TJ 78646, 22 mai 2025, RG 24/00582

N° de minute :

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE POISSY TPX POI JCP FOND

JUGEMENT RENDU LE 22 Mai 2025

N° RG 24/00582 - N° Portalis DB22-W-B7I-SO6C

DEMANDEUR :

Société [Adresse 8]
[Adresse 4]
[Localité 5]

représentée par Me Paul-Gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de PARIS substitué par Me Jonathan PIERRE-LOUIS, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEUR :

Madame [T] [H]
[Adresse 2]
[Adresse 6][Adresse 7]
[Localité 3]
comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Mme Myrtille SURAN
Greffier : Madame Christelle GOMES-VETTER

Prononcé par mise à disposition au greffe le 22 Mai 2025 par Mme Myrtille SURAN, Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Christelle GOMES-VETTER, Greffier présent lors du prononcé, lesquelles ont signé la minute du présent jugement .

Copie exécutoire à : Me CHAUMANET
Copie certifiée conforme à l’original à : Mme [H]
délivrée(s) le :

EXPOSE DU LITIGE

La SA d’HLM EMMAÜS HABITAT a donné à bail à Mme [T] [H] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1] par contrat du 29 novembre 2001, réitéré le 23 novembre 2023, moyennant un loyer mensuel qui était en dernier lieu 606,01€, outre 166,24€ de provision sur charges.

Un commandement de payer les loyers, visant la clause résolutoire et portant sur un arriéré locatif de 2972,44€ a été délivré à Mme [T] [H] le 12 mars 2024.

Le commandement de payer a été dénoncé à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 18 mars 2024.

Devant l'absence de régularisation, la société EMMAÜS HABITAT, par acte du 27 septembre 2024, dénoncé à la Préfecture des Yvelines le 1er octobre 2024, a fait assigner Mme [T] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de POISSY afin d’obtenir :
La condamnation de Mme [T] [H] à lui payer la somme de 4243,95€ au titre des loyers et charges impayés ;Le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire à titre principal ; à titre subsidiaire, le prononcé de la résiliation judiciaire du bail ;L’expulsion de Mme [T] [H] et de tous occupants des lieux de son chef ;La condamnation de Mme [T] [H] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et charges jusqu’à la libération des lieux ;La condamnation de Mme [T] [H] à lui payer la somme de 500€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 18 mars 2025.

La société EMMAÜS HABITAT, représentée par son conseil, maintient l'intégralité de ses prétentions, y compris le montant de sa créance actualisée au 13 mars 2025 à la somme de 14087,30€, échéance de février 2025 incluse. Elle indique que la locataire n’a effectué aucun règlement depuis juin 2024 et s’oppose en conséquence à l’octroi de délais suspensifs de la clause résolutoire à son profit.

Mme [T] [H] comparaît en personne et reconnait le montant de la dette locative, mais demande à se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 150€ en règlement de l’arriéré. Elle explique avoir rencontré quelqu’un sur internet qui lui a fait du chantage affectif et est à l’origine de ses nombreuses dettes. Elle a en outre été en congé longue maladie. Elle a désormais repris le travail en crèche à temps plein pour un salaire de 1700 à 1800€ par mois.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de l'action

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 18 mars 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l'assignation, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 en vigueur depuis le 1er janvier 2015.

Une copie de l’assignation a également été notifiée à la Préfecture des Yvelines le 1er octobre 2024, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite.

L'action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

En vertu des articles 7a) et 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant, en l'absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, il doit être considéré qu’il ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction.

En l'espèce, le bail initialement signé par les parties (et dont les conditions sont intégralement reprises dans la réitération de bail, hormis le montant du loyer), contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit (article 7.5).

Par acte de commissaire de justice du 12 mars 2024, le bailleur a fait commandement de payer la somme de 2972,44€ au titre des loyers et charges impayés. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Les loyers n’ont pas été réglés par Mme [T] [H] dans les deux mois à compter de la délivrance du commandement.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 13 mai 2024 et d’ordonner l’expulsion des occupants à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Sur la demande en paiement

Aux termes de l'article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

La société EMMAÜS HABITAT produit un décompte démontrant que Mme [T] [H] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 13719,25€ à la date du 13 mars 2025, échéance de février 2025 incluse.

Mme [T] [H] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de la dette, qu’elle reconnait d’ailleurs à l’audience.

Cette créance n’étant pas sérieusement contestable, elle sera donc condamnée au paiement de la somme de 13719,25€, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Elle sera en outre condamnée au paiement d'une indemnité d’occupation d'un montant égal aux loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, du 1er mars 2025, jusqu'à la libération des lieux.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué.

En l’espèce, Mme [T] [H] sollicite des délais de paiement suspendant la clause résolutoire.

Le bailleur s’y oppose.

Mme [T] [H] perçoit un salaire de l'ordre de 1700 à 1800€ depuis octobre 2024. Antérieurement, elle était en congé longue maladie. Elle explique ses difficultés financières par ses soucis de santé et par une rencontre sur internet qui lui a occasionné de nombreuses dettes.

Elle propose de verser 150€ en sus du loyer courant mais elle n'a pas repris le paiement intégral du loyer courant, n’ayant effectué aucun versement de loyer depuis juin 2024, or l'arriéré locatif s'élève désormais à plus de 13000€. En outre, force est de constater que la somme qu'elle propose de verser en sus du loyer courant ne permettrait pas d'apurer l'arriéré dans les délais légaux. Ainsi, elle ne répond pas aux exigences de l’article susvisé permettant au juge d’accorder au locataire des délais de paiement.

Dans ces conditions, il convient de ne pas aggraver la dette de la locataire et d'ordonner son expulsion.

Mme [T] [H] sera par conséquent déboutée de sa demande de délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

Sur l'exécution provisoire

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile en vigueur au 1er janvier 2020.

Sur les dépens

Mme [T] [H], partie perdante au principal, supportera les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, celui de l’assignation et celui de sa notification à la Préfecture.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

L’équité et la situation économique des parties commandent en revanche de débouter la SA EMMAÜS HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS