TJ 93008, 16 mai 2025, RG 25/00497

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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N° RG 25/00497 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2WNV

Minute : 25/00324

S.C.I. HECATE
Représentant : Me Laure BELMONT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1118

C/

Madame [R] [O]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 16 Mai 2025

DEMANDEUR :

S.C.I. HECATE
[Adresse 4]
[Adresse 4]

représentée par Maître Laure BELMONT, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Madame [R] [O]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Adresse 3]

non comparante, ni représentée

DÉBATS :

Audience publique du 11 Avril 2025

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 16 Mai 2025, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous signature privée en date du 3 novembre 2023, la SCI HECATE a donné à bail, à Mme [R] [O], un local à usage d'habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial de 730 euros outre une provision pour charges récupérables de 35 euros.
Suite à des impayés de loyers, la SCI HECATE, par acte de commissaire de justice en date du 8 novembre 2024 a fait signifier à Mme [R] [O] un commandement visant la clause résolutoire d'avoir à payer dans le délai de deux mois la somme en principal de 4 799,19 euros au titre des loyers et charges impayés de son logement et la sommant d'avoir à justifier dans un délai d'un mois de l'occupation de son logement.

Cette situation d'impayés a été notifiée à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par voie électronique le 15 novembre 2024.

Par exploit de commissaire de justice en date du 3 février 2025, la SCI HECATE a fait assigner Mme [R] [O] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du tribunal de Bobigny, statuant en référé, à l'audience de 11 avril 2025, au visa des articles 7, 24, 25-3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, aux fins de :
Constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail consenti à Mme [R] [O] sont réunies et par voie de conséquence la résiliation du bail pour impayés de loyers et charges,
Ordonner l'expulsion de Mme [R] [O] ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux sis [Adresse 3] avec au besoin le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier,
Ordonner que le sort des meubles sera réglé selon les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures d'exécution,
Voir fixer le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle à l'équivalent mensuel du loyer majoré des charges récupérables, indexé selon les stipulations contractuelles comme si le bail s'était poursuivi,
Condamner Mme [R] [O] à payer à la SCI HECATE :
- la somme provisionnelle de 6 365,21 euros au principal au titre des loyers et charges dus au 15 janvier 2025, terme de janvier inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 8 novembre 2024, date du commandement, sur la somme de 4.799,19 euros et à compter de la présente assignation pour le surplus,
- les termes provisionnels (loyers et charges/ indemnités d'occupation) échus à compter du 15 janvier 2025 jusqu'à la date de la décision à intervenir,
- l'indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle telle que ci-dessus sollicité à compter de la résiliation du bail jusqu'à son départ effectif et celui de tous occupants de son chef,
- la somme provisionnelle de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile
- les dépens de la présente procédure en ce compris le commandement de payer conformément aux dispositions des articles 695 et 696 du code de procédure civile.

L'assignation a été notifiée à la préfecture le 6 février 2025.

A l'audience du 11 avril 2025, la SCI HECATE, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, actualisant le solde locatif à la somme de 8 714,24 euros. Elle a souligné que le paiement du loyer courant n'avait pas été repris, le dernier règlement étant intervenu en mai 2024.

Mme [R] [O], régulièrement assignée à étude, n'a pas comparu.
L'affaire a été mise en délibéré au 16 mai 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, l'absence de Mme [R] [O] ne fait pas obstacle à ce qu'une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
L'article 835 du même code ajoute que le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d'une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de location en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d'ordre public de la loi applicable en matière de baux d'habitation.

Sur les demandes principales

Sur la demande aux fins de constat de résiliation
Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l'article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 " les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. "

En l'espèce, la SCI HECATE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 15 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 6 février 2025, soit au moins six semaines avant l'audience.

En conséquence, la demande de la SCI HECATE aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l'acquisition des clauses résolutoires et leurs effets
Aux termes de l'article 1103 du code civil " les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. "
En l'espèce, le bail relatif au logement contient une clause à l'article VII de ses conditions générales qui prévoit que " à défaut de paiement de tout ou partie du loyer, des charges ou du dépôt de garantie et deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit. Le bailleur pourra dans le cas où le locataire ne quitterait pas les lieux, le contraindre par une simple ordonnance de référé. "

La SCI HECATE a fait signifier, le 8 novembre 2024 à Mme [R] [O] un commandement de payer dans le délai de deux mois la somme en principal de 4 799,19 euros.

Ce commandement de payer est resté infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que le bail du 3 novembre 2023 est résilié à la date du 9 janvier 2025.
Il convient par conséquent, d'ordonner l'expulsion Mme [R] [O] devenue occupante sans droit ni titre, et de tous occupants de son chef local à usage d'habitation situé [Adresse 3] selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la condamnation au paiement provisionnel d'une indemnité mensuelle d'occupation

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux est matérialisée par la remise des clefs.

L'occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail commet une faute. En application de l'article 1240 du code civil, il doit indemniser le propriétaire du dommage causé par cette faute et résultant de l'indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges.

Mme [R] [O] devenue occupante sans droit ni titre de son logement depuis le 9 janvier 2025, date de la résiliation du bail, doit donc indemniser la SCI HECATE du préjudice causé par cette occupation.

En conséquence Mme [R] [O] sera condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle à compter du 9 janvier 2025 pour l'occupations du logement jusqu'à la libération effective et définitive des lieux manifestée par la remise des clés, le procès-verbal d'expulsion, ou de reprise, déduction faite des sommes déjà versées.

Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, révisable chaque année tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, le tout justifié au stade de l'exécution.

Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif

En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

L'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 3 novembre 2023, du commandement de payer délivré le 8 novembre2024 et du décompte de la créance arrêté au 1er avril 2025 échéance d'avril 2025 que la SCI HECATE rapporte la preuve de l'existence de l'arriéré de loyers, d'indemnités d'occupation et charges impayés à hauteur de 8 714,24 euros, arrêté au 1er avril 2025, échéance d'avril 2025 incluse.

En conséquence, il convient de condamner Mme [R] [O] à payer à la SCI HECATE la somme provisionnelle de 8 714,24 euros, arrêté au 1er avril 2025, échéance d'avril 2025 incluse et ce avec intérêts au taux légal à compter du 3 février 2025, date de l'assignation sur la somme de 6 365,21 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, Mme [R] [O], qui succombe, supportera les dépens de l'instance lesquels comprendront notamment le coût du code de procédure civile du 8 novembre 2024.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI HECATE, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. Mme [R] [O] sera donc condamnée à leur payer la somme de 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS