TJ 29232, 6 mai 2025, RG 23/00723

N° RG 23/00723 - N° Portalis DBXY-W-B7H-E3FN

Minute N°

Chambre 1

AUTRES DEMANDES RELATIVES A LA COPROPRIETE

Rédacteur :
Aurore POITEVIN

expédition conforme
délivrée le :

Me Lucie BREMOND
Me Stéphanie HELOU

copie exécutoire
délivrée le :

Me Lucie BREMOND
Me Stéphanie HELOU
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE QUIMPER

JUGEMENT DU 06 MAI 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Madame Agnès RENAUD, Première vice-présidente,
ASSESSEURS : Madame Aurore POITEVIN, Vice-présidente,
Madame Louise-Hélène BENSOUSSAN, Magistrat honoraire juridictionnel ;

GREFFIER lors du prononcé : Monsieur Simon VROLYK ;

DÉBATS : en audience publique le 04 Mars 2025, date à laquelle la présidente a indiqué que l’affaire était mise en délibéré et le prononcé renvoyé au 06 Mai 2025 par mise à disposition au greffe, conformément à l’article 450 du Code de procédure civile ;

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le SIX MAI DEUX MIL VINGT CINQ

DEMANDEURS :

Monsieur [N], [X], [V] [T]
né le 28 Septembre 1995 à [Localité 6]
demeurant [Adresse 2] - [Localité 3] / FRANCE

Madame [G], [P], [L] [J]
née le 27 Décembre 1996 à [Localité 3] (FINISTERE)
demeurant [Adresse 2] - [Localité 3] / FRANCE

Tous deux représentés par Me Lucie BREMOND, avocat au barreau de QUIMPER

DÉFENDERESSE :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2]
dont le siège social est sis [Adresse 4] - [Localité 3] / FRANCE, représenté par son syndic, L’EURL IMHOTEP, Entreprise unipersonnele à responsabilité limitée, immatriculée au RCS de QUIMPER sous le numéro 494 289 804, dont le siège social est [Adresse 1] [Localité 3], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Me Stéphanie HELOU, avocat au barreau de QUIMPER

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [N] [T] et madame [G] [J] sont propriétaires d’un appartement situé au deuxième étage de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3].

Le propriétaire de l’appartement situé à l’étage inférieur ayant constaté une entrée d’eau, le syndic a confié à la société Soprema mission de procéder à une recherche de fuite.

La facture établie par cette société d’un montant de 550 € a été portée au titre des réparations diverses aux décomptes des charges communes générales.

Lors de l’assemblée générale des copropriétaires réunies le 27 janvier 2023, l’assemblée a approuvé les comptes en actant que cette facture serait laissée à la charge exclusive de monsieur [N] [T] et madame [G] [J] (résolution n°5).

Monsieur [N] [T] et madame [G] [J] ont assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 3] représenté par son syndic en exercice l’Eurl Imhotep, devant le tribunal judiciaire de Quimper suivant exploit en date du 7 avril 2023 aux fins de voir sur le fondement des dispositions des articles 10 et suivants de la loi du 10 juillet 1965 :
- annuler la délibération n°5 adoptée par l’assemblée générale des copropriétaires le 27 janvier 2023 pour abus de majorité,
- dire et juger qu’ils seront dispensés de toute participation aux frais de procédure,
- condamner le syndicat des copropriétaires à leur verser la somme de 2500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et assurance et les entiers dépens.

Ils exposent que la société Soprema mandatée par le syndic dans le cadre de sa mission de gestion et d’entretien de l’immeuble, est intervenue pour procéder à une recherche de fuite et à des réparations sommaires au niveau d’un urée établie sur le toit de l’immeuble, l’origine du dégât des eaux provenant d’un défaut d’étanchéité au niveau du muret accolé à leur terrasse privative.
S’ils indiquent que la facture émise par cette société ne leur a pas été communiquée, ils soutiennent qu’aucune réparation n’a été effectuée au niveau des parties privatives dont ils sont propriétaires.
Ils rappellent que constituent des parties communes de l’immeuble les canalisations d’évacuation des eaux pluviales et usées, les couvertures du bâtiment et toutes les terrasses accessibles ou non accessibles mais non comprises dans un lot privatif, le gros œuvre des planchers dont fait partie l’étanchéité, à l’exclusion des revêtements de sol.
Ils en déduisent que la société Soprema est intervenue sur une partie commune de l’immeuble et que la facture d’intervention de cette société relève incontestablement des dépenses communes exposées au titre de l’entretien de l’immeuble, ce que le syndic avait retenu puisqu’il avait imputé cette dépense au titre des charges communes dans l’annexe comptable annexé à la convocation pour l’assemblée générale.
Ils exposent que par un abus de majorité, l’assemblée générale a pris une décision contraire aux dispositions du règlement de copropriété et aux règles posées par la loi de 1965.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 3] représenté par son syndic en exercice la S.A.R.L. Imhotep a, aux termes de ses écritures notifiées par voie électronique le 20 novembre 2024, demandé au tribunal de
- dire et juger que la terrasse est une partie privative,
- débouter monsieur [T] et madame [J] de leurs demandes,
- condamner monsieur [T] et madame [J] à lui verser la somme de 2 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il expose que content tenu des fuites apparues dans l’immeuble, la réfection de l’étanchéité de la terrasse est à prévoir à plus ou moins court terme. Il soutient que la terrasse et une partie privative ainsi que cela résulte du modificatif du règlement de copropriété et en conclut que sa réfection doit être supportée par le copropriétaire.
Il relève que le lot n° 11 est défini comme un studio se trouvant au deuxième étage à droite sur le palier avec coin cuisine, hall, toilettes placards et terrasse. Il précise que la terrasse et dans ces conditions une partie privative incluse dans ce lot dont l’usage est réservé exclusivement aux propriétaire dudit lot il rappelle que l’article 2 de la loi du 10 juillet 1965 précise que sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservés à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminaient, les parties privatives étant la propriété exclusive de chaque copropriétaire.
Il précise que le mur et constituant le garde corps de cette terrasse privative doit être qualifié de parties privatives dès lors qu’il n’est pas constitutif de la structure de l’immeuble.
Il indique que les fuites ayant pour cause la terrasse privative appartenant aux demandeurs, ces derniers doivent seuls supporter la facture émise par la société Soprema qui a procédé à la recherche de fuite.

Monsieur [N] [T] et madame [G] [J] ont maintenu leurs demandes initiales au terme de leurs conclusions notifiées par voie électronique le 13 décembre 2024.

Ils soutiennent que le gros œuvre et l’étanchéité de la terrasse sont des parties communes, seul le revêtement superficiel pouvant être considéré comme une partie privative.
Ils indiquent que la décision de l’assemblée générale visant à leur faire supporter la facture d’entretien des parties communes de l’immeuble constitue une violation manifeste de leurs intérêts particuliers sans motif légitime.

La clôture de la procédure est intervenue le 24 janvier 2025, l’affaire étant fixée à l’audience du 4 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose :
“Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.”

Le règlement de copropriété avec état descriptif de division reçu le 20 avril 1991 par maître [E] [Z] notaire à [Localité 5] définissent les parties communes comme celles qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé, les parties communes comprenant notamment la totalité du sol, les canalisations d’évacuation des eaux pluviales et usées, les fondations, les gros murs de façade et de refend, les murs pignons mitoyens ou non, les couvertures du bâtiment et toutes les terrasses accessibles ou non accessibles mais non comprises dans un lot privatif, le gros oeuvre des planchers etc.
Ce même document définit les parties privatives d’un lot comme celles qui sont réservées à l’usage exclusif de chaque copropriétaire, c’est-à-dire les locaux compris dans son lot avec tous leurs accessoires.

Monsieur [N] [T] et madame [C] [J] qui ne communiquent pas leur titre de propriété ne contestent pas être propriétaires du lot n° 11 de l’ensemble en copropriété situé [Adresse 2] à [Localité 3], ce lot étant décrit aux termes de l’état modificatif descriptif de division reçu le 31 décembre 1991 par maître [Z], de la manière suivante :
- au deuxième étage, à droite sur le palier, un studio avec coin cuisine, hall, toilettes, placard et terrasse.
Ainsi, leur lot comporte une terrasse qui doit être qualifiée de partie privative au sens des dispositions du règlement de copropriété précité dès lors que seules les terrasses qui ne sont pas comprises dans un lot privatif constituent des parties communes.

Il n’est pas contesté que les investigations menées par la société Soprema ont été menées sur la terrasse incluse dans le lot dont monsieur [T] et madame [J] sont propriétaires, laquelle doit être qualifiée de partie privative.
Dans ces conditions, c’est à bon droit que l’assemblée générale des copropriétaires a refusé la prise en charge des frais exposés par la copropriété au titre des charges communes générales, le fait que le syndic ait mandaté la société Soprema étant indifférent.

En conséquence, monsieur [N] [T] et madame [C] [J] seront déboutés de leur demande tendant à voir annuler la résolution n°5 adoptée en ce sens par l’assemblée générale des copropriétaires réunie le 27 janvier 2023.

Ils seront en outre déboutés de leur demande tendant à être exonérés de toute participation aux frais de procédure.

Succombant à l’instance, monsieur [N] [T] et madame [C] [J] en supporteront les entiers dépens et devront en outre verser au syndicat des copropriétaires, une indemnité au titre des frais irrépétibles exposés qui sera fixée à la somme de 1 000 €.

PAR CES MOTIFS