TJ 33063, 26 mai 2025, RG 24/01548

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BORDEAUX

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

30 Z

N°RG 24/01548 N° PORTALIS DBX6-W-B7I-ZILZ

MINUTE

ORDONNANCE COMMUNE

MI : 22/350

7 copies

Copie exécutoire à l’attention de
Me CUIF
Me LIEF
Me MOUSSEAU
Me FONROUGE
Me DEFFIEUX
LE 26/05/2025

Rendue le VINGT SIX MAI DEUX MIL VINGT CINQ

Après débats à l’audience publique du 07 Avril 2025

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

DEMANDEURS

Monsieur [GW] [MC]
[Adresse 153]
[Localité 190]

Monsieur [WC] [KY]
[Adresse 82]
[Localité 129]

Madame [GV] [TG]
[Adresse 223]
[Localité 147]

Madame [TF] [IL]-[GL]
[Adresse 151]
[Adresse 151]
[Localité 145]

Monsieur [CV] [GL]-[KU]
[Adresse 44]
[Localité 142]

Madame [VN] [AJ] épouse [FR]
Monsieur [SH] [FR]
demeurant ensemble [Adresse 63]
[Localité 146]

Madame [LC] [XO] épouse [HK]
[Adresse 91]
[Localité 163]

Monsieur [DA] [US]
[Adresse 35]
[Localité 178]

Monsieur [UF] [JC]
[Adresse 58]
[Localité 169]

Monsieur [RO] [JK]
[Adresse 50]
[Localité 130]

Monsieur [AE] [LK]
[Adresse 120]
[Localité 74]

Monsieur [FY] [LY]
Madame [FZ] [OB] épouse [LY]
demeurant ensemble [Adresse 33]
[Localité 112]

Madame [AN] [EV] épouse [MD]
Monsieur [VJ] [MD]
demeurant ensemble [Adresse 108]
[Localité 98]

Madame [MO] [GU] épouse [PT]
Monsieur [CS] [PT]
demeurant ensemble [Adresse 23]
[Localité 141]

Madame [S] [TI] épouse [HD]
Monsieur [WS] [HD]
demeurant ensemble [Adresse 28]
[Adresse 28]
[Localité 203]

Madame [UT] [EF] épouse [DW]
Monsieur [FD] [DW]
demeurant ensemble [Adresse 220]
[Localité 61]

Monsieur [IH] [VX]
[Adresse 104]
[Localité 185]

Monsieur [RX] [JG]
[Adresse 14]
[Localité 172]

Monsieur [CH] [Y]
[Adresse 43]
[Localité 144]

Madame [TC] [OK] épouse [F]
Monsieur [VK] [F]
demeurant ensemble [Adresse 7]
[Localité 152]

Madame [M] [WB] épouse [V]
Monsieur [ST] [V]
demeurant ensemble [Adresse 102]
[Localité 197]

Madame [AT] [UM] épouse [B]
Monsieur [FN] [B]
demeurant ensemble [Adresse 219]
[Adresse 219]
[Localité 4]

Monsieur [GW] [MG]
[Adresse 201]
[Localité 160]

Madame [HL] [GN] épouse [MU]
Monsieur [UF] [MU]
demeurant ensemble [Adresse 13]
[Localité 192]

Madame [CG] [HS] épouse [NF]
Monsieur [OT] [NF]
demeurant ensemble [Adresse 171]
[Localité 77]
Madame [NK] [EA] épouse [KP]
Monsieur [R] [KP]
demeurant ensemble [Adresse 11]
[Localité 69]

Madame [GD] [GH] épouse [CL]
Monsieur [BM] [CL]
demeurant ensemble [Adresse 133]
[Localité 184]

Madame [O] [XT] épouse [PF]
Monsieur [T] [PF]
demeurant ensemble [Adresse 39]
[Localité 67]

Monsieur [T] [JH]
[Adresse 16]
[Localité 53]

Monsieur [JU] [RF]
[Adresse 60]
[Localité 138]

Monsieur [II] [SO]
[Adresse 15]
[Localité 75]

Monsieur [FJ] [TA]
[Adresse 105]
[Localité 84]

Monsieur [VK] [G]
[Adresse 123]
[Adresse 123]
[Localité 167]

Madame [TJ] [EB] épouse [Z]
Monsieur [GW] [Z]
demeurant ensemble [Adresse 21]
[Localité 165]

Monsieur [AE] [L]
[Adresse 211]
[Adresse 211]
[Localité 175]

Madame [PK] [HN]
[Adresse 38]
[Localité 162]

Madame [AT] [HC] épouse [MX]
Monsieur [XU] [SC] [MX]
demeurant ensemble [Adresse 99]
[Localité 86]

Monsieur [FJ] [EK]
[Adresse 222]
[Localité 117]

Madame [S] [TY] épouse [HW]
Monsieur [BN] [HW]
demeurant ensemble [Adresse 121]
[Localité 138]

Madame [IK] [IT] épouse [KG]
Monsieur [WC] [KG]
demeurant ensemble [Adresse 150]
[Localité 113]

Madame [PC] [EJ]
[Adresse 107]
[Localité 200]

Madame [FM] [IP] épouse [DB]
Monsieur [CS] [DB]
demeurant ensemble [Adresse 65]
[Localité 127]

Madame [UX] [RC] épouse [JL]
Monsieur [XU] [JL]
demeurant ensemble [Adresse 114]
[Localité 1]

Madame [NC] [SK] épouse [BX]
Monsieur [XU] [BX]
demeurant ensemble [Adresse 94]
[Localité 164]

Monsieur [VG] [RT]
[Adresse 137]
[Localité 143]

Madame [LH] [SG]
Monsieur [RG] [BI]
demeurant ensemble [Adresse 32]
[Localité 166]

Madame [FV] [SX]
[Adresse 24]
[Localité 154]

Madame [NC] [SJ]
[Adresse 36]
[Localité 187]

Madame [TS] [TW] épouse [TN]
Monsieur [VK] [TN]
demeurant ensemble [Adresse 48]
[Localité 177]

Monsieur [VG] [BD]
[Adresse 17]
[Localité 155]

Madame [HH] [VF] épouse [UJ]
Monsieur [VW] [UJ]
demeurant ensemble [Adresse 124]
[Localité 198]

Madame [GC] [UE]
[Adresse 181]
[Localité 41]

Madame [WT] [IC]
Monsieur [FJ] [K]
[Adresse 179]
[Localité 193]

Monsieur [FJ] [UW]
[Adresse 116]
[Localité 168]

Monsieur [JD] [HT]
[Adresse 73]
[Adresse 73]
[Localité 68]

Monsieur [MD] [RU]
[Adresse 88]
[Localité 161]

Monsieur [GG] [IY]
[Adresse 149]
[Localité 68]

Monsieur [CC] [GY] [WJ]
[Adresse 215]
[Localité 173]

Monsieur [CS] [BY]
[Adresse 93]
[Localité 119]

Monsieur [KC] [KD]
[Adresse 66]
[Localité 109]

Madame [RB] [CW] épouse [GS]
[Adresse 212]
[Localité 29]

Madame [D] [LP] épouse [EY]
[Adresse 210]
[Localité 97]

Monsieur [JP] [VE]
[Adresse 9]
[Localité 111]

Monsieur [HY] [NG]
[Adresse 42]
[Localité 78]

Madame [AT] [LT] épouse [SP]
Monsieur [WF] [SP]
demeurant ensemble [Adresse 26]
[Localité 118]

Madame [GC] [CR] épouse [XF]
Monsieur [KC] [XF]
[Adresse 122]
[Adresse 213]
[Localité 76]

Madame [TS] [RK] épouse [GP]
Monsieur [KC] [GP]
demeurant ensemble [Adresse 6]
[Localité 5]

Madame [J] [JY] épouse [HA]
Monsieur [SH] [HA]
demeurant ensemble [Adresse 40]
[Localité 96]

Madame [I] [EU] épouse [DR]
Monsieur [IA] [DR]
demeurant ensemble [Adresse 148]
[Localité 115]

Madame [SB] [VA]
Hôpital [216]
[Adresse 217]
[Localité 202]

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE
[204]
Représenté par son sydic en exercice la société CABINET BEDIN IMMMOBILIER
dont le siège social est
[Adresse 20]
[Localité 79]

Tous représentés par Me Frédéric CUIF, avocat postulant au barreau de BORDEAUX, et par Me Thibault du MANOIR DE JUAYE, avocat plaidant au barreau de PARIS

DEFENDEURS

PICHET IMMOBILIER SERVICES, pris en la personne de son représentant légal
[Adresse 52]
[Localité 79]
représentée par Me Charlotte MOUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX

SARL GESTLAC EXERCANT SOUS L’ENSEIGNE [205] APPART HOTEL, prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 51]
[Localité 79]
représentée par Me Pierre FONROUGE, avocat postulant au barreau de BORDEAUX et par Me Philippe RIGLET, avocat plaidant au barreau de PARIS

SOCIETE PROMOTION PICHET VENANT AUX DROITS DE LA SARL IG2P, prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 51]
[Localité 79]
représentée par Maître Philippe LIEF de la SCP GRAVELLIER - LIEF - DE LAGAUSIE - RODRIGUES, avocats au barreau de BORDEAUX

Société SCI JEANNENEY, prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 51]
[Localité 79]
représentée par Maître Philippe LIEF de la SCP GRAVELLIER - LIEF - DE LAGAUSIE - RODRIGUES, avocats au barreau de BORDEAUX

Société SARL MLDS PATRIMOINE (IN &FI CREDITS), prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 95]
[Localité 195]
représentée par Maître Julie JULES de la SCP DEFFIEUX - GARRAUD - JULES, avocat postulant au barreau de BORDEAUX et par Me Philippe GLASER, avocat plaidant au barreau de PARIS, du cabinet VALSAMADIS-AMSALLEM-JOMATH-FLAICHER ET ASSOCIES -TAYLOR WESSING

Société SA ADOMOS AYANT POUR NOM COMMERCIAL SELECTAUX, prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 156]
[Localité 158]
Non comparante

Société SARL CONSULT’INVEST, prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 12]
[Localité 54]
Non comparante

Société L&A FINANCE - LA SOCIETE LONLAY ET ASSOCIES, prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 49]
[Localité 158]
Non comparante

Société SAS IMMOPTIS, prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 106]
[Localité 189]
Non comparante

Société COFIP, prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 34]
[Localité 157]
représentée par Maître Julie JULES de la SCP DEFFIEUX - GARRAUD - JULES, avocat postulant au barreau de BORDEAUX et par Me Philippe GLASER, avocat plaidant au barreau de PARIS, du cabinet VALSAMADIS-AMSALLEM-JOMATH-FLAICHER ET ASSOCIES -TAYLOR WESSING

Société SARL CONCELIA, prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 59]
[Localité 158]
Non comparante

SELARL S21Y, prise en la personne de Me [WX] en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société VISA PATRIMOINE
ayant pour siège social [Adresse 81]
[Localité 194]
Non comparante

PARTIES INTERVENANTES

Madame [NY] [ML] EPOUSE [UA]
Monsieur [BM] [UA]
demeuant ensemble190 [Adresse 221]
[Localité 100]

Monsieur [PY] [EZ]
[Adresse 214]
[Adresse 225]
MADAGASCAR

Monsieur [EA] [GF]
[Adresse 70]
[Localité 110]

Monsieur [PX] [OO]
[Adresse 92]
[Localité 159]

Monsieur [OG] [DV]
[Adresse 10]
[Localité 87]

Madame [MO] [NP] épouse [BW]
Monsieur [HP] [BW]
demeurant ensemble [Adresse 25]
[Localité 135]

Monsieur [CB] [TT]
[Adresse 174]
[Localité 22]

Madame [PU] [HG] épouse [WN]
Monsieur [UG] [WN]
demeurant ensemble [Adresse 55]
[Localité 139]

Madame [VS] [BH] épouse [W]
[Adresse 103]
[Localité 109]

Monsieur [JU] [W]
[Adresse 31]
[Localité 27]

Madame [N] [W]
[Adresse 8]
[Localité 183]

Monsieur [EP] [W]
[Adresse 134]
[Localité 209]

Monsieur [NT] [SF]
[Adresse 218]
[Adresse 218]
[Localité 3]

Monsieur [X] [TO]
[Adresse 57]
[Localité 128]

Monsieur [MD] [H]
[Adresse 18]
[Localité 182]

Madame [TX] [UB] épouse [KZ]
[Adresse 64]
[Localité 176]

Monsieur [VK] [GJ]
[Adresse 47]
[Localité 30]

Madame [WA] [BS]
[Adresse 56]
[Localité 196]

Monsieur [WC] [WG]
[Adresse 125]
[Localité 132]

Monsieur [AY] [DM]
[Adresse 37]
[Localité 199]

Madame [TK] [AI] épouse [SS]
Monsieur [SH] [SS]
demeurant ensemble [Adresse 83]
[Localité 140]

Madame [AG] [UN]
Monsieur [VK] [KL]
[Adresse 45]
[Localité 2]
Monsieur [VW] [RL]
[Adresse 180]
[Localité 90]

Monsieur [OC] [OX]
[Adresse 208]
BARCELONE ESPAGNE

Madame [P] [C] épouse [FF]
Monsieur [U] [FF]
[Adresse 19]
[Localité 186]

Madame [CG] [OJ] épouse [IO]
Monsieur [SH] [IO]
demeurant ensemble [Adresse 126]
[Localité 62]

Monsieur [IA] [A]
[Adresse 101]
[Localité 170]

Madame [VN] [WY]
[Adresse 72]
[Localité 188]

Monsieur [VM] [DG]
[Adresse 136]
[Localité 191]

Madame [PG] [ER] épouse [PO]
Monsieur [WC] [PO]
demeurant ensemble [Adresse 46]
[Adresse 46]
[Localité 131]

Madame [HO] [UO] épouse [DP]
Monsieur [BM] [DP]
demeurant ensemble [Adresse 71]
[Localité 80]

Monsieur [UF] [VB]
[Adresse 89]
[Localité 85]

Tous représentés par Me Frédéric CUIF, avocat postulant au barreau de BORDEAUX, et par Me Thibault du MANOIR DE JUAYE, avocat plaidant au barreau de PARIS

EXPOSÉ DU LITIGE

Par ordonnance du 28 février 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux a ordonné, d’une part, une expertise immobilière confiée à Monsieur [EE] et, d’autre part, une expertise financière et de gestion confiée à Monsieur [TB], portant sur la résidence [206] située [Adresse 224] à [Localité 207].

Par arrêt du 24 janvier 2023, la cour d’appel de Bordeaux a infirmé l’ordonnance de référé et a dit n’y avoir lieu à expertise.

Par arrêt du 05 septembre 2023, la Cour de cassation a cassé l’arrêt d’appel en ce que celui-ci avait dit n’y avoir lieu à expertise et a renvoyé les parties devant la cour d’appel de Bordeaux autrement composée.

Les demanderesses au pourvoi n’ont pas maintenu l’instance devant la cour d’appel de renvoi.

Par actes des 05, 08 et 09 juillet 2024, Monsieur [GW] [MC], Monsieur [WC] [KY], Madame [GV] [TG] veuve [GL]-[KU], Madame [TF] [IL]-[GL], Monsieur [CV] [GL] [KU], Madame [VN] [AJ] épouse [FR], Monsieur [SH] [FR], Madame [LC] [XO] veuve [HK], Monsieur [DA] [US], Monsieur [UF] [JC], Monsieur [RO] [JK], Monsieur [AE] [LK], Monsieur [FY] [LY], Madame [FZ] [OB] épouse [LY], Madame [AN] [EV] épouse [MD], Monsieur [VJ] [MD], Madame [MO] [GU] épouse [PT], Monsieur [CS] [PT], Madame [S] [TI] épouse [HD], Monsieur [WS] [HD], Madame [UT] [EF] épouse [DW], Monsieur [FD] [DW], Monsieur [IH] [VX], Monsieur [RX] [JG], Monsieur [CH] [Y], Madame [TC] [OK] épouse [F], Monsieur [VK] [F], Madame [M] [WB] épouse [V], Monsieur [ST] [V], Madame [AT] [UM] épouse [B], Monsieur [FN] [B], Monsieur [GW] [MG], Monsieur [UF] [MU], Madame [HL] [GN] épouse [MU], Madame [CG] [HS] épouse [NF], Monsieur [OT] [NF], Madame [NK] [EA] épouse [KP], Monsieur [R] [KP], Madame [GD] [GH] épouse [CL], Monsieur [BM] [CL], Madame [O] [XT] épouse [PF], Monsieur [T] [PF], Monsieur [T] [JH], Monsieur [JU] [RF], Monsieur [II] [SO], Monsieur [FJ] [TA], Monsieur [VK] [G], Madame [TJ] [EB] épouse [Z], Monsieur [GW] [Z], Monsieur [AE] [L], Madame [PK] [HN], Monsieur [XU] [SC] [MX], Madame [AT] [HC] épouse [MX], Monsieur [FJ] [EK], Madame [S] [TY] épouse [HW], Monsieur [BN] [HW], Madame [IK] [IT] épouse [KG], Monsieur [WC] [KG], Madame [PC] [EJ], Madame [FM] [IP] épouse [DB], Monsieur [CS] [DB], Madame [UX] [RC] épouse [JL], Monsieur [XU] [JL], Madame [NC] [SK] épouse [BX], Monsieur [XU] [BX], Monsieur [VG] [RT], Madame [LH] [SG], Monsieur [RG] [BI], Madame [FV] [SX], Madame [NC] [SJ], Madame [TS] [TW] épouse [TN], Monsieur [VK] [TN], Monsieur [VG] [BD], Madame [HH] [VF] épouse [UJ], Monsieur [VW] [UJ], Madame [GC] [UE], Madame [WT] [IC], Monsieur [FJ] [K], Monsieur [FJ] [UW], Monsieur [JD] [HT], Monsieur [MD] [RU], Monsieur [GG] [IY], Madame [CC] [GY] [WJ], Monsieur [CS] [BY], Monsieur [KC] [KD], Madame [RB] [GS], Madame [D] [LP] épouse [EY], Monsieur [JP] [VE], Monsieur [HY] [NG], Madame [AT] [LT] épouse [SP], Monsieur [WF] [SP], Madame [GC] [CR] épouse [XF], Monsieur [FJ] [XF], Monsieur [KC] [GP], Madame [TS] [RK] épouse [GP], Madame [E] [JY] épouse [HA], Monsieur [SH] [HA], Madame [I] [EU] épouse [DR], Monsieur [IA] [DR], Madame [SB] [VA], le SDC de la résidence [204] agissant par son syndic la SA CABINET BEDIN IMMOBILIER, ont fait assigner la SARL PICHET IMMOBILIER SERVICES, la SARL GESTLAC, la SASU PROMOTION PICHET venant aux droits de la SARL IG2P, la SCI JEANNENEY, la SARL “MLDS PATRIMOINE” (IN & FI CREDITS), la SA ADOMOS ayant pour nom commercial SELECTAUX, la SARL CONSULT’INVEST, la société L&A FINANCE (ex société LONLAY & ASSOCIES), la SAS IMMOPTIS, la SARL COMPAGNIE FINANCIERE DE FRANCE (la COFIP), la SARL CONCELIA, et la SELARL S21Y prise en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SARL VISA PATRIMOINE devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, au visa des articles 1134, 1135, 1147, 1149 anciens et 1792-4-1 et 1992 du code civil et L.114-1 du code des assurances, afin de voir :
- juger recevable leur action ;
- juger recevable la mise dans la cause de la SARL PICHET IMMOBILIER SERVICES ;
- condamner, sous astreinte, la SARL PICHET IMMOBILIER SERVICES à remettre à l’expert [EE] le Document d’Intervention Ultérieure sur les Ouvrages (DIUO) ;
- enjoindre à la SARL GESTLAC de produire le rapport d’audit visé dans le compte rendu d’exploitation 2023 ;
- ordonner à la SARL GESTLAC de produire tous les éléments relatifs aux conditions de location des lots des demandeurs et notamment des baux longue durée ;
Au titre de la mission d’expertise initiale :
- compléter les missions des experts telles que confiées initialement par l’ordonnance de référé du 28 février 2022 du tribunal de Bordeaux et de les éclairer aux investigations suivantes :
> En ce qui concerne Monsieur [EE], expert immobilier :
- dire si les désordres qu’il a constatés sur la résidence de service [205], objet de la présente instance, auraient dû être pris en charge par l’assurance dommages ouvrages ;
- chiffrer le montant des dommages qui auraient dû être pris en charge par l’assurance dommage ouvrage ;
- chiffrer le préjudice en résultant pour les demandeurs ;
- vérifier si PICHET IMMOBILIER SERVICE a fait réaliser un rapport de solidité tel que préconisé par le rapport de l’APAVE, et effectuer, si l’expert le juge nécessaire, une étude des mouvements de la structure et un diagnostic de solidité, et vérifier l’évolution des lézardes mentionnées dans le rapport de l’APAVE en page 44, et observées notamment au-dessus de la rampe d’accès au parking du sous-sol ;
- vérifier si l’installation d’une pompe de relevage est une solution viable au titre des remontées d’eau, et quel est son impact sur la valorisation du bien ;
- analyser les fissures qui relèveraient de la dommage-ouvrage, telles que mentionnées en page 17 du rapport de l’APAVE et en tirer toutes les conséquences tant sur le plan technique que sur l’évaluation de l’immeuble ;
- examiner si la réparation effectuée par GESTLAC au titre des lézardes au niveau de la salle de restaurant et des passerelles est de nature cosmétique ou au contraire plus sérieuse, et s’il demeure un risque d’infiltration d’eau ;
- déterminer, compte tenu de la piètre qualité de la construction et des malfaçons, si la vétusté existait et prévisible lors de la signature des contrats d’acquisition, et lors du démarchage des commercialisateurs ;
- examiner les parkings extérieurs et leur état et dire si ce dernier est justifié par des malfaçons qui auraient relevé de l’assurance dommage-ouvrages et chiffrer le préjudice en résultant pour les demandeurs ;

> En ce qui concerne Monsieur [EE], expert immobilier, et Monsieur [NT] [TB], expert financier :
- rechercher et dire si les désordres qu’ils constatent sont de nature décennale, quels sont leurs causes, ampleur, conséquences, et la date de leur apparition ;
- rechercher les causes de la perte du statut trois étoiles de la résidence et en tirer les conséquences sur la valorisation de l’immeuble ;
- examiner les difficultés d’accès à la résidence [205] par les transports en commun et en tirer les conséquences sur la baisse de valeurs, et en tenir compte dans leur évaluation ;
- examiner les conditions de location des lots des demandeurs, et évaluer le préjudice qu’a pu causer aux demandeurs la conclusion de baux longue durée à bas prix en contradiction avec le statut de résidence de service ;
- examiner si la clientèle BTP correspond à celle qui était annoncée lors de l’acquisition, si elle correspond à celle de résidence 3 étoiles, et leur impact sur la valorisation ;
- examiner et déterminer si l’immeuble a été conçu conformément aux normes thermique de l’époque et si le défaut d’isolation thermique et de climatisation n’entraîne pas une perte de valeur importante, et si une telle isolation ne devait pas exister dès l’origine pour un immeuble correspondant au standing annoncé dans la brochure de présentation ;
- vérifier l’état de la délinquance connue à [Localité 207] au moment de l’acquisition des différents biens ;
- examiner et vérifier si la résidence [205] est conforme à ce qui avait été annoncé sur la brochure publicitaire ;
- condamner le GROUPE PICHET à régler tous frais, honoraires et provisions qui pourraient être demandés et ce sous astreinte de 100 euros à compter de la demande qui sera formulée par les experts, l’astreinte étant liquidée au bénéfice des demandeurs ;
- condamner in solidum, la SARL PICHET IMMOBILIER SERVICES et la SARL GESTLAC à payer aux demandeurs la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner les défenderesses aux dépens que la SELARL du MANOIR de JUAYE pourra recouvrer directement conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de leur demande, les demandeurs exposent que la résidence [206], située [Adresse 224] est une résidence de tourisme dont la construction s’est terminée le 31 décembre 2009 et dont les travaux ont été réceptionnés les 10 et 29 octobre 2009 ; que les lots qui composent cette résidence ont été acquis par des particuliers qui ont concédé à la société GESTLAC, gestionnaire de la résidence, des baux commerciaux afin que cette dernière loue à la journée, à la semaine ou au mois les appartements composant la résidence et offre des services complémentaires ; que la société PICHET IMMOBILIERS SERVICES a été le syndic de copropriété de cette résidence jusqu’au 30 juin 2021 ; qu’ils ont introduit une demande d’expertise pour comprendre pourquoi leur bien avait perdu de la valeur ; qu’à l’occasion de cette expertise, ordonnée le 28 février 2022, ils ont appris que des malfaçons auraient dû faire l’objet d’une mise en jeu de l’assurance dommages-ouvrages par l’ancien syndic PICHET IMMOBILIER SERVICES qui avait pourtant sollicité l’APAVE, laquelle était arrivée aux mêmes constats que l’expert ; qu’ils n’ont jamais été informés de l’existence de ce rapport qui leur a été communiqué tardivement ; que PICHET IMMOBILIER SERVICES, qui est une filiale du promoteur GROUPE PICHET, a été soit négligente soit a volontairement voulu protéger le promoteur ; que la découverte de cette information justifie son intervention à l’instance et l’élargissement de la mission confiée initialement aux experts dans les termes du dispositif puisqu’une des causes de la perte de valeur peut alors être imputable à l’ancien syndic de la copropriété la société PICHET IMMOBILIER SERVICES, qui n’a pas mis en jeu l’assurance dommages-ouvrages ; qu’informée de cette défaillance par des demandeurs à l’instance initiale également membres du conseil syndical, l’assemblée des copropriétaires a voté par décision en date du 28 mars 2024 le principe d’une action à l’encontre du précédent syndic.

Appelée à l’audience du 14 octobre 2024, l’affaire a été renvoyée pour échanges de conclusions, puis retenue à l'audience de plaidoiries du 07 avril 2025.

Les parties ont conclu pour la dernière fois :

- les demandeurs, le 30 mars 2025, par des écritures dans lesquelles ils maintiennent leurs demandes et sollicitent également de voir :
- déclarer recevable l’intervention volontaire de Madame [NY] [UA], Monsieur [BM] [UA], Monsieur [PY] [EZ], Monsieur [EA] [GF], Monsieur [PX] [OO], Monsieur [OG] [DV], Madame [MO] [BW], Monsieur [HP] [BW], Monsieur [CB] [TT], Madame [PU] [WN], Monsieur [UG] [WN], Madame [VS] [W] et M.[JU] [W], Mme [N] [W], M.[EP] [W], Monsieur [NT] [SF], Monsieur [X] [TO], Monsieur [MD] [H], Madame [TX] [KZ], Monsieur [VK] [GJ], Mme [AD] [IE], Madame [WA] [BS] veuve [IG] [GZ], Monsieur [WC] [WG], Monsieur [AY] [DM], Madame [TK] [SS], Monsieur [SH] [SS], Madame [AG] [UN], Monsieur [VK] [KL], Monsieur [VW] [RL], Monsieur [OC] [OX], Monsieur [U] [FF], Mme [P] [FF], Madame [CG] [IO], Monsieur [SH] [IO], Monsieur [IA] [A], Madame [VN] [WY], Monsieur [VM] [DG], Madame [PG] [PO], Monsieur [WC] [PO], Madame [HO] [DP], Monsieur [BM] [DP] et Monsieur [UF] [VB] ;
- constater la reprise des opérations initiales d’expertises ordonnées par ordonnance de référé en date du 28 février 2022 du TJ de Bordeaux (RG n° 21/01620) ;
- juger recevable la mise dans la cause de la société PICHET IMMOBILIERS SERVICES, et juger qu’elle devra participer aux opérations d’expertise décidées par ordonnance de référé en date du 28 février 2022, et lui déclarer opposable les opérations d’expertise et les rapports d’expertise ;
- enjoindre à la société GESTLAC de produire le rapport d’audit Sécurité tel que cela ressort de la page 7 de son compte rendu d’exploitation 2023 ;
- ordonner à la société GESTLAC de produire, sous astreinte, tous les éléments relatifs aux conditions de location des lots des demandeurs et notamment les « contrats courtes et moyennes durée avec diverses sociétés, sur une segmentation BTP française » ;
- juger que les astreintes ci-dessus à l’encontre de GESTLAC seront d’un montant de 100 euros par jour et par document, et courront à compter du 15eme jour suivant le prononcé de la décision à intervenir ;

- la SARL PICHET IMMOBILIER SERVICES, le 28 février 2025, par des écritures dans lesquelles elle sollicite de voir :
A titre principal,
- débouter l’ensemble des demandeurs de leurs demandes formées à son encontre en ce qu’elles sont irrecevables et/ou mal fondées ;
- condamner l’ensemble des demandeurs, ensemble, à lui verser une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ;
A titre subsidiaire,
- lui donner acte qu’elle formule les plus expresses réserves et protestations ;
- débouter les demandeurs de leur demande d’extension aux chefs de mission suivants :
« Dire si les désordres qu’il constatés sur la résidence de service [205], objet de la présente instance, auraient dû être pris en charge par l’assurance dommages ouvrage » ;
« Chiffrer le montant des dommages qui auraient dû être pris en charge par l’assureur dommage ouvrage » ;
« Chiffrer le préjudice en résultant pour les demandeurs » ;
« Vérifier si PICHET IMMOBILIER SERVICES a fait réaliser un rapport de solidité tel que préconisé par le rapport de l’APAVE et effectuer, si l’expert le juge nécessaire, une étude des mouvements de la structure et un diagnostic de solidité et vérifier l’évolution des lézardes mentionnées dans le rapport de l’APAVE, en page 44, et observées notamment au-dessus de la rampe d’accès au parking du sous-sol »
« Vérifier si l’installation d’une pompe de relevage est une solution viable au titre des remontées d’eau et quel est son impact sur la valorisation du bien » ;
« Analyser les fissures qui relèveraient de la dommage ouvrages, telles que mentionnées en page 17 du rapport de l’APAVE et en tirer toutes les conséquences sur le plan technique et sur l’évaluation de l’immeuble » ;
« Examiner les parkings extérieurs et leur état et dire si ce dernier est justifié par des malfaçons qui auraient relevé de l’assurance dommages ouvrage et chiffrer le préjudice en résultant pour les demandeurs » ;
« Rechercher et dire si les désordres qu’ils constatent sont de nature décennale, quelles sont leurs causes, ampleurs, conséquences et la date de leur apparition » ;
- condamner les demandeurs aux dépens et à défaut, les réserver ;

- la SCI JEANNENEY et la SAS PROMOTION PICHET, le 31 octobre 2024, par des écritures dans lesquelles elles sollicitent :
A titre principal, sur le fondement de l’article 282 du code de procédure civile :
- déclarer irrecevable la demande de complément d’expertise dans son intégralité ;
A titre subsidiaire, sur le fondement de l’articles 145 du code de procédure civile :
- débouter les demandeurs de leur demande d'extension de la mission d’expertise ordonnée par la précédente ordonnance de référé du 28 février 2022 en tant qu’elle porte sur les chefs de mission suivants :
- « Dire si les désordres qu’il a constatés sur la résidence de services [205], objet de la présente instance, auraient dû être pris en charge par l’assurance dommages-ouvrage » et « chiffrer le montant des dommages qui auraient dû être pris en charge par l’assurance dommages-ouvrage » ;
- « Vérifier l’évolution des lézardes mentionnés dans le rapport de l’Apave en page 44, et observées notamment au-dessus de la rampe d’accès au parking du sous-sol » et « analyser les fissures qui relèveraient de la dommage-ouvrage, telles que mentionnées en page 17 du rapport de l’Apave, et en tirer toutes les conséquences tant sur le plan technique que sur l’évaluation de l’immeuble » ;
- « Déterminer, compte tenu de la piètre qualité de la construction et des malfaçons, si la vétusté existait et prévisible (sic) lors de la signature des contrats d’acquisition, et lors du démarchage des commercialisateurs » ;
- « Examiner et déterminer si l’immeuble a été conçu conformément aux normes thermiques de l’époque, et si le défaut d’isolation thermique et de climatisation n’entraîne pas une perte de valeur importante, et si une telle isolation ne devait pas exister dès l’origine pour un immeuble correspondant au standing annoncé dans la brochure de présentation » ;
- « Vérifier l’état de la délinquance connue à [Localité 207] au moment de l’acquisition des différents biens » ;
- « Examiner et vérifier si la résidence [205] est conforme à ce qui avait été annoncé sur la brochure publicitaire » ;
- débouter les demandeurs de toute demande tendant à faire l’avance des frais d’expertise et de toute demande de condamnation aux frais de procédure qui seraient dirigés à leur encontre,

- la SARL GESTLAC, le 1er avril 2025, par des écritures dans lesquelles elle sollicite de voir :
- débouter les demandeurs de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ;
- condamner les demandeurs aux entiers dépens ;
- condamner chacun des demandeurs à lui payer la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle soutient que la demande d'extension de mission ne peut prospérer compte tenu du dépôt du rapport d'expertise ; que les pièces dont la communication est réclamée sont sans rapport avec les faits du litige.

- la SARL MLDS PATRIMOINE et la SARL COFIP, le 24 février 2025, par des écritures dans lesquelles elles sollicitent de :
A titre principal :
- rejeter l’intégralité des demandes ;
A titre subsidiaire :
- Ecarter de la mission proposée les chefs suivants :
- « Rechercher les causes de la perte du statut trois étoiles de la résisence et en tirer les conséquences sur la valorisation de l’immeuble
- Examiner les difficultés d’accès à la résidence [205] par les transports en commun et en tirer les conséquences sur la baisse de valeurs, et en tenir compte dans leur évaluation ;
- Examiner les difficultés d’accès à la résidence [205] par les transports en commun et en tirer les conséquences sur la baisse de valeurs, et en tenir compte dans leur évaluation ;
- Vérifier l’état de la délinquance connue à [Localité 207] au moment de l’acquisition des différents biens » ;
- leur donner acte qu’elles formulent les plus amples et expresses protestations et réserves de droit et de faits sur les autres chefs de mission ;
- condamner in solidum les 69 demandeurs à leur payer, à chacune, la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- laisser à la charge des demandeurs les frais d’expertise ;
- réserver les dépens.

Les défenderesses soutiennent à titre principal qu'aucun complément d’expertise ne peut être ordonné dès lors que suite à l'arrêt de la cour d'appel du 23 janvier 2023 qui a infirmé partiellement l'ordonnance du 28 février 2022 et dit n'y avoir lieu à expertise, les experts ont déposé leur rapport le 20 février 2023, et le juge chargé du suivi des expertises a rendu une ordonnance de taxe ; que les experts sont donc dessaisis, ce qui fait obstacle à toute nouvelle mesure d'instruction et à la convocation des parties ; qu'il ne relève pas du pouvoir du juge des référés d'ordonner une nouvelle mesure d'instruction motivée par l'insuffisance des diligences du technicien commis, qui ne peut relever que de l'appréciation du juge du fond.

La présente décision se rapporte à ces écritures pour un plus ample exposé des demandes et des moyens des parties.

Régulièrement assignées par acte remis à personne habilitée ou par acte remis en l'étude selon les modalités de l’article 656 du code de procédure civile, la SARL CONSULT’INVEST, la société L&A FINANCE (ex société LONLAY & ASSOCIES), la SELARL S21Y prise en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SARL VISA PATRIMOINE, la SA ADOMOS ayant pour nom commercial SELECTAUX, la SAS IMMOPTIS et la SARL CONCELIA n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter. La procédure est régulière et elles ont disposé d’un délai suffisant pour préparer leur défense. Il sera statué par décision réputée contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les interventions volontaires

Aux termes des articles 325 à 338 du code de procédure civile, l’intervention volontaire n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant, et si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention.

En l’espèce, dès lors que les intervenants volontaires listés plus haut justifient, par les pièces qu’ils versent aux débats, de leur qualité de propriétaires d’un bien situé au sein de la résidence “[206]”, et, par suite, de leur intérêt à agir, il convient de les déclarer recevables en leur intervention volontaire.

Sur la demande de complément d’expertise

Les demandeurs sollicitent à la fois l’extension des opérations à une nouvelle partie, la SARL PICHET IMMOBILIER SERVICES (la société PIMS), et une extension des missions d‘expertise.

La SARL GESTLAC, la SCI JEANNENEY, la SAS PROMOTION PICHET, la SARL PICHET IMMOBILIER SERVICES, la SARL MLDS PATRIMOINE et la SARL COFIP font d’abord valoir, au visa de l’article 282 du code de procédure civile, qu’aucun complément d’expertise ne peut être ordonné, au motif que le dépôt du rapport par Messieurs [EE] et [TB] le 20 février 2023 a mis un terme à la mission qui leur avait été confiée par l’ordonnance du 28 février 2022.

Cette argumentation revient à remettre en cause non seulement l’extension de mission sollicitée, mais aussi la reprise même des opérations d’expertise.

Il ressort des pièces produites aux débats que l’ordonnance du 28 février 2022 (RG 21/01620) ordonnant l’expertise a été infirmée par un arrêt de la cour d’appel de Bordeaux du 24 janvier 2023, et que c’est en raison de cette décision que les experts ont procédé à un dépôt de leur rapport en l’état. Ce dépôt, motivé par des considérations procédurales, ne s’apparente pas à un dépôt motivé par l’inaction des parties ou traduisant l’insuffisance des diligences de l’expert, et il ne s’agit pas d'ordonner une nouvelle mesure d'instruction dont les défendeurs soutiennent à juste titre qu’elle relève de l'appréciation du seul juge du fond, mais seulement de constater que du fait de la décision de cassation avec renvoi intervenue, qui a remis l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt, l’ordonnance de référé, exécutoire par provision, a repris ses effets, de sorte que les opérations doivent reprendre leur cours.

Il convient de relever que cette analyse est aussi celle du juge chargé du contrôle des expertises et des experts (cf courriers et ordonnance du juge chargé du contrôle des expertises en date des 31 mars 2023, 26 novembre 2024 et 25 mars 2025, courrier de l’expert [TB] en date du 26 février 2024 indiquant qu’il souhaite poursuivre l’expertise, demande de consignation complémentaire de l’expert [EE] en date du 11 octobre 2024).

Sur la mise en cause de la SARL PICHET IMMOBILIER SERVICES (la société PIMS) :

Les demandeurs, faisant valoir que la société PICHET IMMOBILIER SERVICES a été défaillante en s’abstenant d’alerter le conseil syndical et les copropriétaires du refus de l’assureur de prendre en charge la réparation des désordres apparus avant l’expiration du délai de garantie décennale, produisent le PV d’assemblée générale des copropriétaires du 28 mars 2024 autorisant la copropriété à agir contre l’ancien syndic de la résidence en vue d’exercer une action en garantie à son encontre.

Au regard des explications et des pièces fournies, la demande d’extension des opérations d’expertise à la SARL PIMS apparaît légitime et il convient d’y faire droit, sans que la présente décision ne comporte de préjugement quant aux responsabilités et garanties encourues.

Sur l’extension de la mission des experts

Aux termes de l’article 149 du code de procédure civile, “le juge peut à tout moment accroître ou restreindre l'étendue des mesures prescrites”.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats, et notamment le rapport APAVE de 2019 et les comptes rendus d’exploitation de 2021 à 2023, que les demandeurs justifient d’un motif légitime à ce que la mission d’expertise confiée à Messieurs [EE] et [TB] soit complétée dans les seuls termes et conditions figurant au dispositif de la présente décision, à l’exclusion de tous autres. Il n’y a pas lieu en effet de reprendre la mission telle que demandée dès lors que certains des chefs de mission ne relèvent pas de la compétence des experts mais de celle du juge, que d’autres concernent des domaines étrangers à la spécialité des experts, que d’autres enfin s’inscrivent déjà, bien que de manière plus générale, dans la mission qui leur a été confiée dès l’origine.

L’expertise sera réalisée aux frais avancés des demandeurs, qui ont seuls intérêt à voir la mesure menée à son terme.

La présente décision ne nécessite pas de consignation complémentaire, sous réserve de la demande que les experts pourraient formuler.

Sur la demande de communication de pièces

L’article 835 du code de procédure civile permet au juge des référés d’ordonner, au besoin sous astreinte, l’exécution d’une obligation non sérieusement contestable.

En l’espèce, les demandeurs sollicitent qu’il soit enjoint, sous astreinte, à la société PICHET IMMOBILIER SERVICES de remettre à l’expert [EE] le Document d’Intervention Ultérieure sur les Ouvrages (DIUO). La société PICHET IMMOBLIER SERVICES oppose qu’elle n’est pas en possession du document réclamé dont la rédaction remonte à quasiment 15 ans et qu’elle a transmis tous les éléments relatifs à la résidence qui étaient en sa possession à l’époque à son successeur, le cabinet BEDIN IMMOBILIER.

Au regard de ces explications, il convient de débouter les demandeurs de leur demande de communication sous astreinte dirigée contre la SARL PICHET IMMOBILIER SERVICES, étant rappelé qu’en tout état de cause les experts ont le pouvoir, dans le cadre de leurs opérations, de solliciter toutes les pièces qui leur semblent utiles, et qu’il peut être tiré toute conséquence de l’absence de communication.

Par ailleurs, les demandeurs sollicitent la condamnation sous astreinte de la société GESTLAC à produire le rapport d’audit visé dans le compte-rendu d’exploitation 2023, le rapport d’audit sécurité tel que cela ressort de la page 7 de son compte rendu d’exploitation 2023 ainsi que tous les éléments relatifs aux conditions de location des lots des demandeurs et notamment les contrats courtes et moyennes durée avec diverses sociétés, sur une segmentation BTP française.

Dès lors que les experts désignés sont en droit d’exiger des parties les documents qu’ils estiment nécessaires à leurs missions, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de communication dirigée contre la SARL GESTLAC.

Sur les demandes accessoires

À ce stade de la procédure, et alors que la question du fond reste entière, les dépens seront laissés à la charge des demandeurs, sauf à les inclure dans leur éventuel préjudice global.

Il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de chaque partie les sommes exposées par elle dans le cadre de la présente instance. Les demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

PAR CES MOTIFS