TJ 29232, 6 mai 2025, RG 24/01050

N° RG 24/01050 - N° Portalis DBXY-W-B7I-FEAG

Minute N°

Chambre 1

BAUX PROFESSIONNELS - DEMANDE TENDANT A L’EXECUTION DES AUTRES OBLIGATIONS DU LOCATAIRE ET/OU TENDANT A FAIRE PRONONCER LA RESILIATION POUR INEXECUTION DE CES OBLIGATIONS ET ORDONNER L’EXPULSION

Rédacteur :
Louise-Hélène BENSOUSSAN

expédition conforme
délivrée le :

Maître Jacques GOAOC
Maître Lucie BREMOND

copie exécutoire
délivrée le :

Maître Jacques GOAOC
Maître Lucie BREMOND
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE QUIMPER

JUGEMENT DU 06 MAI 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Madame Agnès RENAUD, Première vice-présidente,
ASSESSEURS : Madame Aurore POITEVIN, Vice-présidente,
Madame Louise-Hélène BENSOUSSAN, Magistrat honoraire juridictionnel ;

GREFFIER lors du prononcé : Monsieur Simon VROLYK ;

DÉBATS : en audience publique le 04 Mars 2025, date à laquelle la présidente a indiqué que l’affaire était mise en délibéré et le prononcé renvoyé au 06 Mai 2025 par mise à disposition au greffe, conformément à l’article 450 du Code de procédure civile ;

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le SIX MAI DEUX MIL VINGT CINQ

DEMANDERESSE :

S.N.C. LE MAURICYVES
Immatriculée au RCS de QUIMPER sous le numéro 903 638 534
dont le siège social est sis [Adresse 5] - [Localité 3]
prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Lucie BREMOND, avocats au barreau de QUIMPER

DÉFENDEURS :

Madame [W] [E]
née le 16 Novembre 1949 à [Localité 3] (FINISTERE)
demeurant [Adresse 2] - [Localité 7]

Monsieur [K] [I]
né le 12 Septembre 1973 à [Localité 9] (FINISTERE)
demeurant [Adresse 1] - [Localité 6]

Monsieur [X] [I]
né le 22 Décembre 1978 à [Localité 7]
demeurant [Adresse 8] - [Localité 4]

Tous représentés par Maître Jacques GOAOC, avocats au barreau de QUIMPER

Suivant acte notarié en date du 13 octobre 2021, dressé par Maître [J] [V], notaire à [Localité 3] (Finistère), madame [W] [E], monsieur [K] [I] et monsieur [X] [I] ont donné à bail à la société LE MAURICYVES un local commercial dans lequel cette société exerce une activité de vente de tabac, sis [Adresse 5] à [Localité 3], pour un loyer annuel de 14 935,92 euros, avec prise d’effet au 14 octobre 2021.

La société LE MAURICYVES a entrepris entre le 21 novembre 2022 et le 12 décembre 2022 la rénovation du local commercial portant sur l’espace de vente, à l'occasion de laquelle elle a constaté que la pièce utilisée dans le local commercial, à titre de bureau, comportait une fosse septique qui était raccordée au réseau d’eaux usées de l’immeuble.

Un procès -verbal de constatations a été dressé par Maître [P], commissaire de justice à [Localité 10] le 19 décembre 2022, qui relate que dans le bureau une trappe permet un accès à la fosse septique de l'immeuble et que les anciennes toilettes ont été démontées par le bailleur pour être remplacées par un sanibroyeur, installé dans une pièce en mauvais état général, sans que le preneur en soit informé.

Par ailleurs le service eau et assainissement de [Localité 3] Communauté a établi, le 16 mars 2023, un rapport de contrôle des rejets au domaine public de l’assainissement collectif, lequel fait état d’une installation non-conforme, avec un délai de six mois pour la mise en conformité.

Considérant que tous ces désordres relevaient de la responsabilité des bailleurs, la société LES MAURICYVES a fait diligenter par son assurance, une expertise amiable le 21 avril 2023 qui a remis un rapport mettant en évidence l'existence d'odeurs nauséabondes dans le local commercial, ce désordre trouvant son origine dans la non conformité d'une fosse septique sise dans le sous sol dont l'étanchéité est défaillante.

Par courrier recommandé avec avis demande d'avis de réception du 18 décembre 2023 , la société LE MAURICYVES a mis en demeure les bailleurs de procéder aux travaux de reprise nécessaires de mise en conformité, indiquant avoir constaté que les eaux usées de l'immeuble se déversaient dans la fosse septique située dans son local commercial et produisaient des odeurs nauséabondes.

Exposant que les démarches amiables entreprises et les mises en demeure adressées aux bailleurs afin d'obtenir la remise en état du local par les bailleurs étaient demeurées vaines, la société LE MAURICYVES les a fait attraire par devant le tribunal judiciaire de Quimper par assignations en date des 11 et 13 juin 2024 afin de les entendre condamner à réaliser les travaux et obtenir une diminution du loyer du 18 décembre 2023, date de la dernière mise en demeure, à la mise en conformité du local.

Sur ces assignations, madame [W] [E], monsieur [K] [I] et monsieur [X] [I] ont constitué avocat et les parties ont échangé leurs conclusions.

Sur ordonnance du juge de la mise en état du 21 février 2025, la clôture de l'instruction de l'affaire a été ordonnée et l'affaire a été fixée à l'audience de plaidoiries, prise à juge rapporteur, du 04 mars 2025.
Les débats clos, l'affaire a été mise en délibéré au 06 mai 2025.

PRETENTIONS DES PARTIES

En demande

Aux termes de ses conclusions régulièrement notifiées par voie électronique le 17 février 2025, la société LE MAURICYVES, au visa des articles 1719 et 1720 du code civil et 1231-1 du code civil, a présenté les demandes suivantes :

Juger que madame [W] [E], monsieur [K] [I] et monsieur [X] [I] ont manqué à leur obligation d’entretien du local commercial ;

Condamner en conséquence, madame [W] [E], monsieur [K] [I] et monsieur [X] [I] à payer à la société LE MAURICYES à la somme de 5 581,08 euros au titre du préjudice de jouissance ;

Débouter madame [W] [E] de sa demande au titre de son préjudice moral ;
Débouter madame [W] [E], monsieur [K] [I] et monsieur [X] [I] de toutes leurs demandes, fins et conclusions contraires ;

Condamner madame [W] [E], monsieur [K] [I] et monsieur [X] [I] au paiement de la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Débouter madame [W] [E], monsieur [K] [I] et monsieur [X] [I] de leur demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner les mêmes aux entiers dépens.

Au soutien de ses demandes la société LE MAURICYVES explique qu'au jour de l'assignation aucuns des travaux requis n’avaient été entrepris, aucuns devis ne lui avaient été transmis par les bailleurs et que si les travaux sollicités par elle en sa qualité de preneur, lesquels conformément aux dispositions de son bail étaient à la charge des bailleurs, ont été effectués le 18 décembre 2024, elle n'entend plus maintenir cette demande il n'en demeure pas moins que le préjudice de jouissance qu'elle a subi pendant plus d'une année doit néanmoins être indemnisé en lien avec les odeurs nauséabondes répandues dans tout le local commercial.
Relativement à la demande reconventionnelle de madame [E], au titre d'un préjudice moral, la société LE MAURICYVES réfute les allégations et s'oppose à toute demande indemnitaire.

**

En défense

Aux termes de leurs conclusions régulièrement notifiées par voie électronique le 12 février 2025, madame [W] [E], monsieur [K] [I] et monsieur [X] [I], au visa des articles 1104, 1217 et 1231-1 du code civil, demandent à la juridiction de :

Débouter la SNC LE MAURICYVES de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

Condamner la SNC LE MAURICYVES à payer à madame [E] la somme de 8 000 euros à titre de dommages et intérêts pour indemnisation de son préjudice moral personnel ;

Condamner, la SNC LE MAURICYVES à payer à madame [W] [E], monsieur [K] [I] et monsieur [X] [I], la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Les bailleurs font valoir que les travaux ont été réalisés ainsi qu'ils s'y étaient engagés depuis l'origine et que c'est en vain que le preneur sollicite l'indemnisation d'un préjudice olfactif dont l'existence et la gêne prétendues ne sont nullement démontrés, seul le rapport d'expertise amiable en faisant état en avril 2023 mais sans décrire l'éventuel impact sur l'activité commerciale.
Relativement à la demande reconventionnelle de madame [E] au titre d'un préjudice moral, celle -ci est fondée au regard des comportements non constructifs, voire outranciers de monsieur [U] le gérant de la société LE MAURICYVES durant la procédure alors même que les bailleurs n'ont jamais dénié leur responsabilité et leur volonté de réaliser les travaux.

