TJ 78646, 22 mai 2025, RG 25/00182

N° de minute :

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE POISSY TPX POI JCP FOND

JUGEMENT RENDU LE 22 Mai 2025

N° RG 25/00182 - N° Portalis DB22-W-B7J-SY4W

DEMANDEUR :

S.A. BATIGERE HABITAT
[Adresse 2]
[Localité 5]

représentée par Me Aude LACROIX, avocat au barreau de PARIS, substituée par me Christophe LEMAITRE

DEFENDEUR :

Monsieur [F] [B]
[Adresse 1]
[Localité 4]
comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Mme Myrtille SURAN
Greffier : Madame Christelle GOMES-VETTER

Prononcé par mise à disposition au greffe le 22 Mai 2025 par Mme Myrtille SURAN, Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Charlotte MAUREY, Greffier présent lors du prononcé, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

Copie exécutoire à : Me LACROIX
Copie certifiée conforme à l’original à : M [B]
délivrée(s) le :

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail en date du 24 juillet 2014, la société BATIGERE EN ILE DE France, devenue la société BATIGERE HABITAT par suite d’un changement de nom, a donné en location à monsieur [F] [B] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1] C, entrée 1, et. [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 311,06 euros, outre 110,77 de provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 août 2024, la société BATIGERE HABITAT a délivré une sommation de cesser les troubles du voisinage à monsieur [F] [B].

Par acte en date du 9 janvier 2025, la société BATIGERE HABITAT a fait assigner monsieur [F] [B] devant le juge des contentieux de la protection de POISSY et sollicite, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

la résiliation judiciaire du contrat de bail aux torts exclusifs du preneur pour nuisances locatives ;
l’expulsion de monsieur [F] [B] et de tout occupant de son chef des lieux loués, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin, et ce avec suppression du délai de deux mois accordé par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;
le transport et la séquestration des meubles et objets garnissant les lieux ;
la condamnation de monsieur [F] [B] à lui payer une indemnité d’occupation égale au loyer actualisé doublé, augmenté des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux ;
la condamnation de monsieur [F] [B] aux dépens ;
la condamnation de monsieur [F] [B] à lui payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 18 mars 2025.

La société BATIGERE HABITAT, représentée à l’audience par son conseil, maintient les demandes formulées dans son assignation. Elle fait état de nombreuses nuisances causées par le preneur, se manifestant par des bruits de bricolage, des coups dans les murs ou des cris de jour comme de nuit. Elle indique que plusieurs voisins se sont plaints et qu’une main courante a été déposée. Elle fait état d’une sommation faite au preneur le 26 août 2024 de cesser les nuisances qui persistent malgré tout. 

Monsieur [F] [B] comparaît en personne. Il indique qu’il a pu faire un peu de bruit l’année passée, car il avait alors perdu son emploi et qu’il lui arrivait de regarder la télévision ou de passer des appels téléphoniques lors desquels, à une ou deux reprises, il a pu se mettre en colère. Il précise que si le gardien est venu le voir au sujet des nuisances, il n’a été convoqué qu’une seule fois par le bailleur. Il nie pour autant avoir des accès de colère. Monsieur [F] [B] indique également avoir eu la visite d’un huissier. Il déclare enfin être sur le point d’acheter un appartement mais désirer rester dans le logement jusqu’à la fin de l’année.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

Il résulte des dispositions de l’article 1728 du code civil que le preneur est tenu d'user de la chose louée raisonnablement.

L’article 1741 du code civil dispose que le contrat de louage se résout par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

L’article R1336-5 du code de la santé publique dispose quant à lui dans son chapitre applicable aux bruits de voisinage qu’aucun bruit particulier ne doit, par sa durée, sa répétition ou son intensité, porter atteinte à la tranquillité du voisinage ou à la santé de l'homme, dans un lieu public ou privé, qu'une personne en soit elle-même à l'origine ou que ce soit par l'intermédiaire d'une personne, d'une chose dont elle a la garde ou d'un animal placé sous sa responsabilité.

Enfin, aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

En l’espèce, il résulte par ailleurs de l’article 4, 1) du contrat de bail signé le 24 juillet 2014 entre monsieur [F] [B] et la société BATIGERE HABITAT que le preneur s’engage à user paisiblement des lieux loués.

Or, bien qu’à l’audience monsieur [F] [B] explique ne pas être à l’origine des nuisances sonores alléguées, ne reconnaissant qu’a minima un ou deux accès de colère au téléphone l’année passée, il ressort des éléments du débat que différents voisins se plaignent d’importants troubles de voisinages causés par monsieur [F] [B].

En effet, madame [L] [R], voisine de monsieur [F] [B], a rédigé trois attestations les 19 juillet 2023, 25 septembre 2024 et 5 mars 2025 dans lesquelles elle détaille les nuisances. Elle y indique notamment que son voisin « pousse des cris, pleure et tape dans les murs », précisant que ces nuisances peuvent survenir à n’importe quelle heure du jour ou de la nuit. Elle explique souffrir de troubles du sommeil et fait part de son inquiétude, disant se sentir « en danger ». Par ailleurs, elle précise que ces nuisances lui causent un préjudice dans sa recherche d’emploi, ayant été troublée lors d’un entretien d’embauche en visioconférence par les insultes proférées par monsieur [F] [B] depuis les parties communes. Elle joint même à sa dernière attestation une copie d’une main courant déposée par elle le 25 février 2025 auprès des fonctionnaires de police de [Localité 6], reprenant les éléments contenus dans ses attestations.

Le bailleur produit également une attestation en date du 22 avril 2024 rédigée par monsieur [G] [S], voisin du locataire, ainsi que de nombreux courriels de la part de ce dernier et de son épouse madame [W] [S] adressés au bailleur, datant des mois d’avril, juin, juillet, août, octobre et novembre 2024. Il ressort de l’ensemble de leurs déclarations que monsieur [F] [B] pousse de manière fréquente et répétée des cris et profère des injures, tout particulièrement la nuit. Les époux [S] indiquent ainsi être très fréquemment réveillés par ces nuisances, créant chez eux un trouble du sommeil et leur causant une angoisse importante. Leurs écrits laissent entrevoir combien ils sont démunis face à ces nuisances répétées sur le long terme, dès lors qu’ils indiquent à plusieurs reprises ne pas savoir vers qui se tourner ni que faire pour mettre fin aux troubles.

Le bailleur indique à l’audience avoir alerté à plusieurs reprises le preneur de ces éléments et l’avoir mis en demeure de cesser les nuisances, ce qui est justifié par divers courriers de mise en demeure du 5 mars 2024, du 5 août 2024 et du 16 septembre 2024. De même, il explique avoir convoqué monsieur [F] [B] le 14 mai 2024 par une lettre recommandée avec accusé de réception produite aux débats afin de lui demander de cesser les nuisances, ce que le preneur reconnaît à l’audience. Il appert également qu’une sommation de cesser les nuisances lui a été délivrée le 26 août 2024.

Malgré toutes ces diligences du bailleur, les troubles persistent, comme en témoignent la main courante du 25 février 2025 et l’attestation du 5 mars 2025 précitées, et ce depuis près de deux ans, la première attestation de madame [R] datant de juillet 2023.

Ainsi, au vu de l’ensemble de ces éléments, il n’est pas contestable que monsieur [F] [B] trouble gravement et depuis longtemps son voisinage par ses comportements fréquents et répétés. Ces nuisances impactent sévèrement les autres habitants de l’immeuble qui en subissent des conséquences dans leur vie quotidienne et dans leur sommeil. Malgré diverses tentatives du bailleur pour trouver une solution amiable, le défendeur persiste à troubler gravement la tranquillité du voisinage.

Dès lors, au vu de la gravité et de la persistance dans le temps des nuisances ainsi que de leurs conséquences sur le voisinage, il doit être considéré que monsieur [F] [B] n’use pas du bien loué de manière raisonnable et paisible au sens des dispositions précitées et des stipulations contractuelles, ce qui justifie le prononcé de la résiliation judiciaire du bail et l’expulsion du locataire.

Sur le délai pour quitter les lieux

Aux termes de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, ce délai ne s’appliquant pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

L’article L412-2 du code des procédures civiles d’exécution dispose que lorsque l'expulsion aurait pour la personne concernée des conséquences d'une exceptionnelle dureté, notamment du fait de la période de l'année considérée ou des circonstances atmosphériques, le délai prévu à l'article L. 412-1 peut être prorogé par le juge pour une durée n'excédant pas trois mois.

L’article L412-3 du code des procédures civiles d’exécution dispose que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

En l’occurence, il n’apparaît pas que monsieur [F] [B] fasse preuve d’une quelconque mauvaise foi, et il est entré dans les locaux en vertu d’un contrat de bail, de sorte qu’aucune circonstance de l’espèce ne justifie que le délai légal de deux mois pour quitter les lieux ne lui bénéficie pas. En revanche, il n’apporte aucun élément de nature à considérer qu’une expulsion aurait pour lui des conséquences d’une particulière dureté, ni que son relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales, et ce d’autant plus qu’il indique être sur le point d’acquérir un bien immobilier.

En conséquence, il sera ordonné à monsieur [F] [B] de libérer les lieux et de restituer les clés dans un délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

A défaut de départ volontaire et restitution des clés dans ce délai, monsieur [F] [B] pourra être expulsé, ainsi que tous les occupants de son chef, selon les voies de droit instituées par les articles L 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier. Le sort des meubles trouvés sur place sera régi par les articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande d’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, le seul préjudice subi par la société BATIGERE HABITAT découle du maintien dans les lieux postérieurement à la résiliation judiciaire du bail. Dès lors, il n’y pas lieu de fixer le montant d’une indemnité mensuelle à une somme supérieure à celle du loyer et des charges tel que stipulé dans le contrat de location.

En conséquence, monsieur [F] [B] sera condamné à payer à la société BATIGERE HABITAT, à compter de la résiliation du bail et jusqu’au départ effectif des lieux caractérisé par la remise des clés au bailleur, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant mensuel du loyer actualisé prévu entre les parties et augmenté des charges qui auraient été dues si le bail s’était poursuivi. Cette indemnité sera due au pro-rata temporis et payable à terme et au plus tard le 5 du mois suivant.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [F] [B], qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens.

Sur la demande au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il paraît inéquitable de laisser à la charge de la société BATIGERE HABITAT l’intégralité des sommes avancées par elle et non comprises dans les dépens. Monsieur [F] [B], condamné aux dépens, sera condamné à payer à la société BATIGERE HABITAT la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS