TJ 78646, 22 mai 2025, RG 25/00084

MINUTE N°
N° RG 25/00084 - N° Portalis DB22-W-B7J-SXJR

Monsieur [F], [O], [N], [H] [I]

C/

Monsieur [A] [G]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ
Juge des contentieux de la protection
[Adresse 2]
[Adresse 6]
[Localité 4]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 22 Mai 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [F], [O], [N], [H] [I], né le 5 février 1932 à [Localité 8], demeurant [Adresse 3], [Localité 5], comparant en personne

d'une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [A] [G], né le 15 avril 1946 à [Localité 7] (INDE), demeurant [Adresse 1], [Localité 9], comparant en personne

d'autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Jeanne GARNIER, juge placée auprès de Monsieur le premier président de la cour d’appel de Versailles, déléguée au tribunal de proximité de Saint-Germain-en-Laye
Greffier lors des débats : Thomas BOUMIER
en présence de [P] [J], greffière stagiaire
Greffier lors de la mise à disposition : Victor ANTONY

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à Monsieur [F], [O], [N], [H] [I]

1 copie certifiée conforme à Monsieur [A] [G]

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 8 avril 2014, Monsieur [F] [I] a donné à bail à Monsieur [A] [G] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] à [Localité 9], pour un loyer mensuel de 320 euros outre 50 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [F] [I] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 22 avril 2024.

Il a ensuite fait assigner Monsieur [A] [G] devant le juge des contentieux de la protection de SAINT-GERMAIN-EN-LAYE par un acte d'huissier du 21 janvier 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 10 avril 2025, Monsieur [F] [I] demande de constater la résiliation de plein droit du bail d'habitation et subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail ; d'ordonner l’expulsion de Monsieur [A] [G] avec le concours de la force publique ; et de condamner le locataire au paiement de la somme de 5.770,80 euros arrêtée au mois de janvier 2025 inclus avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, d’une indemnité mensuelle d’occupation, de la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts, de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens comprenant le coût du commandement de payer ; le tout, sous le bénéfice de l'exécution provisoire.

Monsieur [F] [I] précise que les sanitaires sont des parties communes entre plusieurs logements et que d'autres locataires se sont plaints de l'entretien. Il ne s'oppose pas à la demande de délais. S'agissant de sa situation personnelle, il indique avoir 93 ans, percevoir une pension de retraite de 1.800 euros, ainsi que des revenus locatifs entre 4.000 euros et 5.000 euros par mois.

Monsieur [A] [G] comparaît en personne et ne conteste pas le montant de la dette locative, précisant que le logement est en mauvais état, notamment les parties communes. Il indique qu'il souhaite quitter les lieux et demande un délai pour partir. Il propose de régler la dette locative par échéances de 150 euros par mois en plus du loyer et des charges courants. Concernant sa situation, il précise être âgé de 79 ans, percevoir 1.033 euros de retraite et vivre seul.

Un diagnostic social et financier a été versé au dossier.

L'affaire a été mise en délibéré au 22 mai 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RÉSILIATION :

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Yvelines par la voie électronique le 23 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifiée par la loi du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, Monsieur [F] [I] justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 23 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 21 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

- sur le bien fondé de la demande :

Si la loi du 27 juillet 2023 est venue modifier les termes de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 régissant les rapports locatifs, la nouvelle mouture de l'article 24I ne s'applique pas en l'espèce. En l'absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, et considérant que le caractère d'ordre public attaché à cette matière est un ordre public de protection envers le locataire, l'intention initiale des parties prévaut, quant à l'application de la clause résolutoire, en ce qu'elle est plus protectrice des droits du locataire.
Dans son avis du 13 juin 2024 (Civ.3, pourvoi n°24-70.0002), la Cour de cassation a précisé que les délais contractuels mentionnés au sein des baux en cours à la date d'entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 demeuraient applicables.

Les nouvelles dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n'auront par conséquent pas à s'appliquer en la matière.

Par conséquent, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, non modifié, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié le 22 avril 2024, pour la somme en principal de 2.063,69 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 23 juin 2024.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Monsieur [F] [I] produit un décompte démontrant que Monsieur [A] [G] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite (113,69 euros, 82,33 euros, 42,05 euros et 72,73 euros), la somme de 5.460 euros à la date du 16 janvier 2025.

Monsieur [A] [G] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience. Il verse des récepissés de demandes de virements datés des 8 et 29 mars 2025. Ces récepissés ne suffisent pas à établir l'effectivité des versements puisqu'il s'agit de demandes de virements uniquement.

Toutefois, Monsieur [A] [G] dénonce l'état actuel du logement en produisant des photographies non datées, montrant une salle de bain en désordre et sale, un constat de non conciliation précisant que le défendeur ne s'est pas rendu au rendez-vous fixé et des courriers adressés à son bailleur concernant l'état des lieux loués.

Monsieur [F] [I] verse quant à lui le courrier de mise en demeure de faire intervenir les service d'hygiène, reçu du syndic de copropriété, en date du 9 septembre 2024, relevant que Monsieur [A] [G] est responsable d'une majeure partie des dégâts des parties communes.

Il résulte de ces éléments que les parties se reprochent mutuellement le mauvais entretien des lieux loués, Monsieur [A] [G] prétendant qu'il s'agit du fait d'une autre locataire et qu'il a prévenu le bailleur, et Monsieur [F] [I] que Monsieur [A] [G] est responsable des dégradations comme l'a souligné le syndic.

Dès lors, il ne peut être tenu aucune conséquence de ces éléments s'agissant de l'arriéré locatif. Monsieur [A] [G] sera donc condamné au paiement de la somme de 5.460 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2.063,69 euros à compter du commandement de payer (22 avril 2024) et à compter du prononcé de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

III. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 1343-5 du code civil dispose que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Toute stipulation contraire est réputée non écrite. Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d'aliment ».

En l'espèce, compte tenu de l'accord des parties intervenu à l'audience, Monsieur [A] [G] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

IV. SUR LES DÉLAIS POUR QUITTER LES LIEUX :

En application de l'article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution, dans sa version applicable au 29 juillet 2023, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le dernier alinéa de cet article précise que ces dispositions ne s'appliquent pas lorsque les occupants dont l'expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Aux termes de l'article L. 412-4 du même code, dans sa version applicable au 29 juillet 2023, la durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

Il appartient donc au juge de respecter un juste équilibre entre deux revendications contraires en veillant à ce que l'atteinte au droit du propriétaire soit proportionnée et justifiée par la sauvegarde des droits du locataire, dès lors que ces derniers apparaissent légitimes.

En l'espèce, Monsieur [A] [G] demande un délai d'un an pour quitter les lieux.

Au regard de la situation financière et personnelle respective de chacune des parties, Monsieur [A] [G] étant âgé de 79 ans et percevant une retraite d'environ 1.000 euros, et Monsieur [F] [I] étant âgé de 93 ans mais percevant une retraite de 1.800 euros outre 4.000 euros à 5.000 euros de revenus locatifs mensuels, il convient d'accorder à Monsieur [A] [G] un délai d'un an pour quitter les lieux, soit jusqu'au 22 mai 2026.

A l'expiration de ce délai il pourra être procédé à l'expulsion sauf à ce que les parties trouvent un nouvel accord.

Monsieur [A] [G] sera condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 17 janvier 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

V. SUR LA DEMANDE INDEMNITAIRE :

Outre que la demande indemnitaire de Monsieur [F] [I] n'est pas fondée en droit, le demandeur n'apporte aucun élément de nature à justifier du préjudice qu'il prétend subir.

Ainsi, il convient de rejeter cette demande.

VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [A] [G], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [F] [I], Monsieur [A] [G] sera condamné à lui verser une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,