TJ 93008, 16 mai 2025, RG 25/00491

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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N° RG 25/00491 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2WNB

Minute : 25/00322

Monsieur [U] [R]
Représentant : Me Josépha REFUVEILLE, avocat au barreau de PARIS,

C/

Monsieur [S] [T]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 16 Mai 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [U] [R]
[Adresse 6]
[Localité 5]

représenté par Me Josépha REFUVEILLE, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [S] [T]
[Adresse 7]
[Adresse 7]
[Localité 9]

non comparant, ni représenté

DÉBATS :

Audience publique du 11 Avril 2025

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 16 Mai 2025, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous signature privée en date du 21 août 2021, M. [U] [R] a donné à bail, à M. [S] [T], un local à usage d'habitation situé [Adresse 7] [Localité 9] et une place de parking n°133 en sous-sol, moyennant un loyer mensuel initial de 712 euros outre une provision pour charges récupérables de 67 euros.
Suite à des impayés de loyers, M. [U] [R], par acte de commissaire de justice en date du 2 octobre 2024 a fait signifier à M. [S] [T] un commandement visant la clause résolutoire d'avoir à payer dans le délai de deux mois la somme en principal de 2 348,10 euros au titre des loyers et charges impayés de son logement.

Par exploit de commissaire de justice en date du 19 décembre 2024, M. [U] [R] a fait assigner M. [S] [T] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du tribunal de Bobigny, statuant en référé, à l'audience de 11 avril 2025, au visa des articles 7 et 24, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, aux fins de :
Constater l'acquisition au profit de M. [U] [R] de la clause résolutoire insérée au contrat de bail,
En conséquence,
Ordonner l'expulsion de M. [S] [T] ainsi que de tous occupants de son chef et ce, avec le concours d'un serrurier et de la force publique si nécessaire,
Dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures d'exécution,
Condamner par provision M. [S] [T] au paiement de la somme de 1 491,43 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de décembre 2024 inclus, augmenté des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 2 octobre 2024 pour la somme de 2 348,10 euros et à compter du présent exploit introductif pour les loyers et charges échus postérieurement,
Condamner M. [S] [T] au paiement par provision d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer actuel augmenté des charges, et ce jusqu'à libération effective des lieux augmenté des intérêts au taux légal à compter du présent exploit introductif de l'instance,
Juger que si l'occupation doit se prolonger plus d'un an, l'indemnité d'occupation sera indexée sur l'indice INSEE des loyers s'il évolue à la hausse, l'indice de base étant le dernier indice paru à la date de la décision à intervenir,
Condamner M. [S] [T] au paiement de la somme de 1000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamner M. [S] [T] aux entiers dépens y compris le coût du commandement de payer outre les éventuels frais liés à l'exécution de la décision à intervenir.

L'assignation a été notifiée à la préfecture le 24 décembre 2024.

A l'audience du 11 avril 2025, M. [U] [R], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance.

M. [S] [T], régulièrement assignée à étude, n'a pas comparu.
L'affaire a été mise en délibéré au 16 mai 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, l'absence de M. [S] [T] ne fait pas obstacle à ce qu'une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
L'article 835 du même code ajoute que le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d'une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de location en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d'ordre public de la loi applicable en matière de baux d'habitation.

Sur les demandes principales

Sur la demande aux fins de constat de résiliation
Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 24 décembre 2024, soit au moins six semaines avant l'audience.

En conséquence, la demande de M. [U] [R] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l'acquisition des clauses résolutoires et leurs effets
Aux termes de l'article 1103 du code civil " les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. "
En l'espèce, le bail relatif au logement contient une clause à l'article 17 de ses conditions générales qui prévoit que " le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit, deux mois après un commandement demeuré infructueux, sans qu'il soit besoin de faire ordonner cette résolution en justice dans les cas suivants : (…) défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges. "

M. [U] [R] a fait signifier, le 2 octobre 2024 à M. [S] [T] un commandement de payer dans le délai de deux mois la somme en principal de 2 348,10 euros.

Ce commandement de payer est resté infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que le bail du 21 août 2021est résilié à la date du 3 décembre 2024.
Il convient par conséquent, d'ordonner l'expulsion M. [S] [T] devenu occupant sans droit ni titre, et de tous occupants de son chef local à usage d'habitation situé [Adresse 7] [Localité 9] et de la place de parking en sous-sol selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la condamnation au paiement provisionnel d'une indemnité mensuelle d'occupation

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux est matérialisée par la remise des clefs.

L'occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail commet une faute. En application de l'article 1240 du code civil, il doit indemniser le propriétaire du dommage causé par cette faute et résultant de l'indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges.

M. [S] [T] devenu occupant sans droit ni titre de son logement depuis le 3 décembre 2024, date de la résiliation du bail, doit donc indemniser M. [U] [R] du préjudice causé par cette occupation.

En conséquence M. [S] [T] sera condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle à compter du 3 décembre 2024 pour l'occupations du logement jusqu'à la libération effective et définitive des lieux manifestée par la remise des clés, le procès-verbal d'expulsion, ou de reprise, déduction faite des sommes déjà versées.

Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, révisable chaque année sur la base de la variation de l'indice de références des loyers (IRL) publié chaque année par l'INSEE, l'indice de base à retenir étant le dernier indice publié à la signature du contrat et non celui publié au jour de la présente décision, puisque l'indemnité d'occupation est fixée tel qu'aurait été le loyer et les charges si le contrat s'était poursuivi.

Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif

En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

L'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 21 août 2021, du commandement de payer délivré le 8 novembre 2024 et du décompte de la créance arrêté au 1er avril 2025 échéance d'avril 2025 que M. [U] [R] rapporte la preuve de 3 898,43 euros, arrêté au 1er avril 2025, échéance d'avril 2025 incluse.

En conséquence, il convient de condamner M. [S] [T] à payer à M. [U] [R] la somme provisionnelle de 3 898,43 euros, arrêté au 1er avril 2025, échéance d'avril 2025 incluse et ce avec intérêts au taux légal à compter du 19 décembre 2024, date de l'assignation sur la somme de 1 491,43 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, M. [S] [T], qui succombe, supportera les dépens de l'instance lesquels comprendront notamment le coût du code de procédure civile du 2 octobre 2024.
La liste des frais compris dans les dépens de l'article 696 du code de procédure civile est une liste limitative et elle ne comprend pas les frais d'exécution de la décision.
La charge des frais d'exécution forcée est régie par les dispositions d'ordre public de l'article L 111-8 du code des procédures civiles d'exécution et il n'appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ces frais. Dès lors, il n'y a pas lieu de dire que les frais d'exécution de la décision seront compris dans les dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [U] [R], les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. M. [S] [T] sera donc condamnée à lui payer la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS