TJ 93008, 26 mai 2025, RG 24/07135

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 26 MAI 2025

Chambre 5/Section 3
AFFAIRE: N° RG 24/07135 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZPOD
N° de MINUTE : 25/00640

DEMANDEUR

S.C.I. BEAU SEVRAN INVEST
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me Sophie GUILLOT-TANTAY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0231

C/

DEFENDEUR

S.A.S. BTYL SEVRAN
[Adresse 3]
[Localité 4]
non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Aliénor CORON, Juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 07 Avril 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Aliénor CORON, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée du 13 août 2022, la SCI BEAU SEVRAN INVEST a consenti à la SAS BTYL SEVRAN un bail portant sur des locaux situés au sein du centre commercial Beau Sevran sis [Adresse 3] à [Localité 4] (93).

Par acte du 29 mai 2024, la SCI BEAU SEVRAN INVEST a fait délivrer à la SAS BTYL SEVRAN une sommation de payer la somme de 113 913,13 euros, dont 113 483,31 euros en principal.

Par acte du 24 mai 2024, la SCI BEAU SEVRAN INVEST a fait signifier à la SAS BTYL SEVRAN un procès-verbal de saisie-conservatoire de créances, à hauteur de la somme de 113 483,31 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 juin 2024, la SCI BEAU SEVRAN INVEST a assigné la SAS BTYL SEVRAN devant le tribunal judiciaire de Bobigny, sollicitant du tribunal de :
-condamner la SAS BTYL SEVRAN à lui payer la somme de 113 483,31 euros au titre des loyers, charges et accessoires dus au 29 avril 2024,
-condamner la société BTYL SEVRAN au paiement des pénalités de retard de 10% et des intérêts de retard au taux légal, augmenté de cinq cents points de base sur la somme de 113 483,31 euros à compter de l’exigibilité des sommes concernées et ce, jusqu’au paiement complet des sommes dues,
-condamner la SAS BTYL SEVRAN à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
-condamner la SAS BTYL SEVRAN aux dépens, en ce compris les frais liés à la sommation du 9 mai 2024, à la saisie-conservatoire du 24 mai 2024 et à sa dénonciation du 29 mai 2024 et autoriser Maître Sophie Guillot-Tantay, avocat au Barreau de Paris, à les recouvrer conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,
-ordonner l’exécution provisoire.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera référé à cette assignation valant conclusions pour un complet exposé des moyens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 12 février 2025.

La SAS BTYL SEVRAN, valablement assignée à étude, n’a pas constitué avocat.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À défaut de comparution du défendeur, l’article 472 du code de procédure civile dispose que le juge ne fait droit à la demande que si elle régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

En application de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la SCI BEAU SEVRAN INVEST produit un décompte arrêté au 29 avril 2024 à la somme de 113 483,31 euros.

Il convient de déduire de ce décompte les sommes suivantes, qui ne sont justifiées par aucune pièce :
-la somme de 319,84 euros appelée le 10 décembre 2023 sous l’intitulé « Refacturation frais divers »
-la somme de 447,32 euros appelée le 10 janvier 2024 sous l’intitulé « Refacturation frais divers »
-la somme de 384,61 euros appelée le 11 janvier 2024 sous l’intitulé « Refacturation frais divers »
Soit la somme totale de 1 151,77 euros

Il convient par conséquent de condamner la SAS BTYL SEVRAN à payer à la SCI BEAU SEVRAN INVEST la somme de 112 331,54 euros au titre de son arriéré locatif arrêté au 29 avril 2024.

Sur la clause pénale

En application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ; ils doivent être exécutés de bonne foi, conformément à l’article 1104 du même code.

En application de l'article 1231-5 du code civil, le juge peut d'office modérer le montant de l'indemnité fixé contractuellement, en cas de défaillance de l'une des parties dans l'exécution de ses obligations, qui est manifestement excessif.

En l’espèce, l’article 29 du bail liant les parties stipule que :
« 29.1 A défaut de paiement de toute somme due en vertu du Bail 4 son échéance, une majoration de dix pour cent (10%) des sommes dues sera appliquée a titre de pénalité, sans préjudice de la mise en jeu de la clause résolutoire, si bon semble au Bailleur, des intérêts de retard prévus ci-après et de tous dommages-intérêts supplémentaires que le Bailleur serait en droit de réclamer. Cette pénalité s’appliquera de plein droit à compter de la date d’exigibilité des sommes dues, sans qu’il y ait lieu de notifier une quelconque mise en demeure.
29.2 Toute somme non réglée par le Preneur & sa date d’exigibilité portera intérêt si bon semble au Bailleur depuis la date d’exigibilité jusqu’au jour du paiement effectif, sans qu’il soit besoin d’effectuer une mise en demeure. Cet intérêt sera égal au taux de l’intérêt légal applicable a l’année considérée majoré de cinq cents points de base (c’est-à-dire que si par exemple le taux d’intérêt légal est de 4%, le taux majoré de 9%) ».

L’application cumulée d’une pénalité de 10 % et d’un taux d’intérêts majoré de 5 points apparaît manifestement excessive au regard du préjudice réellement subi par la bailleresse.

Il y a lieu de réduire le montant de l'indemnité fixé contractuellement à 10 % des sommes dues, et de condamner la SAS BTYL SEVRAN à payer à la SCI BEAU SEVRAN INVEST la somme de 11 233 euros au titre de la clause pénale.

Par ailleurs la somme de 112 331,54 euros portera intérêts au taux légal à compter du 29 mai 2024, date de la sommation de payer.

Sur les mesures de fin de jugement

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la SAS BTYL SEVRAN, partie perdante, sera condamnée aux dépens, en ce compris les frais de la sommation de payer du 9 mai 2024, de la saisie-conservatoire du 24 mai 2024 et de sa dénonciation du 29 mai 2024. Il sera fait application de l’article 699 du code de procédure civile au profit de Maître Sophie Guillot-Tantay.

Il serait en outre inéquitable de laisser à la charge de la SCI BEAU SEVRAN INVEST l’intégralité de ses frais de procédure non compris dans les dépens. La SAS BTYL SEVRAN sera donc condamnée à lui payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit, sans qu’il soit nécessaire de le rappeler au dispositif de la décision.

PAR CES MOTIFS,