TJ 38185, 22 mai 2025, RG 25/00411

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

Ch4.3 JCP

N° RG 25/00411 - N° Portalis DBYH-W-B7J-MHJV

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

4ème CHAMBRE CIVILE - 4.3 - JCP

JUGEMENT DU 22 MAI 2025

ENTRE :

DEMANDERESSE

Madame [G] [S]
née le 26 Août 1996 à GRENOBLE (38100), demeurant 58 Corniche Fleurie - 06200 NICE

représentée par Maître Sabrina CUYNAT-BOUMELLIL de la SELARL CSCB, avocat au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

ET :

DEFENDERESSE

Madame [J] [V], demeurant 21 Rue Lieutenant Chabal - 38100 GRENOBLE

non comparante

D’AUTRE PART

A l’audience publique du 24 Mars 2025 tenue par M. Fabien QUEAU, Magistrat à titre temporaire chargé des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de Grenoble, assisté de Mme Mélinda RIBON, Greffier;

Après avoir entendu l’avocat de la demanderesse en sa plaidoirie, l’affaire a été mise en délibéré, et le prononcé de la décision renvoyé au 22 Mai 2025, date à laquelle il a été statué en ces termes :

EXPOSE DU LITIGE:

Par acte sous seing privé du 8 octobre 2023, Madame [G] [S] a donné à bail à Madame [J] [V] un logement à usage d’habitation situé 21 rue lieutenant Chabal - n°4 - 38100 Grenoble, au loyer mensuel de 420 euros.

Par acte d'huissier en date du 30 décembre 2024 Madame [G] [S] a assigné Madame [J] [V], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Grenoble aux fins de voir :

Sur la résiliation du bail 
Principalement
Constater l'acquisition de la clause résolutoire de résiliation insérée au bail du fait du non-paiement des causes du commandement,Constater le trouble de jouissance par le comportement de Madame [J] [V]Subsidiairement
Prononcer la résiliation judiciaire du bail du fait de la violation des obligations de payer et user paisiblement du logement,Ordonner la libération des lieux et, au besoin l'expulsion, avec le concours de la force publique, de Madame [J] [V] ainsi que tout occupant de son chef, sous astreinte de 50 euros par jour de retard et jusqu’à libération effective des lieux,Dire que le délai de deux mois consécutifs à la délivrance d'un commandement d'avoir à quitter les lieux, prévu à l'article L412-1 alinéa 1 du code des procédures civiles d'exécution, sera supprimé en application de l'alinéa 2 du même texte en raison de la mauvaise foi de l’occupant,Condamner la locataire à lui payer :La somme de 5.135 euros à valoir sur l'arriéré des loyers arrêté au 30 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, Une indemnité d'occupation d'un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail et ce jusqu'à la libération effective des lieux,Condamner Madame [J] [V] au paiement la somme de 12.354, 77 euros au titre du préjudice matériel,Condamner Madame [J] [V] au paiement la somme de 3.000 euros au titre du préjudice moral,Condamner Madame [J] [V] au paiement des entiers dépens ainsi qu'au paiement de la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
A l'audience du 04 février 2025, Madame [G] [S] actualise sa créance à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 31 janvier 2025 à la somme de 6.815 euros.

Bien que régulièrement assigné par acte à étude, le défendeur n'a pas comparu et ne s’est pas présenté à l'enquête sociale prévue par la Loi N°98-657 du 29 juillet 1998.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 3 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989, l'assignation en date du 30 décembre 2024 a été notifiée au représentant de l’État dans le département dont il est justifié par un accusé de réception électronique du 31 décembre 2024.
En application de ce même texte, le représentant de l'Etat dans le département fixe, par arrêté, le montant et l'ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements de payer, délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par l'huissier de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Ce signalement est fait dès lors que l'un des deux seuils est atteint. Par arrêté du 24 février 2020, le Préfet de l’Isère a fixé, pour une durée de 6 ans, les seuils susvisés à un impayé de loyers ou de charges locatives sans interruption depuis 3 mois et à une dette de loyer ou de charges locatives équivalente à 3 fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives.

En l'espèce, le bailleur justifie de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des EXpulsions locatives (CCAPEX).

La demande est donc recevable à ces égards.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le locataire a pour obligation principale de payer ses loyers et charges au terme convenu.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et rappelant les dispositions de l'article 24 de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989 et de l'article 6 de la Loi du 31 mai 1990 a été signifié aux locataires le 29 mai 2024, pour la somme de 3.310 euros (hors frais) au titre de l'arriéré locatif arrêté à la date du 31 mai 2024.

Il ressort des explications et justificatifs fournis par les bailleurs que les loyers et les charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés. En outre, les causes de ce commandement de payer sont demeurées impayées pendant plus de deux mois.

En conséquence, la résiliation de plein droit du contrat de bail est acquise à compter du 29 juillet 2024. Il y a lieu d’inviter la locataire à quitter les lieux et à défaut d’ordonner son expulsion.

