TJ 34172, 22 mai 2025, RG 22/03559

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

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COPIE REVÊTUE formule exécutoire AVOCAT
DEMANDEURS
1
COPIE CERTIFIÉE CONFORME AVOCAT
2
COPIE EXPERT

COPIE DOSSIER + A.J. 1

N° : N° RG 22/03559 - N° Portalis DBYB-W-B7G-N2KR
Pôle Civil section 1

Date : 22 Mai 2025
LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

CHAMBRE : Pôle Civil section 1

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDEURS

Monsieur [F] [D]
né le 21 Novembre 1954 à [Localité 6] (92), demeurant [Adresse 4]

Madame [L] [S] [U] épouse [D]
née le 29 Novembre 1954 à [Localité 12] (92), demeurant [Adresse 4]

représentés par Maître Grégory CRETIN de la SCP CGCB & ASSOCIES, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEURS

S.A.R.L. CYREZ, enregistrée au RCS de MONTPELLIER sous le n°802 751 115
prise en la personne de son gérant domicilié ès qualités audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 5]

Monsieur [N] [T], demeurant [Adresse 5]

représentés par Me Louis DUHIL DE BENAZE, avocat au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Christine CASTAING

Assesseurs : Emmanuelle VEY
Romain LABERNEDE

assistés de Christine CALMELS greffier, lors des débats et du prononcé.

DEBATS : en audience publique du 03 Mars 2025

MIS EN DELIBERE au 22 Mai 2025

JUGEMENT : rédigé par Emmanuelle VEY, vice-présidente et signé par Christine CASTAING première vice-présidente et le greffier et mis à disposition le 22 Mai 2025

Exposé du litige 

Monsieur [N] [T] est propriétaire de la parcelle cadastrée section DT [Cadastre 1] sise [Adresse 5], sur laquelle ses parents, les époux [T], vivent.

Les époux [D] sont propriétaires de la parcelle voisine sise [Adresse 4] (parcelles cadastrées section DT n°[Cadastre 2] et [Cadastre 3]), correspondant pour partie au lot 5 du lotissement [B] créé le 26 février 1959.

Le 15 avril 2019, la SARL Cyrez dont le gérant est M. [N] [T] obtenait un arrêté l’autorisant à édifier sur la parcelle DT [Cadastre 1] un bâtiment (garage + espace de stockage matériel de l’entreprise SARL Cyrez représentant un total de 55 m².

Les époux [D] constatant l’édification de l’immeuble en limite de propriété ont saisi le tribunal administratif de Montpellier d’une demande d’annulation de permis de construire.

Par assignation en référé du 7 juillet 2020, les époux [D] ont assigné en référé les consorts [T] et la SARL Cyrez aux fins d’expertise.

Le 27 octobre 2020, la SARL Cyrez déposait une demande de permis modificatif.

Par ordonnance en date du 14 janvier 2021, M. [J] était désigné en qualité d’expert, il déposait son rapport le 27 décembre 2021.

Par jugement du 3 février 2022, le tribunal administratif de Montpellier a annulé le permis pour non-conformité aux règles du Plan Local d’Urbanisme relatif à l’implantation des constructions par rapport aux limites séparatives.

Par exploit introductif d’instance en date du 9 août 2022, les époux [D] ont fait assigner les consorts [T] et la SARL Cyrez devant la présente juridiction aux fins de condamnation à démolition de la nouvelle construction, ainsi que des deux marches du perron arrière.

Suivant conclusions en date du 19 juin 2023, le juge de la mise en état était saisi d’une exception de procédure et de deux fins de non-recevoir.

Par ordonnance en date du 16 juillet 2024, le juge de la mise en état a :
-déclaré recevable la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir des époux [D] à l’encontre de Monsieur [H] [T] et Madame [O] [T] ;
-condamné Monsieur [F] [D] et Madame [L] [S] [U] épouse [D] à payer à Monsieur [H] [T] et Madame [O] [T] une somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile
-rejeté la demande de sursis à statuer présentée par la société Cyrez, Monsieur [N] [T], Monsieur [H] [T] et Madame [O] [T] ;
-renvoyé l’affaire à l’audience collégiale du 3 mars à 9 heures pour qu’il soit statué sur la question de fond préalable et sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir des époux [D] sur le fondement de la responsabilité civile contractuelle ;

Par conclusions signifiées par voie électronique le 26 février 2024, les époux [D] demandent au tribunal sur le fondement des articles 4 et 31 du Code de procédure Civile, des articles 1103, 1217 et suivants du Code Civil, de l’article L. 442-9 du Code de l’urbanisme, des articles 1240, 1241 et suivants du Code Civil, de :
Considérant les fautes contractuelles et les fautes extracontractuelles commises par la SARL Cyrez et M [N] [T] lors de la construction :
• d’un bâtiment « entrepôt de stockage et garage » sur la parcelle cadastrée section DT n°[Cadastre 1] sise [Adresse 5]
• du perron arrière reliant la maison existante sur la parcelle cadastrée section DT n°[Cadastre 1] sise [Adresse 5] au jardin

-Révoquer l’ordonnance de clôture de l’instruction intervenue le 03.02.2025
-Juger recevables les présentes conclusions responsives récapitulatives et ampliatives des demandeurs
-Rejeter la fin de non-recevoir tirée de leur défaut de qualité à agir en ce que :
d’une part, ils ont la qualité de colotis du lotissement [9] et peuvent régulièrement engager la responsabilité contractuelle d’un autre coloti pour méconnaissance du document contractuel dudit lotissement à savoir le cahier des charges de celui-ci
et d’autre part, si le lot n° 5 du lotissement [9] est dépourvu de tout droit à construire cette circonstance n’exclut pas de jure ledit lot du périmètre du lotissement et le périmètre d’un lotissement autorisé par l’autorité administrative compétente ne peut pas être modifié par une vente postérieure d’un lot
-Condamner solidairement la SARL Cyrez et M [N] [T] à démolir dans un délai de 1 mois à compter de la signification du jugement à intervenir sous astreinte de 1 000 € par jour de retard : Le bâtiment « entrepôt de stockage et garage » édifié sur la parcelle cadastrée section DT n°[Cadastre 1] sise [Adresse 5] en exécution du permis de construire délivré le 15.04.2019 à la SARL Cyrez annulé par jugement du tribunal administratif de Montpellier en date du 03.02.2022 :
o à titre principal, sur le fondement de la responsabilité contractuelle (art. 1103, 1217 et suivants du Code Civil), en ce que ce bâtiment méconnaît les stipulations notamment de l’article 6 du cahier des charges du lotissement [8] autorisé par arrêté préfectoral du 26.02.1959 instituant des zones non aedificandi au sein du lotissement
o à titre subsidiaire, sur le fondement de la responsabilité extra-contractuelle (art. 1240 et suivants du Code Civil), en ce que ce bâtiment a été édifié en méconnaissance, à la fois, du permis de construire délivré le 15.04.2019 à la SARL Cyrez, et des articles 3, 7 et 12 du règlement du plan local d’urbanisme de [Localité 10] applicable en zone 2U2 - - Juger qu’il sera compétent pour liquider les astreintes
-Leur Donner acte du fait qu’ils se désistent de leur demande relative à la démolition du perron arrière extérieur de la maison de la famille [T]
-Condamner solidairement la SARL Cyrez et M [N] [T] à leur payer :
la somme de 15 360 € (quinze mille trois cent soixante euros) sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile
et aux entiers dépens en ce compris notamment les frais d’expertise lesquels s’élèvent à la somme de 4 703,88 € (quatre mille sept cent trois euros et quatre vingt-huit centimes) et les frais d’huissier qui s’élèvent à ce jour à 1 112,21 € (mille cent douze euros et vingt et un centimes)
-Revêtir son jugement de l'exécution provisoire
-Rejeter toutes les demandes formulées la SARL Cyrez et M [N] [T]

Au soutien de ces demandes, les demandeurs font valoir essentiellement que :
- à titre principal, le règlement du lotissement s’impose aux co-lotis et qu’une construction ne respectant pas ledit règlement (garage et perron) constitue une faute contractuelle qui entraîne, sur le fondement de 1217, diverses sanctions pour inexécution contractuelle
- à titre subsidiaire, une construction non conforme au PLU est constitutive d’une faute, sur le fondement de 1240, et entraîne un droit à l’indemnisation du préjudice.

Par conclusions signifiées par voie électronique le 26 février 2025 Monsieur [N] [T] et la SARL Cyrez demandent au tribunal, sur le fondement des articles 122 et suivants & ses articles 514-1 et suivants du code de procédure civile, les article 1103 et suivants et 1240 du code civil, de:
-Révoquer l’ordonnance du 16 juillet 2024 fixant la clôture de l’instruction au 03 février 2024
-Faire droit à la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité pour agir sur le fondement de la responsabilité civile contractuelle des époux [D],
-Débouter les époux [D] de toutes les demandes fondées sur les stipulations du cahier des charges du lotissement [9] tendant à voir les voir condamnés à démolir des ouvrages existants sur la parcelle cadastrée section DT n°[Cadastre 1].
Statuant sur les demandes des époux [D]
-Débouter les époux [D] de leur demande de démolition de la construction du garage existant en limite de la parcelle DT [Cadastre 1] propriété de Monsieur [N] [T] et de la parcelle DT [Cadastre 2] au titre de la responsabilité civile contractuelle compte tenu de la disproportion manifeste existant entre cette demande et le préjudice subi.
-Débouter les époux [D] de leur demande de démolition des deux marches du perron de la villa de Monsieur [N] [T] au titre de la responsabilité contractuelle compte tenu de la disproportion existant entre cette demande et le préjudice subi.
A titre subsidiaire
-Débouter les époux [D] de leur demande de démolition de la construction du garage existant en limite de la parcelle DT [Cadastre 1] propriété de Monsieur [N] [T] et de la parcelle DT [Cadastre 2] au titre de la responsabilité extracontractuelle.
A titre infiniment subsidiaire :
-Ordonner la levée de l’exécution provisoire du jugement à intervenir sur le fondement de l’article 514-1 du Code de procédure civile
En tout état de cause
-Débouter les époux [D] de leur demande d’astreinte
-Condamner les époux [D] aux dépens
-Condamner les époux [D] à verser à chacun des défendeurs la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

En défense, M. [N] [T] et la SARL Cyrez font valoir essentiellement que :
-les époux [D] étant propriétaires d’un lot du lotissement sans droits à lotir, qui a été rattaché à leurs fonds principal, hors lotissement, ne peuvent se prévaloir de la qualité de colotis et engager leur responsabilité contractuelle, toutes leurs demandes sur ce fondement doivent être écartées en ce qu’elles sont irrecevables pour défaut de qualité.
-le Permis de construire n’a été annulé que sur un motif de non-conformité au PLU qui est régularisable actuellement en cours
-Ils sollicitent que la décision ne soit pas assortie de l’exécution provisoire dans la mesure où cela les priverait d’un deuxième degré de juridiction dans la mesure où une exécution ferait disparaître l’objet du litige, la démolition.

Pour plus ample exposé des éléments de la cause, moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été fixée au 3 février 2024. A l’issue de l’audience collégiale du 3 mars 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 22 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes des parties de «constat», «donner acte» ainsi que celles tendant à «dire et juger», qui n’ont pas de portée juridique, ne sont pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile, de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur celles-ci.

Par ailleurs, en application de l'article 768, alinéa 2, du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.

Sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture

L’article 15 du Code de procédure civile prévoit que les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacune soit à même d’organiser sa défense.

Aux termes de l’article 802 du code de procédure civile, “après l'ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d'irrecevabilité prononcée d'office” ; l’article 803 du même code prévoyant que “l'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue”.

En l’espèce, la clôture de la procédure a été prononcée au 3 février 2024 selon ordonnance du juge de la mise en état statuant sur incident en date du 16 juillet 2024.

Le simple examen de ces dates permet de juger qu’il s’agit d’une simple erreur matérielle, le juge de la mise en état ne pouvant statuer sur un incident le 16 juillet 2024 et faire rétroagir la date de clôture de l’instance au fond au 2 février 2024 de sorte qu’il convient de dire que la date de clôture était fixée au 3 février 2025.

S’agissant de la clôture au 3 février 2025, les parties ont toutes deux conclu postérieurement à cette date, le même jour, soit le 26 février 2025.

Par voie de conséquence et afin de respecter le principe du contradictoire, l’ordonnance de clôture sera révoquée, les conclusions des parties seront reçues et la clôture sera ordonnée au jour de l’audience des plaidoiries.

AU FOND

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité des époux [D], en l’absence de qualité de colotis

Il résulte de l’article 122 du code de procédure civile, que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Aux termes de l’article 31 du code de procédure civile l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

Aux termes de l’article 32 du code de procédure civile est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

La SARL Cyrez et Monsieur [N] [T] font valoir que les époux [D] sont irrecevables en ce que leur parcelle ne disposant pas de droit à construire, elle n’est pas dans le périmètre du lotissement et ce faisant, ils ne peuvent solliciter le respect des clauses du cahier des charges.

Les époux [D] produisent leur titre de propriété selon acte authentique des 17 et 18 novembre 1986 aux termes duquel ils ont acquis :

1/ Les parties divises et indivises ci-après désignées d’une maison d’habitation élevée d’un étage sur rez-de-chaussée, avec laverie pour légumes, puits, lapinière, plan et passages attenants, sise à [Localité 10] (Hérault), [Adresse 4] figurant au cadastre rénové de la commune de [Localité 10] section DT numéro [Cadastre 3] pour une superficie de 6a 45 ca,
Les parties divises et indivises ci-après formant le lot numéro 1 de l’état descriptif de division contenu aux termes d’un acte reçu par Me [R], notaire à [Localité 10] le trois avril mil neuf cent cinquante-trois, transcrit au bureau des hypothèques de [Localité 10] le sir mai suivant volume 1709 numéro 46, modifié le 22/9/1960 par Me [P] notaire à [Localité 10]
Le vendeur déclare qu’il n’y a pas de syndic gérant l’entier immeuble dont dépendent les parties divises et indivises présentement vendues et qu’il n’y a pas de travaux en cours.
CES PARTIES DIVISES ET INDIVISES COMPRENNENT :
LOT NUMERO UN (1)
La propriété divise, exclusive et particulière de l’entier rez-de-chaussée de la maison composée de trois pièces d’habitation et une remise, à l’exclusion des vestibules et de la porte d’entrée,
Et les CINQ CENT / MILLIEMES (500/1000) de la propriété indivise des parties communes de l’entier immeuble y compris la laverie, le puits, la lapinière, les plan et passage et allées attenants communes entre les copropriétaires.

2/ Une parcelle de terrain à usage de jardin située à [Adresse 11] d’une superficie de 193 m² cadastrée section DT n°[Cadastre 2], lieudit « [Localité 7] »,
Formant le lot cinq du lotissement [B] dont les conditions particulières seront ci-après littéralement rapportées….

L’acte authentique reprend expressément le cahier des charges du lotissement approuvé par arrêté de Monsieur le Préfet de l’Hérault en date du 26 février 1959, le tout ayant été publié avec le plan du géomètre expert au bureau des hypothèques de [Localité 10] le 18 mars 1959.

Selon conditions particulières du cahier des charges le lotissement comprend 5 lots, le 5ème étant de 193 m² et n’a pas d’accès direct. Il était également mentionné que le lot 5 situé derrière le lot 4 sera conservé par les soussignés pour être joint à la partie indivise de l’immeuble bâti leur appartenant, jouxtant ledit lot.

Il résulte de ce qui précède que les époux [D], propriétaires du lot n°5 du lotissement [9], ont la qualité de colotis sans que l’absence de droits à construire impacte sur une éventuelle exclusion du périmètre du lotissement, ce qui serait contraire à la volonté des parties à l’origine du cahier des charges du lotissement, non modifié depuis.

Par voie de conséquence, il convient de débouter Monsieur [N] [T] et la SARL Cyrez de leur fin de non-recevoir et de déclarer recevable l’action des époux [D].

Sur la demande de démolition de la construction édifiée sur la parcelle DT [Cadastre 1]

Il résulte des dispositions combinées des articles L442-9 du Code de l’urbanisme et 2227 du code civil que les clauses du cahier des charges d’un lotissement, quelle que soit sa date, approuvé ou non, revêtent un caractère contractuel et engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues et que l’action en démolition d’un ouvrage édifié en violation dudit cahier des charges est une action réelle immobilière dont la mise en œuvre ne suppose pas la démonstration d’un préjudice mais exclusivement la démonstration de la violation dudit cahier.

En l’espèce, il résulte des dispositions de l’article 6 du cahier des charges du lotissement que « Les acquéreurs seront soumis aux lois et règlements municipaux concernant la construction et l’hygiène. Sont interdits, tous établissements qui, par leur bruit, la trépidation, l’odeur, les fumées ou l’aspect peuvent être une gêne pour le voisinage ou les passants. L’angle et la surface d’implantation tels qu’ils apparaissent sur le plan ci-annexé, devront être respectés. La hauteur des constructions sera limitée à six mètres cinquante du sol à l’égout au toit. 
Les annexes ne seront autorisées qu’incorporées dans le corps principal du bâtiment ou accolées à lui en respectant les zones non aedificandi. »

L’expert judiciaire rappelle que le plan du lotissement réalisé par géomètre-expert et annexé au cahier des charges définit pour chaque parcelle un angle d’implantation obligatoire, une surface d’implantation et les terrains grevés d’une servitude non aedificandi.

Il considère que la construction réalisée par la SARL Cyrez ne peut être considérée comme une annexe à la construction principale existante qui est à usage d’habitation. Le permis de construire a été déposé au nom d’une société commerciale pour un entrepôt de stockage et le stationnement de véhicules de société.

L’expert conclut que la construction litigieuse ne respecte pas l’angle d’implantation, elle est implantée hors de la surface d’implantation autorisée, elle est édifiée dans une zone non aedificandi, elle n’est pas incorporée ou accolée au bâtiment principal et ne constitue pas une annexe à la construction principale.
Le principe des travaux nécessaires à la cessation de l’anormalité des troubles est la démolition de la construction litigieuse.

Les défendeurs se fondent sur une jurisprudence de la Cour de cassation en date du 13 juillet 2022, en raison de l’absence de préjudice, pour soulever le caractère disproportionné de la démolition d’une construction, bien que celle-ci soit irrégulière par rapport au cahier des charges.

Contrairement à ce que soutiennent Monsieur [N] [T] et la SARL Cyrez, l’action réelle immobilière tirée des dispositions de l’article 2227 du code civil n’est pas subordonnée à la démonstration d’un préjudice.

En outre, il appartient au juge d’analyser le caractère proportionné de la démolition de l’ouvrage litigieux.
La démolition doit être proportionnée par rapport aux intérêts lésés.
En l’espèce, Monsieur [N] [T] et la SARL Cyrez ont poursuivi la construction de leur garage-entrepôt en parfaite connaissance de la violation du cahier des charges pour avoir été érigée sur une zone non aedificandi, et alors même que le tribunal administratif a annulé le permis de construire.

Le non-respect du cahier des charges constitue à ce titre une atteinte au principe de force obligatoire des contrats.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la construction réalisée par la SARL Cyrez et Monsieur [N] [T] porte atteinte aux intérêts des colotis, lesquels sont légitimes à assurer le respect des prescriptions du cahier des charges qui régissent les règles applicables au sein du lotissement.

Il convient de condamner Monsieur [T] et la SARL Cyrez à démolir la construction érigée sur la parcelle cadastrée section DT numéro [Cadastre 1], sise [Adresse 5], selon Permis de construire PC 34172 18 V0231 ayant fait l’objet d’une annulation selon jugement du Tribunal Administratif de Montpellier en date du 3 février 2022, et à remettre la parcelle en l’état.

Sur la conformité du perron arrière

Les défendeurs concluent sur la conformité du perron arrière existant, lequel permet l’accès au jardin.

Toutefois, les demandeurs dans leurs dernières écritures ont renoncé à en demander la démolition.

Par voie de conséquence, il n’y a pas lieu de statuer en l’absence de demande en ce sens.

Sur les dépens et les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 696 du code procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [T] et la SARL Cyrez, parties perdantes au procès, seront condamnés solidairement aux dépens de l’instance dont sont exclus les frais d’huissier qui ne sont pas rendus obligatoire dans le cadre de la procédure, lesquels relèvent des frais irrépétibles.

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Monsieur [T] et la SARL Cyrez seront condamnés in solidum à payer aux époux [D] la somme de 4 000 euros.
Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile dispose «?Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.?».

Il résulte de l’article 514-1 du code de procédure civile «?Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.?»

En l’espèce, il convient d’écarter d’office l’exécution provisoire qui est incompatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS Le Tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort,