TJ 93008, 26 mai 2025, RG 25/00994

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 26 MAI 2025

Chambre 5/Section 3
AFFAIRE: N° RG 25/00994 - N° Portalis DB3S-W-B7J-ZZUD
N° de MINUTE : 25/00691

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 4] [Localité 5], représenté par son syndic, la société LOGIM IDF, SAS
[Adresse 2]
[Localité 5]
représentée par Maître Valérie GARCON de la SCP W2G, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 22

C/

DEFENDEUR

S.C.I. KEO THA, anciennement dénommée GALIRAND
[Adresse 1]
[Localité 3]
non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Aliénor CORON, Juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 28 Avril 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Aliénor CORON, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffière présente lors de son prononcé.

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI Keo Tha est propriétaire des lots 301 et 302 au sein d’un immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5] (93), soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice du 28 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la SCI Keo Tha devant le tribunal judiciaire de Bobigny, sollicitant du tribunal de :
- Condamner la SCI Keo Tha au paiement d’une somme de 8 616,38 euros au titre des charges courantes échues au 1er trimestre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation
- Condamner la SCI Keo Tha au paiement d’une somme de 1 968,26 euros au titre des frais de l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965
- Condamner la SCI Keo Tha au paiement d’une somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts
- Condamner la SCI Keo Tha à lui payer une indemnité d’un montant de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, dont distraction au profit de la SCP W2G avocat.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que la SCI Keo Tha, propriétaire de lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevable à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règle plus celles-ci régulièrement. Il fait valoir que le compte individuel de ce copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de la SCI Keo Tha au paiement des charges impayées ainsi qu'à des dommages et intérêts dès lors que la mise en demeure qui lui a été adressée est restée infructueuse.

Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La SCI Keo Tha, régulièrement citée à étude, n’a pas constitué avocat.

La clôture est intervenue le 18 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie de sa demande en produisant :
- la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de la SCI Keo Tha ;
- un décompte du compte copropriétaire individuel arrêté au 8 janvier 2025 à la somme de 8 616,38 euros ;
- les procès-verbaux des assemblées générales du 12 septembre 2019, 24 août 2022 et 26 février 2024 ayant voté les travaux et approuvé les comptes des exercices annuels 2018, 2019, 2020, 2021, 2022, 2023 ainsi que le budget prévisionnel 2024 et dont découlent les charges réclamées ;
- des appels de provisions et régularisations de charges ;
- le contrat de syndic en vigueur du 26 février 2024 au 25 juillet 2025.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l'arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe et en son quantum.

En conséquence et au regard des pièces produites, il convient de condamner La SCI Keo Tha à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 8 616,38 euros au titre des appels de charges et fonds de travaux échus au 8 janvier 2025, appels du 1er trimestre inclus.

L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L’intérêt au taux légal sera donc dû à compter du 28 janvier 2025, date de l’assignation.

Sur les frais de l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965

Le syndicat des copropriétaires sollicite le remboursement des frais de recouvrement suivants :
- frais de mise en demeure pour un montant de 28 euros
- frais de relance de relance pour un montant de 45 euros
- frais de pré état daté pour un montant de 195 euros
- frais d’état daté pour un montant de 380 euros
- frais d’ouverture de contentieux pour un montant de 232,81 euros
- frais de transmission avocat pour un montant de 232,81 euros
- frais de transmission huissier pour un montant de 155,21 euros
- frais de suivi de dossier et de suivi de procédure pour un montant total de 698,43 euros
Soit un montant total de 1 967,26 euros.

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.
Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

Le recouvrement des charges impayées relève de la gestion courante du syndic et non de prestations hors rémunération annuelle, sauf à établir le caractère exceptionnel des diligences effectuées.

En l’espèce, faute pour le syndicat des copropriétaires de justifier par la production d’un accusé de réception de l’envoi de la lettre de mise en demeure préalable prévue à l’article 10-1 précité, il sera débouté de sa demande au titre des frais de recouvrement.

Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive

En application de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Faute d’apporter la preuve de la mauvaise foi de la SCI Keo Tha, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les mesures de fin de jugement

Partie perdante au sens de l'article 696 du code de procédure civile, la SCI Keo Tha sera condamnée aux entiers dépens, comprenant les frais d’assignation, dont bénéfice distraction au profit de la SCP W2G avocat, à l'égard de ceux dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision, conformément à l’article 699 du code de procédure civile, et à payer au syndicat demandeur la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit, sans qu’il y ait lieu de le rappeler au dispositif de la décision.

PAR CES MOTIFS,