Sur la créance du bailleur
En l'espèce, le décompte des sommes réclamées fait apparaître à la date du 31 janvier 2025, une dette locative, hors frais de procédure, d'un montant de 6.815 euros au paiement de laquelle sera condamnée Madame [J] [V], outre intérêts au taux légal, à compter de la signification de la présente décision.
Il y a lieu de préciser que parmi les sommes réclamées, celles correspondant à la période suivant la résiliation du bail doivent être requalifiées en indemnité d'occupation.
L'ancienneté et l'importance de l'arriéré, justifient que le bailleur puisse à nouveau disposer de son logement et il est donc fondé à réclamer la libération des lieux. Il y a lieu par conséquent de prévoir qu'à défaut de libération volontaire, le locataire pourra être expulsé dans les deux mois suivant un commandement de quitter les lieux, resté infructueux, en application de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution.
Le bailleur est bien fondé à solliciter le paiement d'une indemnité d'occupation du fait du maintien dans les lieux du locataire malgré la résiliation du bail. Cette indemnité d'occupation sera fixée au montant du loyer augmenté des charges, qui auraient été dus pendant la même période à défaut de résiliation du bail.
Madame [J] [V] sera donc condamnée au paiement de cette indemnité d'occupation à compter de la résiliation du bail en date du présent jugement et jusqu'à la libération effective des lieux.
Sur les dommages et intérêts
L’article 1240 du Code civil dispose que « tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

L’article 1353 du Code civil prévoit que « celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver ».

L’article 1231-6 dispose que « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire ».
En l’espèce, Madame [G] [S] sollicite des dommages et intérêts, au titre du préjudice matériel, en raison d'un comportement prétendument fautif de Madame [J] [V], qui aurait conduit à la résiliation du bail par les autres colocataires. Cependant, plusieurs éléments doivent être pris en compte pour évaluer cette demande.
Les preuves présentées par Madame [G] [S] se limitent à des échanges sur un groupe WhatsApp, dans lequel Madame [J] [V] n'est pas incluse. Ces échanges, bien que reflétant des perceptions subjectives d'insécurité et de troubles sonores, ne précisent pas concrètement les agissements de Madame [J] [V]. Par conséquent, ils ne constituent pas des preuves suffisantes pour établir la responsabilité de Madame [J] [V] dans la décision des autres colocataires de mettre fin au bail.
En outre, il n'existe aucune attestation officielle de la part des colocataires concernant les troubles allégués. Les propos rapportés ne peuvent être considérés comme des preuves tangibles. De plus, dans les échanges entre Madame [G] [S] et Madame [J] [V], il n'est question que de l'arriéré locatif, sans jamais mentionner les troubles causés par les agissements de Madame [J] [V].
Un certificat médical a été produit à la demande de Madame [G] [S], évoquant des troubles anxio-dépressifs, des troubles du sommeil, de la tristesse et des angoisses. Cependant, ce certificat ne permet pas d'établir un lien direct entre ces troubles et le contentieux avec Madame [J] [V]. En l'absence de preuve médicale spécifique reliant ces symptômes aux agissements de Madame [J] [V], il est impossible de conclure à une responsabilité de cette dernière.
Enfin, lors d'une rencontre avec le père de Madame [G] [S], Madame [J] [V] a exprimé sa surprise face aux retours des colocataires à son sujet. Cet entretien, décrit comme cordial, n'a pas permis de clarifier les accusations portées contre Madame [J] [V]. De plus, aucune mise en demeure ou commandement formel n'a été adressé à Madame [J] [V] pour lui demander de se conformer à ses obligations quant aux troubles invoqués.
Par ailleurs, il a été indiqué lors de l'audience qu'il y a de nouveaux colocataires dans l’appartement, Madame [G] [S] ne démontre pas la persistance d’un trouble et le choix de ne pas remettre en location les chambres vacantes ne peut être imputé à Madame [J] [V].

Par conséquent, il est difficile de conclure à une faute imputable à Madame [J] [V] concernant les troubles allégués et la décision de mettre fin au bail. Madame [G] [S] sera déboutée de sa demande au titre du préjudice matériel.

Concernant le préjudice moral, il n’est pas contestable que Madame [G] [S] à fait preuve de patience afin d’obtenir le paiement de l’arriéré, Madame [J] [V] adoptant un comportement dilatoire face aux relances et mise en demeure.

En outre, la tentative de conciliation, de nature à régler amiablement ce contentieux, n’a pas abouti du fait d’un nouveau silence de la part de Madame [J] [V] qui ne s’est pas manifestée.

La carence de Madame [J] [V] à payer les charges a causé une désorganisation des comptes de Madame [G] [S], faisant porter une charge sur celle-ci et entrainant un manque de trésorerie.

Ce préjudice, distinct de celui résultant de l’arriéré au titre des loyer, sera équitablement réparé par l'allocation d'une somme de 3000 euros au titre du préjudice moral.

Sur les dépens et frais irrépétibles

Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, Madame [J] [V] sera condamnée au paiement des dépens qui comprendront les frais de procédure, dont le commandement de payer en date du 29 mai 2024.

L'équité commande de faire application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure Civile. Une somme de 1000 euros sera allouée de ce chef à Madame [G] [S]. Cette somme ne produira pas intérêts.

PAR CES MOTIFS :