TJ 77284, 21 mai 2025, RG 25/00147

- N° RG 25/00147 - N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD2MG

Date : 21 Mai 2025

Affaire : N° RG 25/00147 - N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD2MG

N° de minute : 25/00251

Formule Exécutoire délivrée
le : 23-05-2025

à : Me Myriam MAYEL + dossier
Me François MEURIN

Copie Conforme délivrée
le : 23-05-2025

à : Me Jean AMOUGOU SANGALE + dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées, a été rendue, le VINGT ET UN MAI DEUX MIL VINGT CINQ, par Monsieur Arnaud MARCANGELI, Juge au Tribunal judiciaire de MEAUX, assisté de Madame Béatrice BOEUF, Greffière lors des débats et du délibéré, l’ordonnance dont la teneur suit :

Entre :

DEMANDEURS

Association FORCE CITOYENNE
[Adresse 3]
[Localité 14]

représentée par Me Jean AMOUGOU SANGALE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Monsieur [D] [L]
[Adresse 10]
[Localité 11]

représenté par Me Jean AMOUGOU SANGALE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Monsieur [U] [XS]
[Adresse 5]
[Localité 11]

représenté par Me Jean AMOUGOU SANGALE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Madame [H] [I] [W]
[Adresse 5]
[Localité 11]

représentée par Me Jean AMOUGOU SANGALE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Monsieur [B] [C]
[Adresse 7]
[Localité 11]

représenté par Me Jean AMOUGOU SANGALE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Monsieur [O] [V]
[Adresse 10]
[Localité 11]

représenté par Me Jean AMOUGOU SANGALE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Monsieur [E] [G]
[Adresse 10]
[Localité 11]

représenté par Me Jean AMOUGOU SANGALE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Monsieur [S] [A]
[Adresse 9]
[Localité 11]

représenté par Me Jean AMOUGOU SANGALE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Monsieur [P] [N]
[Adresse 9]
[Localité 11]

représenté par Me Jean AMOUGOU SANGALE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Monsieur [O] [Z] [X]
[Adresse 4]
[Localité 11]

représenté par Me Jean AMOUGOU SANGALE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Monsieur [WB] [J] [CO]
[Adresse 6]
[Localité 11]

représenté par Me Jean AMOUGOU SANGALE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Monsieur [O] [T] [Y]
[Adresse 10]
[Localité 11]

représenté par Me Jean AMOUGOU SANGALE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Monsieur [O] [T] [F]
[Adresse 5]
[Localité 11]

représenté par Me Jean AMOUGOU SANGALE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Madame [R] [C]
[Adresse 1]
[Localité 11]

représentée par Me Jean AMOUGOU SANGALE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEFENDERESSES

S.A.S.U. CITYA IMMOBILIER
[Adresse 2]
[Localité 8]

représentée par Me Myriam MAYEL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

SA PAYS DE MEAUX HABITAT
[Adresse 13]
[Localité 12]

représentée par Me François MEURIN, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant, substitué par Me Adeline LADOUBART, avocat au barreau de MEAUX

---

Après avoir entendu les parties lors de l’audience de plaidoirie du 16 Avril 2025 ;

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Le 6 novembre 2023, les copropriétaires de la résidence [Adresse 15] ont été réunis en assemblée générale spéciale sur convocation du Syndic CITYA PROXIMMONET en présence du Cabinet Citya PROXIMONNET représenté par [M] [K] et 62 copropriétaires sur 101 représentants 17364 tantièmes sur 23936 tantièmes. À l’issue, a été adoptée la résolution n°04 - SOLUTION OPTIMALE : principe de travaux d’isolation thermique extérieure murs pignons des 2 bâtiments, remplacement des garde corps, ravalement des façades avec traitement des surfaces amiantées, résolution adoptée à la majorité soit 12605 tantièmes sur 17364 tantièmes. A également été adopté aux termes de la résolution n°05 le choix de l’entreprise prise en la personne de la société SPEBI à la majorité de 16162 tantièmes sur 17364 tantièmes.

