TJ 78646, 22 mai 2025, RG 24/00541

N° de minute :

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE POISSY TPX POI JCP FOND

JUGEMENT RENDU LE 22 Mai 2025

N° RG 24/00541 - N° Portalis DB22-W-B7I-SNXH

DEMANDEUR :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES
[Adresse 1]
[Localité 4]

représentée par Me Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, substitué par Me Jonathan PIERRE-LOUIS, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEUR :

Madame [K] [W]
[Adresse 3]
[Localité 5]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Mme Myrtille SURAN
Greffier : Madame Christelle GOMES-VETTER

Prononcé par mise à disposition au greffe le 22 Mai 2025 par Mme Myrtille SURAN, Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Christelle GOMES-VETTER, Greffier présent lors du prononcé, lesquelles ont signé la minute du présent jugement .

Copie exécutoire à : Me LEMONNIER
délivrée(s) le :

EXPOSE DU LITIGE :

Selon un contrat conclu le 16 février 2024, la société CITYFRANCE GESTION, agissant pour le compte du propriétaire du bien, a donné à bail à Mme [K] [W] un appartement meublé à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer de 800€ charges comprises.

Dans le cadre du dispositif VISALE, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES (ALS) s’est engagée le 15 février 2024 à garantir le bon remboursement du loyer en qualité de caution et à procéder aux actions contentieuses de recouvrement et/ou d’expulsion.

Faisant valoir qu’elle a été contrainte d’exécuter son engagement, ALS a, par acte de commissaire de justice du 15 juillet 2024, délivré à Mme [K] [W] un commandement de payer la somme de 1700€ au titre de l’arriéré locatif. Cet acte visait la clause résolutoire insérée dans le bail.

N’obtenant pas satisfaction, ALS a, par acte de commissaire de justice du 20 septembre 2024, assigné Mme [K] [W] devant le Juge des Contentieux de la Protection (JCP) du tribunal de proximité de POISSY, aux fins de voir :

- à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail;
- à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur;
- en conséquence, ordonner l’expulsion de Mme [K] [W] ainsi que de tous occupants et tous biens de son chef et si nécessaire avec le concours de la force publique ;
- en toute hypothèse :
* condamner Mme [K] [W] à payer à ALS la somme de 4900€ au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 15 juillet 2024 sur la somme de 1700€ et pour le surplus à compter de l’assignation ;
* fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges ;
* condamner Mme [K] [W] à payer lesdites indemnités d’occupation à ALS, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;
* condamner Mme [K] [W] à payer à ALS la somme de 800€ sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;
* dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit ;
* condamner Mme [K] [W] aux dépens y compris le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 18 mars 2025.

ALS, représentée par son conseil, maintient sa demande en paiement, portant le montant de sa créance actualisée au 17 mars 2025 à la somme de 9712,37€, échéance de mars 2025 incluse.

Mme [K] [W], régulièrement assignée à personne, n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

La décision a été mise en délibéré au 22 mai 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de l'action

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par voie électronique le 17 juillet 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l'assignation, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 en vigueur depuis le 1er janvier 2015.

Une copie de l’assignation a également été notifiée à la Préfecture des Yvelines le 23 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite.

L'action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

En vertu des articles 7a) et 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant, en l'absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, il doit être considéré qu’il ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction.
En l'espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit (article 11).

Par acte de commissaire de justice du 15 juillet 2024, ALS, substituée dans les droits du bailleur, a fait commandement de payer la somme de 1700€ au titre des loyers et charges impayés. Ce commandement, remis à étude, reproduit les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité par l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Les causes du commandement n’ont pas été régularisées par Mme [K] [W] entre les mains d’ALS dans les deux mois à compter de la délivrance du commandement.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 16 septembre 2024 et d’ordonner l’expulsion des occupants à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Sur la demande en paiement

Aux termes de l'article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

ALS produit un décompte en date du 17 mars 2025 et une quittance subrogative n°12 en date du 11 mars 2025, laquelle laisse apparaître qu’elle a dû verser au mandataire du bailleur la somme de 9712,37€ en exécution de son engagement de caution, au titre des loyers et charges impayés par Mme [K] [W] entre les mois de mars 2024 et mars 2025.

Mme [K] [W] n’a pas comparu pour contester le principe ou le montant de la dette.

Cette créance n’étant pas sérieusement contestable, Mme [K] [W] sera donc condamnée à rembourser à ASL la somme de 9712,37€ au titre des loyers et charges impayés, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1700€ à compter de la délivrance du commandement de payer du 15 juillet 2024, et à compter de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

Elle sera en outre condamnée à compter de la résiliation du bail au paiement d'une indemnité d’occupation d'un montant égal aux loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, jusqu'à la libération des lieux, sur présentation d’une quittance subrogative par ALS.

Sur les demandes accessoires

Sur l'exécution provisoire

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile en vigueur au 1er janvier 2020.

Sur les dépens

Mme [K] [W], partie perdante au principal, supportera les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, celui de l’assignation et de sa notification à la Préfecture.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de ALS l’intégralité des sommes avancées par elle et non comprises dans les dépens. Il y a donc lieu de condamner Mme [K] [W] à lui verser une somme de 300€ sur le fondement de ce texte.

PAR CES MOTIFS