TJ 78646, 22 mai 2025, RG 25/00008

N° de minute :

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE POISSY TPX POI JCP REFERES

ORDONNANCE DE REFERE
RENDUE LE 22 Mai 2025

N° RG 25/00008 - N° Portalis DB22-W-B7J-SXDL

DEMANDEUR :

S.A. d’HLM TOIT ET JOIE
[Adresse 6]
[Localité 4]
représentée par Me Cécile PROMPSAUD, avocat au barreau de VERSAILLES

DEFENDEURS :

M. [K] [N] [X]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 5]
comparant en personne

Mme [U] [R]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 5]
non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Mme Myrtille SURAN
Greffier : Madame Christelle GOMES-VETTER

Prononcé par mise à disposition au greffe le 22 Mai 2025 par Mme Myrtille SURAN, Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Christelle GOMES-VETTER, Greffier présent lors du prononcé, lesquelles ont signé la minute de la présente ordonnance.

Copie exécutoire à : Me PROMPSAUD
Copie certifiée conforme à l’original à : M. [N] [X]
délivrée(s) le :

EXPOSE DU LITIGE

La SA d’HLM TOIT ET JOIE a donné à bail à M. [K] [N] [X] et Mme [U] [R] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] [Adresse 1] par contrat prenant effet au 1er mars 2012, moyennant un loyer mensuel qui était en dernier lieu de 987,22€ charges incluses.

Un commandement de payer les loyers et de justifier de la souscription d’une assurance couvrant les risques locatifs, visant la clause résolutoire et portant sur un arriéré locatif de 4420,92€ a été délivré à M. [K] [N] [X] et Mme [U] [R] le 15 février 2024.

Le commandement de payer a été dénoncé à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 26 février 2024.

Devant l'absence de régularisation, la société TOIT ET JOIE, par acte du 16 janvier 2025, dénoncé à la Préfecture des Yvelines le 21 janvier 2025, a fait assigner M. [K] [N] [X] et Mme [U] [R] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de POISSY afin d’obtenir :
La condamnation solidaire de M. [K] [N] [X] et Mme [U] [R] à lui payer la somme de 3399,21€ à titre d’arriérés de loyers et charges, loyer de décembre 2024 inclus, avec intérêts de droit à compter du commandement de payer ; La condamnation solidaire de M. [K] [N] [X] et Mme [U] [R] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’au jour de leur départ effectif des lieux ;Le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire et l’expulsion en conséquence de M. [K] [N] [X] et Mme [U] [R] des lieux loués, ainsi que de tous occupants de leur chef ;Au besoin que soit ordonnée la séquestration du mobilier se trouvant dans les lieux aux frais, risques et périls de M. [K] [N] [X] et Mme [U] [R] ;La condamnation solidaire de M. [K] [N] [X] et Mme [U] [R] à lui payer la somme de 500€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 18 mars 2025.

La société TOIT ET JOIE, représentée par son conseil, maintient l'intégralité de ses prétentions, y compris le montant de sa créance actualisée au 14 mars 2025 à la somme de 2719,53€, échéance de février 2025 incluse. Elle ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire aux défendeurs.

M. [K] [N] [X] comparait en personne et reconnait le montant de l’arriéré locatif, mais demande à se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 63€ en règlement de l’arriéré (soit 1050€ au total par mois). Il travaille en CDI en tant qu’agent de sécurité incendie et perçoit un salaire de 1800 à 2000€. Il perçoit également des prestations sociales de l’ordre de 148€. Mme [R] touche quant à elle un salaire de 1000€. Ils ont trois enfants à charge.

Mme [U] [R], régulièrement assignée, n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de l'action

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 26 février 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l'assignation, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 en vigueur depuis le 1er janvier 2015.

Une copie de l’assignation a également été notifiée à la Préfecture des Yvelines le 21 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite.

L'action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

En vertu des articles 7a) et 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant, en l'absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, il doit être considéré qu’il ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction.
En l'espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit (article 8).

Par acte de commissaire de justice du 15 février 2024, le bailleur a fait commandement de payer la somme de 4420,92€ au titre des loyers et charges impayés et de justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs. Ce commandement, remis à étude, comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Les loyers n’ont pas été réglés par M. [K] [N] [X] et Mme [U] [R] dans les deux mois à compter de la délivrance du commandement.

S’agissant du commandement d’avoir à justifier de la souscription d’une assurance couvrant les risques locatifs, le bailleur n’en fait état ni dans son assignation, dans laquelle il ne demande que la résiliation du bail pour impayés locatifs, ni à l’audience, de sorte qu’il doit être considéré que les locataires ont régularisé cette cause du commandement dans le délai imparti.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 16 avril 2024 et d’ordonner l’expulsion des occupants à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1 et suivants, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Sur la demande en paiement

Aux termes de l'article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

La société TOIT ET JOIE produit un décompte démontrant que M. [K] [N] [X] et Mme [U] [R] restent devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 2719,53€ à la date du 14 mars 2025, échéance de février 2025 incluse.

M. [K] [N] [X] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de la dette, qu’il reconnait à l’audience. Mme [U] [R] n’a quant à elle pas comparu pour contester la dette.

Cette créance n’étant pas sérieusement contestable, ils seront donc condamnés solidairement, en application de la clause de solidarité stipulée au bail (article 9), au paiement à titre provisionnel de la somme de 2719,53€, avec les intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer du 15 février 2024, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

Ils seront en outre condamnés solidairement au paiement à titre provisionnel d'une indemnité d’occupation d'un montant égal aux loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, du 1er mars 2025, jusqu'à la libération des lieux.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué.

En l’espèce, M. [K] [N] [X] sollicite des délais de paiement suspendant la clause résolutoire.

La société TOIT ET JOIE ne s’y oppose pas.
M. [K] [N] [X] propose de verser 63€ en sus du loyer courant (soit un total mensuel de 1050€), ce qui permettrait de solder l'arriéré locatif dans les délais légaux. Les locataires ont en outre repris le paiement intégral du loyer résiduel depuis novembre 2024, soit antérieurement à l’audience.
Par ailleurs, il ressort des débats et du rapport social que M. [K] [N] [X] perçoit un salaire de l'ordre de 1800 à 2000€ et Mme [U] [R] de 1000€. Ils perçoivent les allocations familiales à hauteur de 148€. Ils ont trois enfants à charge, dont deux majeurs. Ils apparaissent ainsi en mesure de régler leur dette locative.

Les conditions de l’article précité étant réunies, il convient d'accorder aux défendeurs des délais de paiement selon les modalités décrites au dispositif. Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, à la demande des locataires qui souhaitent rester dans le logement.

Il sera rappelé qu'à défaut de paiement d’une mensualité à son terme exact, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Sur l'exécution provisoire

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile en vigueur au 1er janvier 2020.

Sur les dépens

M. [K] [N] [X] et Mme [U] [R], partie perdante au principal, supporteront solidairement les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, celui de l’assignation et celui de sa notification à la Préfecture.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de la société TOIT ET JOIE l’intégralité des sommes avancées par elle et non comprises dans les dépens. Il y a donc lieu de condamner solidairement M. [K] [N] [X] et Mme [U] [R] à lui verser une somme de 200€ sur le fondement de ce texte.

PAR CES MOTIFS