TJ 78646, 22 mai 2025, RG 24/00640

N° de minute :

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE POISSY TPX POI JCP FOND

JUGEMENT RENDU LE 22 Mai 2025

N° RG 24/00640 - N° Portalis DB22-W-B7I-SQZI

DEMANDEURS :

Monsieur [V] [X]
[Adresse 4]
[Localité 3]
représenté par Me Xavier FRERING, avocat au barreau de PARIS

Madame [T] [X]
[Adresse 4]
[Localité 3]
représentée par Me Xavier FRERING, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEURS :

Madame [P] [Y]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]
non comparante, ni représentée

Monsieur [R] [Z]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Mme Myrtille SURAN
Greffier : Madame Christelle GOMES-VETTER

Prononcé par mise à disposition au greffe le 22 Mai 2025 par Mme Myrtille SURAN, Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Christelle GOMES-VETTER, Greffier présent lors du prononcé, lesquelles ont signé la minute du présent jugement .

Copie exécutoire à : Me FRERING
délivrée(s) le :

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 20 août 2015, prenant effet au 24 août 2015, M. [V] [X] et Mme [T] [X] ont donné à bail à M. [R] [Z] et Mme [P] [Y] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 2] pour une durée de trois ans renouvelable, moyennant un loyer de 1002,60€ outre 60€ de provision sur charges. Le bail s’est renouvelé par tacite reconduction depuis le 23 août 2018.

Par actes de commissaire de justice signifiés à M. [R] [Z] et Mme [P] [Y] le 13 février 2024, M. [V] [X] et Mme [T] [X] leur ont fait délivrer un congé aux fins de vente pour la date du 23 août 2024.

Reprochant aux locataires de s’être maintenus dans les lieux malgré le congé pour vendre qui leur a été délivré, M. [V] [X] et Mme [T] [X] (ci-après « les époux [X] »), par actes extrajudiciaires des 23 et 25 octobre 2024, ont fait assigner M. [R] [Z] et Mme [P] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de POISSY afin que celui-ci :
Déclare valable le congé délivré à M. [R] [Z] et Mme [P] [Y] le 13 février 2024 pour le 23 août 2024,Constate et prononce la résiliation du bail et la déchéance de plein droit du titre d’occupation de M. [R] [Z] et Mme [P] [Y],Ordonne leur expulsion,Supprime le délai de deux mois prévu à l’article 62 de la loi du 9 juillet 1991 compte tenu du fait que les défendeurs se maintiennent indûment dans le local d’habitation sans droit ni titre,Juge que la trêve hivernale fixée par l’article L.613-1 du CCH est inapplicable,Ordonne la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux aux frais, risques et périls des défendeurs,Assortisse l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 50€ par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, le juge des contentieux de la protection se réservant le pouvoir de la liquider une fois la décision d’expulsion exécutée, Condamne solidairement M. [R] [Z] et Mme [P] [Y] à leur payer une indemnité mensuelle d’occupation égale au double du montant du dernier loyer mensuel appelé, soit 2664,58€ charges comprises en sus des taxes à compter de la date d’effet du congé et jusqu’à libération effective des lieux,Juge que si l’occupation devait se prolonger au-delà d’un an après la date d’effet du congé, l’indemnité d’occupation ainsi fixée serait indexée sur l’indice de référence des loyers, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date d’effet du congé,Condamne solidairement M. [R] [Z] et Mme [P] [Y] au paiement de l’arriéré locatif dû, soit la somme de 1036,83€ arrêtée au 17 octobre 2024 incluse, augmentée des intérêts au taux légal capitalisé (art. 1231-6 et 1343-2 du code civil),Condamne solidairement M. [R] [Z] et Mme [P] [Y] au paiement de la somme de 2000€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile,Condamne solidairement M. [R] [Z] et Mme [P] [Y] aux dépens, comprenant tous les frais de signification jusqu’au terme de la procédure d’expulsion.
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 18 mars 2025.

Les époux [X], représentés par leur conseil, maintiennent l’intégralité de leurs prétentions, actualisant leur demande en paiement au titre de l’arriéré locatif à la somme de 1403,28€ au 10 mars 2025, échéance de mars 2025 incluse.

M. [R] [Z] et Mme [P] [Y], régulièrement assignés, n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 mai 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée. M. [R] [Z] et Mme [P] [Y], non-comparants, ayant été régulièrement assignés, il sera statué malgré leur absence.

Sur la validité du congé

En vertu de l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué.

Le délai de préavis applicable au congé est de six mois avant le terme du bail lorsqu'il émane du bailleur. Le congé doit être notifié soit par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, soit signifié par acte d'huissier, soit remis en main propre contre récépissé ou émargement. Le délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte d'huissier ou de la remise en main propre.

Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Elle doit correspondre aux locaux loués et porter sur l’entièreté de ceux-ci. Faute de désignation précise du bien dans le congé, celui-ci doit être considéré comme nul.

A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.

En l’espèce, les époux [X] produisent un congé aux fins de vente signifié à étude à M. [R] [Z] et Mme [P] [Y] par actes de commissaire de justice du 13 février 2024, pour un congé au 23 août 2024, soit plus de six mois avant le terme du bail, lequel expirait à cette dernière date.

Sur le fond, le congé reproduit les dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 et indique les motifs du congé (congé pour vente), de même que la désignation précise du bien, correspondant au logement concerné par le bail, ainsi que le prix de vente net vendeur fixé à 240 000€. En outre, la notice d’information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs a bien été annexée conformément à l’article susmentionné.

Dès lors, le congé sera déclaré valable sur le fond et en la forme.

Sur les conséquences de la validité du congé pour vendre

M. [R] [Z] et Mme [P] [Y] ne s’étant aucunement manifestés auprès du bailleur depuis la délivrance du congé pour vente, il y a lieu de considérer qu’ils n’ont pas accepté l’offre de vente et, partant, que le bail est arrivé à son terme le 23 août 2024 à minuit.

Par conséquent, M. [R] [Z] et Mme [P] [Y] doivent être considéré comme occupants sans droit ni titre du logement litigieux à compter du lendemain de cette date, soit le 24 août 2024, et leur expulsion sera ordonnée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Il convient également de fixer à compter de cette date une indemnité d’occupation égale au montant du loyers et des charges actualisés qui auraient été dus par les locataires au bailleur en l’absence de résiliation du bail et qu’ils seront tenus de verser aux époux [X] jusqu’à la libération effective des lieux, étant précisé qu’au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux, de sorte qu’aucun élément ne justifie de la fixer à un montant supérieur, les demandeurs ne justifiant pas d’un préjudice distinct de celui résultant de l’occupation indue des lieux.

L’expulsion des occupants étant autorisée, il ne paraît pas davantage nécessaire d'ordonner une astreinte en vue de les contraindre à quitter les lieux. De surcroît, aux termes de l'article L.421-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, le montant de l’astreinte ne peut excéder le montant du préjudice effectivement causé. Dès lors, le préjudice résultant de l’occupation des lieux étant déjà réparé par l’indemnité d’occupation fixée ci-dessus, et les époux [X], qui ne produisent aucun élément relatif à la mise en vente de leur bien, ne rapportant pas la preuve d’un préjudice distinct de celui-ci, ni celle d’une urgence à voir les locataires quitter les lieux, il n’y a pas lieu de prononcer d’astreinte.

Sur les délais d’expulsion

Aux termes de l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, « si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. (…) Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. »

En application de l’article L.412-6 du même code, « nonobstant toute décision d'expulsion passée en force de chose jugée et malgré l'expiration des délais accordés en vertu de l'article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille. Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s'applique pas lorsque la mesure d'expulsion a été prononcée en raison d'une introduction sans droit ni titre dans le domicile d'autrui à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis mentionné au même premier alinéa lorsque les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l'aide des procédés mentionnés au deuxième alinéa. »

En l’espèce, les époux [X] sollicitent la suppression du délai de deux mois pour quitter les lieux prévu à l’article L.412-1 susvisé, de même que la période de sursis à l’expulsion prévue à l’article L.412-6 (dite « trêve hivernale »), en raison du maintien indu des locataires dans le local d’habitation sans droit ni titre.

Toutefois, force est de constater que les défendeurs ne sont pas entrés dans les lieux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte mais bien en vertu d’un contrat de location. En outre, les époux [X] ne démontrent nullement la mauvaise foi des expulsés, laquelle ne saurait se déduire du seul maintien dans les lieux, et ce d’autant plus qu’aucune sommation de quitter les lieux ou lettre de mise en demeure ne leur a été délivrée entre la date de la délivrance du congé pour vendre et celle de l’assignation. Partant, il n’y a pas lieu de supprimer le délai de deux mois pour quitter les lieux suivant le commandement, pas plus qu’il n’y a lieu de supprimer la trêve hivernale, aucune circonstance de l’espèce ne justifiant une telle suppression.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Aux termes de l'article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Les époux [X] produisent un extrait de compte de gestion démontrant que M. [R] [Z] et Mme [P] [Y] restent devoir la somme de 1403,28€ à la date du 14 mars 2025, échéance de mars 2025 incluse.

M. [R] [Z] et Mme [P] [Y], non comparants, n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de la dette.

Cette créance n’étant pas sérieusement contestable, ils seront donc condamnés solidairement, conformément à la clause de solidarité stipulée au bail (article VII) et à défaut pour M. [R] [Z] d’avoir régulièrement donné congé au bailleur, au paiement de la somme de 1403,28€, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront eux-mêmes intérêt au taux légal, conformément à l’article 1343-2 du Code civil.

Ils seront en outre condamnés solidairement au paiement de l’indemnité d’occupation égale aux loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, telle que fixée ci-dessus, du 1er avril 2025, jusqu'à la libération des lieux.

Sur les demandes accessoires

Sur l'exécution provisoire

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile en vigueur au 1er janvier 2020.

Sur les dépens

M. [R] [Z] et Mme [P] [Y], partie perdante au principal, supporteront solidairement les dépens, en ce compris le coût du congé aux fins de vente.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de M. [V] [X] et Mme [T] [X] l’intégralité des sommes avancées par eux et non comprises dans les dépens. Il y a donc lieu de condamner solidairement M. [R] [Z] et Mme [P] [Y] à leur verser une somme de 700€ sur le fondement de ce texte.

PAR CES MOTIFS