TJ 28085, 20 mai 2025, RG 24/00762

N° RG 24/00762 - N° Portalis DBXV-W-B7I-GHOU

Minute : JCP

Copie exécutoire délivrée
le :
à :
SELARL LESTER GAMEIRO NENEZ TIANO AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 30

Copie certifiée conforme
délivrée le :
à :
SCP FALLOURD PAPIN, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 54

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Contradictoire

DU 20 Mai 2025

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [N] [F]
né le 14 Mars 1978 à SAINT REMY
non comparant et représenté
et
Madame [D] [I] épouse [F]
née le 11 Avril 1976 à AGADIR (MAROC)

Tous deux demeurant Les ardaloups - 41300 THEILLAY

comparante en personne assistée de Me GAMEIRO de la SELARL LESTER GAMEIRO NENEZ TIANO AVOCATS ASSOCIES, demeurant 3 Rue au Lin - 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 30

D'une part,

DÉFENDEUR(S) :

Madame [X] [V]
née le 11 Avril 1996 à RAMBOUILLET (78120)
et
Monsieur [P] [B]
né le 21 Novembre 1993 à CHARTRES (28000)

tous deux demeurant 16 T rue de Boissay - 28190 FONTAINE-LA-GUYON

représenté par Me FALLOURD de la SCP FALLOURD PAPIN, demeurant 3 rue des Changes - 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 54

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Eugénie LALLART

En présence de : [K] [T], auditrice de justice et François MATHET, conciliateur de justice lors des débats

Greffier: Karine SZEREDA

DÉBATS :

L'affaire a été plaidée à l'audience publique du 04 Mars 2025 et mise en délibéré au 20 Mai 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seing privé en date du 25 mai 2022, Monsieur [N] [F] et Madame [D] [I] épouse [F] (ci-après les époux [F]) ont consenti à Madame [X] [V] et Monsieur [P] [B] un bail d'habitation portant sur un appartement et deux places de stationnement situés 5B rue de l'Oiseau de Feu, logement B23, à LUCE (28110), pour un loyer mensuel d'un montant de 620,00 euros, outre une provision sur charges de 70,00 euros.

Un état des lieux d'entrée a été établi contradictoirement entre les parties le 25 mai 2022.

Madame [X] [V] et Monsieur [P] [B] ont informé les époux [F] par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 04 juin 2023, de leur volonté de quitter le logement à compter du 15 juillet 2023.

Cette lettre a été réceptionnée par les époux [F] le 10 juin 2023.

Un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement le 25 juillet 2023.

Le 29 décembre 2023, un procès-verbal de constat a été établi à la demande des époux [F].

Par actes de commissaire de justice en date du 07 mars 2024, signifiés à personne à Madame [X] [V] et à domicile à Monsieur [P] [B], les époux [F] ont assigné Madame [V] et Monsieur [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de CHARTRES aux fins d'obtenir le paiement de l'arriéré locatif, de la régularisation des charges ainsi que des travaux de remise en état.

L'affaire a été appelée à l'audience du 02 avril 2024.

A l'audience 04 mars 2025, les époux [F], représentés par leur avocat, sollicitent du tribunal, aux termes de leurs dernières écritures :
- A titre principale : la condamnation solidaire de Monsieur [P] [B] et de Madame [X] [V] au paiement des sommes suivantes :
- 920 € au titre des loyers et provisions sur charges impayés,
- 662,43 € au titre de la régularisation des charges sur l'année 2023,
- 5.938,20 € au titre des réparations locatives (déduction faite de la moitié du dépôt de garantie),
- A titre subsidiaire :
- La condamnation de Monsieur [P] [B] au paiement des sommes suivantes :
- 460 € au titre des loyers et provision sur charges impayés,
- 331,21 € au titre de la régularisation des charges sur l'année 2023,
- 2.969, 10 € au titre des travaux de remise en état (déduction faite de la moitié du dépôt de garantie),
- La condamnation de Madame [X] [V] au paiement des sommes suivantes :
- 460 € au titre des loyers et provision sur charges impayés,
- 331,21 € au titre de la régularisation des charges sur l'année 2023,
- 2.969, 10 € au titre des travaux de remise en état (déduction faite de la moitié du dépôt de garantie),
- La condamnation in solidum de Monsieur [P] [B] et Madame [X] [V] à leur payer la somme de 1.000 euros en réparation de leur préjudice moral ;
- La condamnation in solidum de Monsieur [P] [B] et Madame [X] [V] aux dépens, comprenant le coût du constat dressé par Maître [G] [A] le 29 décembre 2023 ;
- La condamnation in solidum de Monsieur [P] [B] et Madame [X] [V] à leur payer la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Les époux [F] font valoir, sur le fondement des articles 1732 du code civil, 7 et 15 de la loi du 06 juillet 1989, que la réduction du délai de préavis a été acceptée à condition qu'ils trouvent un nouveau locataire et relèvent qu'ils n'ont pas pu relouer leur bien au regard de la présence de dégradations locatives.

Madame [X] [V] et Monsieur [P] [B], représentés par leur avocat, soutiennent leurs écritures oralement et sollicitent du tribunal :
- Le rejet des prétentions de Monsieur et Madame [F] ;
- La condamnation in solidum de Monsieur et Madame [F] aux dépens ;
- La condamnations in solidum de Monsieur et Madame [F] à leur payer la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Ils s'opposent à la prise en charge des travaux de réparations du logement. Ils indiquent que le plancher flottant est de mauvaise qualité et que la vasque de la salle de bain n'était déjà pas fixée à leur entrée dans les lieux. Ils rappellent que les époux [F] avaient accepté de réduire leur délai de préavis puisqu'ils avaient trouvé un autre locataire et que, par ailleurs, cette condition suspensive ne peut s'appliquer car elle est uniquement soumise à la volonté du bailleur.

L'affaire a été mise en délibéré au 20 mai 2025 par mise à disposition au Greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en paiement de la somme de 920 euros au titre de la dette locative

En application de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l'article 1728 2°du code civil et l'article 7 a) de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer aux termes convenus dans le bail en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Par ailleurs, en vertu de l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois lorsqu'il émane du locataire. Cet article précise que le locataire " est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur ".

En l'espèce, il ressort de la lettre recommandée avec accusé de réception, délivrée aux époux [F] le 10 juin 2023, que les locataires les ont informés de leur souhait de quitter le logement le 15 juillet 2023 au plus tôt et ainsi d'écourter le délai légal de préavis.

Par réponse en date du 11 juin 2023, les époux [F] ont accepté cette demande de réduction du délai de préavis à la condition qu'ils trouvent de futurs locataires " qui accepteraient de prendre le logement au plut tôt à partir de cette date ".

Si Madame [X] [V] et Monsieur [P] [B] produisent un courrier des époux [F] adressé aux finances publiques évoquant une résiliation du bail en date du 25 juillet 2023 ainsi qu'un courrier électronique de Madame [F] en date du 05 juillet 2023 évoquant la présence d'un nouveau locataire, ces éléments ne démontrent pas qu'un locataire ait effectivement intégré le logement à la date de leur départ.

Au contraire, il ressort du courrier des époux [F] adressé à Madame [V] et Monsieur [B] le 27 juillet 2023, soit deux jours après l'établissement de l'état des lieux de sortie, que l'entrée dans les lieux d'un nouveau locataire n'avait pu avoir lieu " au regard des détériorations immobilières importantes ", et qu'en conséquence aucun contrat de bail n'avait été établi.

Etant donné que le congé émane des locataires et que le logement n'a pas été occupé avant la fin du délai de préavis par un autre locataire, ces derniers sont redevables du montant du loyer et des charges équivalant à trois mois de préavis.

Il résulte ainsi du contrat de bail ainsi que de la lettre de congé des locataires, versés aux débats, que Madame [X] [V] et Monsieur [P] [B] devaient s'acquitter du montant du loyer et des charges jusqu'au 10 septembre 2023. La créance locative des époux [F] s'élève donc à la somme de :
- 620 euros de loyer et 70 euros de provision sur charges pour le mois d'août 2023 ;
- 206,67 euros de loyer et 23,33 euros de provision sur charges, proratisés jusqu'au 10 septembre 2023.

En conséquence, il convient de condamner in solidum Madame [X] [V] et Monsieur [P] [B] à payer à Monsieur [N] [F] et Madame [D] [I] épouse [F] la somme de 920 euros au titre des loyers et provisions sur charges.

Sur la demande en paiement de la somme de 662,43 euros au titre de la régularisation des charges sur l'année 2023

En application de l'article 23 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification. Il est précisé que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle.

En application de ce texte, il appartient au bailleur de justifier des sommes dues en cas de contestation.

En l'espèce, les époux [F] justifient du montant de leur cotisation 2023 au titre de la taxe d'ordures ménagères, soit la somme de 242 euros.

Il convient alors de décompter les jours de l'année après la résiliation du bail, Madame [X] [V] et Monsieur [P] [B] n'étant tenu au paiement de cette charge que pour le temps d'occupation du logement, soit jusqu'au 10 septembre 2023.

Aussi, Madame [X] [V] et Monsieur [P] [B] doivent s'acquitter de la somme de 168,05 euros au titre des charges d'ordures ménagères.

Les époux [F] produisent également un justificatif concernant leurs charges locatives pour l'année 2023 pour un montant de 814,49 euros, incluant la consommation d'eau pour un montant de 302,22 euros.

Les époux [F] démontrent que la consommation en eau facturée est uniquement celle de Madame [X] [V] et Monsieur [P] [B] du temps de leur occupation de l'appartement, ce qui n'est pas contesté par ces derniers, de sorte qu'ils seront redevables de la somme de 302,22 euros à ce titre.

Les époux [F] sollicitent également le paiement de la somme de 192,16 euros au titre des charges locatives. Néanmoins, ce montant se base sur une somme incluant deux fois les charges relatives à l'eau, de sorte qu'il convient de retirer ces sommes du montant initial des charges locatives, les charges relatives à l'eau faisant l'objet d'une demande à part.

Aussi, le total des charges locatives pour l'année 2023, eau non-comprise, s'élève en réalité à la somme de 512,27 euros (814,49 - 302,22), soit 341,51 euros de janvier à août 2023 et 14,23 euros pour les 10 premiers jours de septembre 2023, soit la somme totale de 355,74 euros mise à la charge des locataires.

Dès lors, les époux [F] sont fondés à solliciter de Madame [X] [V] et Monsieur [P] [B] le paiement de la somme de 826,01 euros (168,05 + 302,22 + 355,74) pour la régularisation des charges au titre de l'année 2023.

Il convient de déduire de cette somme les versements mensuels effectués par les locataires de 70 euros de provision sur charge, soit la somme de 583,33 euros pour la période du 1er janvier au 10 septembre 2023.

En conséquence, Madame [X] [V] et Monsieur [P] [B] seront condamnés in solidum à payer à Monsieur [N] [F] et Madame [D] [I] épouse [F] la somme de 242,68 euros au titre de la régularisation des charges de l'année 2023.

Sur la demande en paiement des frais de remise en état

Aux termes de l'article 7c) et 7d) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, et de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

L'article 1 du décret n°87-712 du 26 août 1987 pris en application de l'article 7 précité dispose que sont des réparations locatives tous les travaux d'entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d'éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l'usage normal des locaux et équipements à usage privatif, ajoutant qu'ont notamment le caractère de réparations locatives les réparations énumérées en annexe au présent décret.

Au titre des réparations locatives figurent notamment, le maintien en état de propreté, l'entretien courant des jardins privatifs, les menus raccords de peintures et tapisseries, le rebouchage de trous rendu assimilable à une réparation par leur nombre, la dimension, et l'emplacement de ceux-ci.

S'il est constant que l'indemnisation du bailleur n'est pas subordonnée à l'exécution des travaux, il demeure que le bailleur doit produire des pièces de nature à éclairer le juge tant sur l'imputabilité de la dépense envisagée que sur le montant de la dépense.

En l'espèce, il ressort de l'état des lieux d'entrée contradictoirement réalisé le 25 mai 2022 que le logement était, en grande partie, en très bon état, les sols du séjour, le plafond de la cuisine, les sols de la chambre 1 et les murs de la chambre 2 étant en " état correct ". En effet, il était précisé que :
- Le parquet du séjour présentait des rayures.
- Le plafond de la cuisine présentait quelques tâches.
- Le sol de la chambre 1 présentait des rayures.
- Les murs de la chambre 2 présentaient des accrocs.

En revanche, il résulte de l'état des lieux de sortie établi de façon contradictoire, le 25 juillet 2023, que plusieurs désordres sont présents :
- Le parquet du séjour gondole et certaines plaintes sont décollées.
- Dans l'entrée, les trous au mur ont été mal rebouchés et de la peinture est manquante sur la porte.
- Dans la cuisine, le plafond présente plusieurs traces de saleté.
- Dans la salle de bain, les murs sont sales et la vasque est mal tenue.
- Dans la chambre 1 et 2, les murs présentent des traces et des trous sont mal rebouchés.

Il est également noté dans les commentaires de sortie " ménage à revoir ", " plinthes gonflés à différents endroits ", " plafond et murs de la cuisine à nettoyer ou repeindre ", " trous dans les murs mal rebouchés et visibles à reprendre ".

Cet état des lieux de sortie a été signé par les bailleurs et les locataires qui ont également apposé la mention " lu et approuvé ".

Ces éléments sont corroborés par le procès-verbal de constat établi par un commissaire de justice et les photographies attachées à ce dernier. En effet, ce procès-verbal fait état du manque de peinture sur la porte d'entrée, du mauvais état des plinthes dans le salon, de la présence de tâches sur le plafond de la cuisine, de débords de peinture dans la chambre 2 et d'un porte serviette mal fixé dans les toilettes. Dans la salle de bain, le lavabo et le meuble sous-vasque sont cependant indiqués comme étant " en état d'usage normal ".

Or, en dehors des constats effectués sur le parquet, l'ensemble de ces éléments sont considérés comme des réparations locatives puisqu'il s'agit du maintien en état de propreté du logement, de menus raccords de peintures et de rebouchage de trous, et sont donc à la charge du locataire.

En revanche, il ressort également du procès-verbal de constat du commissaire de justice que le parquet n'est pas uniquement gondolé dans le séjour comme le mentionne l'état des lieux de sortie mais également dans l'entrée ainsi que dans la chambre n°1. De plus, celui-ci présentait déjà des traces d'usures au moment de l'entrée dans le logement des locataires, ce qui interroge sur sa vétusté.

En outre, le remplacement du parquet n'est pas mentionné dans les commentaires de sorties présents au sein de l'état des lieux de sortie, de sorte que les locataires n'ont jamais consenti à la prise en charge de son remplacement.

Au regard de ces éléments, cette dépense doit donc rester à la charge du bailleur.

Sur le quantum des réparations, les époux [F] versent aux débats un devis d'un montant de 6.558,20 euros TTC. Ce devis comprend :
- La remise en état du parquet et des plinthes du salon pour un montant de 2.762 euros.
- La peinture des murs du salon pour un montant de 1.650 euros.
- La peinture des murs et du plafond de la cuisine pour un montant de 540 euros.
- La peinture des murs d'une chambre pour un montant de 840 euros.
- La fixation de la vasque de la salle de bain pour un montant de 50 euros.
- La fixation du dérouleur papier toilette pour un montant de 20 euros.
- La protection et le nettoyage du chantier pour un montant de 100 euros.

Le poste de dépenses concernant la remise en état du parquet et des plinthes du salon restera à la charge du bailleur, de sorte que la somme de 2.762 euros doit être écartée.

De plus, il ne ressort ni de l'état des lieux de sortie ni du procès-verbal de constat de commissaire de justice que les murs du salon nécessitent d'être repeint, aussi la somme de 1.650 euros sera également écartée.

Enfin, concernant la fixation de la vasque de la salle de bain sollicitée par les bailleurs, les locataires indiquent l'avoir reçu en l'état et bien que l'état des lieux de sortie mentionne cette absence de fixation, le procès-verbal de constat de commissaire de justice indique que cette dernière est dans un état d'usage normal, de sorte que la somme de 50 euros doit aussi être écartée.

En revanche, il ressort tant de l'état des lieux de sortie, et notamment des commentaires de sorties, ainsi que du procès-verbal de constat qu'il est nécessaire de repeindre les murs et le plafond de la cuisine, de repeindre les murs de la chambre 2 ainsi que de procéder à la fixation du dérouleur du papier toilette, de sorte que ces dépenses seront mises à la charge des locataires, y compris la protection et le nettoyage du chantier.

Madame [X] [V] et Monsieur [P] [B] seront en conséquence condamnés in solidum à payer à Monsieur [N] [F] et à Madame [D] [I] épouse [F] la somme totale de 1.500 euros HT soit 1.650 TTC (540,00 euros + 840,00 euros + 20 euros + 100 euros) au titre des frais de remise en état du logement.

Sur la demande de dommages et intérêts

En l'espèce, les époux [F] affirment avoir subi en préjudice moral en raison de la résistance abusive de Madame [X] [V] et de Monsieur [P] [B] mais n'évoquent aucun moyen au soutien et de cette prétention et ne versent aux débats aucune pièce de nature à justifier leur préjudice.

En conséquence, la demande de dommages et intérêts de Monsieur [N] [F] et de Madame [D] [I] épouse [F] sera rejetée.

Sur les mesures accessoires

Sur les dépens

En vertu de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens de l'instance, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, Madame [X] [V] et Monsieur [P] [B], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance.

Sur la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

En l'espèce, Madame [X] [V] et Monsieur [P] [B], condamnés aux dépens, indemniseront Monsieur [N] [F] et Madame [D] [I] épouse [F] de leurs frais non compris dans les dépens par une somme qu'il est équitable de fixer à 300 euros.

Ils seront par ailleurs déboutés de leur propre demande de ce chef.

Sur l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable à la présente instance engagée après le 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En conséquence, il sera simplement rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision en application de cette disposition.

PAR CES MOTIFS