Se plaignant essentiellement de la défaillance de cette assemblée et des résolutions qui y ont été adoptées, par acte de commissaire de justice en date des 29 janvier et 13 février 2025, l’association à but non lucratif FORCE CITOYENNE et les demandeurs dont l’identité est récapitulée en en-tête ont fait délivrer une assignation à comparaître à la S.A.S.U Citya Immobilier et à la S.A Pays de Meaux Habitat devant le président du tribunal judiciaire de Meaux, statuant en référé, aux fins, sur le fondement des articles 31, 834 et 835 du code de procédure civile, 1984 du code civil, 18-1 A, 24, 25, 25-1, 26-4 et 30 de la loi du 10 juillet 1965, l’article 4-1 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 et l’article 39 du décret du 17 mars 1967 de :
- Juger l’ensemble des copropriétaires et l’Association Force Citoyenne bien fondés et recevables en leur demande fins et prétentions ;
- Rejeter toutes conclusions contraires comme injustes et en tout cas mal fondées.
SUR LE FOND
- Juger que la conclusion du contrat de financement des travaux votés en assemblée générale spéciale du 6 novembre 2023 conclut entre solidairement la société CITYA IMMOBILIER et la CATP par l’intermédiaire d’API FINANCEMENT est irrégulier en ce que, d’une part, il n’a pas été précédé d’une information complète sur la nature et l’étendue des liens existants entre le syndicat des copropriétaire CITYA IMMOBILIER et, d’autre part, qu’il n’a pas fait l’objet d’une autorisation spéciale de la part des copropriétaires ;

ET PAR CONSÉQUENT
- Ordonner la suspension à titre conservatoire l’exécutoire des travaux votés par l’assemblée générale spéciale du 6 novembre 2023 ;
- Déclarer inopposable à la copropriété [Adresse 15] le contrat de financement des travaux votés en assemblée générale extraordinaire du 6 novembre 2023 avec à la complicité par abstention et/ou par aide ou assistance du bailleur social Pays de Meaux habitat
- Condamner le syndic SAS Citya Immobilier et le bailleur Pays de Meaux habitat au paiement de la somme de 6.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers et dépens de l’instance ;
- Rappeler que la décision à intervenir sera, de droit, exécutoire par provision ;

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Ils ont maintenu leur demandes à l’audience du 16 avril 2025 à laquelle l’affaire a été retenue en exposant que M. [O] [V], membre du Conseil syndical jusqu’au 28 mai 2024 date d’exclusion prononcée par l’assemblée générale, dénonçait la violation des normes énergétiques au sein des bâtiments sis [Adresse 15]. Ils excipent avoir sollicité de la S.A.S Citya Immobilier et la S.A Pays de Meaux Habitat d’inscrire l’isolation thermique de la façade dans le cahier des charges techniques de l’architecte prenant notamment appuie sur l’audit énergétique de copropriété dressé le 23 août 2017. Sans réponse, ils saisissaient les services de la commune de Meaux d’une demande de subvention.

En substance, ils entendent dénoncer et remettre en cause les termes de l’assemblée générale qui s’est tenue le 6 novembre 2023 et au terme de laquelle il était notamment voté les travaux de ravalement proposés sous deux options, le choix de l’entreprise et la proposition de financement. A cet égard, ils plaident d’une part, que la réalisation des travaux dits « OPTIMISATION » concernant, les gardes corps, le traitement de l'amiante, le ravalement de la façade et l'isolation des murs pignons, ne résultent ou ne procèdent pas d’une obligation réglementaire ou administrative et qu’ils auraient dû être votés conformément aux dispositions de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965. D’autre part, ils entendent remettre en question la proposition de financement dans la mesure où l’organisme de crédit entretiendrait des liens contractuels avec la S.A.S.U Citya Immobilier et que la teneur de ces liens n’auraient pas été notifiés aux copropriétaires. A ce sujet, ils ajoutent qu’il n’a pas été notifié aux copropriétaires l’information aux termes de laquelle ils devaient notifier au syndic, dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal de l'assemblée générale spéciale, leur refus de participer à l’emprunt à un taux fixe mirobolant de 4,7%, cette carence étant de nature à créer une confusion dans l’esprit de certains copropriétaires ne comprenant pas les aspects très complexes de la convention du financement liant le syndicat de copropriété à la société de courtage API FINANCEMENT.

La S.A.S Citya Immobilier, valablement représentée, a demandé au juge des référés, au visa des dispositions de la loi du 10 juillet 1965, des articles 32, 122 et 835 du code de procédure civile et 1240 du code civil de :
- Déclarer irrecevable l’assignation pour défaut d’intérêt à agir ;
- Condamner solidairement L’association FORCE CITOYENNE, Monsieur [D] [L], Monsieur [U] [XS], Madame [H] [I] [W], Monsieur [B] [C], Monsieur [O] [V], Monsieur [E] [G], Monsieur [S] [A], Monsieur [P] [N], Monsieur [O] [Z] [X], Monsieur [WB] [J] [CO], Monsieur [O] [T] [Y], Monsieur [O] [T] [F] et Monsieur [R] [C] à payer à la société CITYA IMMOBILIER la somme de 5.000 euros pour procédure abusive ;
- Condamner l’Association FORCE CITOYENNE à payer à la société CITYA IMMOBILIER la somme de 10.000 euros au titre de son préjudice d’atteinte à l’image et à la réputation ;
- Condamner solidairement L’association FORCE CITOYENNE, Monsieur [D] [L], Monsieur [U] [XS], Madame [H] [I] [W], Monsieur [B] [C], Monsieur [O] [V], Monsieur [E] [G], Monsieur [S] [A], Monsieur [P] [N], Monsieur [O] [Z] [X], Monsieur [WB] [J] [CO], Monsieur [O] [T] [Y], Monsieur [O] [T] [F] et Monsieur [R] [C] à payer à la société CITYA IMMOBILIER la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

La S.A.S Citya Immobilier fait valoir que à titre principal l’irrecevabilité de l’action dirigée à son encontre en ce sens qu’elle n’aurait pas qualité de syndicat des copropriétaires ni syndic de la copropriété. Elle indique que le syndic est assuré par la société CITYA PROXIMMONET depuis 2012, dont le siège est situé à MEAUX. Elle entend faire observer que si elle détient des parts dans la société CITYA PROXIMMONET elle n’a toutefois pas qualité à être attraite à la cause.

Par ailleurs, elle plaide que l’absence d’urgence ou de trouble manifestement illicite au sens des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile et en tout état de cause la présence de contestation sérieuse relative notamment à la forclusion de l’action engagée au delà du délai de deux mois prévu par les dispositions de l’article 42 de la loi du 10 juillet 19645 et au caractère définitif des résolutions issues de l’assemblée querellée en ce sens qu’elles ont été adoptées à la majorité des copropriétaires faisant valoir que 62 des 101 copropriétaires étaient présents. S’agissant du financement, elle fait valoir que cette proposition était facultative et n’a été imposée à aucun des copropriétaires rappelant par ailleurs que si des liens capitalistiques existent entre elle et la société de financement ils ne sont pas de nature à rendre obligatoire la proposition aux copropriétaires.

À titre reconventionnel, elle sollicite la condamnation de l’association Force Citoyenne, en la personne de son représentant Monsieur [YS], dénonçant que celle-ci aurait porté une atteinte à l’image de la société CITYA IMMOBILIER et plus globalement du groupe CITYA, en l’accusant publiquement d’avoir exploiter la faiblesse des copropriétaires.

Par ailleurs, elle sollicite de condamner l’association FORCE CITOYENNE, Monsieur [D] [L], Monsieur [U] [XS], Madame [H] [I] [W], Monsieur [B] [C], Monsieur [O] [V], Monsieur [E] [G], Monsieur [S] [A], Monsieur [P] [N], Monsieur [O] [Z] [X], Monsieur [WB] [J] [CO], Monsieur [O] [T] [Y], Monsieur [O] [T] [F] et Monsieur [R] [C] à payer à la société CITYA IMMOBILIER la somme de 5.000 euros pour procédure abusive en sus de leurs condamnations au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La S.A Pays de Meaux Habitat, valablement représentée, a demandé au juge des référés, au visa des dispositions de la loi du 10 juillet 1965, 700 et 835 du code de procédure civile de :
- Débouter l’association FORCE CITOYENNE, Monsieur [D] [L], Monsieur [U] [XS], Madame [H] [I] [W], Monsieur [B] [C], Monsieur [O] [V], Monsieur [E] [G], Monsieur [S] [A], Monsieur [P] [N], Monsieur [O] [Z] [X], Monsieur [WB] [J] [CO], Monsieur [O] [T] [Y], Monsieur [O] [T] [F] et Monsieur [R] [C] de leurs demandes.
- Condamner in solidum l’association FORCE CITOYENNE, Monsieur [D] [L], Monsieur [U] [XS], Madame [H] [I] [W], Monsieur [B] [C], Monsieur [O] [V], Monsieur [E] [G], Monsieur [S] [A], Monsieur [P] [N], Monsieur [O] [Z] [X], Monsieur [WB] loi [CO], Monsieur [O] [T] [Y], Monsieur [O] [T] [F] et Monsieur [R] [C] à payer à la société PAYS DE MEAUX HABITAT la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens

La S.A Pays de Meaux Habitat fait valoir l’absence d’urgence ou de trouble manifestement illicite au sens des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile. Par ailleurs, elle plaide, à l’instar de la S.A.S Citya Immobilier la forclusion des demandes au regard des dispositions de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 et en tout état de cause la présence de contestation sérieuse compte tenu de l’adoption à majorité des résolutions issues de l’assemblée générale du 6 novembre 2023.

A l’issue, l’affaire a été mise en délibéré au 21 mai 2025, date de la présente ordonnance.

MOTIFS DE LA DECISION

1 - Sur l’intérêt à agir de l’association FORCE CITOYENNE

Aux termes des dispositions de l’article 31 du code de procédure civile l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

Hors habilitation législative, une association ne peut agir en justice au nom d’intérêts collectifs qu’autant que ceux-ci entrent dans son objet (Cass, Civ1, 2 mai 2001 n°99-10.709).

En l’espèce, il résulte des pièces de la procédure que l’association FORCE CITOYENNE est une association déclarée ayant pour activité “mouvement citoyen ; réveiller les consciences sur trois axes primordiaux : le civisme ; l'éducation ; l'insertion” et qui fonctionne par adhésion volontaire.

Outre le flou manifeste qu’entretient l’association sur son activité, il appert que n’entre pas dans l’objet de l’association les saisines juridictionnelles en vue de la défense de copropriétaire dans les litiges éventuels qui les opposeraient à leur syndic.

Dès lors, l’association est irrecevable en ses demandes pour défaut d’intérêt et qualité à agir.

2 - Sur la recevabilité de l’action dirigée à l’encontre de la S.A.S Citya Immobilier et de la SA Pays de Meaux

Au visa des dispositions des articles 32 et 122 du code de procédure civile, la S.A.S Citya Immobilier plaide l’irrecevabilité des demandes dirigées à son encontre tirée de l’absence de qualité à agir contre elle. A cet effet, elle plaide qu’elle ne détient ni qualité de syndic ni qualité de syndicat au sein de ladite résidence. Elle fait observer que le syndic, par ailleurs présent et précurseur de l’assemblée spéciale querellée du 6 novembre 2023, est la société CITYA PROXIMMONET et ce, depuis 2012.

La SA Pays de Meaux considère également que l’action n’est pas dirigée contre le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic et est irrecevable.

Aux termes des dispositions combinées des articles 6 et 9 du code de procédure civile, à l'appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d'alléguer les faits propres à les fonder et il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Aux termes des dispositions de l’article 32 du code de procédure civile est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir.

Aux termes des dispositions de l’article 122 du même code constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Il appert de la lecture attentive des pièces de la procédure, que la convocation et la tenue de l’assemblée générale spéciale du 6 novembre 2023 a été érigée par le Cabinet Citya PROXIMMONET représenté par Monsieur [M] [K]. Par ailleurs, la précédente assemblée générale ordinaire tenue le 19 juin 2019 avait également était organisée et coordonnée par l’agence PROXIMMONET.

Il résulte du tout que la S.A.S Citya Immobilier et la SA Pays de Meaux ne sont ni le syndicat des copropriétaires ni le syndic de la copropriété, et que partant les demandes dirigées à leur encontre sont, conformément aux dispositions de l’article 32 susmentionné, irrecevables.

3 - Sur les demandes reconventionnelles de la S.A.S Citya Immobilier

3-1 - Sur la condamnation de l’association FORCE CITOYENNE

La S.A.S Citya Immobilier sollicite du juge des référés, à titre reconventionnel, la condamnation de l’association Force Citoyenne, en la personne de son représentant Monsieur [YS] laquelle aurait porté atteinte à l’image de la société CITYA IMMOBILIER et plus globalement du groupe CITYA, en l’accusant publiquement d’avoir exploiter la faiblesse des copropriétaires. À l’appuie de sa demande, elle produit aux débats des échanges de courriels et des publications Facebook.

L’article 1240 du Code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à la réparer. Le dommage est indemnisable dès lors qu’il est présent, certain, personnel et direct.

En outre les articles 8 de la convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales et 9 du code civil garantissent à toute personne, quelles que soient sa notoriété, sa fortune, ses fonctions présentes ou à venir, le respect de sa vie privée et de son image.

Cependant, la S.A.S Citya Immobilier n’apporte aucun élément relatif à ses investissements pour promouvoir l’attractivité de sa marque et n’apporte pas plus d’élément justifiant que les actes dénoncés ont eu pour conséquence un préjudice ayant eu pour résultat l’affaiblissement de la distinctivité de cette marque, d’une dévalorisation de son image. En l’absence de tel élément, la demande sera rejetée.

4-1 - Sur la condamnation au titre de la procédure abusive

L'exercice d'une action devant un tribunal judiciaire constitue un droit qui ne peut dégénérer en abus qu'à condition d'établir la mauvaise foi ou l'intention de nuire.

En l'espèce, la SAS Citya Immobilier ne rapporte pas la preuve de l'existence d'une intention de nuire ni qu'elle a subi un préjudice particulier, distinct de celui lié aux frais irrépétibles engagés pour répondre à la procédure engagée par le demandeur.

En conséquence, elle sera déboutée d'une telle demande.

4 - Sur les mesures de fin de jugement

En considération de l’équité, il y a lieu de condamner in solidum Monsieur [U] [VB], Monsieur [B] [C], Monsieur [O] [V], Monsieur [E] [G], Monsieur [S] [A], Monsieur [O] [Z] [X], Madame [R] [C], Monsieur [D] [L], Monsieur [O] [T] [F], Monsieur [O] [T] [Y], Monsieur [CO] [WB], l’association FORCE CITOYENNE, Monsieur [P] [N] et Madame [H] [I] [W] à payer à la S.A.S Citya Immobilier la somme de 2000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et 2000 euros au même visa et au bénéfice de la S.A Pays de Meaux Habitat.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [U] [VB], Monsieur [B] [C], Monsieur [O] [V], Monsieur [E] [G], Monsieur [S] [A], Monsieur [O] [Z] [X], Madame [R] [C], Monsieur [D] [L], Monsieur [O] [T] [F], Monsieur [O] [T] [Y], Monsieur [CO] [WB], l’association FORCE CITOYENNE, Monsieur [P] [N] et Madame [H] [I] [W] seront condamnés in solidum aux dépens.
PAR CES MOTIFS

Le président, statuant par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe le jour du délibéré après débats en audience publique,

Déclarons l’association FORCE CITOYENNE irrecevable en ses demandes,

Déclarons les demandes dirigées à l’encontre de la S.A.S Citya Immobilier irrecevables,

Déclarons les demandes dirigées à l’encontre de la SA Pays de Meaux irrecevables,

Rejetons les demandes reconventionnelles de la S.A.S Citya Immobilier,

Condamnons in solidum Monsieur [U] [VB], Monsieur [B] [C], Monsieur [O] [V], Monsieur [E] [G], Monsieur [S] [A], Monsieur [O] [Z] [X], Madame [R] [C], Monsieur [D] [L], Monsieur [O] [T] [F], Monsieur [O] [T] [Y], Monsieur [CO] [WB], l’association FORCE CITOYENNE, Monsieur [P] [N] et Madame [H] [I] [W] à payer à la S.A.S Citya Immobilier la somme de 2000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons in solidum Monsieur [U] [VB], Monsieur [B] [C], Monsieur [O] [V], Monsieur [E] [G], Monsieur [S] [A], Monsieur [O] [Z] [X], Madame [R] [C], Monsieur [D] [L], Monsieur [O] [T] [F], Monsieur [O] [T] [Y], Monsieur [CO] [WB], l’association FORCE CITOYENNE, Monsieur [P] [N] et Madame [H] [I] [W] à payer à la S.A Pays de Meaux Habitat la somme de 2000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons in solidum Monsieur [U] [VB], Monsieur [B] [C], Monsieur [O] [V], Monsieur [E] [G], Monsieur [S] [A], Monsieur [O] [Z] [X], Madame [R] [C], Monsieur [D] [L], Monsieur [O] [T] [F], Monsieur [O] [T] [Y], Monsieur [CO] [WB], l’association FORCE CITOYENNE, Monsieur [P] [N] et Madame [H] [I] [W] aux entiers dépens de l’instance,

Rejetons le surplus des demandes,

Rappelons que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Le Greffier, Le Président,