***
Au-delà de ce qui sera repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l'espèce des dispositions des articles 455 et 753 du code de procédure civile, le tribunal entend se référer aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et de leurs moyens, rappelant, qu'en application de l'article 768 du code de procédure civile, il ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions d'une partie.

*** MOTIFS DE LA DECISION

Les parties ne contestant pas que les travaux sollicités par le preneur ont été réalises par les bailleurs en décembre 2024, le litige porte désormais sur les demandes indemnitaires qu'elles ont formées en cours de procédure.

I – Sur la réparation du trouble de jouissance sollicitée par le preneur

En application de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé par la nature du contrat de délivrer au preneur la chose louée, d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, d'en faire jouir paisiblement le preneur.

Il n'est pas contestable qu'en l'espèce le bailleur est responsable des travaux à réaliser.

Il convient de préciser que le local commercial se situe au rez-de-chaussée d'un immeuble d'habitation et se compose d'un espace de vente, d'une cuisine, d'un bureau et des réserves, que trois appartements se situent aux étages de l'immeuble et que les travaux réalisés par le preneur, en décembre 2022, ont permis la rénovation complète de l'espace de vente du commerce, pris à bail en octobre 2021.

La société demanderesse explique que c'est lors de la réalisation des travaux que, suite à la dépose du linoléum dans le bureau, a été mise à jour la plaque d'une fosse septique et qu’ à compter de ce moment elle a constaté la présence d'une forte odeur d'eaux usées dans le local commercial.

Informée de ce désordre, madame [E] a commandé des travaux pour vidanger et boucher la fosse septique pensant qu'il s'agissait d'une fosse sur laquelle était uniquement raccordée le point d'eau du local commercial mais qu'apprenant qu'il s'agissait de l'ensemble des réseaux d'eaux usées de l'immeuble, elle a souhaité faire raccorder l'immeuble au tout à l'égout, ce qui a consisté en la réalisation de travaux plus importants.

La société LE MAURICYVES sollicite donc la somme de 5581,08 euros au titre de son préjudice de jouissance en lien avec les odeurs nauséabondes subies depuis le mois de décembre 2023 jusqu'à la réalisation des travaux de conformité en décembre 2024, calculée sur la base d'une réduction du tiers du montant du loyer pendant un an, soit un loyer
déterminé à la somme de 930,17 euros par mois, le loyer mensuel s’élevant actuellement à la somme de 1 395,26 euros, soit : 1395,26 – 930,17 = 465,09 * 12 = 5581,08 euros.

Elle verse au débat les éléments suivants :
le procès -verbal de constat en date du 19 décembre 2022 de la SCP [P] Kerisit qui ne constate pas personnellement la présence d'odeurs, celle- ci lui étant rappelée lors de la visite, par le preneur.
Le rapport d'Elex, société d'expertise, réalisé en février 2023 en présence de madame [E] et du Cabinet Batixo intervenant pour la bailleresse qui constate, lors de la réunion sur site, une forte odeur d'eaux usées dans l'ensemble du local professionnel et que ces odeurs sont une gêne importante pour les salariés et les clients de l'établissement dont l'origine est la dépose du linoléum du bureau mettant en apparent la trappe non étanche de la fosse septique de l'immeuble.
Les courriers recommandés adressés le 18 décembre 2023 par son conseil aux bailleurs faisant mention d'importantes nuisances olfactives du fait des odeurs qui émanent de la fosse septique rendant inutilisable le bureau.
Le courrier adressé le 28 février 2024 adressé au conseil des bailleurs rappelant les nuisances dues à l'importance des odeurs émanant de la fosse septique
Le courrier du 30 octobre 2024 qui relate que malgré les travaux des odeurs nauséabondes persistent avec présence de mouches;
L'attestation de madame [D] [F] en date du 14/02/2025 qui précise que l'odeur était nauséabonde lorsqu'elle se rendait dans les toilettes de l'établissement et dans le bureau ainsi que dans la chambre forte due aux mouches mortes et qui précise que l'odeur ainsi que la prolifération des mouches étaient amplifiées lorsque les appartements étaient loués.

De son côté les bailleurs ont versé au débat le rapport du cabinet Batixo, conseil en bâtiment pour madame [E] en date du 19 octobre 2023, qui indique qu'il n'existe pas de ventilation de fosse, ce qui explique, principalement, la diffusion de mauvaises odeurs dans le commerce. Les investigations entreprises par le SRIO, à la demande de Batixo, ont été menées suite à des problématiques de remontées d'odeurs et l'entreprise a constaté effectivement la présence d'interstices au niveau du regard de fosse, ainsi que des remontées d'odeurs, le regard toutes eaux n'étant pas hermétique.
Ainsi contrairement à ce que soutiennent les défendeurs la preuve de l'existence d'odeurs nauséabondes dues à l'existence d'une fosse septique située dans le sous-sol d'un bureau, dont on se demande d'ailleurs comment cette fosse a pu être vidangée pendant des années par les bailleurs, est rapportée.

La présence d'odeurs nauséabondes est nécessairement à l'origine d'un préjudice de jouissance des lieux pour le preneur qui, alors qu'il y exploite un commerce de vente de tabac, ne peut utiliser normalement son bureau et ses toilettes, et doit faire face à la gêne causée aux personnes travaillant dans les lieux et à la clientèle.

Alors que le bailleur était informé dès le mois de décembre 2022 de la nature des troubles affectant l'exploitation commerciale du locataire, il n'a fait intervenir une entreprise pour y remédier qu'en décembre 2024 alors qu'il doit au locataire une jouissance paisible des lieux louées, le devis versé au débat avec l'entreprise Balannec en date du 19 janvier 2023 n'est pas signé par les bailleurs et il ne peut justifier que deux années ont été nécessaires pour remédier à l'existence de cette fosse septique située dans le sous-sol du local commercial.

Par contre le preneur ne démontre pas que cette odeur se répandait continuellement dans l'espace de vente, qu'elle était permanente ni quelle était son intensité ni d'ailleurs si ce préjudice de jouissance a eu un impact sur son chiffre d'affaires. La seule attestation produite émane d'une salariée de l'entreprise faisant référence à des nuisances olfactives dans le bureau et les toilettes ainsi que dans la chambre forte.

En conséquence le préjudice de jouissance sera évalué à la somme de 3000 euros tenant à la durée du préjudice soit pendant une année et à l'impossibilité d'y remédier tant que les travaux n'ont pas été réalisés par les bailleurs.

II – Sur la demande de dommages intérêts formée par madame [E]

A l'appui de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral, madame [E] en sa qualité de bailleur ne justifie d'aucun élément permettant d'établir que l'attitude d'un des associés de la société LE MAURICYVES a eu des répercussions morales dommageables à son égard.
En outre il sera observé que la demande est mal dirigée en ce qu'elle met en cause monsieur [U], lequel à titre personnel n'est pas à la cause.
Par conséquent elle sera déboutée de ce chef.

III – Sur les mesures de fin de jugement
-Les dépens
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
Madame [W] [E], monsieur [K] [I] et monsieur [X] [I], parties perdant le procès, seront condamnées in solidum au paiement des entiers dépens de l'instance.

-Les frais non compris dans les dépens
En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.
Tenus aux dépens, madame [W] [E], monsieur [K] [I] et monsieur [X] [I], seront condamnées in solidum à payer à la société LE MAURICYVES la somme de 2500 euros au titre des frais irrépétibles.
Ils seront en conséquence déboutés de leur demande à ce titre.

-L'exécution provisoire

Elle est de droit.

PAR CES MOTIFS