TJ 93008, 26 mai 2025, RG 24/01163

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 26 MAI 2025

Chambre 5/Section 3
AFFAIRE: N° RG 24/01163 - N° Portalis DB3S-W-B7I-YYEF
N° de MINUTE : 25/686

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES[Adresse 2] [Localité 6], représenté par son syndic en exercice la société SAS FONCEIERE LELIEVRE, agissant poursuites et diligences de son représentant légal
[Adresse 4]
[Localité 5]
représentée par Me Laure HOFFMANN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R109

C/

DEFENDEURS

Monsieur [N] [J]
[Adresse 1]
[Localité 6]
non représenté

INTERVENANT VOLONTAIRE :

S.A.S. LE TERROIR, en qualité de nouveau syndic en exercice du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble [Adresse 2] [Localité 6].
[Adresse 3]
75017 PARIS, représentée par Maître Laure HOFFMANN de la SELARL CAYOL TREMBLAY AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R109

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Aliénor CORON, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 28 Avril 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Aliénor CORON, juge assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE
 
Monsieur [N] [J] est propriétaire des lots 63 et 238 au sein d’un immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6] (93), soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice du 31 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Monsieur [N] [J] devant le tribunal judiciaire de Bobigny en paiement de son arriéré de charges de copropriété.

Au terme de ses dernières conclusions signifiées par remise à l’étude le 15 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires sollicite du tribunal judiciaire de Bobigny de :
- Condamner Monsieur [N] [J] à lui payer :
- la somme 13 025,73 euros au titre des charges courantes échues au 4ème trimestre 2024
- la somme de 592,97 euros au titre des frais de l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965
- Assortir ces sommes des intérêts au taux légal à compter de l’assignation
- Ordonner la capitalisation des intérêts
- Condamner Monsieur [N] [J] à lui payer la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts
- Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir
- Condamner Monsieur [N] [J] à lui payer une indemnité d’un montant de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [N] [J], propriétaire de lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevable à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règle plus celles-ci régulièrement. Il fait valoir que le compte individuel de ce copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de Monsieur [N] [J] au paiement des charges impayées ainsi qu'à des dommages et intérêts dès lors que la mise en demeure qui lui a été adressée est restée infructueuse.

Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Régulièrement cité à étude, Monsieur [N] [J] n’a pas constitué avocat.

La clôture est intervenue le 12 février 2025.
 
MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il ne sera répondu que dans les présents motifs aux demandes de constat et de « dire et juger » qui ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5 et 768 du code de procédure civile, mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, qui ne doivent à ce titre pas apparaître au dispositif des conclusions des parties.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun
en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie de sa demande en produisant :
- la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [N] [J] ;
- un décompte des impayés arrêté au 28 octobre 2024 à la somme de 13 025,73 euros
- les procès-verbaux des assemblées générales des 13 juin 2019, 4 juillet 2022, 5 décembre 2023 et 18 septembre 2024 ayant voté les travaux et approuvé les comptes des exercices annuels 2020, 2021, 2022, 2023 ainsi que le budget prévisionnel 2024 dont découlent les charges réclamées ;
- des appels de provisions et régularisations de charges ;
- les contrats de syndic en vigueur du 6 janvier 2021 au 6 juillet 2021, du 5 juillet 2022 au 4 janvier 2024 et du 18 septembre 2024 au 30 septembre 2025.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l'arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

En conséquence et au regard des pièces produites, il convient de condamner Monsieur [N] [J] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 13 025,73 euros au titre des appels de charges et fonds de travaux échus au 28 octobre 2024, appel du 28 octobre 2024 inclus.

L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L’intérêt au taux légal sera donc dû à compter du 31 janvier 2024, date de l’assignation, sur la somme de 9 897,68 euros, et à compter de la présente décision sur le surplus.

La capitalisation des intérêts étant de droit lorsqu’elle a été demandée, elle sera ordonnée.

Sur les frais de l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965

Le syndicat des copropriétaires sollicite le remboursement des frais de recouvrement suivants :
- les frais de sommation de payer par huissier de justice pour un montant de 172,97 euros
- les frais d’inscription d’hypothèque légale pour un montant de 420 euros

Soit la somme totale de 592,97 euros.

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.
Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

En l’espèce, faute pour le syndicat des copropriétaires de justifier par la production d’un accusé de réception de l’envoi de la lettre de mise en demeure préalable prévue à l’article 10-1 précité, il sera débouté de sa demande au titre des frais de recouvrement.

Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive

En application de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, il ressort du jugement 10 février 2021 du tribunal de proximité de Pantin que Monsieur [N] [J] a déjà été condamné suite à des impayés de ses charges de copropriété. Cette condamnation précédente et sa persistance à ne pas s’acquitter de ses charges de copropriété caractérisent sa mauvaise foi.

Son refus de s’acquitter des charges de copropriété a causé au syndicat des copropriétaires un préjudice distinct de celui occasionné par le retard de paiement et consistant en une désorganisation de la trésorerie et la nécessité d’entamer de multiples démarches judiciaires pour obtenir le paiement de sa créance.

Monsieur [N] [J] sera donc condamné au paiement de la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les mesures de fin de jugement

Partie perdante au sens de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [N] [J] sera condamné aux entiers dépens, comprenant les frais d’assignation et de signification de la décision à intervenir, et à payer au syndicat demandeur la somme de 1 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit, sans qu’il y ait lieu de le rappeler au dispositif de la décision.

PAR CES MOTIFS,