TJ 93008, 16 mai 2025, RG 25/00028

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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N° RG 25/00028 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2OQT

Minute : 25/00313

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 6]
Représentant : Maître Nathalie FEUGNET de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E 1971

C/

Monsieur [U] [J]
Représentant : Me Anne CAILLET, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 172

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 16 Mai 2025

DEMANDEUR :

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 6]
[Adresse 3]
[Adresse 3]

représenté par Maître Patricia ALMEIDA, substituant Maître Nathalie FEUGNET de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [U] [J]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Adresse 4]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025-001762 du 19/02/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BOBIGNY)

comparant en personne, assisté de Maître Anne CAILLET, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

DÉBATS :

Audience publique du 11 Avril 2025

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 16 Mai 2025, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous signature privée en date du 24 mars 2021, l'Office public de l'habitat de [Localité 6] (ci-après l'OPH de [Localité 6]) a donné à bail, à M. [U] [J], un local à usage d'habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial de 688,39 euros outre une provision pour charges récupérables.
Suite à des impayés de loyers, l'OPH de [Localité 6], par acte de commissaire de justice en date du 12 juillet 2024 a fait signifier à M. [U] [J] un commandement visant la clause résolutoire d'avoir à payer dans le délai de deux mois la somme en principal de 7 311,22 euros au titre des loyers et charges impayés et d'avoir à justifier d'une assurance contre les risques locatifs dans le délai d'un mois.

Cette situation d'impayés a été notifiée à la caisse d'allocations familiales de [Localité 8] par courrier recommandé avec accusé de réception reçu le 4 décembre 2023.

Par exploit de commissaire de justice en date du 28 novembre 2024, l'OPH de DRANCY a fait assigner M. [U] [J] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du tribunal de Bobigny, statuant en référé, à l'audience de 7 février 2025, au visa des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, 696, 700, 834 et 835 du code de procédure civile, aux fins de principalement, de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire, obtenir le paiement des arriérés de loyer et l'expulsion du locataire.

A l'audience du 7 février 2025, M. [U] [J] a sollicité le renvoi de l'affaire, faisant valoir qu'il avait sollicité l'aide juridictionnelle.
L'examen de l'affaire a été renvoyé à l'audience du 11 avril 2025.

A l'audience du 11 avril 2025, l'OPH de [Localité 6], représenté par son conseil, par conclusions visées par le greffe et développées à l'oral, a demandé au juge des contentieux de la protection de :
Constater qu'en l'absence de contestation sérieuse le juge des référés est compétent,
Constater que l'OPH de [Localité 6] est recevable en ses demandes,
Débouter M. [J] de l'ensemble de ses demandes,
Constater l'acquisition des clauses résolutoires prévues aux conditions générales du contrat de bail en date du 24 mars 2021 et visée dans le commandement de payer d'avoir à justifier de l'assurance délivré le 12 juillet 2024,
Constater la résiliation du bail sur le local d'habitation sis [Adresse 4], et ce à compter du 13 septembre 2024,
En conséquence, ordonner l'expulsion sans délai de M. [U] [J] et de tous occupants de son chef et ce, avec l'assistance du commissaire de police et de la force publique et d'un serrurier s'il y a lieu,
Condamner à titre provisionnel M. [U] [J] à payer à l'OPH de [Localité 6] une indemnité d'occupation au titre du local d'habitation correspondant au loyer actualisé augmenté des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu'à parfaite libération des locaux par remise des clés, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise,
Condamner à titre provisionnel M. [U] [J] à payer à l'OPH de [Localité 6] la somme de 9 993,94 euros au titre de l'arriéré de loyers et charges, échéance de mars 2025 incluse, selon décompte arrêté au 31 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 12 juillet 2024,
Condamner M. [U] [J] à payer à l'OPH de [Localité 6] la somme de 600 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens en ce compris les frais d'établissement du commandement de payer délivré le 12 juillet 2024.

Sur l'irrecevabilité de la demande soulevée par M. [J], l'OPH de [Localité 6] observe d'abord que les obligations de saisine de la CCAPEX et de dénonciation de l'assignation à la préfecture concernent exclusivement les demandes de constat de résiliation ou de résiliation fondées sur un impayé locatif, qu'en l'espèce, il demande également la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut d'assurance.
Sur les conséquences de l'abrogation de l'arrêté du 23 juin 2016 instituant le logiciel EXPLOC, l'OPH fait valoir que l'arrêté du 12 décembre 2022 l'ayant abrogé prévoyait le transfert du traitement des données au Ministère du logement, mais que celui-ci ne l'a toujours pas créé, qu'il ne peut néanmoins en être tiré la conclusion qu'en tire le défendeur, qu'en effet, il convient de revenir à la hiérarchie des normes, que c'est la loi du 6 juillet 1989 qui impose les formalités de notification au bailleur en précisant qu'elles seront réalisées par la voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévue au dernier alinéa de l'article 7-2, que puisque cette obligation n'est plus réalisable par le seul procédé autorisé par le texte qui n'est plus valide, il doit être considéré que le bailleur est déchargé de l'obligation.
A titre subsidiaire, l'OPH de [Localité 6] demande que le juge dise que les notifications EXPLOC régularisées conformément à la loi sont parfaitement valables pour avoir été réalisées dans les délais légaux.
Sur le fond, l'OPH de [Localité 6] soutient que les clauses résolutoires sont bien acquises, les causes du commandement de payer n'ayant pas été réglées dans les délais. Il ajoute que le paiement a été récemment repris mais que la dette reste importante puisque seules des mensualités de 277 euros pourraient permettre à M. [J] de s'en acquitter en 36 mois. L'OPH estime en conséquence que la proposition de payer une somme de 30 euros ne constitue pas une proposition raisonnable.
Sur la demande visant à voir le juge l'autoriser à ne régler pendant six mois ou jusqu'au rétablissement de l'APL que le loyer résiduel, l'OPH de [Localité 6] rappelle que si la clause résolutoire est suspendue, le locataire doit régler le loyer contractuellement fixé et que le juge n'a pas le pouvoir de réduire ledit loyer, qu'en outre il s'agit d'une demande qui n'est pas chiffrée puisque par nature le loyer résiduel est variable et dépend d'un tiers non partie au contrat de bail.

M. [U] [J] a comparu en personne assisté de son conseil. Par conclusions visées par le greffe et développées à l'oral il a demandé au juge des référés de :
Déclarer irrecevable l'ensemble des demandes de l'OPH,
Constater l'existence de contestations sérieuses et, en conséquence, l'incompétence du juge des référés,
Dire n'y avoir lieu à référé,
Débouter l'OPH de [Localité 6] de l'ensemble de ses demandes,
A titre subsidiaire,
Autoriser M. [J] à rembourser sa dette de loyer selon un échéancier de 36 mois à raison de 50 euros par mois et le solde à la dernière échéance,
Suspendre les effets de la clause résolutoire,
Dire que la clause résolutoire ne produira ses effets qu'un mois après mise en demeure infructueuse,
Autoriser M. [J] à s'acquitter, durant six mois suivant la signification de la décision à intervenir ou jusqu'à rétablissement de l'APL si celui-ci intervient avant, de l'équivalent du loyer résiduel, soit 511 euros par mois (outre les mensualités de 50 euros),
Condamner le demandeur aux entiers dépens,
Ecarter l'exécution provisoire dans l'hypothèse où il serait fait droit en tout ou partie aux demandes de l'OPH de [Localité 6].

Sur l'irrecevabilité des demandes, M. [J] fait valoir qu'en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la notification à la CCAPEX de la situation d'impayée et au représentant de l'Etat de l'assignation, lesquelles doivent être faites à peine d'irrecevabilité de la demande en acquisition de la clause résolutoire en raison d'une dette de loyer, doivent s'effectuer " par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi du 31 mai 1990 ", que cet article 7-2 prévoit la transmission des saisines par l'intermédiaire d'un système d'information en permettant la gestion dont la composition et les modalités sont fixées par décret en Conseil d'Etat, que le logiciel EXPLOC a été prévu par l'arrêté du 23 juin 2016, mais que celui-ci a été abrogé par l'arrêté du 12 décembre 2022 à compter du 30 juin 2023 prorogé au 31 décembre 2023, qui prévoyait la création d'un nouveau " traitement " du ministère chargé du logement, mais que cette création d'un nouveau traitement n'est jamais intervenue. Il en déduit que la transmission aux préfectures des commandements de payer visant la clause résolutoire et des assignations via EXPLOX n'est plus permise, alors même que contrairement à ce que soutient le bailleur, l'obligation de transmission est maintenue. Il estime qu'en tout état de cause la transmission via EXPLOC est irrégulière dès lors que l'utilisation d'un système d'information dépourvu de base légale par les services préfectoraux contreviendrait à la réglementation en matière de traitement des données personnelles, que sauf à présumer de l'illégalité des pratiques de l'Etat, il convient de partir du principe que les services préfectoraux n'utilisent plus EXPLOC, que les services préfectoraux n'ont donc jamais pris connaissance de ces actes rendant ainsi les demandes tendant à l'acquisition de la clause résolutoire irrecevables.
A titre subsidiaire, M. [J] affirme que dès qu'il a reçu commandement de produire son attestation d'assurance, il l'a transmise et qu'à toutes fins utiles il la verse aux débats.
M. [J] demande des délais de paiement proposant de payer la somme de 50 euros par mois et la suspension de la clause résolutoire. Il demande également de ramener le montant de l'indemnité d'occupation à hauteur du loyer résiduel. Il précise qu'il perçoit un salaire mensuel d'environ 1 800 euros complété par diverses prestations versées par la caisse d'allocation familiale mais que l'APL ayant été suspendue, sa dépense pour le logement est élevée, que le rétablissement de l'APL est imminent à hauteur de 310 euros par mois puisqu'un rappel avait été versé récemment. Il demande donc à pouvoir payer le loyer résiduel pendant six mois.

L'OPH de [Localité 6] s'est engagé à produire en cours de délibéré un décompte actualisé.

M. [J] a été autorisé à transmettre en cours de délibéré son attestation d'assurance.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l'audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l'audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 16 mai 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Par courrier arrivé au greffe le 17 avril 2025, l'OPH de [Localité 6] a transmis un décompte actualisé arrêté au 17 avril 2025 à la somme de 9 893,91 euros, échéance de mars 2025. Il a observé que contrairement à ce qui avait été annoncé par le défenseur, aucun rappel d'allocations pour le logement n'avait été versé par la caisse d'allocations familiales.

Par courriel du 22 avril 2025, M. [U] [J] a adressé au greffe de la juridiction une attestation d'assurance en date du 23 mars 2021 valable pour la période du 27 mars 2021 au 9 décembre 2021.
Par note en délibéré arrivée au greffe le 24 avril 2025, l'OPH de [Localité 6] a indiqué qu'après avoir pris connaissance de l'attestation d'assurance transmise en cours de délibéré, il apparaissait que M. [J] avait été assuré en 2021 et en 2025, mais que le commandement d'avoir à justifier une assurance datant de juillet 2024, il appartenait à M. [J] de justifier que son logement était assuré pendant la période déterminée.

MOTIFS

Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
L'article 835 du même code ajoute que le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d'une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de location en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d'ordre public de la loi applicable en matière de baux d'habitation.

Sur la demande principale

Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif

En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

L'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.
Au soutien de ses demandes, l'OPH de [Localité 6] verse aux débats le bail signé le 24 mars 2021, le commandement de payer délivré le 12 juillet 2024 et un décompte de la créance actualisé au 17 avril 2025, échéance de février 2025 incluse mentionnant un solde dû de 9 893,94 euros incluant les versements de 500 euros du 7 avril 2025 et de 444,98 euros du 10 avril 2024.

En conséquence, il convient de condamner M. [U] [J] à payer à l'OPH de [Localité 6] la somme provisionnelle de 9 893,94 euros arrêtée au 17 avril 2025, échéance de mars 2025 incluse et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance, des règlements étant intervenus depuis l'assignation.

Sur la demande aux fins de constat de résiliation pour défaut de production de l'attestation d'assurance contre les risques locatifs
Aux termes de l'article 1103 du code civil " les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. "
En l'espèce, le bail stipule que " la présente location pourra également être résiliée de plein droit à l'initiative de l'OPH, en cas de défaut d'assurance du locataire contre les risques dont il doit répondre. "
En application de l'article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 applicable au litige " toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa. "
En l'espèce, l'OPH de [Localité 6] a fait délivrer un commandement de justifier de l'assurance le 12 juillet 2024. M. [U] [J] ne démontre pas avoir justifié de son assurance dans le mois suivant ce commandement. Néanmoins, il a justifié en cours de délibéré, être assuré contre les risques locatifs en 2025. Or, l'esprit de l'article 7 g) est de contraindre les locataires à s'assurer et de ne garantir le maintien dans les lieux que des locataires assurés contre les risques locatifs. M. [U] [J] est bien au jour de l'audience assurée contre les risques locatifs. Il convient donc de débouter l'OPH de [Localité 6] de sa demande visant à voir constater la résiliation du bail pour défaut de production de l'attestation d'assurance.
Sur la demande aux fins de constat de résiliation pour défaut de paiement du loyer
Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l'article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 " les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.
Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. "
En l'espèce, l'OPH de [Localité 6] a signalé à la caisse d'allocations familiales la situation d'impayée par courrier recommandé avec accusé de réception reçu le 4 décembre 2023. La situation d'impayés a persisté après ce signalement. Le signalement de l'impayé a donc été réalisé valablement selon les dispositions de l'article 24 - II. Il n'est d'ailleurs pas soutenu que ce signalement, qui n'a pas été fait par l'intermédiaire de EXPLOC, est irrégulier.

L'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dispose que " à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article. "

M. [J] prétend que la notification de l'assignation au représentant de l'Etat n'a pas pu être faite, le système de transmission d'informations EXPLOC ayant été supprimé.
En effet, l'article 2 de l'arrêté du 23 juin 2016 qui a créé au ministère de l'intérieur (direction de la modernisation et de l'action territoriale) un traitement automatisé de données à caractère personnel dénommé EXPLOC a été abrogé par l'arrêté du 12 décembre 2022 lequel prévoyait à son article 2 que les données enregistrée dans EXPLOC sont transférées dans un traitement du ministère chargé du logement dont la création devait intervenir le 30 juin 2023 avec prorogation au 31 décembre 2023.
Il n'est pas contesté qu'au jour de l'audience aucun texte prévoyant la création d'un système de traitement de données par le ministère du logement n'était entré en vigueur.
Il peut être relevé néanmoins que le Décret n°2025-348 du 16 avril 2025 dispose désormais à son article 1er : " le ministère chargé du logement (délégation à l'hébergement et à l'accès au logement) met en œuvre et assure le suivi d'un traitement automatisé de données à caractère personnel dénommé " EXPLOC ".

L'obligation de notification au représentant de l'Etat prévue, à peine d'irrecevabilité, afin qu'il saisisse l'organisme compétent pour que celui-ci établisse un diagnostic social et financier s'inscrit dans les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 de protection des locataires et de prévention des expulsions. Il résulte de cet objectif et de la rédaction de l'article en deux phrases distinctes, l'une consacrée à l'obligation à peine d'irrecevabilité, l'autre consacrée à la transmission par la voie électronique de cette notification, que l'obligation prévue à peine d'irrecevabilité est l'obligation de notification au représentant de l'Etat, alors que la transmission par voie électronique n'est qu'une modalité de cette notification instituée pour la faciliter et "en permettre la gestion " Le dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visé par l'article 24 dispose d'ailleurs que " la composition et les modalités de fonctionnement de la commission, notamment du système d'information qui en permet la gestion, sont fixées par décret en Conseil d'Etat. ".
Or, en l'espèce l'OPH de [Localité 6] verse au débat un accusé de réception électronique EXPLOC émis par la préfecture de la [Localité 8] attestant que l'OPH a saisi par voie électronique le 29 novembre 2024 la préfecture de la [Localité 8] d'une assignation du locataire. Certes, le système EXPLOC n'était plus prévu par aucun arrêté, mais cet avis de réception démontre qu'il existait encore et que la notification de l'assignation a été faite au représentant de l'Etat dans le département. Mais surtout, " l'organisme compétent " dans le département a établi le diagnostic social et financier, prévu par l'article 24 et finalité de la notification de l'assignation au représentant de l'Etat dans le département. Ce diagnostic a été transmis à la juridiction avant l'audience. Ainsi, il est démontré que le bailleur à satisfait à l'obligation de notification de l'assignation au représentant de l'Etat le 29 novembre 2024, soit au moins six semaines avant l'audience du 7 février 2025, peu important les modalités utilisées pour ce faire, et que le diagnostic social et financier a été réalisé, la notification ayant ainsi rempli son objectif.
Il convient donc de rejeter l'irrecevabilité soulevée par M. [J] pour défaut de notification de l'assignation au représentant de l'Etat six semaines avant l'audience.

En conséquence, la demande de l'OPH de [Localité 6] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers sera déclarée recevable.
A défaut de démonstration d'une contestation sérieuse, il convient de dire qu'il y a bien lieu à référé.

Sur l'acquisition des effets de la clauses résolutoire
Aux termes de l'article 1103 du code civil " les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. "
En l'espèce, le bail contient une clause qui prévoit que " faute de paiement à l'échéance de l'une des sommes dues par le locataire au titre du loyer, du supplément de loyer de solidarité le cas échéant des charges récupérables ou du dépôt de garantie et deux mois après un commandement de payer resté infructueux, la présente location sera immédiatement résiliée de plein droit à l'initiative de l'OPH. "

L'OPH de [Localité 6] a fait signifier à M. [U] [J] un commandement de payer le 12 juillet 2024 la somme de 7 311,22 euros au titre de son arriéré locatif. Ce commandement de payer est resté infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que le bail est résilié à la date du 13 septembre 2024.

Sur la demande de délai de paiement et de suspension de la clause résolutoire
En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l'article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l'espèce, M. [U] [J] propose de s'acquitter de la dette de façon échelonnée en versant 50 euros par mois en plus du loyer. Il ressort des éléments communiqués qu'il a repris le paiement intégral du loyer et des charges au jour de l'audience puisqu'il a payé l'échéance de mars 2025 par deux versements des 7 et 10 avril 2025. Il résulte en outre de l'attestation de paiement de la caisse d'allocations familiales en date du 10 avril 2025 que M. [J] doit percevoir un rappel d'APL de 1577,85 euros, ce qui diminuera d'autant la dette. Ses revenus mensuels sont d'environ 2400 euros constitués de son salaire et de prestations sociales. M. [J] est donc en situation de rembourser sa dette.

Au vu de ces éléments, il convient d'accorder des délais de paiement à M. [U] [J] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.
En revanche, dès lors que la clause résolutoire est suspendue, le locataire doit respecter les clauses du bail et notamment celle qui l'oblige à payer le loyer. Il doit donc payer l'intégralité du loyer et ne peut être autorisé à n'en payer qu'une partie en attendant de percevoir l'allocation pour le logement. Il sera donc débouté de sa demande à être autorisé durant six mois suivant la notification de la décision à intervenir ou jusqu'au rétablissement de l'APL, à ne payer que 511 euros par mois.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant la période des délais de paiement ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué.

En revanche, si M. [U] [J] ne respecte pas les délais accordés ou ne règle pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire sera réputée acquise et le bail sera résilié. M. [U] [J] devra quitter les lieux sans délai et à défaut d'exécution volontaire, l'OPH de [Localité 6] sera autorisé à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier si besoin est, ainsi qu'au transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

M. [U] [J] ne motivant pas sa demande visant à voir dire que la clause résolutoire ne produira ses effets qu'un mois après la mise en demeure infructueuse et le délai de prévenance de 15 jours étant suffisant, il sera débouté de cette demande. La clause résolutoire pourra produire à nouveau ses effets quinze jours après une mise en demeure demeurée infuctueuse.

Dans l'hypothèse où M. [U] [J] ne respecterait pas les délais, et en vertu de l'article 1240 du code civil, elle devra indemniser le propriétaire du fait de son occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l'indisponibilité des lieux, par le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, le tout dûment justifié, jusqu'à son départ définitif des lieux manifesté par la remise des clés ou un procès-verbal de reprise. Une indemnité d'occupation fixée au montant du loyer résiduel telle que sollicitée par M. [U] [J] ne permettrait en effet pas d'indemniser le bailleur de son préjudice.

Sur les demandes accessoires
M. [U] [J] qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, lesquels comprendront le coût du commandement en date du 12 juillet 2024.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 50 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

L'article 514 du code de procédure civile dispose que " les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. M. [J] ne motive pas sa demande visant à voir écarter l'exécution provisoire de la présente décision, il ne sera donc pas fait droit à cette demande.

PAR CES MOTIFS