TJ 89024, 16 mai 2025, RG 24/00231

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AUXERRE
Service civil
Juge des contentieux de la protection

5 place du Palais de Justice
BP 39
89010 AUXERRE CEDEX

Minute n° : 167/2025

N° RG 24/00231 - N° Portalis DB3N-W-B7I-C6ML

JUGEMENT DU :
16 Mai 2025

S.A. HLM HABELLIS
Représentée par Me [W] [D]

C/

M. [Y] [P] [U] [S]

JUGEMENT

Sous la présidence de Caroline COHEN, Juge placée affectée au Tribunal judiciaire d’AUXERRE suivant ordonnance de Monsieur Jacques BOULARD, Premier Président de la Cour d’appel de PARIS en date du 6 mai 2025, statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal judiciaire, assistée de Valérie DRANSART, Greffier ;

Après débats à l'audience du 13 Mars 2025, le jugement suivant a été mis en délibéré et mis à disposition au greffe le 16 Mai 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

Décision mise à disposition conformément à l’article 453 du Code de Procédure Civile en présence de Valérie DRANSART, Greffier.

ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.A. HLM HABELLIS
RCS de DIJON n° 015 450 638
Dont le siège est : 28 boulevard Georges Clémenceau - 21000 DIJON.

Représentée par Me Rudy FARIA, Avocat au Barreau de SENS.

ET

DÉFENDEUR :

Monsieur [Y] [P] [U] [S]
Né le 02 Septembre 1980 à MIGENNES (89)
Nationalité Française
Demeurant : 5 Rue des Colibris - Porte 5 - 89230 PONTIGNY.

Comparant en personne.

Le :

Copie exécutoire délivrée à :
- Me FARIA Rudy

Copie certifiée conforme délivrée à :
- Me FARIA Rudy
- M. [Y] [P]
- Préfecture de l’Yonne

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat en date du 23 octobre 2019, ayant pris effet le 31 octobre 2019, la S.A. HLM HABELLIS a donné à bail à Monsieur [P] [Y] un logement sis 5 rue des Colibris, Logement 5 à PONTIGNY (89230), pour un loyer mensuel initial d'un montant de 542,63 euros pour le logement, 24,85 euros pour la jardin et 51,59 euros pour le garage, outre les 81,41 euros de provision sur charges récupérables.

Par acte de Commissaire de justice en date du 24 décembre 2024, la S.A. HLM HABELLIS a fait assigner Monsieur [P] [Y] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d'Auxerre, aux fins de :
- la recevoir en ses demandes et y faisant droit,
- constater la résiliation du bail, du fait de l'acquisition de la clause résolutoire au 13 mai 2024, consenti le 23 octobre 2019 à Monsieur [P] [Y] et portant sur un logement sis à 5 rue des Colibris, Logement 5 à PONTIGNY (89230) ;
- subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire dudit bail ;
- ordonner l'expulsion de Monsieur [P] [Y] et celle de tout occupant de son chef, du logement objet du bail résilié avec au besoin le concours de la force publique conformément aux dispositions des articles L.153-1 et L.153-2 du Code des procédures civiles d'exécution ;
- dire qu'il sera procédé, concernant le sort des meubles, comme il est dit aux articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d'exécution ;
- condamner Monsieur [P] [Y] à lui payer :
• la somme en principal de 2 015,07 euros correspondant aux impayés échéance du mois de novembre 2024 incluse avec intérêts au taux légal ;
• une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal à celui du loyer du bail résilié provision sur charges incluses, avec indexations légales, à compter du mois de décembre 2024 et jusqu'à libération complète des lieux, remise des clefs et état des lieux de sortie;
• une indemnité de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile;
- condamner le défendeur aux entiers dépens de l'instance incluant notamment le coût du commandement de payer et de sa notification à la CCAPEX, ainsi que celui de l'assignation et de sa dénonciation à la Préfecture ;
- rappeler que l'exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.

À l'appui de ses prétentions, la requérante expose que le défendeur ne s'est pas acquitté des montants visés dans le commandement de payer dans les délais impartis suivant sa délivrance et lui reste redevable de la somme de 2 015,07 euros.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 13 mars 2025.

* * *

À cette audience, la S.A. HLM HABELLIS, régulièrement représentée par son conseil, réitère les termes de l'assignation et actualise sa créance à la somme de 3 778 ,05 euros incluant le loyer du mois de février 2025. Elle explique qu'un échéancier de 50 euros par mois avait été mis en place en avril 2024 mais qu'il n'a pas été respecté par le locataire. Elle ajoute que le dernier versement est intervenu le 6 février 2025 pour un montant de 404 euros mais qu'il ne couvre pas la totalité du loyer, de sorte qu'elle s'oppose à l'octroi de paiement. Elle précise que le loyer résiduel s'élève à 386 euros.

Monsieur [P] [Y], comparaissant en personne, reconnaît l'existence de la dette et son montant. Il explique qu'il a deux enfants à charge et qu'il a repris le travail en CDI depuis le mois d'octobre 2025. Il précise qu'il perçoit 1 000 euros de salaire mensuel et 83 euros de prime d'activité.

À l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré pour être rendue le 16 mai 2025, par décision mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l'article 467 du Code de procédure civile, la présente décision est rendue contradictoirement.

I. Sur la recevabilité de l'action

Il résulte du III de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'État dans le département, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental pour l'hébergement et le logement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement, prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l'espèce, la S.A. HLM HABELLIS justifie de la notification de la présente assignation au représentant de l'État dans le département le 24 décembre 2024, soit six semaines au moins avant l'audience du 13 mars 2025.

En outre, il résulte de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d'ordre public, telle que modifiée par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 qu'à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales, autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L.351-2 du Code de la construction et de l'habitation et aux articles L.542-1 et L.831-1 du Code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l'espèce, la S.A. HLM HABELLIS a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) le 13 mars 2024 soit au moins deux mois avant de faire délivrer l'assignation du 24 décembre 2024.

En conséquence, son action est dite recevable.

II. Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Aux termes du I de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi du 27 juillet 2024, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent article et des trois premiers alinéas de l'article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant la mise en œuvre du droit au logement, en mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement, dont l'adresse de saisine est précisée.

En l'espèce, le bail signé par les parties fait mention d'une clause résolutoire de plein droit en cas de non-paiement du loyer ou des charges, à la section 10. Cette clause prévoit la résiliation du bail de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il résulte des pièces fournies par le demandeur que le locataire ne s'est pas acquitté du loyer depuis le mois de novembre 2023.

Ainsi, la S.A. HLM HABELLIS a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire par exploit de Commissaire de justice en date du 12 mars 2024, portant sur la somme de 1 942,27 euros en principal.

Ce commandement prévoit un délai de deux mois avant que le locataire ne s'expose à une procédure d'expulsion, faute d'avoir réglé les sommes réclamées par le bailleur.

Par conséquent, ledit commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail sont réunies à la date du 13 mai 2024.

III. Sur le montant de la dette locative

Il résulte de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, la S.A. HLM HABELLIS produit un décompte démontrant que Monsieur [P] [Y] reste devoir la somme de 3 778,05 euros à la date du 4 mars 2025, ce qui n'est pas contesté.

Par conséquent, Monsieur [P] [Y] sera condamné au paiement de la somme 3 778,05 euros au titre de l'arriéré locatif, échéance du mois de février 2025 incluse, avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

IV. Sur l'octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la cause résolutoire

L'article 1343-5 du Code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En outre, les V et VII de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par les dispositions de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, prévoient que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative et ayant repris le versement intégral du loyer courant avant la date d'audience.

Les effets de la clause résolutoire peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge, à condition que celui-ci soit saisi en ce sens par le bailleur ou le locataire.

En l'espèce, le locataire déclare à l'audience vouloir se maintenir dans le logement.

L'enquête sociale transmise au tribunal le 11 mars 2025 indique que la résidence habituelle des enfants est fixée chez Monsieur [P] [Y]. L'enquêteur social explique que Monsieur [P] [Y] n'a pas perçu ses prestations familiales en mars 2025 et qu'il a exercé un recours pour rétablir ses droits. Il ajoute que Monsieur [P] [Y] a démissionné de son CDI en décembre 2023 et qu'il a été freiné dans son retour à l'emploi par la perte de son permis de conduire qu'il doit repasser, mais qu'il n'en a pas les moyens. Il précise que Monsieur [P] [Y] bénéficie d'un CDD insertion depuis le mois d'octobre 2024. Le travailleur social note que Monsieur [P] [Y] a d'autres dettes pour lesquels des échéanciers ont été négociés. Il explique que l'APL a été suspendue depuis le mois de décembre 2024 ainsi que le RLS, ce qui représente un montant de 1 370,22 euros.

Les ressources du locataire sont estimées à 2 312 euros par mois, pour des charges évaluées à 1 157 euros.

Par ailleurs, il ressort de l'examen du décompte locatif que le locataire s'est acquitté d'au moins un versement avant l'audience, soit la somme de 404 euros le 06 février 2025, qui couvre le montant du loyer résiduel étant précisé qu'il doit être tenu compte du fait que les APL ont été suspendus.

Par ailleurs, Monsieur [P] [Y] a deux enfants à charge. Ainsi, sa situation familiale doit être également prise en compte pour conserver son logement.

Ainsi, il convient d'autoriser Monsieur [P] [Y] à s'acquitter de sa dette par des versements mensuels de 100 euros, en plus du loyer courant, jusqu'à apurement total de cette dette en principal, frais, intérêts et accessoires, dans la limite de trois années, sauf meilleur accord des parties, la 36ème et dernière échéance devant solder la dette.

Les paiements interviendront le dernier jour de chaque mois, la première mensualité devant être payée le dernier jour du mois suivant la signification de la présente décision.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant toute la durée de ces délais, sous réserve qu'ils soient scrupuleusement respectés. En revanche, en cas de défaut de paiement, l'intégralité de la dette sera immédiatement exigible, le bail sera automatiquement résilié, et l'expulsion du locataire ainsi que de tout occupant de leur chef sera ordonnée, à moins qu'il ne quitte les lieux volontairement.

Dans un tel cas, il y a lieu de fixer à titre provisionnel l'indemnité d'occupation à une somme égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus, indexation incluse, en cas de maintien dans les lieux et de condamner, en tant que de besoin, le défendeur à verser cette indemnité jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux.

V. Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, Monsieur [P] [Y], succombant à l'instance, sera condamné aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Sur les frais irrépétibles

En application de l'article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

En l'espèce, Monsieur [P] [Y] qui supporte les dépens, sera condamné à payer à la S.A. HLM HABELLIS une somme qu'il est équitable de fixer à 150 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du Code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret du 11 décembre 2019 et entrée en vigueur au 1er janvier 2020 pour les instances introduites après cette date, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. L'article 514-1 du même Code précise ainsi que le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, le prononcé de l'exécution provisoire est de droit et il n'y a pas lieu de l'écarter.

PAR CES MOTIFS