TJ 93008, 16 mai 2025, RG 25/00489

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
[Adresse 8]
[Adresse 8]
[Adresse 8]
[Localité 5]

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Télécopie : [XXXXXXXX01]
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N° RG 25/00489 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2WMX

Minute : 25/00321

Monsieur [O] [K]
Représentant : Me Emmanuel LAMBREY, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,
Madame [D] [N]
Représentant : Me Emmanuel LAMBREY, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

C/

Madame [V] [W]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 16 Mai 2025

DEMANDEURS :

Monsieur [O] [K]
[Adresse 3]
[Localité 4]

Madame [D] [N]
[Adresse 3]
[Localité 4]

représentés par Maître Eléonore DE GANAY, substituant Maître Emmanuel LAMBREY, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DÉFENDEUR :

Madame [V] [W]
[Adresse 8]
[Adresse 8]
[Adresse 8]
[Localité 6]

comparante en personne

DÉBATS :

Audience publique du 11 Avril 2025

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 16 Mai 2025, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous signature privée en date du 16 février 2024 à effet au 23 février 2024, M. [O] [K] et Mme [D] [N] ont donné à bail à Mme [V] [W] un local à usage d'habitation situé [Adresse 8] (lot 51) [Localité 6] moyennant un loyer initial de 690 euros outre 40 euros de provision pour charges locatives.
Suite à des impayés de loyers, M. [O] [K] et Mme [D] [N], par acte de commissaire de justice en date du 25 septembre 2024 ont fait signifier à Mme [V] [W] un commandement visant la clause résolutoire d'avoir à payer dans un délai de deux mois la somme en principal de 1 835 euros au titre des loyers et charges impayés.

Par exploit de commissaire de justice en date du 29 janvier 2025, M. [O] [K] et Mme [D] [N] ont fait assigner Mme [V] [W] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du tribunal de Bobigny, statuant en référé, à l'audience de 11 avril 2025, au visa de la loi dn°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles 834 et 835 du code de procédure civile aux fins de :
Constater prononcer la résiliation du bail intervenue le 6 novembre 2024,
Ordonner l'expulsion de Mme [V] [W] ainsi que de tout occupant introduit de son chef, avec au besoin, l'assistance de la force publique,
Ordonner l'enlèvement et le dépôt des objets mobiliser garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de la requise
Condamner par provision Mme [V] [W] à payer à M. [O] [K] et Mme [D] [N] une somme de 1 821,95 euros,
Condamner Mme [V] [W] à payer à M. [O] [K] et Mme [D] [N] à titre d'indemnité d'occupation une somme mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de continuation du bail à compter du 6 novembre 2024, et ce, jusqu'à complète libération des lieux par son occupant et remise des clés,
Condamner Mme [V] [W] aux entiers dépens de l'instance comprenant le coût du commandement de payer ainsi qu'au paiement d'une somme de 1 200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

L'assignation a été notifiée à la préfecture le 30 janvier 2025.

A l'audience du 11 avril 2025, M. [O] [K] et Mme [D] [N] représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d'instance et ont actualisé le montant de la dette locative à hauteur de 2 117,69 euros échéance de mars 2025 incluse.

Mme [V] [W] a comparu en personne. Elle a indiqué avoir soldé la dette par le paiement le 9 avril 2024 d'une somme de 2000 euros et le 10 avril 2025, d'une somme de 117,69 euros. En conséquence, elle a demandé à conserver son bail.

M. [O] [K] et Mme [D] [N] ont été autorisés à transmettre en cours de délibéré un décompte actualisé.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l'audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l'audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 16 mai 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Par note en délibéré du 14 avril 2025, M. [O] [K] et Mme [D] [N] ont transmis un décompte actualisé mentionnant que la dette était soldée. Ils ont précisé qu'ils maintenaient leur demande d'expulsion, les causes du commandement de payer n'ayant pas été réglées dans le délai imparti, ainsi que leurs demandes au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS

Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
L'article 835 du même code ajoute que le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d'une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de location en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d'ordre public de la loi applicable en matière de baux d'habitation.
Sur les demandes principales

Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif

Il est établi et non contesté que la dette locative est soldée. M. [O] [K] et Mme [D] [N] seront donc déboutés de leur demande en paiement de l'arriéré locatif.

Sur la demande aux fins de constat de résiliation
Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l'article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 " les bailleurs personnes morales autres

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 30 janvier 2025, soit au moins six semaines avant l'audience.

En conséquence, la demande de M. [O] [K] et Mme [D] [N] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l'acquisition la clause résolutoire et ses effets
Aux termes de l'article 1103 du code civil " les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. "
En l'espèce, le bail contient à l'article 2.11 de ses conditions générales une clause qui prévoit qu' " le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit sans qu'il soit besoin de faire ordonner cette résiliation en justice, si bon semble au bailleur 6 semaines après un commandement demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges. "

M. [O] [K] et Mme [D] [N] ont fait signifier, le 25 septembre 2024 à Mme [V] [W] un commandement de payer dans le délai de deux mois la somme en principal de 1 835 euros.

Ce commandement de payer est resté infructueux pendant plus de deux mois et a fortiori pendant plus de six semaines. En effet, même si des paiements sont intervenus pendant ce délai, ils ont été insuffisants pour régler toute la dette visée par le commandement de payer. Il y a lieu de constater que le bail du 16 février 2024 est résilié à la date du 7 novembre 2024.
Sur la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire
En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l'article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charge.

En l'espèce, Mme [V] [W] a soldé sa dette avant l'audience.

Si le paiement intégral de la dette avant l'audience rend inutile l'octroi de délai de grâce, ce paiement ne saurait placer la locataire dans une situation moins favorable que s'il était resté débiteur de tout ou partie de la dette. A défaut, la locataire serait incitée à demeurer débiteur jusqu'au jour de l'audience statuant sur la demande visant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire à seule fin de lui permettre d'obtenir des délais de paiement et de conserver son bail.
Dès lors, il convient de dire que la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué si la locataire emplit ses obligations durant le délai de grâce auquel elle aurait pu prétendre puisqu'elle a repris le paiement intégral du loyer courant.
En conséquence, il sera accordé un délai de paiement à Mme [V] [W] de trois mois durant lequel la locataire devra payer les loyers courants et la provision pour charges selon les modalités précisées au dispositif de la présente ordonnance.

En application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant la période des délais de paiement, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué.

En revanche, si Mme [V] [W] ne respecte pas les délais accordés, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire sera réputée acquise et le bail sera résilié. Mme [V] [W] devra quitter les lieux et à défaut d'exécution volontaire, M. [O] [K] et Mme [D] [N] seront autorisés à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier si besoin est, ainsi qu'au transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Dans l'hypothèse où Mme [V] [W] ne respecterait pas les délais, et en vertu de l'article 1240 du code civil, elle devra indemniser le propriétaire du fait de son occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l'indisponibilité des lieux, par le versement, à compter du 7 novembre 2024, d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, le tout dûment justifié, déduction faite des sommes déjà versées, jusqu'à son départ définitif des lieux manifestée par la remise des clés, le procès-verbal d'expulsion, ou de reprise.

Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, [V] [W], qui succombe, supportera les dépens. Ces dépens ne comprendront pas le coût du commandement de payer du 25 septembre 2024 puisqu'il ressort du décompte de la dette soldée par la locataire qu'elle a déjà payé la somme de 156,95 au titre du coût du commandement de payer

Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [O] [K] et Mme [D] [N], les frais exposés par eux dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu'il ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 800 euros leur sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS