TJ 93008, 16 mai 2025, RG 25/00499

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
[Adresse 9]
[Adresse 9]
[Adresse 9]
[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX02]
Télécopie : [XXXXXXXX01]
@ : [Courriel 8]

N° RG 25/00499 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2WN5

Minute : 25/00326

Monsieur [K] [E]
Représentant : Me Laure BELMONT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1118
Madame [U] [S] épouse [E]
Représentant : Me Laure BELMONT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1118

C/

Madame [B] [M]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 16 Mai 2025

DEMANDEURS :

Monsieur [K] [E]
[Adresse 5]
[Localité 3]

Madame [U] [S] épouse [E]
[Adresse 5]
[Localité 3]

représentés par Maître Laure BELMONT, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Madame [B] [M]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 7]

comparante en personne

DÉBATS :

Audience publique du 11 Avril 2025

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 16 Mai 2025, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous signature privée en date du 25 novembre 2022, M. [K] [E] et Mme [U] [S] épouse [E], représenté par leur mandataire la société GALILEE GESTION, ont donné à bail à Mme [B] [M] un local à usage d'habitation situé [Adresse 4] et une cave, [Localité 7], moyennant un loyer mensuel initial de 540 euros outre une provision pour charges récupérables de 60 euros.
Suite à des impayés de loyers, M. [K] [E] et Mme [U] [S] épouse [E], par acte de commissaire de justice en date du 11 septembre 2024 ont fait signifier à Mme [B] [M] un commandement visant la clause résolutoire d'avoir à payer dans le délai de deux mois la somme en principal de 2 291,49 euros au titre des loyers et charges impayés et la sommant à justifier dans le délai d'un mois de l'occupation du logement.

Cette situation d'impayés a été notifiée à la caisse d'allocations familiales de Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 13 septembre 2024.

Par exploit de commissaire de justice en date du 30 décembre 2024, M. [K] [E] et Mme [U] [S] épouse [E] ont fait assigner Mme [B] [M] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du tribunal de Bobigny, statuant en référé, à l'audience de 11 avril 2025, au visa des articles 7, 24, 25-3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, aux fins de :
Constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail consenti à Mme [B] [M] sont réunies et par voie de conséquence la résiliation du bail pour impayés de loyers et charges,
Ordonner l'expulsion de Mme [B] [M] ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux (logement +cave) sis [Adresse 4] avec au besoin le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier,
Ordonner que le sort des meubles sera réglé selon les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures d'exécution,
Voir fixer le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle à l'équivalent mensuel du loyer majoré des charges récupérables, indexé selon les stipulations contractuelles comme si le bail s'était poursuivi,
Condamner Mme [B] [M] à payer à M. et Mme [E] :
- la somme de 2 400 euros au principal au titre des loyers et charges dus au 15 novembre 2024, terme de novembre inclus, augmenté des intérêts au taux légal à compter du 11 septembre 2024, date du commandement,
- les termes provisionnels (loyers et charges/ indemnités d'occupation) échus à compter du 15 novembre 2024 jusqu'à la date de la décision à intervenir,
- l'indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle telle que ci-dessus sollicité à compter de la résiliation du bail jusqu'à son départ effectif et celui de tous occupants de son chef,
- la somme provisionnelle de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- les dépens de la présente procédure en ce compris le commandement de payer conformément aux dispositions des articles 695 et 696 du code de procédure civile.

L'assignation a été notifiée à la préfecture le 2 janvier 2025.

A l'audience du 11 avril 2025, M. [K] [E] et Mme [U] [S] épouse [E] représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d'instance actualisant le montant de la dette locative à hauteur de 3 040,84 euros. Ils ont déclaré ne pas s'opposer à l'octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

Mme [B] [M], qui a comparu en personne, a précisé que ses revenus s'élevaient à 2 100 euros par mois. Elle n'a pas contesté la dette mais a indiqué qu'elle avait payé la somme de 600 euros le 2 avril 2025. Elle a demandé des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire pendant ces délais. Elle a proposé de payer 200 euros par mois en plus du loyer.
M. et Mme [E] se sont engagés à transmettre en cours de délibéré un décompte actualisé.
Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l'audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l'audience. Il en ressort notamment que la dette locative s'est constituée suite à la démission de Mme [B] [M] de son emploi, mais que celle-ci a retrouvé un emploi, a repris le paiement et a négocié un plan d'apurement en février 2025 prévoyant une mensualité de remboursement de 200 euros.

L'affaire a été mise en délibéré au 16 mai 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Par note en délibéré reçue le 14 avril 2025, le conseil de M. et Mme [E] a adressé un décompte actualisé au 4 avril 2025 mentionnant un solde de dette locative de 2 440,84 euros, après déduction de la somme de 600 euros versée le 2 avril 2025.

MOTIFS

Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
L'article 835 du même code ajoute que le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d'une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de location en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d'ordre public de la loi applicable en matière de baux d'habitation.
Sur les demandes principales

Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif

En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

L'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 25 novembre 2022, du commandement de payer délivré le 11 septembre 2024 et du décompte de la créance actualisé au 4 avril 2025, échéance d'avril 2025 incluse M. [K] [E] et Mme [U] [S] épouse [E] rapportent la preuve de l'existence de l'arriéré de loyers, indemnités d'occupation et charges impayés à hauteur de 2 440,84 euros. Mme [B] [M] ne conteste pas le montant de la dette.

En conséquence, il convient de condamner Mme [B] [M] à payer à M. [K] [E] et Mme [U] [S] épouse [E] la somme provisionnelle de 2 440,84 euros, au titre des sommes dues au 4 avril 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance, des paiements étant intervenus depuis l'assignation.

Sur la demande aux fins de constat de résiliation
Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 2 janvier 2025, soit au moins six semaines avant l'audience.

En conséquence, la demande de M. [K] [E] et Mme [U] [S] épouse [E] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l'acquisition la clause résolutoire et ses effets
Aux termes de l'article 1103 du code civil " les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. "
En l'espèce, le bail contient une clause à l'article VIII de ses conditions générales qui prévoit que " le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit sans qu'il soit besoin de faire ordonner cette résiliation en justice si bon semble au bailleur deux mois après un commandement demeure infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou parte du loyer et des charges. "

M. [K] [E] et Mme [U] [S] épouse [E] ont fait signifier, le 11 septembre 2024 à Mme [B] [M] un commandement de payer dans le délai de deux mois la somme en principal de 2 291,49 euros.
Ce commandement de payer est resté infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que le bail du 25 novembre 2022 est résilié à la date du 12 novembre 2024.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire
En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l'article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l'espèce, Mme [B] [M] propose de s'acquitter de la dette de façon échelonnée en payant 200 euros par mois en plus de son loyer. Il ressort des éléments communiqués qu'elle a repris le paiement intégral du loyer et des charges au jour de l'audience et qu'elle a commencé à apurer sa dette.

Au vu de ces éléments, il convient d'accorder des délais de paiement à Mme [B] [M] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant la période des délais de paiement ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué.

En revanche, si Mme [B] [M] ne respecte pas les délais accordés ou ne règle pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire sera réputée acquise et le bail sera résilié. Mme [B] [M] devra quitter les lieux et à défaut d'exécution volontaire, M. [K] [E] et Mme [U] [S] épouse [E] seront autorisés à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier si besoin est, ainsi qu'au transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Dans l'hypothèse où Mme [B] [M] ne respecterait pas les délais, et en vertu de l'article 1240 du code civil, elle devra indemniser le propriétaire du fait de son occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l'indisponibilité des lieux, par le versement, à compter du 12 novembre 2024, d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, le tout dûment justifié, déduction faite des sommes déjà versées, jusqu'à son départ définitif des lieux manifestée par la remise des clés, le procès-verbal d'expulsion, ou de reprise.

Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, Mme [B] [M], qui succombe, supportera les dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 11 septembre 2024.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [K] [E] et Mme [U] [S] épouse [E], les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu'il ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 800 euros leur sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS