TJ 22278, 23 mai 2025, RG 24/02235

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE SAINT-BRIEUC
Annexe 2
[Adresse 5]
[Localité 6]
Tel : [XXXXXXXX01]
MINUTE N° 25/00235
N° RG 24/02235 - N° Portalis DBXM-W-B7I-FVHI
Le 23 MAI 2025

JUGEMENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame GODELAIN, Juge chargée du contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Brieuc

En présence de Monsieur JAGU, Magistrat à titre temporaire en formation, et Monsieur [D], auditeur de justice,

GREFFIER : Madame LAVIOLETTE

DÉBATS : à l'audience publique du 03 Mars 2025 date où l’affaire a été mise en délibéré au 23 MAI 2025

JUGEMENT : par mise à disposition au greffe le vingt trois Mai deux mil vingt cinq

ENTRE :

Madame [J] [I],
Demeurant [Adresse 4]
[Localité 2]
Représentée par Me Caroline KERYHUEL, avocate au barreau de SAINT-BRIEUC, substituée par Me CHARPENTIER,

ET :

Madame [B] [G],
Demeurant [Adresse 3]
[Localité 6]
Comparante en personne,

-1- EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 2 février 2020 avec effet au 2 janvier 2021, Madame [J] [I] a donné en location à Madame [B] [G] un logement à usage d’habitation située [Adresse 3] à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel d’un montant de 325 euros et 30 euros de provisions sur charges.

Madame [B] [G] n’ayant pas acquitté l’intégralité de ses loyers un commandement de payer lui a été adressé par commissaire de justice le 21 mars 2024 pour un montant principal de 1320,52 euros et rappelant les termes de la clause résolutoire qui figure au bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 (acte remis à étude).

Par acte de commissaire de justice en date du 3 janvier 2025, Madame [J] [I] a fait assigner Madame [B] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
- CONSTATER la résiliation de plein droit du bail par l’acquisition de la clause résolutoire ;
- ORDONNER, en conséquence, l’expulsion de Madame [B] [G] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, si besoin est, dès que le délai légal sera expiré si besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;
- CONDAMNER Madame [B] [G] au paiement à Madame [J] [I] de la somme de 1377,76 euros au titre des impayés de loyers arrêtés au 21 mai 2024 ;
- CONDAMNER Madame [B] [G] au paiement à Madame [J] [I] d’une indemnité d’occupation due jusqu’au départ effectif du locataire d’un montant correspondant aux loyers et charges comme si le contrat de bail s’était poursuivi ;
- CONDAMNER Madame [B] [G] aux entiers dépens comprenant le coût du commandement et de l’assignation.

L’affaire a été appelée et plaidée à l’audience du 3 mars 2025.

A cette date, Madame [J] [I] représenté par son conseil s’en est rapporté à ses écritures. Il a actualisé sa créance au montant de 4446,72 euros. Le conseil de Madame [J] [I] demande au juge des contentieux de la protection :
-à titre principal, de constater l’acquisition de la clause résolutoire, à titre subsidiaire de prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail ;
-d’ordonner l’expulsion de Madame [B] [G] et de tout occupant de son chef, organisé par tel huissier qu’il plaira au juge, avec bénéfice du concours de la force publique;
-fixer le délai d’exécution volontaire de l’ordre judiciaire d’expulsion à 8 jours à compter de la signification du jugement ;
-condamner Madame [G] au paiement d’une astreinte de 150 euros par jour de retard en cas du non-respect du délai pour quitter les lieux ;
-condamner Madame [B] [G] au paiement :
-de 1018,89 euros au titre de sa dette de loyers ;
-au paiement de 358,87 euros pour le prorata du mois de mai 2024 (correspondant à l’indemnité d’occupation)
-au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de juin 2024 jusqu’au départ effectif correspondant au montant du loyer et des charges avec les révisions annuelles telles qu’elles auraient été appliquées si le contrat de bail s’était poursuivi ;
-à titre subsidiaire, en cas de résiliation judiciaire, au paiement de la somme de 2912,24 euros au titre des loyers, au paiement de la somme de 346,50 euros au titre du prorata du moi d’octobre 2024 et au paiement de l’indemnité d’occupation à compter de décembre 2024 jusqu’au départ effectif des lieux ;
-au paiement de 2500 euros de provision à valoir sur le préjudice matériel et financier ;
-au paiement de 1000 euros au titre de son préjudice moral ;
-au paiement de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance ;
-débouter Madame [B] de toute demande de délai de paiement ;
-rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

En défense, Madame [B] [G] est comparante. Elle indique être présente pour connaître son sort. Elle dit vouloir un délai avant de partir car elle reconnaît ne pas pouvoir régler sa dette de loyers. Elle fait valoir qu’elle est intérimaire et ne travaille pas régulièrement. Elle dit par exemple qu’elle n’a travaillé que 12 heures en février.

En cet état l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant prononcée par mise à disposition au greffe le 23 mai 2025.

EXPOSE DES MOTIFS

1 – Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Côtes d’Armor par voie électronique le 4 octobre 2024, soit plus de huit semaines avant l’audience du 3 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Madame [J] [I] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 22 mars 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation du 3 janvier 2025 comme l’exige les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2- Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux" ; l'article 24 V de cette même loi ajoute que "le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative. (...) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Le bail contient une clause résolutoire (paragraphe 12) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 21 mars 2024, pour la somme en principal de 1320,52€. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 22 mai 2024.

Il convient en conséquence de constater que l’expulsion de Madame [B] [G] des lieux occupés ainsi que de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique, est encourue sous réserve des dispositions du code des procédures civiles d’exécution.

En effet, il convient de débouter Madame [J] [I] de sa demande visant à raccourcir le délai de 2 mois à compter du commandement de quitter les lieux prévu par la loi ; aucun motif valable ne justifiant le recours à un délai réduit.

Il convient également de débouter Madame [J] [I] de sa demande de condamnation sous astreinte de Madame [B] [G] à quitter le logement ; la condamnation à une indemnité d’occupation réparant le dommage de l’occupation du logement.

Enfin Madame [J] [I] sera déboutée de sa demande de séquestration des meubles de Madame [B] [G] dans un garde meuble ; cette demande étant prématurée à ce stade de la procédure d’expulsion.

3 – Sur les demandes de paiement du bailleur

A l’audience, Madame [J] [I] a produit un décompte actualisé faisant état d’impayés de loyers et d’indemnités d’occupation à hauteur de 3295,86 euros au 31 octobre 2024.
Madame [B] [G] comparant, n’a pas contesté le principe, ou le montant de cette dette.

Madame [B] [G] sera par conséquent condamné au paiement de cette somme de 3295,86 euros arrêtée au 31 octobre 2024, avec intérêt au taux légal à compter du jugement.

Dans le cadre du contrôle de proportionnalité, le taux d’intérêt légal sera minoré à 1% (le taux légal actuel de 3,71%).

Madame [B] [G] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à partir du 1er novembre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ; cette indemnité correspondant au montant du loyer et des charges locatives, tels qu’ils auraient été définis en cas de poursuite du contrat de bail.

4 – Sur la demande de dommages et intérêts

Madame [J] [I] demande la condamnation de sa locataire au paiement de dommages et intérêts :
-la somme de 2500 euros au titre d’une provision son préjudice matériel ;
-la somme de 1000 euros au titre de son préjudice moral.

Madame [J] [I] invoque les conséquences de l’absence d’assurance habitation de sa locataire sur les désordres provoqués par le sinistre de dégâts des eaux. Elle fait valoir que Madame [B] [G] a commis une faute qui retarde l’exécution des travaux dans son appartement. Madame [J] [I] n’apporte pas la preuve d’un lien de causalité certain et direct entre le dommage matériel causé par une fuite d’eau provenant d’un autre appartement et la faute de ne pas avoir assuré le bien pour le locataire ; le dégât des eaux étant imputable au propriétaire de l’appartement voisin.

Concernant le dommage moral, Madame [J] [I] invoque un sentiment d’anxiété à l’idée de poursuivre l’activité locative suite aux problèmes rencontrées avec sa locataire. Elle ne produit cependant aucune pièce établissant ce préjudice moral.

Madame [J] [I] sera déboutée de ses demandes de dommages et intérêts.

5-Sur la demande de délai de paiement

En vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au contrat de bail en cours, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans les conditions prévues à l’article 1343-5 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative et ce, dans la limite de trois années, « à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative ».
 
L’article 24 précité dispose également que “pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit du contrat de bail sont suspendus ; ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent cependant affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges”.

En l’espèce, à l’audience Madame [B] [G] a indiqué ne pas avoir de rémunération régulière. Il n’est donc pas possible de mettre en place un plan d’apurement.

Madame [B] [G] sera déboutée de sa demande de délai de paiement.

6- Sur les demandes accessoires :

Madame [B] [G] partie perdante, supportera la charge des dépens.

Elle sera également condamnée au paiement à Madame [J] [I] de la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l'article 514 du code de procédure civile modifié par le décret du 11 décembre 2019, applicable aux instances introduites après le 1er janvier 2020, l'exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS