TJ 93008, 26 mai 2025, RG 24/06736

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 26 MAI 2025

Chambre 5/Section 3
AFFAIRE: N° RG 24/06736 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZNZG
N° de MINUTE : 25/00649

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 2], représenté par son syndic, ATM et GAILLARD.
[Adresse 3]
[Localité 6]
représentée par Me Cécile LEMAISTRE BONNEMAY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1286

C/

DEFENDEUR

S.C.I. MARECA
[Adresse 4]
[Localité 5]
non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Aliénor CORON, Juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 07 Avril 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Aliénor CORON, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

La SCI MARECA est propriétaire des lots 2 et 28 au sein d’un ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 7], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice du 2 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 7], a fait assigner la SCI MARECA devant le tribunal judiciaire de Bobigny.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie de commissaire de justice le 5 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires a sollicité du tribunal judiciaire de Bobigny de :
- Condamner la SCI MARECA au paiement d’une somme de 10 665,05 euros au titre des charges courantes (échéance du 4ème trimestre 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du 6 février 2024 sur la somme de 7 886,03 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus,
- Ordonner la capitalisation des intérêts
- Condamner la SCI MARECA au paiement d’une somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts
- Condamner la SCI MARECA à lui payer une indemnité d’un montant de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que la SCI MARECA, propriétaire de lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevable à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règle plus celles-ci régulièrement. Il fait valoir que le compte individuel de ce copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de la SCI MARECA au paiement des charges impayées ainsi qu'à des dommages et intérêts dès lors que la mise en demeure qui lui a été adressée est restée infructueuse.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera référé à l'assignation valant conclusions pour un complet exposé des moyens.

La SCI MARECA, assignée dans les modalités prévues à l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas constitué avocat.

La clôture est intervenue le 8 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie de sa demande en produisant :

- la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de la SCI MARECA ;
- l’extrait du compte copropriétaire arrêté au 1er novembre 2024 à la somme de 10 665,05 euros, appels du 1er novembre 2024 inclus ;
- les procès-verbaux des assemblées générales des 28 juin 2021, 13 juin 2022, 1er décembre 2022 et 25 janvier 2024 ayant voté et approuvé les travaux des exercices annuels 2020, 2021, 2022, 2023 ainsi que le budget prévisionnel 2024 dont découlent les charges réclamées ;
- des appels de provisions et régularisations de charges ;

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l'arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Il y a lieu d’exclure du décompte les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété au sens de l’article 10-1a de la loi du 10 juillet 1965 et s’élèvent en l’espèce à 1 114,88 euros, ces frais faisant l’objet d’une condamnation distincte.

En conséquence et au regard des pièces produites, il convient de condamner la SCI MARECA à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 9 550,17 euros au titre des appels de charges et fonds de travaux échus au 16 octobre 2024, appels du 1er octobre 2024 inclus.

L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

En l’espèce, la condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 6 février 2024, date de la mise en demeure, sur la somme de 7 886,03 euros, et à compter du 2 juillet 2024, date de l’assignation, sur le surplus.

La capitalisation des intérêts étant de droit lorsqu’elle est demandée, elle sera ordonnée.

Sur les frais de l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965

Le syndicat des copropriétaires sollicite le remboursement de frais de recouvrement suivants :
- frais de relance pour un montant de 23 euros
- frais de mise en demeure pour un montant de 40 euros
- frais de sommation de payer pour un montant de 154,46 euros
- frais de constitution de dossier auprès de la compagnie d’assurance pour les impayés pour un montant de 120 euros
- frais de mise en demeure par avocat pour un montant de 96 euros
- frais d’honoraires avocat pour un montant de 600 euros
- frais d’assignation pour un montant de 81,42 euros
Soit un montant total de 1 114,88 euros.

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

Le recouvrement des charges impayées relève de la gestion courante du syndic et non de prestations hors rémunération annuelle, sauf à établir le caractère exceptionnel des diligences effectuées.

En l’espèce, les honoraires d’avocat étant compris dans les frais irrépétibles, il convient de rejeter la demande formulée à ce titre.
Les frais d’assignation seront écartés comme relevant des dépens.

Les frais imputés au titre d’une sommation de payer ne sont pas justifiés, il convient de les écarter.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie d'aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l'article 64 du décret du 17 mars 1967 avant sa mise en demeure par avocat du 6 février 2024. Les frais de relance et de mise en demeure réclamés, pour un montant de 63 euros, ayant été exposés avant cette mise en demeure, le syndicat des copropriétaires est mal fondé à solliciter leur prise en charge par le seul copropriétaire défendeur.
Les frais de constitution de dossier auprès de la compagnie d’assurance pour les impayés sous la mention « dossier à la SADA » ne peuvent pas être considérés comme des frais nécessaires au recouvrement. Au surplus, il n’est pas versé de justification de cette dépense à la procédure.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande au titre des frais de l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive

En application de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Faute d’apporter la preuve de la mauvaise foi de la SCI MARECA, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les mesures de fin de jugement

Partie perdante au sens de l'article 696 du code de procédure civile, la SCI MARECA sera condamnée aux entiers dépens et à payer au syndicat demandeur la somme de 1 200 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,