TJ 93008, 26 mai 2025, RG 24/02567

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 26 MAI 2025

Chambre 6/Section 4
AFFAIRE: N° RG 24/02567 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Y27P
N° de MINUTE : 25/00391

Madame [W] [K]
[Adresse 3]
[Localité 7]
représentée par Me Xavier MARTINEZ, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : BOB 216

DEMANDEUR

C/
S.A.R.L. BATITERRE
[Adresse 5]
[Localité 4]
représentée par Me David FERTOUT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1770

S.A.R.L. M2O
[Adresse 2]
[Localité 6]
représentée par Me David ATTALI, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant et Me Axel FORSSELL, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 264, postulant

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Maud THOBOR, greffier.

DÉBATS

A l’audience publique du 17 Mars 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 26 Mai 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente, assistée de Madame Maud THOBOR, greffier.
EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte notarié reçu le 12 décembre 2016, la SARL BATITERRE a vendu en l’état futur d’achèvement, à Madame [W] [K], les lots n° 11 et 110, correspondant à un appartement et un emplacement de stationnement au sous-sol, dépendant d’un ensemble immobilier situé à [Adresse 1] à [Localité 8], la livraison étant prévue au 4e trimestre 2017, soit au plus tard le 31 décembre 2017.

La livraison est intervenue le 13 décembre 2021.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 mars 2021, Madame [K] a saisi le président du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire.

Selon ordonnance en date du 16 juillet 2021, il a été fait droit à cette demande et Monsieur [F] [O] a été désigné pour y procéder.

Par ordonnance en date du 8 octobre 2021, le juge chargé du contrôle des expertise a désigné Monsieur [T] [R] en remplacement de Monsieur [O].

L’expert judiciaire a déposé son rapport définitif le 13 novembre 2023.

C’est dans ce contexte que, par acte de commissaire de justice en date du 11 mars 2024, Madame [W] [K] a fait assigner la SARL BATITERRE et la SARL M2O, en sa qualité de maître d’œuvre de l’opération de construction, devant le tribunal judiciaire de Bobigny, aux fins d’obtenir leur condamnation solidaire à lui payer, outre les dépens et sous le bénéfice de l’exécution provisoire, les sommes suivantes :
-42.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation des pertes de loyers subies ;
-13.852,87 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de leur préjudice lié aux intérêts du prêt bancaire et aux cotisations d’assurance ;
-5.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ;
-5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L'instruction a été clôturée par ordonnance du 04 décembre 2024 et l'affaire a été évoquée à l'audience du 17 mars 2025.

***

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 10 septembre 2024, Madame [K] demande au tribunal de :
« ENGAGER la responsabilité contractuelle de la Société BATITERRE pour avoir manqué au délai convenu,

ENGAGER la responsabilité délictuelle de la Société M2O à l’égard de Madame [W] [K]

CONDAMNER in solidum et à tout le moins chacun à régler à Madame [W] [K] l’indemnisation de ses justes préjudices, à savoir :
- Au titre de la perte de revenus fonciers :
À titre principal, 49 350 € correspondant à 47 mois de retard (1 050 € X 47 mois) et à tout le moins 42 300 € (900 € X 47 mois),
À titre subsidiaire, 42 000 €, soit 1 050 € X 40 mois, et à tout le moins 36 000 €, soit 900 € X 40 mois,
- 7 000 € au titre du préjudice moral,
- 5 000 € au titre de l’article 700 ainsi qu’aux entiers dépens, en ce comprenant les dépens de l’instance en référé outre les frais d’Expertise judiciaire d’un montant de 10 243 €,
- 13 852,87 € au titre des intérêts payés et des cotisations d’assurance sur la période du 1er janvier 2018 au mois de décembre 2021,

RAPPELER l’exécution provisoire de droit,

DEBOUTER les défendeurs de toutes demandes et moyens contraires, y compris au titre de leurs demandes reconventionnelles. »

***

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 08 octobre 2024, la SARL BATITERRE demande au tribunal de :
« DECLARER la société BATITERRE recevable et bien-fondé en ses conclusions ;

A titre principal :

- REJETER les demandes indemnitaires formées par Madame [K] à l’encontre de la société BATITERRE ;

- PRONONCER la mise hors de cause de la société BATITERRE ;

A titre subsidiaire :

- LIMITER la somme à allouer à Madame [K] au titre de la perte de chance de percevoir des loyers à 11 700 euros ;

- DEBOUTER Madame [K] de sa demande indemnitaire portant sur les intérêts payés et cotisations d’assurance emprunteur à hauteur de 13 852,87 euros ;

- DEBOUTER Madame [K] de sa demande d’indemnisation de son préjudice moral à hauteur de 7 000 euros ; DEBOUTER Madame [K] du surplus de ses demandes ;

- CONDAMNER la société M2O à relever et garantir indemne la société BATITERRE de toute condamnation susceptible d’être prononcée à son encontre au profit de Madame [K], sur le fondement de l’article 1231-1 du Code civil ;

En tout état de cause :

- DEBOUTER Madame [K] et toutes autres parties de leurs demandes formées à l’encontre de la société BATITERRE ;

- CONDAMNER in solidum Madame [K] et la société M2O à payer à la société BATITERRE la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles, et aux entiers dépens.»

***

Dans ses dernières conclusions notifiées par RVPA le 13 juin 2024, la SARL M2O demande au tribunal de :
« PRONONCER le rejet des demandes et prétentions formées à son encontre par Madame [W] [K] ;

PRONONCER en outre l’absence de tout élément probant produit par la Société BATITERRE de nature à ce que la responsabilité de la Société M20 puisse être retenue du fait des retards invoqués par Madame [W] [K] ;

DEBOUTER la Société BATITERRE de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions tendant à la condamnation de la Société M2O ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE

CONDAMNER Madame [W] [K] à verser à la Société M2O la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER Madame [W] [K] aux entiers dépens de la présente instance en application de l’article 699 du Code de procédure civile. »

***

Pour un plus ample exposé des moyens développés par les parties, il sera renvoyé à la lecture des conclusions précitées, conformément à l'article 455 du code de procédure civile.

A l’audience du 17 mars 2025, l'affaire a été mise en délibéré au 26 mai 2025, date du présent jugement.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

Aux termes de l'article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion. Or ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir « constater », « dire », « juger » ou « donner acte », en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d'emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que le tribunal n'y répondra qu'à la condition qu'ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans son dispositif mais dans ses motifs, sauf à statuer sur les demandes des parties tendant à « dire et juger » lorsqu'elles constituent un élément substantiel et de fond susceptible de constituer une prétention (2ème Civ., 13 avril 2023, pourvoi n° 21-21.463).

La « mise hors de cause » ne correspond en soi juridiquement ni à une prétention ni à un moyen de défense. Dépourvue de portée juridique en elle-même, elle ne peut être que la conséquence d'un rejet des demandes au fond ou de leur irrecevabilité, l'examen d'une exception de procédure relevant pour sa part exclusivement de la compétence du juge de la mise en état conformément à l'article 789 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales de Madame [K]

A l’égard de la SARL BATITERRE

L'article 1611 du code civil dispose que, dans tous les cas, en ce compris celui de la vente d'immeuble à construire prévu par l'article 1601-1 du même code, le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts s'il résulte un préjudice pour l'acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu.

A cet égard, il y a lieu de préciser que la clause d’un contrat de vente en l’état futur d’achèvement conclu entre un professionnel et un non-professionnel ou consommateur qui stipule qu'en cas de cause légitime de suspension du délai de livraison du bien vendu, justifiée par le vendeur à l'acquéreur par une lettre du maître d'œuvre, la livraison du bien vendu sera retardée d'un temps égal au double de celui effectivement enregistré en raison de leur répercussion sur l'organisation générale du chantier n'a ni pour objet, ni pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat et, partant, n'est pas abusive, qu’il s’agisse de l’admission de la preuve par simple attestation du maître d’œuvre, ou du doublement du délai des périodes de suspension (voir en ce sens Cass, Civ 3, 24 octobre 2012, 11-17.800 et 23 mai 2019, 18-14.212).

Conformément à l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à l'acquéreur de rapporter la preuve du préjudice dont il se prévaut en lien avec le retard de livraison ; qu'il soit entier ou résulte d'une perte de chance, ce préjudice, pour être indemnisable, doit être certain, actuel et en lien direct avec le manquement commis ; la réparation de la perte de chance doit être mesurée en considération de l'aléa jaugé et ne saurait être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée.

En l’espèce, l’acte authentique de vente du 12 décembre 2016 mentionne une date de livraison « au cours du QUATRIEME TRIMESTRE DEUX MILLE DIX SEPT », soit au plus tard le 31 décembre 2017 et « sauf survenance d’un cas de force majeure ou plus généralement d’une cause de suspension légitime de suspension du délai de livraison ».

Bien qu’aucune des parties n’ait jugé utile de produire le procès-verbal de livraison, elles s’accordent à reconnaître que cette dernière est intervenue le 13 décembre 2021, soit un retard de livraison de 1443 jours.

L’acte authentique de vente du 12 décembre 2016 prévoit néanmoins que :
« Si un ou plusieurs évènements de la nature de ceux qui suivent, survenait ayant une incidence sur cette obligation de livraison, cette dernière subsisterait mais dans le cadre d’une échéance de réalisation nécessairement reportée à raison de l’incidence provoquée sur le planning d’exécution du chantier et du délai ci avant mentionné.

2°) Cause légitime de suspension du délai

Pour l’application de ces dispositions, seraient ainsi considérées comme des causes de report de l’obligation du VENDEUR à l’égard de l’ACQUEREUR :
- les intempéries, définies par la Fédération Française du Bâtiment, section île de France, selon les relevés qui seront effectués par METEO France, sur la station du [Localité 9] ;
(…)
- le retard provenant de la procédure de sauvegarde des entreprises ou la cessation des paiements
- le retard résultant de l’admission d’une entreprise, d’un fournisseur, ou d’un sous-traitant oeuvrant sur le chantier, à une procédure de redressement judiciaire ou de liquidation de ses biens,
(…)
- suite à l’une des trois hypothèses ci-dessus, la recherche d’une nouvelle entreprise,
(...)
- les mesures qui seraient imposées du fait de la découverte d’ouvrages enterrés, de carrière ou de cavité, de vestiges archéologiques, de pollution ou plus généralement de toute mesure qui seraient imposée par une autorité administrative ou compétente qui aurait pour effet de suspendre ou de ralentir les travaux,

- les retards provenant d’anomalies du sous-sol (telle que la présence de source ou résurgence d’eau, nature du terrain hétérogène aboutissant à des remblais spéciaux ou des fondations particulières, découverte de site archéologique, de poche d’eau ou de tassement différentiel, tous éléments de nature à nécessiter des fondations spéciales ou des reprises ou sous-œuvre d’immeubles avoisinants) et plus généralement, tous éléments dans le sous-sol susceptibles de nécessiter des travaux non programmés complémentaires ou nécessitant un délai complémentaire pour leur réalisation autres que celles révélées par un éventuel rapport d’audit des sols établis préalablement au démarrage du chantier,
-pandémie virale ou bactérienne générale ayant pour conséquence la limitation de la circulation des biens et des personnes,
(...)

L’une ou l’autre de ces circonstances si elle se produisait aurait pour effet de reporter la livraison d’une période égale à la durée de suspension afin de tenir compte de leur répercussion sur l’organisation générale du chantier, sauf l’information du Maître d’œuvre, souverain en la matière, de pouvoir recadrer les plannings d’exécution successifs amenant à un report de moindre durée.
Dans un tel cas, la justification de la survenance de l’une de ces circonstances sera apportée par le vendeur à l’acquéreur par une lettre de l’architecte ou du maître d’œuvre. (…)».

La clause de référence à un certificat du maître d’œuvre d’exécution doit trouver application, en ce que le maître d’œuvre d’exécution est, sauf preuve contraire, non rapportée en l’espèce, un professionnel indépendant du vendeur et le mieux à même d’avoir un avis utile sur l’existence et la portée d’événements susceptibles d’affecter la date de livraison.

Pour justifier du report de la date de livraison, la SARL BATITERRE invoque :

- la liquidation judiciaire de la société COTRAGEST ; cet évènement bien que susceptible de constituer une cause légitime de suspension du délai de livraison ne peut être retenu, dès lors que selon l’attestation établie par le maître d’œuvre le 23 octobre 2019, conformément aux dispositions contractuelles, la liquidation judiciaire de la société COTRAGEST a été ouverte le 5 septembre 2019, soit plus de deux ans après la date de livraison initialement prévue, le 31 décembre 2017 ; en effet, seule la faute du vendeur ayant tardé à livrer le bien vendu est à l'origine du préjudice subi du fait de la liquidation judiciaire de la société COTRAGEST survenue ultérieurement ;

- la fermeture de la [Adresse 1] ; cet évènement bien que susceptible de constituer une cause légitime de suspension du délai de livraison ne peut être retenu, dès lors que selon l’attestation établie par le maître d’œuvre le 18 octobre 2018, conformément aux dispositions contractuelles, la [Adresse 1] a été, sur décision de la Mairie de [Localité 8], fermée à toute circulation et stationnement afin de permettre la réalisation de travaux de voirie, ce qui a entraîné une suspension des travaux réalisés par la SARL BATITERRE entre le 15 janvier et le 9 mars 2018, soit postérieurement à la date de livraison initialement prévue le 31 décembre 2017 ; en effet, seule la faute du vendeur ayant tardé à livrer le bien vendu est à l'origine du préjudice subi du fait de la fermeture de la [Adresse 1] survenue ultérieurement ;

- la réalisation de fondations spéciales en raison de la nature du sol ; cet évènement bien que susceptible de constituer une cause légitime de suspension du délai de livraison ne peut être retenu, dès lors d’une part, qu’aucune attestation émanant du maître d’œuvre n’est produite pour en attester conformément aux dispositions contractuelles, d’autre part, qu’il résulte de l’étude géotechnique effectuée par GEOLIA en date du 03 août 2016 que la présence de la nappe phréatique et la nécessité de modifier les types de fondations initialement prévues pour adopter des fondations spéciales étaient connues avant la signature de l’acte authentique de vente du 12 décembre 2016 et il appartenait à la SARL BATITERRE de le prendre en compte pour fixer la date de livraison annoncée aux acquéreurs et en particulier à Madame [K] ;

- l’apparition de désordres sur un immeuble voisin ; cet évènement ne correspond à aucune des causes légitime de suspension du délai de livraison énumérées à l’acte authentique de vente du 12 décembre 2016 et il ne peut davantage être qualifié de force majeure faute d’imprévisibilité et d’irrésistibilité alors que ce type d’évènement est très fréquent sur un chantier de cet importance en milieu très urbanisé ;

- les retards d’entreprises ; cet évènement ne correspond à aucune des causes légitime de suspension du délai de livraison énumérées à l’acte authentique de vente du 12 décembre 2016 et il ne peut davantage être qualifié de force majeure faute d’imprévisibilité et d’irrésistibilité alors que ce type d’évènement est très fréquent sur un chantier ;

- les intempéries ; cet évènement bien que susceptible de constituer une cause légitime de suspension du délai de livraison ne peut être retenu, dès lors qu’en sus du décompte arrêté à la date du 30 juin 2019 établi par le maître d’œuvre (pièce n°4 figurant au bordereau de la SARL M2O), aucun relevé du FFB ne sont produits pour en attester conformément aux dispositions contractuelles telles que rappelées ci-dessus ;

- la période de pandémie du COVID 19 ; cet évènement bien que susceptible de constituer une cause légitime de suspension du délai de livraison ne peut être retenu, dès lors d’une part, qu’aucune attestation émanant du maître d’œuvre n’est produite pour en attester conformément aux dispositions contractuelles, d’autre part, cette pandémie s’est déclenchée à compter de mars 2020 soit postérieurement à la date de livraison initialement prévue le 31 décembre 2017 ; en effet, seule la faute du vendeur ayant tardé à livrer le bien vendu est à l'origine du préjudice subi du fait de la pandémie de COVID 19 survenue ultérieurement ;

- la non-conformité des gaines de gaz ayant entraîné un avis défavorable du contrôleur technique et la nécessité de déposer et obtenir un permis de construire modificatif ; cet évènement ne correspond à aucune des causes légitime de suspension du délai de livraison énumérées à l’acte authentique de vente du 12 décembre 2016 et il ne peut davantage être qualifié de force majeure faute d’imprévisibilité et d’irrésistibilité alors que ce type d’évènement est fréquent sur un chantier, raison d’ailleurs pour laquelle il est nécessaire de recourir à un contrôleur technique ;

Au total, la SARL BATITERRE ne justifie d’aucune journée de report légitime de la date de livraison, sur les 1443 jours séparant le 31 décembre 2017, date de livraison mentionnée au contrat de VEFA, et le 13 décembre 2023 date de la livraison effective.

La SARL BATITERRE expose ainsi sa responsabilité contractuelle pour la totalité du retard soit le surplus du retard de livraison non justifié, à hauteur de 1143 jours soit 47 mois.

S’agissant des préjudices, Madame [K] se prévaut :

- d’une perte de chance de percevoir des loyers ; à ce titre, Madame [K] justifie par la production d’un contrat de bail de ce qu’elle loue son bien depuis le 1er janvier 2022 moyennant un loyer de 900 € mensuel hors charges, qui n’est, en soi, pas contesté par la SARL BATITERRE et sera donc retenu ; indépendamment du retard de livraison, rien ne permet d’affirmer que l’appartement litigieux aurait été immédiatement loué après sa livraison, de sorte que le préjudice subi par Madame [K] ne peut s’analyser qu’en une perte de chance de pouvoir louer son bien en raison du retard de livraison, perte de chance qui est très importante et qui se calcule comme suit : 900 € x 47 mois x 80 % = 33.840 € ;

- des intérêts du prêt immobilier et des cotisations d’assurance qu’elle a été dans l’obligation de payer alors même qu’elle ne pouvait pas disposer de son bien immobilier ; à ce titre, ce n’est pas le retard de livraison qui a généré l’obligation de payer les intérêts du prêt immobilier et les cotisations d’assurance, de sorte que Madame [K] sera déboutée de ses demandes à ce titre ;

- d’un préjudice moral lié aux différents tracas et démarches induits par le retard, l’incertitude quant à la date réelle de livraison, qui sera justement réparé, eu égard à la durée du retard, par l'allocation d'une somme de 4.000 € de dommages et intérêts.

à l’égard de la SARL M2O

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer et à ce titre, le tiers à un contrat peut invoquer un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage (C. Cass. Ass. Plén. 06 octobre 2006 pourvoi n°05-13.255 ; C. Cass. Ass. Plén. 13 janvier 2020 pourvoi n° 17-19.963 ; C. Cass. Com 3 juillet 2024

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

En application de ce texte, dans le cadre de sa mission de direction et de surveillance des travaux, pèse sur le maître d'oeuvre une obligation de moyens de sorte qu'il revient au maître d'ouvrage non seulement de démontrer sa défaillance dans la direction de l'exécution des travaux, mais également le lien de causalité entre cette défaillance et le préjudice allégué.

Cette obligation de surveillance qui incombe au maître d'oeuvre ne lui impose pas une présence constante sur le chantier et ne se substitue pas à celle que l'entrepreneur doit exercer sur son personnel. En effet, les missions de l'architecte, maître d'oeuvre d'exécution, ne peuvent être confondues avec celles d'un chef de chantier ou d'un conducteur de travaux.

En revanche, le maître d'oeuvre qui, lors de contrôles sur le chantier, constate une mauvaise exécution des travaux, ne remplit pas sa mission s'il se contente de les signaler. Il doit en effet prendre les mesures nécessaires pour y remédier.

En l’espèce, il résulte du contrat de maîtrise d’œuvre conclu entre la SARL M2O et la SARL BATITERRE le 31 octobre 2016, que cette dernière lui a confié une mission de maîtrise d’œuvre d’exécution relativement à l’opération de construction d’un immeuble de 21 logements en R+4, situé [Adresse 1] à [Localité 8], comprenant notamment la direction générale des travaux et la coordination et pilotage des entreprises en lots séparés ou entreprise générale.

Aux termes du rapport d’expertise du 13 novembre 2023, l’expert judiciaire conclut que la SARL M2O n’a pas pleinement respecté ses obligations contractuelles.

Il relève que la SARL M2O n’a donné aucune suite aux avis défavorables du bureau de contrôle s’agissant de la non-conformité des gaines de gaz, et que lors de la phase VISA des plans, aucun document de synthèse n’a été établi par la SARL M2O en sa qualité de maître d’œuvre d’exécution par ailleurs en charge de vérifier le respect de la réglementation, ce qui explique, en partie, le retard de 6 mois pris par le chantier en raison de la non-conformité des gaines de gaz.

L’expert judiciaire ne détaille aucun autre manquement de la SARL M2O et Madame [K] ne produit aucun autre document qui permettrait d’établir un autre manquement contractuel de la part de la SARL M2O ainsi que son lien de causalité avec le retard de livraison.

La SARL M2O ne produit aucun compte-rendu de chantier, aucun courrier qui permettrait d’établir qu’elle a mis en œuvre tous les moyens pour remédier à la non-conformité des gaines de gaz.

Dans ces conditions, il est suffisamment établi que la SARL M2O n'a pas mis en oeuvre tous les moyens que lui imposait sa mission de maître d’œuvre d’exécution et a manqué à son obligation de suivi du chantier, ce manquement a contribué au retard de livraison de l’appartement de Madame [K], mais uniquement pour la période du 1er mars 2020 au 31 août 2020 (soit 6 mois), de sorte que la SARL M2O sera condamnée in solidum avec la SARL BATITERRE pour la seule partie du retard de livraison à laquelle son manquement contractuel a contribué, le surplus restant à la seule charge de la SARL BATITERRE.

De la même manière s’agissant du préjudice moral, le manquement de la SARL M2O n’a pas contribué à la réalisation de l’entier dommage, mais uniquement d’une partie de ce dommage sur la période du 1er mars 2020 au 31 août 2020.

En conséquence, la SARL BATITERRE et la SARL M2O seront condamnées in solidum à payer à Madame [K] les sommes suivantes :
- 4.320 € (900 € x 6 mois x 80 %) au titre de la perte de chance de percevoir les loyers sur la période du 1er mars au 31 août 2020
- 500 € au titre du préjudice moral sur la période du 1er mars au 31 août 2020.

La SARL BATITERRE sera en outre condamnée à payer à Madame [K] les sommes suivantes :
-29.520 € (900 € x 41 mois x 80%) au titre de la perte de chance de percevoir les loyers sur la période du 1er janvier 2017 au 29 février 2020 et sur la période du 1er septembre 2020 au 13 décembre 2021 ;
- 3.500 € au titre de son préjudice moral sur les mêmes périodes.

Ces sommes seront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la présente décision conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

Sur l’appel en garantie de la SARL BATITERRE à l’encontre de la SARL M2O

Aux termes des article 1130 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ; ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

En application de ce texte, dans le cadre de sa mission de direction et de surveillance des travaux, pèse sur le maître d'oeuvre une obligation de moyens de sorte qu'il revient au maître d'ouvrage non seulement de démontrer sa défaillance dans la direction de l'exécution des travaux, mais également le lien de causalité entre cette défaillance et le préjudice allégué.

Cette obligation de surveillance qui incombe au maître d'oeuvre ne lui impose pas une présence constante sur le chantier et ne se substitue pas à celle que l'entrepreneur doit exercer sur son personnel. En effet, les missions de l'architecte, maître d'oeuvre d'exécution, ne peuvent être confondues avec celles d'un chef de chantier ou d'un conducteur de travaux.

En revanche, le maître d'oeuvre qui, lors de contrôles sur le chantier, constate une mauvaise exécution des travaux, ne remplit pas sa mission s'il se contente de les signaler. Il doit en effet prendre les mesures nécessaires pour y remédier.

En l’espèce, il résulte du contrat de maîtrise d’œuvre conclu entre la SARL M2O et la SARL BATITERRE le 31 octobre 2016, que cette dernière lui a confié une mission de maîtrise d’œuvre d’exécution relativement à l’opération de construction d’un immeuble de 21 logements en R+4, situé [Adresse 1] à [Localité 8], comprenant notamment la direction générale des travaux et la coordination et pilotage des entreprises en lots séparés ou entreprise générale.

Aux termes du rapport d’expertise du 13 novembre 2023, l’expert judiciaire conclut que la SARL M2O n’a pas pleinement respecté ses obligations contractuelles.

Il relève que la SARL M2O n’a donné aucune suite aux avis défavorables du bureau de contrôle s’agissant de la non-conformité des gaines de gaz, et que lors de la phase VISA des plans, aucun document de synthèse n’a été établi par la SARL M2O en sa qualité de maître d’œuvre d’exécution par ailleurs en charge de vérifier le respect de la réglementation, ce qui explique, en partie seulement, le retard de 6 mois, entre le 1er mars 2020 et le 31 août 2020, pris par le chantier en raison de la non-conformité des gaines de gaz.

L’expert judiciaire ne détaille aucun autre manquement de la SARL M2O et la SARL BATITERRE ne produit aucun autre document qui permettrait d’établir un autre manquement contractuel de la part de la SARL M2O ainsi que son lien de causalité avec le retard de livraison.

Dans ces conditions, la SARL M2O sera condamnée à garantir la SARL BATITERRE de l’intégralité des condamnations prononcées à son encontre pour la période du 1er mars 2020 au 31 août 2020.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Succombant à titre principal, la SARL BATITERRE sera condamnée aux entiers dépens de la procédure, en ce compris les frais d’expertise judiciaire (RG n°21/593 et RG n° 21/662).

La SARL M2O sera condamnée à garantir la SARL BATITERRE à hauteur de 13 % de cette condamnation.

Autorisation sera donnée à ceux des avocats en ayant fait la demande et pouvant y prétendre de recouvrer directement ceux des dépens dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés, à partir des justificatifs produits par les parties, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.).

Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, sera prononcée la condamnation de la SARL BATITERRE, partie condamnée aux dépens, à payer à Madame [K] une somme qu’il est équitable de fixer à 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La SARL M2O sera condamnée à garantir la SARL BATITERRE à hauteur de 13 % de cette condamnation.

Enfin, il n'apparaît pas inéquitable de ne pas faire droit aux demandes des autres parties au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire
Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Selon l'article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu des circonstances de la nature de l'affaire et de l'issue du litige, il n’y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS