TJ 13055, 6 mars 2025, RG 25/00277

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 22 Mai 2025
Président : Mme HAK, Vice-présidente
Greffier : Madame DEGANI, Greffier
Débats en audience publique le : 06 Mars 2025

GROSSE :
Le 23 mai 2025
à Me Henri LABI
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EXPEDITION :
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N° RG 25/00277 - N° Portalis DBW3-W-B7J-55AK

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. [D] VENANT AUX DROITS DE LA SOCIETE LOGIREM, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Henri LABI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [B] [J], demeurant [Adresse 1]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE
Par contrat sous signature privée du 4 janvier 2018, la société LOGIREM a donné à bail à Monsieur [B] [J] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4].
Le 15 février 2018, les parties ont signé un bail portant sur un garage 1 sis [Adresse 3].
Déplorant des loyers impayés, le 13 août 2024, [D] venant aux droits de la SA LOGIREM par fusion absorption, a fait délivrer à Monsieur [J] un commandement de payer la somme de 3.283,73 euros visant la clause résolutoire.
Suivant assignation du 10 décembre 2024, la SA [D] venant aux droit de la société LOGIREM, a attrait Monsieur [B] [J] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 5] statuant en référé, afin d’entendre :
constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail, ordonner l’expulsion immédiate du locataire et de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, de l’habitation et du garage ; la condamnation du locataire à lui payer les sommes suivantes : une provision de 3.873,57 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 30 septembre 2024 une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer avec charges la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens. L’affaire a été appelée et plaidée le 6 mars 2025.
A l’audience, [D] a été représentée par leur conseil et a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, sauf à actualiser la dette locative à un montant de 5.132,88 euros au 6 mars 2025.
Bien que régulièrement cité à étude, Monsieur [B] [J] n’a pas comparu et personne pour lui.

Aucun diagnostic social et financier du locataire n’est parvenu au Tribunal.

Le délibéré a été fixé au 22 mai 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION,

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

L'absence de comparution de Monsieur [B] [J] ne fait ainsi pas obstacle à ce qu'il soit statué dans le litige l’opposant à la SA [D] venant aux droits de la SA LOGIREM.

En application de l'article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En application de l'article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 12 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 6 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA [D] justifie avoir signalé la situation d'impayés à la CCAPEX des Bouches du Rhône le 27 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 10 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, l'article 24, alinéa 1er, et 1°, de la loi du 6 juillet 1989 disposait :
« I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette (...) ».

Ce texte dispose désormais :
« I. - Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette (...) ».

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu'il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction. 
 
En l'espèce, le bail d’habitation conclu le 4 janvier 2018 et le contrat de stationnement signé le 20 février 2018 contiennent une clause résolutoire (article 7-6 et 12), prévoyant qu’elle ne sera acquise que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 13 août 2024 pour la somme en principal de 3.283,73 euros au titre d’un arriéré locatif.

Il résulte des décomptes du locataire, que les causes du commandement de payer n’ont pas été totalement soldées dans le délai des deux mois imparti, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans les baux sont réunies à la date du 13 octobre 2024.

Sur l’arriéré locatif

Il ressort du décompte actualisé au 6 mars 2025, que Monsieur [J] reste à devoir une somme de 5.132,88 euros.

Il convient de déduire un montant global de 15,24 euros correspondant à des frais de non réponse à l’enquête sociale qui ne sont pas justifiés.

Pour le reste le locataire n’apporte par définition, aucun élément de nature à contredire le principe ou le montant de cette dette, ni preuve de sa libération, puisqu’il ne comparait pas.

Dès lors Monsieur [J] sera condamné par provision, à verser à la SA [D] venant aux droits de la SA LOGIREM, une somme de 5.117,66 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 6 mars 2025.

L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le décompte actualisé au 6 mars 2025 démontre que les derniers loyers courants avant l’audience n’ont pas été payés. Dès lors, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions précitées.

Sur l’expulsion

Monsieur [J] est occupant sans droit ni titre du bien appartenant à la SA [D] venant aux droits de la SA LOGIREM depuis le 13 octobre 2024, ce qui caractérise un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser en ordonnant leur expulsion.

Aucune circonstance de l’espèce ne justifie d’écarter les délais prévus aux articles L412-1 et L412-6 du code des procédures civiles d’exécution qui régissent les mesures d’expulsion.

Enfin, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [J] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, et de le condamner au paiement de cette indemnité d’occupation.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante, Monsieur [J] supportera les entiers dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir la SA [D] venant aux droits de la SA LOGIREM, Monsieur [J] sera condamné à lui verser une somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,