TJ 63113, 22 mai 2025, RG 24/00244

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE CLERMONT-FERRAND
16, place de l'Étoile - CS 20005
63000 CLERMONT-FERRAND
☎ : 04.73.31.77.00

N° RG 24/00244 - N° Portalis DBZ5-W-B7I-JQGT

NAC : 5AA 0A

JUGEMENT

Du : 22 Mai 2025

S.C.I. 1 RUE DU LEVANT venant aux droits de M. [J] [C] [M].
Rep/assistant : Me Emilie RADIGON, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

C /

Monsieur [O] [B]
Rep/assistant : Maître Nadjiba HABILES de la SCP HABILES, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND
Madame [I] [B]
Rep/assistant : Maître Nadjiba HABILES de la SCP HABILES, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

GROSSE DÉLIVRÉE

LE : 22 Mai 2025

A :Me Emilie RADIGON,

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE : 22 Mai 2025

A :Me Emilie RADIGON,

Maître Nadjiba HABILES

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Sous la Présidence de Joël CHALDOREILLE, Juge des contentieux de la protection, assisté de Sameh BENHAMMOUDA, Greffier ;

Après débats à l'audience du 03 Avril 2025 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 22 Mai 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

La S.C.I. 1 RUE DU LEVANT venant aux droits de M. [J] [C] [M]., dont le siège social est 17 avenue des Alpes - 01210 FERNEY VOLTAIRE, pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

Représentée par Me Emilie RADIGON, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [O] [B], demeurant 01 rue du Levant - 63118 CEBAZAT

Représentée par Maître Nadjiba HABILES de la SCP HABILES, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-004024 du 12/06/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de CLERMONT-FERRAND)

Madame [I] [B] née [E], demeurant 01 rue du Levant - 63118 CEBAZAT

Représentée par Maître Nadjiba HABILES de la SCP HABILES, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 1er janvier 2018, Monsieur [M] [J] [C] a donné à bail à Monsieur [O] [B] une maison d’habitation sise 1, Rue du Levant à CEBAZAT (Puy-de-Dôme), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 840,00 €, provision sur charges comprise.

Monsieur [M] [J] [C] a fait apport de ce bien immobilier à la S.C.I. 1 RUE DU LEVANT aux termes d’un acte reçu par Maître [X] [D], notaire à ARPAJON SUR CERE (Cantal), le 6 juillet 2022, de sorte que c’est cette société qui vient aux droits de ce dernier dans la présente procédure.

Depuis ce transfert de propriété, les époux [B] ont reversé l’allocation logement versée par la CAF, sans couvrir l’intégralité du loyer.

Par acte extrajudiciaire en date des 16 et 19 mai 2023, Maître [L] [S], commissaire de justice à CLERMONT-FERRAND (Puy-de-Dôme), a notifié aux époux [B] un congé pour vendre.

Monsieur et Madame [B] n’ont pas accepté cette offre. Un courrier simple leur a alors été adressé par le commissaire de justice, le 15 décembre 2023, pour leur rappeler qu’ils devaient quitter les lieux le 1er janvier 2024. Par la suite le même officier public leur a adressé un courrier recommandé avec accusé de réception pour les convoquer à un état des lieux de sortie amiable et contradictoire le 15 février 2024, à 9 heures.

Il ressort du procès-verbal de constat dressé par Maître [V] [F], commissaire de justice, le 15 février 2024, que le bien loué n’était pas vidé de son mobilier.

C’est dans ces conditions que, par acte de commissaire de justice en date du 26 mars 2024, la S.C.I. 1 RUE DU LEVANT a fait assigner Monsieur [O] [B] et Madame [I] [B] devant le Juge des contentieux de la protection aux fins de :
A titre principal,
-constater la validité du congé pour vendre délivré à Monsieur et Madame [B] le 16 mai 2023,
-aussi constater la résiliation du contrat de bail en date du 1er janvier 2018 à la date du 31 décembre 2023,
-en conséquence, ordonner l’expulsion immédiate de Monsieur et Madame [B] des lieux qu’ils occupent, ainsi que celle de tout occupant de leur chef, avec, au besoin, l’assistance de la force publique,
-fixer l’indemnité d’occupation dont seront solidairement redevables Monsieur et Madame [B] à la somme de 840,00 € à compter du 1er janvier 2024 et ce jusqu’à parfaite libération des lieux,
A titre subsidiaire,
-prononcer la résiliation du contrat de bail conclu le 1er janvier 2018 entre Monsieur [M] [J] et Monsieur [O] [B], au profit de la SCI 1 RUE DU LEVANT venant aux droits de Monsieur [J],

-en conséquence, ordonner l’expulsion immédiate de Monsieur et Madame [B] des lieux qu’ils occupent, ainsi que celle de tout occupant de leur chef, avec, au besoin, l’assistance de la force publique,
-fixer l’indemnité d’occupation dont seront solidairement redevables Monsieur et Madame [B] à la somme de 840,00 € à compter du 1er janvier 2024 et ce jusqu’à parfaite libération des lieux,
En tout état de cause,
-condamner solidairement Monsieur [O] [B] et Madame [I] [B] à payer et porter à la SCI 1 RUE DU LEVANT la somme de 2.864,00 € arrêtée au 21 mars 2024, majorée des indemnités d’occupation ou des loyers (en fonction du motif juridique retenue par le juridiction : validation du congé ou résiliation judiciaire du bail) jusqu’à parfaite libération des lieux,
-condamner les mêmes sous la même solidarité à payer et porter à la SCI 1 RUE DU LEVANT la somme de 1.800,00 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens de la procédure,
-ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Après de très nombreux renvois à la demande des parties, l’affaire a été retenue pour être plaidée à l’audience du 3 avril 2025.

Lors de cette audience, la S.C.I. 1 RUE DU LEVANT indique que Monsieur [O] [B] et Madame [I] [B] ont quitté les lieux loués en cours d'instance et ont restitué les clefs et qu’en conséquence, les demandes tendant à constater la validité du congé, la résiliation du bail et l'expulsion des locataires sont devenues sans objet.

Pour le surplus, elle maintient ses demandes initiales et s’en réfère à ses conclusions et sollicite de :
-condamner solidairement Monsieur et Madame [B] à payer et porter à la SCI 1 RUE DU LEVANT la somme de 11.582,00 € arrêtée au 25 novembre 2024, majorée des indemnités d’occupation ou des loyers (en fonction du motif juridique retenu par la juridiction : validité du congé ou résiliation judiciaire du bail),
-condamner les mêmes sous la même solidarité à payer et porter à la SCI 1 RUE DU LEVANT la somme de 1.800,00 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens de la procédure,
-débouter les époux [B] de leur demande tendant à voir condamner la SCI 1 RUE DU LEVANT à les rembourser de la somme de 1.319,00 € au titre des frais de clôture et porte et à voir juger que le montant des prestations CAF est de 722,00 € à compter du mois de novembre 2023,
-ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Monsieur [O] [B] et Madame [I] [B] indiquent avoir sept enfants dont l’un est autiste.

Monsieur et Madame [B] conteste le décompte des loyers et charges fourni par le société demanderesse en indiquant que cette dernière n’a pas pris en considération l’intégralité des sommes versées par la CAF. Ils indiquent avoir effectué des virements à Monsieur [J] [C] alors qu’il résidait en Algérie. Ils précisent également qu’ils avaient convenu avec ce dernier qu’ils effectueraient des travaux dans le bien immobilier.

Monsieur [B] indique avoir effectué la totalité de la clôture et des portes métalliques pour un montant de 1.170,00 € le 4 septembre 2019 ; cette somme devant donc venir en déduction du reliquat de loyer.

Les époux [B] indiquent également avoir réglé les frais d’entretien de la chaudière à gaz qui incombent au propriétaire, soit la somme de 149,00 €.

Ils sollicitent en conséquence, de condamner la SCI 1 RUE DU LEVANT à rembourser à Monsieur [B] la somme de 1.319,00 € au titre des frais de clôture et porte, et demandent de juger que le montant des prestations CAF est de 722,00 € à compter du mois de novembre 2023.

A titre infiniment subsidiaire, ils sollicitent les plus larges délais de paiement.

Ils demandent de débouter en tout état de causse la SCI 1 RUE DU LEVANT de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

Pour de plus amples détails sur les prétentions et arguments des parties, il convient de se reporter à leurs pièces, écritures et conclusions déposées lors de l’audience du 3 avril 2025 ; ceci en application des dispositions des articles 446-1 et 455 du Code et de Procédure Civile.

Un diagnostic social et financier qui récapitule la situation sociale et familiale des locataires est parvenu au greffe le 12 juin 2024. Compte tenu de sa date trop ancienne, celle-ci ne peut être valablement utilisée dans la présente procédure ; la situation des époux [B] ayant pu évoluer.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Monsieur [O] [B] et Madame [I] [B] s'étant présentés il y a lieu de statuer par jugement contradictoire.

Sur la validité du congé et la demande d'expulsion

La Société propriétaire produit un acte de Maître [L] [S] commissaire de justice, en date du 16 mai 2023, aux termes duquel, il informe Monsieur [O] [B] que, conformément aux règles édictées par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, elle entend ne pas renouveler la location qu’il lui a été consenti, ceci à compter du 31 décembre 2023, afin de vendre l’appartement et qu’il entend lui donner congé pour cette même date.

Le même congé est adressé à Madame [I] [B] suivant acte de Maître [S] du 19 mai 2023.

Selon l’article 15 - I de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur. A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.

L’article 15-II de cette loi rajoute que lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire. A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.

En l’espèce, les actes des 16 et 19 mai 2023 respectent les prescriptions rappelées ci-dessus. Les locataires n’ayant pas accepté l’offre de vente, sont déchus, depuis le 31 décembre 2023, de tout titre d’occupation du local sis 1, rue du Levant à CEBAZAT.

Depuis cette date, Monsieur [O] [B] et à Madame [I] [E] épouse [B] étaient occupants sans droit ni titre du fait du congé pour vendre qui leur avait été signifié les 16 et 19 mai 2023.

Cependant, les époux [B] ont quitté les lieux et restitué les clefs, de sorte qu’il sera pris acte du fait que la société bailleresse ne sollicite plus l’expulsion de ces derniers.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

La S.C.I. 1 RUE DU LEVANT produit un décompte arrêté au 25 novembre 2024 établissant l’arriéré locatif à la somme de 11.582,00 €.

Cette somme est contestée par les époux [B] pour plusieurs motifs.

Ils indiquent que la bailleresse n’aurait pas pris en considération l’intégralité des sommes versées par la C.A.F. en précisant qu’à compter du mois de novembre 2023, la somme versée est de 722 € et non de 698 €. Si l’on examine le décompte produit par la société bailleresse qui figure dans ses dernières conclusions, c’est bien la somme de 722 € qui est mentionnée depuis le mois d’octobre 2023.

Les époux [B] font état de versements qu’ils auraient fait à Monsieur [J] [C] en 2017, 2018 et 2019. Ces virements ne concernent pas le bailleur actuel mais le précédent propriétaire, de sorte qu’ils ne peuvent lui être opposés puisqu’ils sont antérieurs à l’acte de constitution de la société du 6 juillet 2022. Il est d’ailleurs indiqué en page 27 de cet acte que l’apporteur n’avait aucun litige en cours avec son locataire. Aucune créance n’a été transférée dans cet acte et le décompte versé aux débats commence en août 2022, soit à compter du changement de propriétaire.

Il en est de même pour les travaux qui auraient été convenus avec l’ancien propriétaire, ceux-ci étant antérieurs au transfert de propriété.

Les époux [B] souhaitent également déduire le coût de l’entretien de la chaudière, or celui-ci leur incombe en vertu des dispositions du décret n° 87-713 du 26 août 1987.

Les époux [B] ne rapportent donc pas la preuve qu’une quelconque somme serait à déduire de celle qu’ils doivent au titre des arriérés locatifs.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de la S.C.I. 1 RUE DU LEVANT est établie tant dans son principe que dans son montant ; Monsieur [O] [B] et Madame [I] [B] seront donc condamnés à lui payer, solidairement, la somme établie au titre de cet arriéré.

La créance ainsi établie portera intérêt au taux légal, en application de l'article 1231-6 du Code civil, à compter de la présente décision, en l'absence de demande spéciale de fixation d'un point de départ antérieur.

Compte tenu de l’ancienneté de la dette, il n’y a pas lieu d’accorder des délais de paiement à Monsieur et Madame [B], qui ne justifient pas de leur situation professionnelle et financière et ne produisent qu’une attestation de paiement de la CAF.

Sur les autres demandes

Monsieur [O] [B] et Madame [I] [B], qui succombent à l’instance, devront supporter in solidum la charge des dépens et celle des frais énoncés à l'article 700 du code de procédure civile qu'il apparaît conforme à l'équité de fixer à la somme de 500,00 €.

Par ailleurs, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS, Le Juge des contentieux de la protection, Statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,