TJ 93008, 26 mai 2025, RG 24/04841

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 26 MAI 2025

Chambre 5/Section 3
AFFAIRE: N° RG 24/04841 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZEOT
N° de MINUTE : 25/00693

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RESIDENCE [6] SISE [Adresse 3], représenté par son syndic, la société CITYA IMMOBILIER PECORARI SARL, prise en la personne de ses représentants légaux
[Adresse 4]
[Localité 2]
représentée par Me Marc-robert HOFFMANN NABOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1364

C/

DEFENDEUR

Etablissement public DIRECTION NATIONALE D’INTERVENTIONS DOMANIALES, ès qualités de curateur à la succession vacante de Monsieur [W] [Y].
[Adresse 1]
[Localité 5]
dispensé de représentation

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Aliénor CORON, Juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 28 Avril 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Aliénor CORON, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffière présente lors de son prononcé.

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [Y] [W] était propriétaire des lots 52, 60, 61, 62 et 73 au sein de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 7] (93), soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Monsieur [Y] [W] est décédé le 1er novembre 2018.

Par jugement du 15 juillet 2020, le tribunal judiciaire de Bobigny a condamné Monsieur [Y] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Adresse 8] (93), la somme de 3 139,65 euros au titre de son arriéré de charges de copropriété pour la période allant du 1er juillet 2017 au 1er octobre 2019, dernier trimestre 2019 inclus.

Par jugement du 8 octobre 2021, le tribunal judiciaire de Pontoise a nommé la Direction Nationale d’Interventions Domaniales en qualité de curateur à la succession vacante de Monsieur [Y] [W].

Par acte de commissaire de justice du 25 avril 2024, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la Direction Nationale d’Interventions Domaniales ès qualités de curateur à la succession de Monsieur [Y] [W] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, sollicitant du tribunal de :
-Condamner la Direction Nationale d’Interventions Domaniales ès qualités de curateur à la succession de Monsieur [Y] [W] au paiement d’une somme de 7 473,80 euros au titre des charges courantes échues au 28 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation
-Condamner la Direction Nationale d’Interventions Domaniales ès qualités à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts
-Condamner la Direction Nationale d’Interventions Domaniales ès qualités à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile
-Ordonner l’exécution provisoire
-Condamner la Direction Nationale d’Interventions Domaniales ès qualités de curateur aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que la Direction Nationale d’Interventions Domaniales ès qualités de curateur à la succession de Monsieur [Y] [W], propriétaire de lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevable à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règle plus celles-ci régulièrement. Il fait valoir que le compte individuel de ce copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de la Direction Nationale d’Interventions Domaniales ès qualités de curateur à la succession de Monsieur [Y] [W] au paiement des charges impayées ainsi qu'à des dommages et intérêts dès lors que la mise en demeure qui lui a été adressée est restée infructueuse.

Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La Direction Nationale d’Interventions Domaniales, régulièrement citée par remise de l’acte à personne morale, n’a pas transmis de mémoire.

La clôture est intervenue le 27 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il ne sera répondu que dans les présents motifs aux demandes de constat et de « dire et juger » qui ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5 et 768 du code de procédure civile, mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, qui ne doivent à ce titre pas apparaître au dispositif des conclusions des parties.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie de sa demande en produisant :
- la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire Monsieur [Y] [W];
- l’ordonnance de nomination de curateur à succession vacante du 15 juillet 2020
- un décompte du compte copropriétaire individuel arrêté au 28 mars 2024 à la somme de 7 473,80 euros
- les procès-verbaux des assemblées générales des 22 novembre 2021, 20 septembre 2022, 26 septembre 2023 et 23 avril 2024 ayant voté les travaux et approuvé les comptes des exercices annuels 2020, 2021, 2022, 2023 ainsi que le budget prévisionnel 2024 dont découlent les charges réclamées ;
- des appels de provisions et régularisations de charges ;
- les contrats de syndic en vigueur du 30 septembre 2022 au 31 décembre 2023, du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024 et du 1er janvier 2025 au 30 juin 2026.

Le relevé de compte établi au 28 mars 2024 mentionne la reprise d'un solde débiteur à hauteur de 6 323,20 euros, qui est néanmoins justifié en procédure par le relevé de compte individuel établi le 2 août 2024.

Il y a lieu d’exclure du décompte le solde au 17 décembre 2019, qui a déjà fait l’objet d’une décision du tribunal judiciaire de Bobigny le 15 juillet 2020, soit la somme de 4 102,84 euros, ainsi que les montants appelés au titre des frais d’assignation et de signification relativement à cette instance, couverts par les dépens pour un montant total de 257,46 euros, soit 4 360,30 euros.

Il y a également lieu d’exclure du décompte les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété au sens de l’article 10-1a de la loi du 10 juillet 1965 et s’élèvent en l’espèce à 1 224,35 euros, ces frais faisant l’objet d’une condamnation distincte.

En conséquence et au regard des pièces produites, il convient de condamner la Direction Nationale d’Interventions Domaniales ès qualités de curateur à la succession de Monsieur [Y] [W] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 889,15 euros au titre des appels de charges et fonds de travaux échus au 28 mars 2024.

L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L’intérêt au taux légal sera donc dû à compter du 25 avril 2024, date de l’assignation.

Sur les frais de l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965

Le syndicat des copropriétaires sollicite le remboursement des frais de recouvrement suivants :
- frais de commandement de payer pour un montant de 69,55 euros
- frais de saisie attribution pour un montant de 866,80 euros
- frais de suivi de contentieux pour un montant total de 288 euros
Soit un montant total de 1 224,35 euros.

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.
Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

Le recouvrement des charges impayées relève de la gestion courante du syndic et non de prestations hors rémunération annuelle, sauf à établir le caractère exceptionnel des diligences effectuées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas en procédure de l’envoi de la sommation de payer ni de la saisie attribution, il convient donc d’écarter les sommes réclamées à ce titre.

Il convient également de déduire les frais de dossier contentieux, qui bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.

Le syndicat des copropriétaires sera donc en conséquence débouté de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées.

Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive

En application de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Faute d’apporter la preuve de la mauvaise foi de la Direction Nationale d’Interventions Domaniales ès qualités de curateur à la succession de Monsieur [Y] [W], le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les mesures de fin de jugement

Partie perdante au sens de l'article 696 du code de procédure civile, la Direction Nationale d’Interventions Domaniales ès qualités de curateur à la succession de Monsieur [Y] [W] sera condamnée aux entiers dépens, ainsi qu’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile qu’il est équitable de fixer à 500 euros.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit, sans qu’il y ait lieu de le rappeler au dispositif de la décision.

Sur la limitation de l’obligation du Domaine au paiement du passif successoral

Aux termes de l’article 810-4 du code civil, le curateur à une succession déclarée vacante n’est tenu d’acquitter les dettes de la succession que jusqu’à concurrence de l’actif.

En conséquence, il convient de rappeler que la Direction Nationale d’Interventions Domaniales, ès qualités, ne sera tenue à la dette de la succession de Monsieur [Y] [W] que jusqu’à concurrence de l’actif.

PAR CES MOTIFS,