TJ 78646, 21 mai 2025, RG 24/00129

MINUTE N°
N° RG 24/00129 - N° Portalis DB22-W-B7I-SB6L

Monsieur [F] [W] [A] [D]

C/

S.A.R.L. ASII TELECOM
Monsieur [K] [S]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ
Juge des contentieux de la protection
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 6]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 21 Mai 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [F] [W] [A] [D], né le 05 avril 1964 à [Localité 7] (Hauts-de-Seine - 92) - demeurant [Adresse 1] - BELGIQUE
Non comparant, représeentée par Maître Marie JEANMONOD-PELON, avocat au barreau de PARIS

d'une part,

DÉFENDEURS :

Société à responsabilité limitée ASII TELECOM, représentée par son gérant Monsieur [K] [S], immatriculée au R.C.S. de Paris sous le numéro 752 343 632 - dont le siège social est sis [Adresse 4]
Non représentée

Monsieur [K] [S] - dernière adress connue : [Adresse 3] et précédemment au [Adresse 5]
Non comparant, ni représenté

d'autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Catherine LUTEMBACHER, Magistrate à Titre Temporaire
En présence de : [H] [R], auditrice de justice
Greffier : Victor ANTONY

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à : Maître Marie JEANMONOD-PELON

1 copie certifiée conforme à : S.A.R.L. ASII TELECOM

RAPPEL DES FAITS

Monsieur [F] [D] a donné à bail à la société ASII TELECOM une maison à usage d’habitation située [Adresse 3] à [Localité 8] par contrat en date du 14 janvier 2016 pour un loyer mensuel de 4 000 €. Un acte de cautionnement solidaire a été signé le même jour par Monsieur [K] [S], représentant légal de la société ASII TELECOM. Un état des lieux d’entrée a été établi par la SCP d’huissiers de justice VINCENT DRAGON le 22 janvier 2016 en présence du mandataire de Monsieur [D] et de Monsieur [S].

Ayant constaté que des travaux avaient été effectués par le locataire sans l’autorisation du propriétaire, le mandataire de Monsieur [D] a mis en demeure la société ASII TELECOM de remettre les lieux en état par lettre recommandée avec avis de réception en date du 25 juillet 2023 distribuée le 27 juillet 2023. Le mandataire de Monsieur [D] sollicitait également le paiement du loyer du mois de juillet 2023 qui n’avait pas été effectué par la locataire.

La société ASII TELECOM a donné congé le 27 juillet 2023 pour le 31 août 2023, en proposant d’effectuer l’état des lieux de sortie à cette date puis en la reportant au 1er septembre 2023. Le 1er septembre 2023, la SELARL de commissaires de justice COUDERT FLAMMERY & ASSOCIES a constaté, en présence du mandataire de Monsieur [D] et de Monsieur [S], que les lieux n’étaient pas libérés et a établi un pré-état des lieux. L’état des lieux de sortie a été reporté à la date du 5 septembre 2023, date à laquelle il a effectivement eu lieu, en présence de Monsieur [D], de son mandataire et de Monsieur [S], et a fait l’objet d’un procès-verbal de constat établi par la SELARL de commissaires de justice COUDERT FLAMMERY & ASSOCIES.

Le 25 octobre 2023, le mandataire de Monsieur [D] a adressé une mise en demeure à la société ASII TELECOM, prise en la personne de son représentant légal Monsieur [S], d’avoir à payer les loyers de juillet, août et septembre 2023, prorata temporis pour ce dernier mois, ainsi que le coût des travaux de remise en état suite aux dégradations, réparations locatives et travaux non autorisés réalisés par la locataire constatés lors de l’état des lieux de sortie.

Le 21 novembre 2023, la société JCF CONSULTANT s’est manifestée pour la société ASII TELECOM en indiquant que Monsieur [S] allait fournir des observations et des propositions, sans qu’aucune suite ne soit donnée. Il en a été de même lorsque le projet d’assignation a été communiqué à la société ASII TELECOM ainsi qu’à la société JCF CONSULTANT.

Monsieur [F] [D] a donc fait assigner la société ASII TELECOM le 25 mars 2024, devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal de Proximité de Saint-Germain-en-Laye, aux fins de la voir condamner à payer les sommes de 26 400,61 €, 660 € au titre de sa participation aux frais d’états des lieux de sortie et 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens, en rappelant que le jugement à intervenir sera exécutoire de droit.

L’assignation a été délivrée pour l’audience du 20 juin 2024. Elle a été enregistrée par le Greffe sous le numéro RG 24/00129.

Lors de l’audience du 20 juin 2024, Monsieur [D] a été représenté par son Conseil qui a sollicité un renvoi afin d’assigner Monsieur [S], en sa qualité de caution. La société ASII TELECOM n’a été ni présente, ni représentée.

L’affaire a donc été renvoyée à l’audience du 5 décembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 octobre 2024, Monsieur [F] [D] a fait assigner Monsieur [K] [S] en demandant sa condamnation solidaire avec la société ASII TELECOM.

L’assignation a été délivrée pour l’audience du 5 décembre 2024. Elle a été enregistrée par le Greffe sous le numéro RG 24/00730.

L’audience du 5 décembre 2024 ayant été annulée, les deux affaires ont été renvoyées à l’audience du 25 mars 2025, ce dont les parties ont été avisées par le Greffe.

A l’audience du 25 mars 2025, Monsieur [F] [D] a été représenté par son Conseil qui a été réitéré les termes de ses assignations.

Citée en l’étude du commissaire de justice, la société ASII TELECOM n’a été ni présente, ni représentée.

Cité dans les conditions de l’article 659 du code de procédure civile, Monsieur [K] [S] n’a été ni présent, ni représenté.

Le jugement a été mis en délibéré pour être rendu le 21 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA JONCTION DES AFFAIRES :

Aux termes de l’article 367 du code de procédure civile, “Le juge peut, à la demande des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire et juger ensemble.”

En l’espèce, Monsieur [D] demandant la condamnation solidaire de Monsieur [S], en sa qualité de caution, avec la société ASII TELECOM, il existe un lien entre des deux affaires justifiant qu’elles soient instruites et jugées ensemble.

En conséquence, il sera procédé à la jonction des affaires enrôlées sous les numéros de RG 24/00129 et RG 24/00730 sous le numéro de RG le plus ancien, soit le numéro de RG 24/00129.

II. SUR LES CONSEQUENCES DU DEFAUT DE COMPARUTION DES DEFENDEURS :

En vertu de l'article 472 du code de procédure civile, l'absence des défendeurs, régulièrement cités à l'instance, ne fait pas obstacle à ce qu'une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

Par ailleurs, en application de l'article 474 du code de procédure civile, le jugement étant susceptible d’appel, il sera réputé contradictoire.

III. SUR LES SOMMES DEMANDEES EN PRINCIPAL :

Aux termes de l’article 1728 du code civil, “Le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° D’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donné par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus.”

Selon l’article 1730 du code civil, “S’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.”

En application des articles 1732 et 1735 du code civil, “Il [le preneur] répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.” ainsi que de celles qui arrivent par le fait des personnes de sa maison ou de ses sous-locataires.

Enfin, l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que, “Le locataire est obligé :

a) de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus ; [...]
c) de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par la force majeure, la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a introduit dans le logement ;
d) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. [...]

En l’espèce, les demandes en paiement de Monsieur [D] portent sur :

- des loyers impayés (juillet, août et septembre 2023, prorata temporis pour ce dernier mois) et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères 2023 pour le montant total de 9 765,88 € ;
- des travaux de remise en état suite à des modifications réalisées par la locataire sans l’accord du propriétaire, à des dégradations et à des réparations locatives avec prise en compte de l’usure liée à la durée de la location pour certaines d’entre elles pour un montant de 20 634,73 € ;
- les frais des constats de commissaire de justice en date des 1er et 5 septembre 2023 pour l’état des lieux de sortie ;
- déduction faite du dépôt de garantie de 4 000 €.

Sur le paiement des loyers et de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères 2023

Monsieur [D] produit un décompte arrêté à la date du 20 octobre 2023 démontrant que la société ASII TELECOM reste devoir la somme de 9 765,88 € au titre des loyers de juillet, août et septembre 2023, prorata temporis pour ce dernier mois, et de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, charges récupérables, dont il est justifié par la production de l’avis à la taxe foncière 2023 et calculée prorata temporis du 1er janvier au 31 août 2023.

C’est donc à bon droit que Monsieur [D] demande le paiement de la somme de 9 765,88 €.

Sur les travaux de remise en état suite à des modifications non autorisées réalisées par la locataire, des dégradations ou des réparations locatives non effectuées

Il résulte tant des dispositions du code civil que de la loi du 6 juillet 1989 qu’à la fin du bail, le preneur doit rendre le bien loué dans l’état dans lequel il a été mis à sa disposition au début du bail et doit répondre des différences constatées entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie.

Le tableau ci-après reprend les travaux dont Monsieur [D] demande l’indemnisation en faisant apparaître pour chacun des postes de travaux les constations des états des lieux d’entrée et de sortie et leur coût, afin de déterminer ceux qui doivent être mis à la charge de la société ASII TELECOM et pour quel montant.

Sujets
EDLE/EDLS
Montant
A la charge de la locataire
Suppression de l’escalier et création d’une rampe avec installation d’un car park
Comparaison des photos de EDLE et de EDLS
Factures ALFA MULTISERVICES
2 915 €

Oui
Portail classique remplacé par un portail automatique
Comparaison des photos de EDLE et de EDLS
Factures ALFA MULTISERVICES
566,50 €

Oui
Installation d’une antenne parabolique et de câbles
Non mentionnés dans l’EDLE/mentionnés dans l’EDLS
Facture PEACE’STYLE
132 €

Oui
Jardin
Engagement dans le bail de la locataire d’assurer l’entretien du jardin
EDLE : jardin en très bon état
EDLS : mauvais état de la pelouse, des plantations, absence d’arrosage, abandon total du jardin
Facture [C]
6 905 €

Oui
Piscine
Engagement dans le bail de la locataire d’assurer l’entretien de la piscine
EDLS : piscine, sale, non nettoyée
Facture AQUASERVICES
408,60 €

Oui
Baie vitrée du salon
EDLE : RAS
EDLS : carreau cassé en partie haute
Facture PEACE’STYLE
1 034 €
Oui
Terrasse de la piscine
EDLE : RAS
EDLS : lames écartées, défixées, se soulevant + photographies
Facture PEACE’STYLE
473 €
Oui
Electricité
EDLE : RAS
EDLS : dysfonctionnement de lumières, de spots intérieurs et extérieurs et 5 boîtes de dérivation cassées
Facture [X] [P] qui signale des sectionnements d’alimentation
927,63 €

Oui
Ramonage
Non justifié par la locataire
Facture [B] [L]
71,50 €
Oui

Abri de jardin en mauvais état et matériaux dans la cave à vin abandonnés par la locataire
EDLE : RAS
EDLS : constatés + photographies
Facture PEACE’STYLE
468 €
Oui
Nourriture laissée dans le réfrigérateur et le congélateur
EDLS : constaté + photographies
Facture ALFA MULTISERVICES
214,50 €
Oui
Nettoyage complet de la maison
Prestation justifiée au regard de la dimension et de l’état dans lequel les lieux ont été laissés
Facture PEACE’STYLE
624 €
Oui
Etat des peintures murs, plafonds et marches d’escalier vers la cave
EDLE : peintures à l’état neuf ou en bon état général, sous réserve de deux pièces
EDLS : dégradations des peintures allant au delà de l’usure normale
Facture PEACE’STYLE
9 975 € réduite de moitié pour tenir compte de l’usage
4 987,50 €
Non, compte tenu de la durée de vie théorique de 7 ans des peintures, la locataire étant restée dans les lieux pendant cette durée
Plan de travail, meubles de la cuisine et hotte
EDLE : état neuf
EDLS : arrachement du revêtement du plan de travail et d’un meuble/hotte sale avec un cache manquant + Photographies
Factures PEACE’STYLE
1 815 € réduite de moitié pour tenir compte de l’usage
907,50 €
Oui, dégradations allant au delà de l’usage normal
Montant à la charge de la locataire
15 647,23 €

La société ASII TELECOM doit donc à Monsieur [D] la somme de 15 647,23 € au titre des travaux de remise en état du bien qui lui avait été donné en location.

Sur les frais d’états des lieux de sortie

Aux termes de l’article 5 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, “Les honoraires des personnes mandatées pour réaliser un état des lieux sont partagés entre le bailleur et le preneur.”

En l’espèce, les honoraires des états des lieux de sortie se sont élevés à 960 €, 360 pour l’état des lieux du 1er septembre 2023 et 600 € pour l’état des lieux du 5 septembre 2023.

Monsieur [D] a toutefois fait observer que deux états des lieux ont dû être établis car à la date du 1er septembre 2023, la locataire n’avait pas libéré les lieux et qu’il a été nécessaire de procéder à un second état des lieux le 5 septembre 2023.

Monsieur [D] demande donc que le coût de l’état des lieux du 1er septembre 2023 soit laissé intégralement à la charge de la locataire.

La demande de Monsieur [D] étant légitime, la société ASII TELECOM doit lui rembourser l’intégralité de l’état des lieux du 1er septembre 2023 (360 €) et la moitié de l’état des lieux du 5 septembre 2023 (600 € / 2 = 300 €), soit au total 660 €.

La société ASII TELECOM est donc redevable à Monsieur [D] de la somme de 26 073,11 € (9 765,88 € + 15 647,23 € + 660 €) de laquelle il convient de déduire le dépôt de garantie de 4 000 € versé par la société ASII TELECOM lors de la conclusion du bail, soit la somme de 22 073,11 €.

IV. SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION SOLIDAIRE DE MONSIEUR [K] [S]:

Aux termes de l’acte de cautionnement qu’il a signé le 14 janvier 2016, Monsieur [S] s’est engagé solidairement et sans bénéfice de division ou de discussion à payer les loyers et les charges, les impôts et taxes, les réparations locatives, les indemnités d’occupation, toutes autres indemnités, tels que des dommages et intérêts, et les intérêts dus au bailleur pour la location du bien situé [Adresse 3] à [Localité 8] et ce dans la limite de trois mois de loyers et de 9 ans, soit jusqu’au 21 janvier 2025.

Monsieur [D] ayant assigné Monsieur [S] le 17 octobre 2024, soit avant l’expiration du délai de 9 ans de l’engagement de caution, sa demande à l’encontre de Monsieur [S] est recevable.

Toutefois, l’engagement de caution de Monsieur [S] étant limité à trois mois de loyer, le dernier montant du loyer après révision étant de 4 351, 33 €, Monsieur [S] ne peut être tenu solidairement avec la société ASII TELECOM qu’à hauteur de trois fois ce montant, soit 13 053,99 €.

En conséquence :

- la société ASII TELECOM sera condamnée à payer à Monsieur [D] la somme de 22 073,11 € avec les intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement ;
- la demande de Monsieur [D] à l’encontre de Monsieur [S] sera déclarée recevable;
- Monsieur [S] sera condamné solidairement avec la société ASII TELECOM à payer la somme de 22 073,11 € avec les intérêts légaux dans la limite de la somme de 13 053,99 €.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

La société ASII TELECOM et Monsieur [S], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens.

Ils seront, par ailleurs, condamnés in solidum à payer à Monsieur [D] la somme de 1 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,