TJ 93008, 16 mai 2025, RG 25/00664

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
[Adresse 9]
[Adresse 9]
[Adresse 9]
[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX02]
Télécopie : [XXXXXXXX01]
@ : [Courriel 8]

N° RG 25/00664 - N° Portalis DB3S-W-B7J-225M

Minute : 25/00335

SEINE SAINT DENIS HABITAT
Représentant : Me Thierry DOUEB, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1272

C/

Madame [U] [H]
Monsieur [W] [S]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 16 Mai 2025

DEMANDEUR :

SEINE SAINT DENIS HABITAT
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 6]

représenté par Maître Sandrine MOUNIAPIN, du cabinet de Maître Thierry DOUEB, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEURS :

Madame [U] [H]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 5]

comparante en personne

Monsieur [W] [S]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 5]

non comparant, ni représenté

DÉBATS :

Audience publique du 11 Avril 2025

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 16 Mai 2025, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous signature privée en date du 27 avril 2012, l'OPH Seine-Saint-Denis, désormais dénommé l'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT, a donné à bail à Mme [U] [H] et M. [W] [S] un local à usage d'habitation situé [Adresse 4], [Localité 5] moyennant un loyer initial de 528,53 euros outre une provision pour charges locatives.
Suite à des impayés de loyers, l'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT, par acte de commissaire de justice en date du 6 août 2024 a fait signifier à Mme [U] [H] et M. [W] [S] un commandement visant la clause résolutoire d'avoir à payer dans le délai de deux mois la somme en principal de 3 134,21 euros au titre des loyers et charges impayés et d'avoir à justifier que les locaux sont assurés contre les risques locatifs.

Cette situation d'impayés avait été notifiée à la caisse d'allocations familiales par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 12 octobre 2022.

Par exploit de commissaire de justice en date du 15 janvier 2025, l'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT a fait assigner Mme [U] [H] et M. [W] [S] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du tribunal de Bobigny, statuant en référé, à l'audience de 11 avril 2025, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, 7 a), et 24 de la du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mai 1990, aux fins de :
Constater l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer
En conséquence,
Ordonner l'expulsion de Mme [U] [H] et M. [W] [S] ainsi que celle de tout occupant de leur chef, des lieux donnés à bail, avec au besoin, l'assistance de la force publique et d'un serrurier,
Dire que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
Condamner solidairement et à titre provisionnel Mme [U] [H] et M. [W] [S] au paiement de la somme de 3 244,77 euros suivant décompte arrêté au terme du mois de novembre 2024 inclus, assortie des intérêts légaux à compter du 6 août 2024, date du commandement de payer,
Condamner solidairement et à titre provisionnel Mme [U] [H] et M. [W] [S] à une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui sera perçue dans les mêmes conditions et aux mêmes dates que le loyer prévu et qui subira les mêmes majorations, à compter du mois de décembre 2024, à titre de réparation du préjudice subi jusqu'à la libération effective des lieux par remise des clés,
Les condamner solidairement d'avoir à produire leur assurance locative sous astreinte de 15 euros par jour de retard, commençant à courir 8 jours après la signification de la décision à intervenir,
Condamner solidairement Mme [U] [H] et M. [W] [S] à payer la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamner solidairement Mme [U] [H] et M. [W] aux entiers dépens en ce compris les frais de commandement de payer, assignation et voies d'exécution éventuelles.

L'assignation a été notifiée à la préfecture le 17 janvier 2025.

A l'audience du 11 avril 2025, l'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance et a actualisé le montant de la dette locative à hauteur de 2 845,82 euros. Il a ajouté que, le paiement du loyer ayant été repris, il était favorable à l'octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

Mme [U] [H] a comparu en personne, elle n'a pas contesté la dette mais a affirmé avoir payé la somme de 300 euros le 7 avril 2025. Elle a demandé des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire pendant ces délais proposant de payer la somme de 100 euros par mois en plus du loyer.

M. [W] [S], régulièrement assigné à domicile, n'a pas comparu.

L'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT s'est engagé à adresser en cours de délibéré un décompte actualisé.

L'affaire a été mise en délibéré au 16 mai 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Par note en délibéré du 14 avril 2025, l'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT a transmis un décompte arrêté au 4 avril 2025 mentionnant un solde de 2 545,82 euros et prenant en compte le versement de 300 euros du 4 avril 2025.

MOTIFS

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, l'absence de M. [W] [S] ne fait pas obstacle à ce qu'une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
L'article 835 du même code ajoute que le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d'une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de location en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d'ordre public de la loi applicable en matière de baux d'habitation.
Sur les demandes principales

Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif

En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

L'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En l'espèce, au soutien de sa demande l'OPH SEINE-SAINT-DENIS verse aux débats le bail signé le 27 avril 2012, le commandement de payer délivré le 6 août 2024 et le décompte de la créance arrêté au 4 avril 2025, échéance de mars 2025 incluse mentionnant un solde de 2 545,82 euros. Cependant, ce décompte indique au débit des locataires, le 30 septembre 2024 une somme de 155,78 euros au titre de " frais de procédure " sans que la preuve ne soit rapportée que les locataires ont l'obligation de payer cette somme. Il convient donc de la déduire de la somme demandée.

Conformément à l'article 1310 du code civil, en l'absence de disposition légale ou contractuelle permettant de retenir la solidarité, qui ne se présume pas, il n'y a pas lieu de prononcer une condamnation solidaire à l'encontre de Mme [U] [H] et M. [W] [S].

En conséquence, il convient de condamner Mme [U] [H] et M. [W] [S] à payer à l'OPH SEINE-SAINT DENIS HABITAT la somme provisionnelle de 2 390,04 euros, au titre des sommes dues au 4 avril 2025 échéance de mars 2025 incluse avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance, des paiements étant intervenus depuis l'assignation.

Sur la demande aux fins de constat de résiliation
Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l'article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 " les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation."

En l'espèce, la situation d'impayés a été signalée a été notifiée à la caisse d'allocations familiales par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 12 octobre 2022 et la situation d'impayés locatif a perduré après ce signalement.

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 17 janvier 2025, soit au moins six semaines avant l'audience.

En conséquence, la demande de l'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l'acquisition la clause résolutoire et ses effets
Aux termes de l'article 1103 du code civil " les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. "
En l'espèce, le bail contient une clause qui prévoit qu' " à défaut de paiement au terme convenu, de tout ou partie du loyer, d'un montant au moins équivalent à un mois de loyer en principal ou de tout ou partie des charges régulièrement appelées (…) deux mois après un simple commandement de payer demeuré infructueux et qui, de convention expresse constituera une mise en demeure suffisante, le présent engagement de location, faute de saisine du juge dans les conditions de la loi sera résolu immédiatement et de plein droit à l'initiative de l'Office, sans que ce dernier ait à faire preuve d'aucun préjudice et sans qu'il soit nécessaire de faire prononcer judiciairement la résolution. "

L'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT a fait signifier, le 6 août 2024 à Mme [U] [H] et M. [W] [S] un commandement de payer dans le délai de deux mois la somme en principal de 3 134,21 euros, montant au moins équivalent à un mois de loyer en principal.

Ce commandement de payer est resté infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que le bail du 27 avril 2012 est résilié à la date du 7 octobre 2024.
Sur la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire
En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l'article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit q ue la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l'espèce, Mme [U] [H] a proposé de s'acquitter de la dette de façon échelonnée en payant 100 euros par mois en plus de leur loyer. Il ressort des éléments communiqués que les locataires ont repris le paiement intégral du loyer et des charges au jour de l'audience. Le bailleur s'est déclaré favorable à l'octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

Au vu de ces éléments, il convient d'accorder des délais de paiement à Mme [U] [H] et M. [W] [S] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant la période des délais de paiement ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué.

En revanche, si Mme [U] [H] et M. [W] [S] ne respectent pas les délais accordés ou ne règlent pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire sera réputée acquise et le bail sera résilié. Mme [U] [H] et M. [W] [S] devront quitter les lieux et à défaut d'exécution volontaire, l'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT sera autorisé à faire procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier si besoin est, ainsi qu'au transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Dans l'hypothèse où Mme [U] [H] et M. [W] [S] ne respecteraient pas les délais, et en vertu de l'article 1240 du code civil, ils devront indemniser le propriétaire du fait de leur occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l'indisponibilité des lieux, par le versement, à compter du 7 octobre 2024, d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, le tout dûment justifié, déduction faite des sommes déjà versées, jusqu'à son départ définitif des lieux manifestée par la remise des clés, le procès-verbal d'expulsion, ou de reprise.

Sur la demande visant à voir ordonner la remise de l'attestation d'assurance sous astreinte

Aux termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire a l'obligation de justifier de la souscription d'une assurance garantissant les risques locatifs, la remise de l'attestation d'assurance s'effectuant à la demande du bailleur.
Les locataires ne justifient pas avoir produit l'attestation d'assurance couvrant les risques locatifs, alors que cette production a été sollicitée dans le commandement délivré le 6 août 2024 et rappelée par la citation.
En conséquence, il leur sera enjoint, sous astreinte, à produire cette attestation au propriétaire selon les modalités indiquées au dispositif.

Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, Mme [U] [H] et M. [W] [S], qui succombent, supporteront les dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 6 août 2024 et de l'assignation du 15 janvier 2025. La liste des frais compris dans les dépens de l'article 696 du code de procédure civile est une liste limitative et elle ne comprend pas les frais d'exécution de la décision.
La charge des frais d'exécution forcée est régie par les dispositions d'ordre public de l'article L 111-8 du code des procédures civiles d'exécution et il n'appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ces frais. Dès lors, il n'y a pas lieu de dire que les frais d'exécution de la décision seront compris dans les dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de l'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu'il ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 100 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS