TJ 78646, 6 mai 2025, RG 24/00477
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Texte de la décision
N° de minute :
TRIBUNAL DE PROXIMITE DE POISSY TPX POI JCP FOND
JUGEMENT RENDU LE 06 Mai 2025
N° RG 24/00477 - N° Portalis DB22-W-B7I-SMEB
DEMANDEUR :
S.A. LES RESIDENCES
[Adresse 4]
[Localité 6]
représentée par Me DOMINICE substituant Me Jeanine HALIMI, Avocat au barreau des Hauts-de-Seine
DEFENDEUR :
Monsieur [L] [U]
[Adresse 2]
[Adresse 9][Adresse 8]
[Localité 5]
comparant
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Président : Mme Myrtille SURAN
Greffier : Mme Rosette SURESH
Prononcé par mise à disposition au greffe le 06 Mai 2025 par Mme Myrtille SURAN, Juge des contentieux de la protection, assistée de Mme Rosette SURESH, Greffier présent lors du prononcé, lesquelles ont signé la minute du présent jugement .
Copie exécutoire à : Me HALIMI
Copie certifiée conforme à l’original à : M.[U]
délivrée(s) le :
EXPOSE DU LITIGE
La SA LES RESIDENCES a donné à bail à M. [L] [U] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1] [Adresse 3] [Adresse 7] par contrat du 25 novembre 2022, moyennant un loyer mensuel qui était en dernier lieu de 387,61€, outre 189,74€ de provision sur charges.
Un commandement de payer les loyers, visant la clause résolutoire et portant sur un arriéré locatif de 1198,29€ a été délivré à M. [L] [U] le 19 décembre 2023.
Devant l'absence de régularisation, la société LES RESIDENCES, par acte du 2 septembre 2024, dénoncé à la Préfecture des Yvelines le 4 septembre 2024, a fait assigner M. [L] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de POISSY afin d’obtenir :
Le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, et subsidiairement, le prononcé de la résiliation judiciaire du bail en raison des impayés locatifs,L’expulsion de corps et de biens du locataire des lieux loués ainsi que de tous occupants de son chef,La condamnation de M. [L] [U] à lui payer la somme de 1579,30€ au titre de l’arriéré de loyers et charges,La condamnation de M. [L] [U] à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été demandé si le bail s’était poursuivi, augmenté des charges, jusqu’à la libération des lieux,La condamnation de M. [L] [U] à lui verser 500€ en application de l’article 700 du code de procédure civile,La condamnation de M. [L] [U] aux dépens.
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 4 mars 2025.
La société LES RESIDENCES, représentée par son conseil, maintient l'intégralité de ses prétentions, y compris le montant de sa créance actualisée au 3 mars 2025 à la somme de 2800,36€. Elle ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire au défendeur.
M. [L] [U] comparait en personne et reconnait le montant de la dette locative, mais demande à se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 50€ en règlement de l’arriéré. Il explique l’apparition des impayés locatifs par des problèmes de santé et la perte de son emploi. Il a deux enfants qui sont à la charge de leur mère mais à l’entretien desquels il participe financièrement.
A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la résiliation du bail
Sur la recevabilité de l'action
La CCAPEX des Yvelines a été saisie de la situation d’impayés le 26 décembre 2023, soit plus de deux mois avant la délivrance de l'assignation, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 en vigueur depuis le 1er janvier 2015.
Une copie de l’assignation a également été notifiée à la Préfecture des Yvelines le 4 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989.
L'action est donc recevable.
Sur le bien-fondé de la demande
En vertu des articles 7a) et 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation iLEScite, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant, en l'absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, il doit être considéré qu’il ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction.
En l'espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit (article 11).
Par acte de commissaire de justice du 19 décembre 2023, le bailleur a fait commandement de payer la somme de 1198,29€ au titre des loyers et charges impayés. Ce commandement, remis à étude, reproduit les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité par l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.
Les loyers n’ont pas été réglés par M. [L] [U] dans les deux mois à compter de la délivrance du commandement.
Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 20 février 2024 et d’ordonner l’expulsion des occupants à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.
Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1 et suivants, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.
Sur la demande en paiement
Aux termes de l'article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
La société LES RESIDENCES produit un décompte démontrant que M. [L] [U] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 2554,67€ à la date du 3 mars 2025, échéance de février 2025 incluse.
M. [L] [U] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de la dette, qu’il reconnait à l’audience.
M. [L] [U] sera donc condamné à payer à la société LES RESIDENCES la somme de 2554,67€ arrêtée au 3 mars 2025, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.
Il convient en outre de fixer à compter du 1er mars 2025 une indemnité d'occupation mensuelle égale aux loyer et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, payable jusqu'à la libération des lieux, afin de réparer le préjudice subi par le bailleur du fait du maintien dans les lieux.
Sur les délais de paiement
L’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué.
En l’espèce, M. [L] [U] sollicite des délais de paiement suspendant la clause résolutoire.
Le bailleur ne s’y oppose pas.
M. [L] [U] propose de verser 50€ en sus du loyer courant. Il a en outre repris le paiement intégral du loyer depuis février 2025, soit antérieurement à l’audience.
Par ailleurs, il ressort du rapport social et des débats que M. [L] [U] a connu des difficultés financières suite à des problèmes de santé et à la perte de son emploi. Il lui a en outre été difficile d’entreprendre les démarches pour demander une APL. Il a intégré l’accompagnement global le 12 novembre 2024 et est désormais accompagné de manière intensive sur le plan social, médical et professionnel. Il perçoit le RSA (soit 559,42€) et a déposé un dossier pour percevoir l’APL en janvier 2025. Selon l’estimation faite, il pourrait prétendre à 343€ d’APL par mois. Enfin, une demande de FSL maintien est envisagée. Il apparait dès lors en mesure de régler sa dette locative.
Les conditions de l’article précité étant réunies, il convient d'accorder au défendeur des délais de paiement selon les modalités décrites au dispositif. Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, à la demande du locataire qui souhaite rester dans le logement.
Il sera rappelé qu'à défaut de paiement d’une mensualité à son terme exact, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible.
Sur les demandes accessoires
Sur l'exécution provisoire
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile en vigueur au 1er janvier 2020.
Sur les dépens
M. [L] [U], partie perdante au principal, supportera les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, celui de l’assignation et celui de sa notification à la Préfecture.
Sur l’article 700 du Code de procédure civile
L’équité et la situation économique des parties commandent de rejeter la demande de la société LES RESIDENCES au titre des frais irrépétibles.
PAR CES MOTIFS
Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE la résiliation du bail à compter du 20 février 2024 par le jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges ;
CONDAMNE solidairement M. [L] [U] à payer à la SA d’HLM LES RESIDENCES une somme de 2554,67€ (deux-mille-cinq-cent-cinquante-quatre euros et soixante-sept centimes) à valoir sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation à la date du 3 mars 2025, échéance de février 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
AUTORISE M. [L] [U] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courantes, en 35 mensualités de 60€ chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;
PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois, sauf meilleur accord des parties, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;
SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;
DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;
DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :
que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;
que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;
qu'à défaut pour M. [L] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA d’HLM LES RESIDENCES puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est et qu’il sera procédé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution en ce qui concerne le sort des meubles ;
que M. [L] [U] soit condamné à verser à la SA d’HLM LES RESIDENCES une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;
DEBOUTE la SA d’HLM LES RESIDENCES de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
CONDAMNE M. [L] [U] à payer les dépens de l’instance incluant notamment le coût du commandement de payer, celui de l’assignation et de sa notification à la Préfecture ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.
Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe, le 6 mai 2025.
La Greffière La juge
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