TJ 93008, 26 mai 2025, RG 24/11464

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 26 MAI 2025

Chambre 6/Section 4
AFFAIRE: N° RG 24/11464 - N° Portalis DB3S-W-B7I-2GEM
N° de MINUTE : 25/00397

Monsieur [D] [L] [T] [O]
[Adresse 2]
[Localité 5]
représenté par Me Didier NAKACHE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R99

Monsieur [K] [H] [X] [O]
[Adresse 2]
[Localité 5]
représenté par Me Didier NAKACHE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R99

DEMANDEURS

C/

S.C.I. NOY
[Adresse 3]
[Localité 4]
défaillant

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Maud THOBOR, greffier.

DÉBATS

A l’audience publique du 17 Mars 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 26 Mai 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente, assistée de Madame Maud THOBOR, greffier.
EXPOSE DU LITIGE

Le 14 avril 2022, Monsieur [D] [O] et Madame [K] [O] ont signé une promesse unilatérale de vente avec SCI NOY pour un terrain à bâtir sur lequel est édifié un pavillon, situé [Adresse 2] à [Localité 6], cadastré section AW n°[Cadastre 1], pour une somme totale de 1.100.000 €, pour une durée expirant le 15 novembre 2022 et notamment sous condition suspensive d’obtention d’un permis de construire et d’un prêt par l’acquéreur.

La promesse n’a pas été réalisée.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 novembre 2024, Monsieur [D] [O] et Madame [K] [O] ont fait assigner la SCI NOY devant le tribunal judiciaire de Bobigny et demandent de :
« JUGER recevable et bien fondées les demandes de Monsieur [O] et de Madame [O] ;

JUGER que la société NOY a méconnu ses obligations contractuelles au titre de la promesse de vente du 14 avril 2022 ;

En conséquence,

CONDAMNER la société NOY à payer à Monsieur [O] et Madame [O] la somme de 31.050 euros au titre de l’indemnité d’occupation qui leur est due ;

CONDAMNER la société NOY à payer la somme de 4.000 euros à Monsieur [O] et Madame [O] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER la société NOY aux entiers dépens. »

Au soutien de leurs prétentions et au visa des articles 1103, 1124 et 1304-3 du code civil, les consorts [O] font valoir que la SCI NOY a manqué à ses obligations contractuelles en ne justifiant pas avoir déposé, dans les délais impartis, ni demande de permis de construire, ni demande de prêt répondant aux modalités fixées dans la promesse de vente ; que les conditions suspensive d’obtention d’un permis de construire et d’obtention du prêt doivent être réputée défaillie du fait de sa négligence ; que cette négligence a empêché la réalisation de la vente et que par suite ils sont fondés à exiger le paiement de la clause d’immobilisation.

Assignée par remise à étude, la SCI NOY n’a pas constitué avocat.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 08 janvier 2025 et l’affaire a été renvoyée pour être plaidée à l’audience du 17 mars 2025.

L'affaire a été mise en délibéré au 26 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale en paiement de l’indemnité d’immobilisation

Sur la réalisation de la condition suspensive

En application des dispositions des articles 1103 et 1104 du code civil, « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits » et « les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public ».

Aux termes de l'article 1124 du code civil, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

Selon l'article 1304-3 du code civil, lorsque le bénéficiaire a lui-même empêché l'accomplissement de la condition, celle-ci n'est plus « défaillie » mais réputée réalisée, de sorte que celui-ci est redevable de l'indemnité d'immobilisation.

Il appartient au bénéficiaire de la promesse qui se prévaut de la non obtention du financement pour soutenir que la condition suspensive est défaillie de démontrer qu'il a accompli les démarches qui lui incombaient afin d'obtenir un prêt conforme aux stipulations contractuelles, notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l'emprunt.

En l’espèce, la promesse de vente conclue le 14 avril 2022 entre les parties prévoit en page 11 et 12 une condition suspensive d’obtention d’un permis de construire purgé de tout recours avant le 30 septembre 2022 et une condition suspensive d’octroi d’un ou plusieurs prêts aux conditions suivantes :
Montant maximal de la somme empruntée : 1.435.000 €Durée maximale du remboursement : 15 ans Taux nominal d’intérêt maximal : 1,5%.
Il n'est pas contesté qu’aucun permis de construire, ni aucune offre de prêt n'a été transmise aux vendeurs ou au notaire dans les délais prévus par la promesse de vente.

Se pose donc la question de savoir si la condition suspensive relative à l'obtention d'un prêt destiné à payer le prix de vente a défailli par la faute ou non des acquéreurs.

Il appartient à la SCI NOY de rapporter la preuve d'avoir sollicité un permis de construire et un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente dans le délai de la réalisation de la condition suspensive.

La SCI NOY n’ayant pas constitué avocat, n’a fait valoir aucune observation et n’a transmis aucun document.

Dans ces conditions, la SCI NOY ne démontre pas avoir accompli les diligences qui lui incombaient pour la réalisation des conditions suspensives litigieuses, en empêchant ainsi l’accomplissement, de sorte que la vente litigieuse n’a pas été réalisée de son fait et que la condition suspensive sera donc réputée accomplie.

Sur la clause d’immobilisation

La clause d’immobilisation prévue en page 9 de la promesse unilatérale de vente signée le 14 avril 2022 prévoit que :
« Les parties conviennent de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme forfaitaire de TRENTE ET UN MILLE CINQUANTE EUROS (331 050 EUR).
(…)

Le sort de l’indemnité d’immobilisation sera le suivant selon les hypothèses ci-après envisagées si elle venait à être versée en lieu et place de la caution :

Elle s’imputera purement et simplement et à due concurrence sur le prix en cas de réalisation de la vente promise.

Elle sera restituée purement et simplement au BENEFICIAIRE dans tous les cas où la non réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l’une quelconque des conditions suspensives sus-énoncées et à laquelle le BENEFICIAIRE n’aurait pas renoncé.

Elle sera versée au PROMETTANT, et lui restera acquise à titre d’indemnité forfaitaire non réductible faute par le BENEFICIAIRE ou ses subsitutés d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées. ».

Dès lors, qu’il a déjà été démontré que les conditions suspensives ont défailli par la faute de l’acquéreur, qu’elles doivent donc être considérées comme réalisées et que le bénéficiaire, c’est-à-dire la SCI NOY n’a pas levé l’option, elle ne peut qu’être tenus de verser aux promettant l’indemnité d’immobilisation telle que prévue aux pages 9 et 10 de l’acte notarié.

En conséquence, la SCI NOY sera condamnée à payer aux consorts [O] la somme de 31.050€ au titre de l’indemnité d’immobilisation.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant, la SCI NOY sera condamnée aux dépens de la présente procédure.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.

En l'espèce, sera prononcée la condamnation de la SCI NOY à payer aux consorts [O] une somme qu’il est équitable de fixer à 2000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l'espèce, compte tenu des circonstances de la nature de l'affaire et de l'issue du litige, il n’y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS