TJ 29232, 13 mai 2025, RG 22/02117

N° RG 22/02117 - N° Portalis DBXY-W-B7G-EYBC

Minute N°

Chambre 1

DEMANDE EN PAIEMENT DU PRIX OU TENDANT A FAIRE SANCTIONNER LE NON-PAIEMENT DU PRIX

Rédacteur :
Maud LE NEVEN

expédition conforme
délivrée le :

Maître Hervé JAN
Maître Bruno HALLOUET

copie exécutoire
délivrée le :

Maître Hervé JAN
Maître Bruno HALLOUET
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE QUIMPER

JUGEMENT DU 13 MAI 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Madame Aurore POITEVIN, Vice-présidente,
ASSESSEURS : Madame Maud LE NEVEN, vice-présidente,
Madame Louise-Hélène BENSOUSSAN, Magistrat honoraire juridictionnel ;

GREFFIER lors du prononcé : Monsieur Simon VROLYK ;

DÉBATS : en audience publique le 11 Mars 2025, date à laquelle la présidente a indiqué que l’affaire était mise en délibéré et le prononcé renvoyé au 13 Mai 2025 par mise à disposition au greffe, conformément à l’article 450 du Code de procédure civile ;

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le TREIZE MAI DEUX MIL VINGT CINQ

DEMANDERESSE :

S.A.R.L. ARMORIQUE IMMOS
Immatriculée au RCS de BREST sous le numéro 497 858 373
dont le siège social est sis [Adresse 4] - [Localité 3]
prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Maître Bruno HALLOUET, avocats au barreau de BREST

DÉFENDEURS :

Monsieur [J] [I]
né le 03 Novembre 1994 à MADAGASCAR
demeurant [Adresse 1] - [Localité 2]

Madame [U] [V]
néé le 02 Aout 1991 à [Localité 8]
demeurant [Adresse 1] - [Localité 2]

représentée par Maître Hervé JAN, avocats au barreau de QUIMPER

EXPOSE DU LITIGE :

La société ARMORIQUE IMMOS a conclu le 08 juin 2021 un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plans avec Monsieur [J] [I] et Madame [U] [V]. La maison devait être édifiée sur un terrain sis à [Localité 7], [Adresse 6], cadastré section AA n°[Cadastre 5]. Le montant total du projet de construction était de 161 696 euros TTC dont une somme de 59 606 euros TTC pour les travaux réservés par Monsieur [J] [I] et Madame [U] [V].

Préalablement, M. [I] et Mme [V] ont régularisé un compromis de vente en date du 7 juin 2021 portant sur la parcelle cadastrée AA n° [Cadastre 5], pour un prix de 44 066 Euros.

Le contrat établi entre la société ARMORIQUE IMMOS et Monsieur [J] [I] et Madame [U] [V] comportait trois conditions suspensives :
l’acquisition définitive de la propriété du terrain ;l’obtention du permis de construire ;l’obtention d’un ou plusieurs prêts.
Il était également prévu, en cas de résiliation à l’initiative du maître de l’ouvrage, un dédommagement entier du constructeur de l’ensemble des diligences, travaux et prestations intellectuelles réalisés au jour de la résiliation.

Le permis de construire a été obtenu le 18 septembre 2021.

Invoquant l’absence d’obtention du financement pour l’acquisition du terrain et de la construction, Monsieur [J] [I] et Madame [U] [V] ont renoncé au projet.

La société ARMORIQUE IMMOS les a mis en demeure le 15 février 2022 via son assureur, la société CFDP ASSURANCES, de payer la somme de 23 122,50 euros outre une somme de 1 500 euros de frais de courtage sous 8 jours, en indiquant qu’à défaut de réponse le tribunal judicaire compétent serait saisi.

Monsieur [J] [I] et Madame [U] [V] ont apporté une réponse défavorable à cette mise en demeure via leur conseil le 16 février 2022.

Par courrier du 02 juin 2022, la société ARMORIQUE IMMOS a mis en demeure les défendeurs de payer un acompte de 5% comme prévu au contrat soit une somme de 5 104 euros TTC. En outre, elle a précisé que le défaut de ce paiement traduirait la volonté des défendeurs de résilier le contrat et de facto, porterait à leur charge le paiement de l’indemnité de résiliation prévue par l’article 5 des conditions générales du contrat comme mentionné dans le courrier du 15 février 2022.

Monsieur [J] [I] et Madame [U] [V] n’ayant pas donné suite, la société ARMORIQUE IMMOS les a fait assigner en paiement par exploit le 21 novembre 2022 devant le tribunal judiciaire de Quimper.

Dans ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 15 janvier 2025, la société ARMORIQUE IMMOS sollicite la condamnation de Monsieur [J] [I] et Madame [U] [V] :
à lui payer la somme de 23 122,50 euros ;au paiement des entiers dépens avec droit de recouvrement direct auprès de la SELARL CHEVALLIER & ASSOCIES ;à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La société ARMORIQUE IMMOS fait valoir au visa des articles 1101, 1103 du code civil, L231-1 et L231-4 du code de la construction et de l’habitation que Monsieur [J] [I] et Madame [U] [V] n’ont pas respecté les termes du contrat. Elle précise qu’ils ont refusé sans justification une offre de financement proposée par la société CMI COURTAGE le 14 septembre 2021, soulignant que la proposition permettait de financer la totalité de leur projet. En outre, elle fait valoir que les deux refus de prêts reçus par les défendeurs sont postérieurs au rejet de l’offre du courtier et concernent des montants également supérieurs au simple coût de la construction. Elle ajoute qu’ils ne démontrent pas avoir recherché d’autres solutions de financement alors que le délai d’expiration de la condition suspensive d’obtention du prêt n’était pas échu. Par conséquent, estimant que cette condition n’a pas été réalisée par leur faute, elle sollicite le paiement de l’indemnité prévue par l’article 5 des conditions générales du contrat.

Elle s’oppose à la demande de diminution du montant de la clause pénale, faisant valoir qu’elle a procédé à l’ensemble de la phase conception du projet de M. [I] et Mme [V], avec établissement des plans, des devis quantitatifs et le dépôt et l’obtention du permis de construire. Elle précise en outre que le nouveau contrat de construction conclu avec une tierce personne sur la parcelle de référence cadastrale section AA n°[Cadastre 5] ne constitue pas un bénéfice pour la demanderesse. Elle souligne à cet effet que chaque projet est différent et individuel, et que la conclusion du nouveau contrat est intervenue plusieurs mois après la résiliation du contrat litigieux.

***
Dans ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 10 janvier 2025, Monsieur [J] [I] et Madame [U] [V] sollicitent :
à titre principal, la caducité du contrat de construction de maison individuelle et le débouté des demandes ;à titre subsidiaire, la réduction du montant de la clause pénale à un euro ;en tout état de cause, la condamnation de la société ARMORIQUE IMMOS :au paiement des entiers dépens avec droit de recouvrement direct auprès de la SELARL AVOCATS OUEST CONSEILS ;à lui verser la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure pénale.
Monsieur [J] [I] et Madame [U] [V] soutiennent au visa des articles 1186 et 1187 du code civil que le contrat de construction est caduc faute de réalisation des conditions suspensives relatives à l’obtention des prêts et à l’acquisition de la propriété définitive du terrain.

En outre, ils soutiennent que le courrier reçu par la société CMI COURTAGE n’était pas un accord de financement mais une simple proposition. A cet effet, les défendeurs soulignent que cette dernière émane de la Banque Populaire alors qu’ils ont essuyé le 17 septembre 2021 un refus de cette même banque. Monsieur [J] [I] et Madame [U] [V] mentionnent également le second refus de prêt obtenu le 22 octobre 2021 du Crédit Agricole. Par conséquent, les défendeurs avancent que ces éléments démontrent que la non-réalisation de la condition suspensive d’obtention des prêts n’est pas de leur fait. Ils font valoir par ailleurs qu’ils n’ont pas acquis la propriété définitive du terrain, faute de prêt.

A titre subsidiaire, sur le fondement de l’article 1231-5 du code civil, estimant le montant de l’indemnité excessive, Monsieur [J] [I] et Madame [U] [V] sollicitent la diminution de l’indemnité à un euro. Ils font valoir que la société ARMORIQUE IMMOS n’a souffert d’aucun préjudice lié à l’inexécution du contrat soulignant que la demanderesse a conclu un nouveau contrat de construction d’une maison individuelle sur la parcelle.

La clôture de l’instruction est intervenue le 07 mars 2025 par ordonnance du même jour.

L’affaire a été plaidée le 11 mars 2025.

MOTIVATION :

Sur la demande en paiement de l’indemnité de résiliation
Sur le fondement des articles 1101 et 1103 du code civil, le contrat est un accord de volontés entre les parties et a force obligatoire à l’égard de ces dernières.

Par ailleurs, selon les articles L 231-1 et L 231-4 du code de construction et de l’habitation, toute personne qui se charge de la construction d'un immeuble à usage d'habitation doit conclure un contrat qui peut être conclu sous conditions suspensives dont notamment l’acquisition du terrain, l’obtention de permis de construire et des prêts demandés pour le financement de la construction.

Il est constant que la condition suspensive de l’obtention des prêts est réputée accomplie dès
la présentation par un organisme de crédit d’une offre régulière correspondant aux caractéristiques de financement de l’opération stipulées dans l’acte.

Enfin, l’article 1304-3 du code civil dispose que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement. Il incombe au créancier d’une obligation sous condition suspensive de prouver que le débiteur a empêché la réalisation de celle-ci.

En l’espèce, le contrat de construction de maison individuelle a été conclu sous trois conditions suspensives, à savoir l’obtention d’un permis de construire, l’obtention d’un ou plusieurs prêts et la réalisation de la vente du terrain.

En ce qui concerne la condition suspensive relative à l’obtention du permis de construire, elle ne fait pas débat. Elle a été réalisée le 18 septembre 2021, soit dans le délai de 11 mois à compter de la signature du contrat conformément à l’article 5 des conditions particulières du contrat.

La condition suspensive d’obtention des prêts est définie à l’article 3 des conditions générales, qui stipule qu’elle expire à la fin du sixième mois qui suit l’octroi au profit du maître de l’ouvrage du permis de construire soit le 18 mai 2022. Cette clause précise que la condition suspensive est réalisée au jour de l’accord du ou des prêts sollicités, auprès d’un ou plusieurs organismes prêteurs, par le maître de l’ouvrage et selon les caractéristiques de financement prévues dans l’acte principal par l’emprunteur ; que le maître de l’ouvrage s’engage à accomplir toute démarche de son ressort (signature des demandes de prêts, fourniture des pièces nécessaires, etc...) , qu’il s’engage par ailleurs à informer le constructeur par écrit des éléments négatifs de son dossier.

L’article 2 des conditions particulières prévoit que le coût du bâtiment comporte le prix convenu de 102 090 euros TTC et le prix des travaux dont le maître de l’ouvrage se réserve l’exécution d’un montant de 59 606 euros TTC, soit une somme totale de 161 696 Euros.

L’article 4 stipule que le prix du contrat à concurrence de 102 090 Euros TTC sera payé directement ou indirectement à l’aide d’un ou plusieurs prêts tandis que l’article 5 exige que les conditions suspensives doivent intervenir au plus tard dans les 11 mois à compter de la signature du contrat soit le 08 mai 2022.

Enfin il existe une condition suspensive liée à l’acquisition définitive de la propriété du terrain, objet du compromis de vente régularisé le 7 juin 2021, lui-même conclu sous la condition suspensive d’obtention d’un prêt immobilier pour la somme de 44 066 Euros, sur une durée maximum de 25 ans au taux maximum de 2,5 %.

L’application combinée des dispositions susvisées doit conduire à considérer que, bien que la condition suspensive du CCMI ne porte que sur le financement de la construction stricto sensu,
les défendeurs étaient nécessairement tenus de solliciter un prêt englobant l’acquisition du terrain et la construction, puisque l’échec de la vente du terrain emportait de facto la caducité du CCMI. La société ARMORIQUE IMMOS ne conteste pas au demeurant que l’offre de financement devait porter sur la totalité de leur projet, ce dont il a d’ailleurs été tenu compte par le courtier CMI COURTAGE qui a recherché un financement couvrant le projet global.

Force est de constater que le contrat de construction de maison individuelle ne comporte en lui-même aucune précision sur les diligences à effectuer par les maîtres de l’ouvrage et les conditions du prêt immobilier à obtenir, notamment le nombre d’établissements à contacter, la durée du prêt et le taux maximal de celui-ci, à l’exception d’une référence au taux d’usure.

Cette absence de précision ne permettait pas aux maîtres de l’ouvrage d’apprécier l’étendue de leur obligation contractuelle concernant la recherche d’un financement.

Monsieur [J] [I] et Madame [U] [V] ont certes reçu le 14 septembre 2021 un courriel de la société CMI COURTAGE récapitulant une proposition de financement portant sur 3 prêts : un prêt principal de 161 567 euros à un taux de 1,38% et deux prêts de 28 000 euros et 15 000 euros à un taux de 0% chacun.

Cependant, il ne peut leur être reproché de ne pas avoir accepté le principe de l’intermédiation d’un courtier, dont il n’est pas ici contesté qu’il s’agit d’un partenaire du constructeur et dont l’intervention a un coût (en l’espèce 1500 Euros).

En outre, ne saurait être considéré comme une offre ferme de financement ce courriel relayant une proposition de la BANQUE POPULAIRE comportant les réserves suivantes :
“- ouverture de compte à la banque populaire avec domiciliation des revenus et transfert de toute l’épargne, convention de compte, souscription de 448 Euros de parts sociales, bilan IARD/Prévoyance,
- assurance 100 % M. Et 100 % Mme,
- apport de votre part : 2000 € env dans le projet (à parfaire par le notaire le jour de la signature du terrain), 500 € de frais de dossier bancaire et 1500 € de frais de courtage).”

Monsieur [J] [I] et Madame [U] [V] justifient avoir par la suite reçu deux refus, un premier de la Banque Populaire Grand Ouest le 17 septembre 2021 portant sur une demande de financement d’un montant de 201 638 euros et d’une durée de 300 mois, puis un second du Crédit Agricole en date du 22 octobre 2021 portant sur un montant de 209 793 euros.

L’imprécision des dispositions contractuelles ne permet pas de retenir un défaut de diligences des défendeurs.

Faute pour la demanderesse d’établir que M. [I] et Mme [V] ont par leur comportement empêché la réalisation de la condition suspensive d’obtention d’un financement, la condition n’est pas réputée accomplie et la demande en paiement de l’indemnité prévue à l’article 5 des conditions générales doit être rejetée.

La société ARMORIQUE IMMOS sera en conséquence déboutée de sa demande en paiement.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire :

- Sur les dépens :
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la société ARMORIQUE IMMOS qui succombe sera condamnée aux dépens.

- Sur les frais irrépétibles :
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, la société ARMORIQUE IMMOS sera condamnée à régler la somme de 1500 Euros à M. [I] et Mme [V] au titre de leurs frais irrépétibles.

- Sur l’exécution provisoire :
Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS :