TJ 28085, 13 mai 2025, RG 24/03271

N° RG 24/03271 - N° Portalis DBXV-W-B7I-GNWG

jonction du RG 24/03486

Minute : JCP

Copie exécutoire délivrée
le :
à :
SELARL GIBIER FESTIVI RIVIERRE GUEPIN, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 21

Copie certifiée conforme
délivrée le :
à :
[M] [R]

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT réputé contradictoire

DU 13 Mai 2025

DEMANDEUR(S) :

S.C.A. HABITAT ET HUMANISME (RCS LYON n°339 804 858)
dont le siège social est sis 69 chemin de Vassieux - 69300 CALUIRE ET CUIRE
agissant poursuites et diligences de ses représentant légaux domiciliés en cette qualité audit siège
représentée par Me MEHEUST de la SELARL GIBIER FESTIVI RIVIERRE GUEPIN, demeurant 30 Boulevard Chasles - 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 21

D’une part,

DÉFENDEUR(S) :

Madame [M] [R]
née le 05 Mars 1972 à RAMBOUILLET (78120)
demeurant 1 chemin de la Palombe - 28230 DROUE SUR DROUETTE
non comparante, ni représentée

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : François RABY

présence de : Lucie COUQUELET, auditrice de justice lors des débats

Greffier: Karine SZEREDA

DÉBATS :

L'affaire a été plaidée à l'audience publique du 11 Mars 2025 et mise en délibéré au 13 Mai 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seings-privés du 16 novembre 2019, la SCA HABITAT ET HUMANISME a donné à bail un logement conventionné à Madame [M] [R] situé au 1 Chemin de la Palombe à 28230 DROUE SUR DROUETTE, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 290,88 euros pour le logement outre 101 euros de charges.

Des loyers étant demeurés impayés, un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à Madame [M] [R] le 24 juillet 2024, aux fins d’obtenir le paiement de la somme en principal de 1.814,46 euros.

La Commission des Actions de Prévention des Expulsions locatives a été informée de la situation de Madame [M] [R] le 24 juillet 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 octobre 2024, la SCA HABITAT ET HUMANISME a fait assigner Madame [M] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de CHARTRES, afin de :
Constater principalement l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts de Madame [M] [R] pour non-paiement des loyers, et en conséquence, Déclarer Madame [M] [R] occupante sans droit ni titre des lieux qu’elle occupe, Ordonner son expulsion ainsi que celle de tous les occupants de son chef en la forme ordinaire et avec l’assistance d’un serrurier et le la Force publique si besoin est, Autoriser la SCA HABITAT ET HUMANISME à faire séquestrer les meubles et objets immobiliers dans un garde meuble aux frais de Madame [M] [R],Condamner Madame [M] [R] à payer à la SCA HABITAT ET HUMANISME la somme de 2.397,28 € au titre de l’arriéré locatif, arrêté au 25 septembre 2024, outre une indemnité d’occupation d’une somme de 428,91 € par mois jusqu’à son départ effectif des lieux loués et la remise des clés, Condamner par provision Madame [M] [R] au paiement de la somme de 1.200 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,Condamner par provision Madame [M] [R] aux entiers dépens incluant le coût du commandement de payer et du procès-verbal de saisie-vente, Rappeler et en tant que de besoin ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 05 novembre 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 11 mars 2025.

A l'audience du 11 mars 2025, la SCA HABITAT ET HUMANISME est représentée par son conseil. Elle actualise sa créance à 4.714,81 euros.

Bien que régulièrement assignée par remise de l’assignation en l’étude, Madame [M] [R] ne comparaît pas personnellement et n’est pas représenté.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 13 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, le défaut de comparution du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’il soit statué au fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la recevabilité

Aux termes de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, le bailleur souhaitant faire jouer la clause résolutoire d'un bail d'habitation ne peut faire délivrer une assignation à cette fin avant l’expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En outre, l’article 24 III de la loi précitée dispose que le bailleur doit faire signifier l'assignation au représentant de l'État dans le département dans un délai de deux mois avant l'audience, délai rapporté à 6 semaines depuis la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

En l'espèce, la SCA HABITAT ET HUMANISME justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département le 5 novembre 2024 plus de six semaines avant l’audience en date du 11 mars 2025.

En outre, la SCA HABITAT ET HUMANISME justifie également avoir saisie la Commission des Actions de Prévention des Expulsions locatives le 24 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, en date du 25 octobre 2024.

Ainsi, son action est recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit, dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat de bail laquelle doit prévaloir afin de ne pas perturber la stabilité des situations déjà établies et à défaut de règle d'ordre public plus protectrice, que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En outre, l'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ».

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location (article 9 : « Clauses résolutoires et clauses pénales) a été signifié à la locataire le 24 juillet 2024. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 1.814,46 euros en principal n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire, et la juridiction constatera que les conditions d’acquisition de cette clause sont réunies depuis le 24 septembre 2024.

Par ailleurs, le dernier versement de Madame [M] [R] est intervenu le 23 janvier 2025 et est inférieur au montant du loyer de sorte qu’il ne peut être considéré qu’elle a repris le paiement du loyer courant avant la date de l'audience. En outre, l'absence de comparution de Madame [M] [R] et d'éléments sur sa situation personnelle laissent le juge dans l'ignorance de sa situation financière et ne permettent pas de déterminer des mensualités susceptibles d’être respectées pour acquitter la dette.

Dans ces conditions il ne sera pas fait application de l'article précité.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SCA HABITAT ET HUMANISME à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration qui demeurent, à ce stade, purement hypothétiques.

Sur l’indemnité d’occupation

L'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l'espèce, le bail s'est trouvé résilié de plein droit le 24 septembre 2024.

En conséquence, Madame [M] [R] est redevable envers la SCA HABITAT ET HUMANISME depuis cette date, d'une indemnité d'occupation mensuelle qui sera fixée à une somme équivalente au montant du loyer courant, majoré des charges et taxes applicables, comme si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 420,75 euros (428,91 – 8,16 au titre des frais relatifs à l’absence de réponse à l’enquête SLS).

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif
 
Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.
 
En l’espèce, il résulte des pièces produites par la SCA HABITAT ET HUMANISME - contrat de bail signé, commandement de payer et relevé de compte - que la dette de Madame [M] [R] s’élève à la somme de 2332euros (2397,28 – 65,28 au titre des frais de non réponse à l’enquête SLS) représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 25 septembre 2024, échéance du mois d’août 2024 incluse.
 
Il convient donc de condamner Madame [M] [R] à payer à la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE la somme de 2332 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 25 septembre 2024 échéance du mois d’août 2024 incluse, sous réserve des indemnités d'occupation échues depuis cette date et éventuellement impayées, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l’espèce, Madame [M] [R], partie perdante, devra supporter les dépens de la présente procédure qui comprendront notamment le coût du commandement.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

L'équité commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS