TJ 63113, 20 mai 2025, RG 25/00185

CG / MC

Ordonnance N°
du 20 MAI 2025

Chambre 6

N° RG 25/00185 - N° Portalis DBZ5-W-B7J-J6ZO
du rôle général

S.C.I. SHAMSY

c/

S.A.R.L. GRILLADE FAMILIALE

GROSSES le

- Me Mouad AOUNIL
- Me Evelyne BELLUN

Copies électroniques :

- Me Mouad AOUNIL
- Me Evelyne BELLUN

Copie :

- Dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CLERMONT-FERRAND

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le VINGT MAI DEUX MIL VINGT CINQ,

par Madame Catherine GROSJEAN, Présidente du Tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND

assistée de Madame Charline SUCHEYRE, Greffière

dans le litige opposant :

DEMANDERESSE

- La S.C.I. SHAMSY, agissant poursuites et diligences de son représentant légal
[Adresse 1]
[Localité 3]

représentée par la SCP MAROIS, avocats au barreau de PARIS, avocat plaidant, et par Me BELLUN Evelyne, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND, avocat postulant

ET :

DÉFENDERESSE

- La S.A.R.L. GRILLADE FAMILIALE “[5]”, prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 2]
[Localité 3]/FRANCE

représentée par Me Mouad AOUNIL, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Après débats à l’audience publique du 29 Avril 2025, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour, la décision étant rendue par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte notarié en date du 29 décembre 2023, la SCI SHAMSY a donné à bail commercial un local situé [Adresse 2] à [Localité 3], à Monsieur [M] [J] pour une durée de neuf années entières et consécutives, à compter du 1er janvier 2024 jusqu’au 31 décembre 2032. L'activité autorisée était celle de café, brasserie, restauration sur place et à emporter, à l'exclusion de toute autre même temporairement.

Par avenant notarié du 17 janvier 2024, et après information préalable du bailleur, il a été acté du transfert du droit au bail résultant du contrat du 29 décembre 2023, au profit de la SARL GRILLADE FAMILIALE dont Monsieur [M] [J] est le représentant légal. Pour le reste, le bail commercial demeurait inchangé.

Aux termes de ce bail, il était convenu pour le preneur de payer, par mois et d'avance le premier jour ouvrable, les sommes suivantes :

Un loyer annuel en principal, de :
Pour les trois premières années : 12.000 euros hors taxes (HT) et hors charges (HC), soit 1.000 euros HTHC par mois ;A compter de la quatrième année : 15.600 euros HTHC, soit 1.300 euros HTHC par mois.
Une provision mensuelle en couverture de charges de 80 euros (charges locatives) et de 120 euros (taxes foncières et enlèvement des ordures).
En outre, il était également convenu une franchise de loyer pour la période du 1er janvier 2024 au 28 février 2024 et un premier loyer à compter du 1er mars 2024 ainsi que le règlement d’un dépôt de garantie de 4.000 euros.

Au 05 février 2025, le montant du loyer et des charges mensuelles s'élevait à la somme en principal de 1.579,83 euros TTC (soit 1.000 euros HT, 322,31 euros de TVA et 372,96 euros de provisions sur charges).

Par ailleurs, aux termes de la clause « ENTRETRIEN-REPARATIONS », il était stipulé que le bailleur s'engageait notamment à faire poser un compteur individuel par ENEDIS pour le bien loué, la mise en conformité de l’installation électrique du local restant à la charge du preneur.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 23 décembre 2024, la SCI SHAMSY, ès qualités de bailleur, rappelait à sa locataire, la SARL GRILLADE FAMILIALE, les termes de la clause résolutoire insérée au bail à savoir que le bail pouvait être résilié de plein droit un mois après la sommation d’exécuter ou commandement de payer par un commissaire de justice en cas de loyers impayés ou de non-respect de toute autre obligation contractuelle. La demanderesse mettait ensuite en demeure la SARL GRILLADE FAMILIALE d’avoir à payer la somme globale de 2.668,86 euros comprenant le loyer échu de décembre 2024 ainsi que les factures EDF impayées et de lui adresser l’attestation du CONSUEL relative au raccordement au réseau électrique ainsi qu’une attestation d'assurance des locaux en cours de validité.

La SARL GRILLADE FAMILIALE n'a donné aucune suite à cette mise en demeure et continuait à payer que très irrégulièrement ses loyers et charges.

Par acte extrajudiciaire du 16 janvier 2025, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement visant la clause résolutoire du bail et lui faisant sommation de payer un arriéré locatif de 4.052,35 euros TTC, outre des frais.

Les causes du commandement de payer n'ont pas été régularisées dans le délai imparti d’un mois, soit au plus tard au 16 février 2025.

Par exploit de commissaire de justice en date du 07 mars 2025, la SCI SHAMSY assignait en référé la SARL GRILLADE FAMILIALE aux fins de voir prononcer l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 17 février 2025 suite au commandement de payer du 17 janvier 2025 resté infructueux et, en conséquence, de voir ordonner l’expulsion de la SARL GRILLADE FAMILIALE ou de tout autre occupant des locaux loués par elle, de la voir condamner au paiement de la provision de 5.865,10 euros à majorer des intérêts et du coût du commandement de payer ainsi qu’à une indemnité d’occupation égale au montant du loyer plus les charges et taxes.

Appelée à l’audience du 25 mars 2025, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 29 avril 2025 au cours de laquelle les débats se sont tenus.

Aux termes d’une assignation signifiée le 07 mars 2025, la SCI SHAMSY sollicite du juge des référés qu’il :

A titre principal,

PRONONCE l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 29 décembre 2023 de plein droit à la date du 17 février 2025 ;
EN CONSÉQUENCE :

ORDONNE l'expulsion de la SARL GRILLADE FAMILIALE ainsi que celle de tous occupants de son chef avec le recours, si besoin est, de la force publique et d'un serrurier, des locaux [Adresse 2] ;
ORDONNE que les meubles garnissant les lieux loués donneront lieu à l'application des dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du Code de procédure civiles d'exécution ;
CONDAMNE la SARL GRILLADE FAMILIALE au paiement par provision de la somme non sérieusement contestable de 5.865,10 euros au titre de l’arriéré locatif à la date de l'acquisition de la clause résolutoire majorée, comme prévu au bail, des intérêts au taux des avances sur titre de la Banque de France, majorés de deux points, et ce à compter de leur date d'exigibilité, outre le coût du commandement, comme rappelé dans la clause résolutoire ;
LA CONDAMNE au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer indexé en vigueur à la date de résiliation, majoré des accessoires du loyer, charges et taxes, à compter de l’ordonnance à intervenir, et ce jusqu'à la libération effective et complète des lieux loués par remise des clés à la SCI SHAMSY ;
A titre subsidiaire,

PRONONCE pour le cas où des délais seraient accordés avec suspension des effets de la clause résolutoire, faute pour la société preneuse de payer à bonne date, en sus des loyers et charges courants, une seule des mensualités, l'intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire acquise, en précisant qu'il sera procédé à l'expulsion immédiate et à celle de tous occupants du chef de la société preneuse, sans qu'il soit nécessaire de faire délivrer une quelconque mise en demeure et sans qu'il soit nécessaire qu'une nouvelle ordonnance soit prononcée ;En tout état de cause,

CONDAMNE la SARL GRILLADE FAMILIALE aux dépens qui comprendront le coût des frais du commandement de payer et le coût des frais de levée de l’état d’endettement complet ;
CONDAMNE la SARL GRILLADE FAMILIALE à payer à la SCI SHAMSY la somme de 1.800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
La SCI SHAMSY sollicite sur le fondement des articles L 145-41 du Code de commerce et 835 du Code de procédure civile, l’acquisition de la clause résolutoire prévu au bail commercial du 29 décembre 2023 suite au commandement de payer les arriérés de loyers signifié le 16 janvier 2025 resté infructueux. Elle demande ainsi que la résiliation du bail soit prononcée à compter du 17 février 2025 et qu’en conséquence, la SARL GRILLADE FAMILIALE ou tout occupant de son fait soient expulsés des locaux loués.

La locataire ne s’étant pas acquittée de sa dette locative dans le délai d’un mois imparti à compter du 16 janvier 2025, la SCI SHAMSY sollicite sa condamnation aux arriérés locatifs actualisés à l’audience des plaidoiries à la somme de 8.445,24 euros outre les intérêts au taux des avances sur titre de la Banque de France, majorés de deux points, et ce à compter de leur date d'exigibilité, comme rappelé dans la clause résolutoire du bail, ainsi que les frais de justice chiffrés à 3.025, 57 euros comprenant les frais de commissaire de justice d’un montant de 745,57 euros.

Sur les paiements à hauteur de 10.000 euros effectués par la SARL GRILLADE FAMILIALE, la demanderesse explique qu’elle ne pouvait valablement accepter ces règlements d’un montant global de 10.000 euros dont elle dit avoir appris qu’ils étaient destinés à un cessionnaire du droit au bail et non à l’apurement de la dette locative. D’une part, elle était tierce à cette opération et, d’autre part, elle n’avait pas été informée de cette cession. Dès lors, elle considère qu’il ne peut lui être reproché d’avoir refusé ces règlements.

Enfin, sur la demande reconventionnelle d’octroi de délai de paiement échelonné sur six mensualités, elle indique que la SARL GRILLADE FAMILILALE ne s’est pas acquittée des arriérés jusqu’au jour des plaidoiries et, partant, elle considère que sa locataire est en état de cessation de paiement. Elle s’oppose donc à l’octroi de tels délais dans la mesure où elle considère qu’ils ne permettront à sa débitrice ni de revenir à meilleure fortune ni d’apurer sa dette locative en plus des loyers courants.

Par conclusions en défense notifiées le 29 avril 2025, la SARL GRILLADE FAMILIALE demande au juge des référés de :

ACCORDER à la SARL GRILLADE FAMILIALE des délais de paiement à hauteur de six mensualités,
SUSPENDRE en conséquence les effets de la clause résolutoire du bail commercial pendant le cours des délais,
JUGER que la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué et le bail reprendra ses pleins et entiers effets.
JUGER ET RÉDUIRE à de justes proportions les frais irrépétibles sollicitées.

En défense, sur l’acquisition de la clause résolutoire, la SARL GRILLADE FAMILIALE relève que la SCI SHAMSY justifie sa demande par le fait que la locataire a failli à ses obligations de paiement des loyers et charges et de communication d’une attestation de mise en conformité de l'installation électrique. Elle relève toutefois que le commandement de payer porte uniquement sur l'arriéré des loyers et charges, les éléments relatifs au Consuel électrique ayant été transmis au bailleur bien-avant le commandement visant la clause résolutoire.

Sur les arriérés locatifs, elle affirme avoir apuré sa dette par quatre virements d’un montant total de 10.000 euros effectués sur le compte bancaire [XXXXXXXXXX04] de la SCI SHAMSY les 16 et 17 avril 2025 tels que ventilés :

Un 1er virement d'un montant de 5000 euros, en date du 16 avril 2025,Un 2ème virement de 2000 euros, en date du 16 avril 2025,Un 3ème virement de 2600 euros, en date 16 avril 2025,Un 4ème virement de 400 euros, en date du 17 avril 2025.
Elle relève également que l’ensemble de ces règlements ont été refusés par la bailleresse les 24 et 25 avril 2025 car destinés à rémunérer un tiers-cessionnaire dans le cadre d’une opération de cession du droit au bail, au sujet de laquelle la SCI SHAMSY déclare ne pas avoir été informée.

La SARL GRILLADE FAMILIALE a alors effectué de nouveaux règlements dont un premier de 3.200 euros le 29 avril 2025 et un second de 1050 euros le 02 mai 2025 soit postérieurement à l’audience des plaidoiries.

La locataire justifie donc avoir apuré sa dette locative à hauteur de 4.250 euros et sollicite pour le reliquat des délais de paiement avec un échelonnement sur six mensualités, outre le règlement des loyers courant.

Pour le surplus, il est renvoyé à l’assignation et aux conclusions régulièrement déposées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences :
Sur la résiliation de plein droit du bail :
Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En application de ce texte, il entre dans les pouvoirs du juge des référés, même en l’absence d’urgence, de constater (et non prononcer comme demandé par erreur dans l’assignation, cette compétence ne relevant pas du juge des référés) la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement, en l’absence de toute contestation sérieuse de la validité de cette clause, et, par suite, d’ordonner l’expulsion de l’occupant, dont l’obligation de libérer les lieux n’est pas sérieusement contestable.
L’article L.145-41 du Code de commerce quant à lui dispose :

« Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »

Enfin, les règlements intervenus postérieurement à l’expiration du délai d’un mois sont sans effet sur l’acquisition de la clause résolutoire.

En l’espèce, la SCI SHAMSY, bailleresse, a fait dénoncer le 16 janvier 2025 à la SARL GRILLADE FAMILIALE, preneur, un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail commercial du 29 décembre 2023 et précisant qu’à défaut de s’acquitter de sa dette locative arrêtée à la somme en principal de 4.052,35 euros, dans le délai d’un mois à compter de la signification de l’acte, le bail serait résilié de plein droit.

La défenderesse n’a donné aucune suite au commandement de payer dans le délai d’un mois imparti.

L’ensemble des règlements effectués par la SARL GRILLADE FAMILIALE, qu’il s’agissent de ceux intervenus les 16 et 17 avril 2025 pour un montant global de 10.000 euros ou ceux réalisés les 19 avril 2025 et 02 mai 2025 pour un montant total de 4.250 euros, est sans effet sur l’acquisition de la clause résolutoire dès lors qu’ils ont été effectués après l’expiration du délai d’un mois dont disposait la locataire pour apurer ses arriérés de loyers et charges ce, indépendamment du refus par la demanderesse d’accepter la somme de 10.000 euros.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail commercial du 29 décembre 2023 à compter du 17 février 2025 et d’en tirer les conséquences.

Sur les effets de la clause résolutoire :
Sur la demande de délais de paiement échelonnés sur six mois :
Il y a lieu, en application de l'article L.145-41 du Code de commerce, précité, de constater que, la locataire ne prétendant ni ne justifiant pas avoir entièrement apuré l'arriéré locatif réclamé par le commandement visant la clause résolutoire du 16 janvier 2025 dans le mois suivant celui-ci, les conditions d'acquisition des effets de ladite clause sont réunies à la date du 16 février 2025.

Cependant, et en application de l’article L.145-41 alinéa 2 du Code de commerce, le juge peut accorder des délais suspendant les effets de la clause résolutoire dont les conditions d'acquisition sont réunies et que, si le débiteur régularise sa situation dans ce cadre, ladite clause se trouve privée de tout effet.

En l'espèce, force est de constater que la SARL GRILLADE FAMILIALE a déjà bénéficié, de fait, des plus larges délais pour apurer sa dette et qu'il ressort du décompte de créance actualisé au 05 avril 2025 produit par la bailleresse que la défenderesse n'a non seulement effectué aucun règlement apurant tout ou partie de l'arriéré depuis la délivrance du commandement du 16 janvier 2025, mais n'a, en outre, réglé aucune échéance courante, de sorte que la dette locative n’ a cessé de s’aggraver, pour atteindre la somme de 8.445,24 euros.

Par ailleurs, la locataire ne rapporte pas la preuve que sa situation financière actuelle se serait améliorée. Au contraire, le bilan pour l’exercice 2024 qu’elle produit aux débats, fait état d’un résultat négatif de 1.901,38 euros avec des dettes à court terme d’un montant total de 16.651, 67 euros comprenant notamment des dettes fournisseurs et des dettes fiscales et sociales.

Dans ces conditions, l'octroi de délais de grâce suspensif des effets de la clause résolutoire n’est pas justifié et cette demande sera rejetée.

Il convient en conséquence de constater que les conditions de mise en œuvre de la clause de résiliation du bail sont réunies à la date du 17 février 2025 et d'ordonner l'expulsion de la SARL GRILLADE FAMILIALE selon les modalités fixées au dispositif ci-après.

L’enlèvement des meubles et effets se trouvant dans les lieux sera effectué selon les règles fixées par les articles L.433-1 et suivants, et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité de jouissance :
À compter de la résiliation du bail commercial, la SARL GRILLADE FAMILIALE, locataire, devenue à compter du 17 février 2025, occupante sans droit ni titre, devra payer une indemnité d'occupation.

Il convient de fixer l'indemnité d'occupation à un montant compensant d’une part la valeur locative des lieux et d’autre part le préjudice résultant pour le propriétaire du maintien de l’occupant dans les lieux ; cette indemnité sera fixée à un montant égal à celui des derniers loyers et charges contractuels.

Il y a lieu en conséquence de condamner la locataire à payer à titre provisionnel et à compter du 17 février 2025, une indemnité d'occupation égale aux loyers contractuels qu'elle aurait réglés si le bail s'était poursuivi, majorés des charges prévues au bail, jusqu'à libération des lieux, caractérisée par la remise des clés ou son expulsion.

Sur ce point, il est rappelé qu’à partir du 05 février 2025, le montant du loyer et des charges mensuelles s'élevait à la somme en principal de 1.579,83 euros TTC (soit 1.000 euros HT, 322,31 euros de TVA et 372,96 euros de provisions sur charges).

Il sera tenu compte dans le dispositif du jugement de ce que cette indemnité est pour partie comprise dans l'arriéré de loyers, charges et indemnité d'occupations arrêté au 05 avril 2025.

Sur la demande de paiement d'un arriéré locatif :
La SCI SHAMSY, bailleresse, produit un décompte actualisé au 05 avril 2025 faisant apparaître un arriéré locatif de 8.445,24 euros correspondant aux loyers et charges jusqu'au 16 février 2025, puis aux indemnités d'occupation à compter du 17 février 2025.

La SARL GRILLADE FAMILILALE, locataire, ne conteste pas devoir cette somme mais rappelle avoir effectué plusieurs virements à hauteur de 10.000 euros les 16 et 17 avril 2025, qui ont tous été refusés par la bailleresse. Sur ce point, la SCI SHAMSY explique qu’elle ne peut valablement accepter des règlements provenant d’un tiers et dont l’objet était le rachat d’un droit au bail dont elle n’avait pas été informée.

Par ailleurs, la défenderesse justifie avoir effectué un virement de 3.200 euros le 29 avril 2025 sur le compte bancaire de la SCI SHAMSY avec pour motif « paiement loyer » et annonce un règlement complémentaire de 1050 euros dont il sera justifié en cours de délibéré. Ce qu’elle a fait.

Aussi, la locataire a apuré sa dette locative à hauteur de 4.250 euros. Pour le reliquat de 4.195,24 euros, elle sollicite des délais de paiement sur six mois, qu’il n’y a pas lieu de lui accorder, conformément aux motifs qui précèdent, au regard de son résultat négatif pour l’exercice 2024 et de l’absence de règlement aussitôt après la délivrance du commandement de payer en janvier 2025.

Il y a donc lieu de la condamner à payer à la SCI SHAMSY au titre de l’arriéré locatif arrêté au 05 avril 2025 à la somme de 8.445,24 euros (comprenant l’échéance de loyer et charges de mai 2025) et déduction faite des règlements d’un montant total de 4.250 euros effectués par elle par virements datés du 29 avril 2025 et du 02 mai 2025, soit à la somme provisionnelle de 4.195,24 euros, avec intérêts au taux légal jusqu'à parfait règlement.

Sur les frais engagés par la SCI SHAMSY pour les besoins de la procédure :
La SCI SHAMSY sollicite la condamnation de la défenderesse à la somme de 3.025,57 euros au titre des frais engagés par elle pour les besoins de la présente procédure et comprenant les frais d’honoraires d’avocat plaidant de 1.800 euros TTC, ceux de Maître BELLUN, avocat postulant, de 480 euros TTC et les frais de commissaires de justice de 745,57 euros (frais de commandement de payer inclus).

Sur les frais de justice et l’exécution provisoire :
La SARL GRILLADE FAMILIALE, défenderesse, partie perdante, sera condamnée aux dépens de l'instance, lesquels comprendront le coût du commandement de payer du 16 janvier 2025, ainsi qu'à payer une somme de 1.000 euros à la SCI SHAMSY au titre de ses frais irrépétibles engagés pour les besoins de la procédure.

Il est rappelé que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS