamnation de Madame [E] à leur payer la somme provisionnelle de 5 912 euros au titre des loyers exigibles restant dûs au 11 janvier 2025.

Les demandeurs produisent aux débats un détail des loyers impayés du 1er août 2024 à décembre 2024, d’un montant mensuel de 1 182, 40€ soit la somme totale de 5 912 € (leurs pièces n°3 et 4).

La somme réclamée n’apparait pas ainsi sérieusement contestable.

Madame [E] sera donc condamnée au paiement d’une provision de 5 912 € TTC à ce titre, en deniers ou quittances valables.

Sur la provision au titre de la dette sur la taxe foncière

Au terme de leur acte introductif d’instance soutenu à la barre, les bailleurs sollicitent la condamnation de Madame [E] à leur payer la somme de 6 461 euros au titre des taxes foncières des années 2020 à 2024 compris.

Le contrat de bail conclu entre les parties prévoit que « le preneur acquittera ses contributions personnelles : contribution économique territoriale, et généralement, tous impôts, contributions et taxes auxquels il est ou sera assujetti personnellement, ainsi que celles dont le Bailleur pourrait être responsable à titre quelconque. Il devra justifier de leur paiement au bailleur à toute réquisition et notamment à l’expiration du bail, avant tout enlèvement des objets mobiliers, matériels et marchandises » (pièce n°1 demandeurs).

En outre les demandeurs produisent le détail de leur imposition sur les propriétés bâties ainsi qu’une mise en demeure de payer les taxes foncières et loyers envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception le 23 janvier 2025, d’un montant total 6 421,00 € (pièce n°5 et 6 demandeurs).

Dès lors, Madame [E] sera condamnée au paiement de la somme de 6 421, 00 € au titre des taxes foncières impayées de 2020 à 2024.

Les intérêts n’étant pas dus pour une année entière au moins, il n’y a pas lieu d’ordonner la capitalisation de ceux-ci.

Sur les demandes accessoires

Madame [E] qui succombe sera condamnée à verser aux demandeurs la somme de 1000 € (mille euros) par application de l'article 700 du code de procédure civile et supportera la charge des dépens en application des dispositions de l'article 696 du Code de procédure civile dont le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire

PAR CES MOTIFS