TJ 78646, 21 mai 2025, RG 24/00031

MINUTE N°
N° RG 24/00031 - N° Portalis DB22-W-B7I-R76F

Madame [N], [X], [Y] [W]

C/

Monsieur [K], [H], [J] [U]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ
Juge des contentieux de la protection
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 3]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 21 Mai 2025

DEMANDEUR :

Madame [N], [X], [Y] [W], née le 08 novembre 1992 à [Localité 7] (Seine-Maritime - 76) - demeurant [Adresse 1]
Comparante en personne

d'une part,

DÉFENDEUR:

Monsieur [K], [H], [J] [U], né le 12 janvier 1968 à [Localité 6] (Nord - 59) - demeurant [Adresse 2]
Comparant en personne

d'autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Catherine LUTEMBACHER, Magistrate à Titre Temporaire
En présence de : [V] [P], auditrice de justice
Greffier : Victor ANTONY

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à : Madame[N], [X], [Y] [W]

1 copie certifiée conforme à : Monsieur [K], [H], [J] [U]

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par requête reçue au Greffe du Tribunal de Proximité de Saint Germain en Laye le 2 avril 2024, Madame [N] [W] a saisi le Juge des Contentieux de la Protection en demandant la condamnation de Monsieur [K] [U] à lui payer la somme de 1 500 € avec intérêts au titre de la restitution de son dépôt de garantie et celle de 2 182 € à titre de dommages et intérêts. Madame [W] conteste, en effet, les dégradations que Monsieur [U], son ancien bailleur lui impute. Elle expose également qu’elle a dû faire appel à un avocat et prendre une journée de congé pour se rendre à la Commission Départementale de Conciliation.

Madame [W] a joint à sa requête les états des lieux d’entrée et de sortie, des photographies du mur de la salle de bains à son entrée dans les lieux et à son départ pour justifier que les dégradations de la peinture étaient différentes, qu’elle a bien rebouché les trous dans le mur présents lors de son entrée dans les lieux et qu’en conséquence, elle a bien rempli l’engagement pris lors de son entrée dans les lieux de repeindre la chambre et la salle de bains, ainsi que l’avis de la Commission de Conciliation en date du 23 mai 2023 qui a estimé que la retenue du dépôt de garantie de 1 500 € et la demande complémentaire de 2 182 € par Monsieur [U] pour la remise en état du logement donné à bail n’était pas justifiée.

Le Greffe du Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal de Proximité de Saint Germain en Laye a convoqué les parties par lettre recommandée avec avis de réception pour l’audience du 5 novembre 2024.

A l’audience du 5 novembre 2024, Madame [N] [W] et Monsieur [K] [U] ont comparu en personne. Sur demande de Monsieur [U], l’affaire a été renvoyée à l’audience du 25 mars 2025.

A l’audience du 25 mars 2025, Madame [N] [W] et Monsieur [U] ont comparu en personne.

Madame [W] a rappelé que Monsieur [U] lui a loué un appartement à [Localité 5] le 18 janvier 2021, qu’elle a effectué l’état des lieux d’entrée seule le 23 janvier 2021 et qu’elle l’a transmis à Monsieur [U] qui le lui a retourné signé. Madame [W] a précisé que la peinture de la chambre et de la salle de bains étant endommagée, elle s’est engagée à la refaire et à boucher les trous moyennant la dispense du paiement du premier mois de loyer. Madame [W] a ajouté qu’elle a donné congé pour le 21 août 2021, qu’elle a également effectué l’état des lieux de sortie seule, Monsieur [U] n’étant pas disponible, et que celui-ci lui a fait savoir le 3 septembre 2021, après qu’il se soit rendu sur les lieux pour voir l’état de l’appartement qu’il a constaté de nombreuses dégradations, en particulier s’agissant de la peinture de la salle de bains fortement dégradée par l’humidité au regard des photographies prises le 16 janvier 2021, mais également concernant les joints du carrelage de la douche, le plan de travail de la cuisine ou du nettoyage de l’appartement. Madame [W] a fait valoir qu’elle a fait les travaux de peinture de la salle de bains, mais que l’appartement était tellement humide que la peinture n’a pas tenue et que des tâches d’humidité sont réapparues. Pour en justifier, elle a produit des photographies prises lors de son entrée dans les lieux et à la sortie en soulignant que les dégradations ne sont pas les mêmes et que les trous présents lors de l’entrée dans les lieux ne le sont plus à la sortie des lieux. Elle a également présenté des photographies de vêtements recouverts de moisissures et de déshumidificateurs dont elle a fait l’acquisition, en plus de celui fourni par Monsieur [U], saturés d’eau. Elle a indiqué qu’elle a déclaré ce sinistre à son assureur dont l’expert a mesuré un taux d’humidité de 100 %. Madame [W] a également fait observer que le plan de travail était déjà mentionné comme présentant des traces d’usure et des marques sur l’état d’entrée des lieux d’entrée et les joints de la douche étaient dans un mauvais état. Madame [W] a également contesté avoir signé le CD avec les photographies de l’appartement lors de l’entrée dans les lieux dont Monsieur [U] se prévaut et ne pas avoir nettoyé l’appartement à son départ. Madame [W] a aussi opposé que Monsieur [U] ne justifie pas avoir supporté le coût de la réparation des dégradations qu’il déplore puisqu’il a immédiatement revendu l’appartement après son départ, sans justifier d’une moins-value du fait de ces dégradations.

Monsieur [U] a fait valoir que Madame [W] ne justifie pas avoir effectué les travaux de peinture et de remise en état des murs qu’elle s’était engagée à effectuer moyennant la dispense du loyer de janvier 2021 et qu’il est bien en droit de lui réclamer le montant des travaux de remise en état de la peinture ainsi que des autres dégradations constatées à la sortie des lieux, conformément au montant du devis de l’entreprise SOARES PERES ET FILS qui s’élève à 3 682,25 € TTC. Monsieur [U] a confirmé que Madame [W] a bien signé le CD des photographies prises le 16 janvier 2021 qui constituent une annexe de l’état des lieux d’entrée.

Le jugement a été mis en délibéré pour être rendu le 21 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LES TRAVAUX POUVANT ETRE MIS A LA CHARGE DE MADAME [W] :

Aux termes de l’article 1728 du code civil, “Le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° D’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donné par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus.”

Selon l’article 1730 du code civil, “S’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.”

En application des articles 1732 et 1735 du code civil, “Il [le preneur] répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.” ainsi que de celles qui arrivent par le fait des personnes de sa maison ou de ses sous-locataires.

Enfin, l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que, “Le locataire est obligé :

a) de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus ; [...]
c) de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par la force majeure, la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a introduit dans le logement ;
d) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. [...]

Il résulte tant des dispositions du code civil que de la loi du 6 juillet 1989 qu’à la fin du bail, le preneur doit rendre le bien loué dans l’état dans lequel il a été mis à sa disposition au début du bail et doit répondre des différences constatées entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie.

Le tableau ci-après reprend les travaux que Monsieur [U] entend mettre à la charge de Madame [W] en faisant apparaître pour chacun des postes de travaux les constatations des états des lieux d’entrée et de sortie et leur coût, afin de déterminer ceux qui doivent être mis à la charge de la locataire et pour quel montant.

Sujets
EDLE/EDLS
Montant
A la charge de la locataire
Salle de bains : travaux de peinture et de rebouchage des trous
EDLE établi par Madame [W] et signé par Monsieur [U] : traces d’humidité au plafond et au mur.
Le CD ne comporte pas de photographie du plafond et des murs de la salle de bains
EDLS : les tâches d’humidité sont réapparues après les travaux de peinture ; la peinture n’a pas tenue compte tenu de l’humidité affectant l’appartement
Devis SOARES PERES ET FILS
2 612,50 € HT pour l’ensemble de la chambre et de la salle de bains alors que Monsieur [U] a reconnu dans son courriel du 3 septembre 2021 que les travaux de peinture de la chambre ont été effectués par Madame [W].
Non.
Les photographies produites par Madame [W] ne permettent pas de constater si les tâches d’humidité sont différentes à l’entrée et à la sortie des lieux.
Toutefois, si Madame [W] a repeint la chambre, il y a tout lieu de penser qu’elle a également repeint la salle de bains, intégrée à la chambre et que la réapparition des tâches est liée à l’humidité affectant l’appartement comme en atteste l’état des vêtements de Madame [W] et le constat de l’expert de son assureur.
Par ailleurs, Monsieur [U] ne justifie pas avoir supporté le coût des travaux, puisqu’il ne fait état que d’un devis, et subi une moins value lors de la vente du bien, puisqu’il a été revendu à un prix supérieur à celui de son acquisition.
Enfin, le bail ayant pris effet le 18 janvier 2021 et Madame [W] ayant été dispensée de paiement du loyer du mois de janvier 2021, le montant de cette dispense n’a été que de 429 €.
Plan de travail de la cuisine
EDLE : traces d’usure et marques.
Les photographies du CD font apparaître qu’il est usagé.
EDLS : idem
Devis SOARES PERE ET FILS
525 € HT
Non
Joints du carrelage de la douche
EDLE : joints de la douche en mauvais état
Visible sur les photographies du CD
EDLS : idem
Devis SOARES PERE ET FILS
210 € HT
Non
Nettoyage de l’appartement
Aucune justification apportée par Monsieur [U]

Non

Monsieur [U] a donc retenu sans raison le dépôt de garantie de 1 500 € que lui avait remis Madame [W] lors de la conclusion du bail.

En conséquence, il sera condamné à lui restituer la somme de 1 500 € avec les intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement.

Il sera également débouté de sa demande complémentaire de condamnation de Madame [W] à lui payer la somme de 2 182 €.

II. SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTERETS DE MADAME [W] :

L’absence de restitution injustifiée par Monsieur [U] du dépôt de garantie remis par Madame [W] lors de la conclusion du bail est constitutif d’une faute de la part de Monsieur [U] qui a occasionné un préjudice à Madame [W], notamment en raison des démarches qu’elle a dû effectuer en vue d’obtenir cette restitution et du temps que lui ont pris ces démarches.

Monsieur [U] sera donc condamné à lui payer la somme de 500 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice ainsi occasionné avec les intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement.

III. SUR LES DEPENS ET LE CARACTERE EXECUTOIRE DU JUGEMENT :

Monsieur [U], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Il sera rappelé que le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,