TJ 02691, 22 mai 2025, RG 24/00244

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-QUENTIN
Juge des contentieux de la protection - [Adresse 5]

MINUTE :

AFFAIRE N° RG 24/00244 - N° Portalis DBWJ-W-B7I-C2E7

Le
copie + copie exécutoire M. [K] et Mme [R]
copie + copie exécutoire Me CACHEUX
copie dossier

JUGEMENT DU 22 MAI 2025

DEMANDEURS

M. [D] [K]
né le 16 Décembre 1987 à [Localité 6]
demeurant [Adresse 3]

comparant

Mme [Y] [R]
née le 08 Février 1988 à [Localité 6]
demeurant [Adresse 3]

comparante

DÉFENDEURS

M. [F] [I]
né le 28 Novembre 1999 à [Localité 6]
demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Stéphanie CACHEUX de la SCP PINCHON-CACHEUX-BERTHELOT, avocats au barreau de SAINT-QUENTIN

Mme [B] [S]
née le 21 Juillet 1998 à [Localité 6]
demeurant [Adresse 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-02691-2024-00157 du 16/10/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de SAINT QUENTIN)

représentée par Maître Stéphanie CACHEUX de la SCP PINCHON-CACHEUX-BERTHELOT, avocats au barreau de SAINT-QUENTIN

La cause ayant été débattue à l’audience ordinaire et publique du 27 Février 2025 du juge des contentieux de la protection de SAINT-QUENTIN, (Aisne), présidée par Philippe BRELIVET, assisté de Vanessa IKHLEF, Greffier;

Philippe BRELIVET juge des contentieux de la protection, après débats, a avisé les parties présentes que la décision serait rendue ce jour par mise à disposition au greffe dans les conditions de l’article 450 du Code de procédure civile,

Greffière lors de la mise à disposition : Céline GAU

Le jugement suivant a été prononcé :

RAPPEL DES FAITS

Madame [Y] [R] et Monsieur [D] [K] (les consorts [R] [K]), ont donné à bail à Madame [B] [S] et à Monsieur [F] [I] (les consorts [S] [I]), par contrat du 8 janvier 2022, un logement à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 1], moyennant un loyer mensuel initial de 600,00 euros outre, les charges et taxes récupérables. Un état des lieux d’entrée était régularisé le 8 janvier 2022.

Par lettre recommandée, en date du 1er septembre 2023, les locataires ont résilié leur bail, et ont indiqué effectuer leur prévis d’une durée de 3 mois. Un état des lieux de sortie a été régularisé le 9 octobre 2023.

Le 31 janvier 2024 les bailleurs notifiaient aux locataires une mise en demeure de payer la somme de 1604,11 euros correspondant au montant des loyers impayés et des réparations locatives.

Par voie de requête en injonction de payer enregistrée, le 21 février 2024, par le greffe de la juridiction, les consorts [R] [K] ont saisi le tribunal judiciaire de Saint-Quentin d’une requête en injonction de payer visant à demander la condamnation des locataires au paiement de loyers impayés et les réparations locatives. Une ordonnance portant injonction de payer a été prononcée, le 11 avril 2024, prononçant la condamnation des consorts [S] [I] au paiement d’une somme de 1 200,00 euros en principal, une somme de 66,03 en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’au paiement des entiers dépens. Cette ordonnance a été signifiée, le 13 mai 2024, aux débiteurs, par acte de commissaire de justice remis à l’étude. Le conseil des consorts [S] [I] a formé opposition par lettre recommandée avec avis de réception, en date du 8 juillet 2024, reçue le 11 juillet 2024 par le greffe de la juridiction.

Par lettre recommandée avec avis de réception, en date du 24 juillet 2024, les parties ont été convoquées à comparaître à l’audience publique, en date du 17 octobre 2024.

La procédure, appelée à l'audience publique le 17 octobre 2024, a été reportée, à la demande des parties, à l’audience du 19 décembre 2024, puis a été reportée à l’audience du 27 février 2025, pour y être entendue.

A l’audience publique, le 27 février 2025, les consorts [R] [K] comparaissent en personne, et demandent, au cours de leurs observations orales, la condamnation solidaire des débiteurs à leur payer la somme de 1 200,00 euros en principal, la somme de 301,86 euros au titre de réparations locatives, la somme de 181,00 euros au tire des pertes de salaires exposées par Monsieur [K], la somme de 198,60 euros au titre des pertes de salaire exposées par Madame [R], la somme de 66,03 au tire des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, les entiers dépens comprenant la somme de 404,33 euros réglés à leur commissaire de justice.

Les bailleurs prétendent que le loyer du mois d’octobre 2023 versé par les locataires correspond en réalité au paiement du mois de septembre 2023, de sorte que le loyer du mois d’octobre 2023 n’a pas été réglé. Ils indiquent qu’un accord de règlement amiable devait être mis en place mais que les locataires n’ont pas donné suite à cette démarche amiable. Ils allèguent que le dépôt de garantie a été conservé et utilisé pour l’entretien annuel de la chaudière et les réparations locatives relatives au remplacement de la fenêtre vélux détériorée, et du double vitrage de la baie vitrée qui a été cassé.

A l’audience publique, le 27 février 2025, les consorts [S] [I] comparaissent représentés par leur mandataire, et demandent, au cours de leurs observations orales qui reprennent le dispositif de leurs conclusions écrites, le débouté des consorts [R] [K] de toutes leurs demandes et leur condamnation à leur payer la somme de 420,00 euros au titre du solde du dépôt de garantie, ainsi qu’au paiement des dépens.

Les locataires allèguent avoir donné préavis, par lettre recommandée du 1er septembre 2023, et déclarent avoir quitté le logement le 9 octobre 2023. Ils prétendent que le loyer était dû jusqu’au 9 octobre 2023, de sorte qu’ils reconnaissent devoir tout au plus le loyer du 1er au 9 octobre 2023, soit la somme de 180,00 euros, que l’état des lieux de sortie est presque identique à l’état des lieux d’entrée, hormis une poignée cassée d’une fenêtre velux de la véranda et une vitre située sur la baie vitrée de la salle, dommages pour lesquels les bailleurs ne versent aucune pièce justificative des réparations.

La décision a été mise en délibéré au 22 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 467 du code de procédure civile:“Le jugement est contradictoire dès lors que les parties comparaissent en personne ou par mandataire, selon les modalités propres à la juridiction devant laquelle la demande est portée.” Le jugement est contradictoire, dès lors que les parties ont comparu par mandataire.

I. SUR LA RECEVABILITE DE L’OPPOSITION FORMEE PAR MONSIEUR [L] [V] A L’ENCONTRE DE L’ORDONNANCE DU 5 OCTOBRE 2021
L’article 1416 du code de procédure civile dispose que: “L'opposition est formée dans le mois qui suit la signification de l'ordonnance. Toutefois, si la signification n'a pas été faite à personne, l'opposition est recevable jusqu'à l'expiration du délai d'un mois suivant le premier acte signifié à personne ou, à défaut, suivant la première mesure d'exécution ayant pour effet de rendre indisponibles en tout ou partie les biens du débiteur.”

En l’espèce, le juge des contentieux de la protection constate que la première signification à personne de l’ordonnance portant injonction de payer, en date du 11 avril 2024, a été effectuée, le 20 juin 2024, par acte de commandement de payer afin de saisie vente signifié par l’étude de commissaire de justice [P], de sorte que l’opposition à l’ordonnance portant injonction de payer peut être formulée dans le délai d’un mois suivant ce premier acte de signification à personne, soit jusqu’au 20 juillet 2024.

Madame [B] [Z] [M] [S] et Monsieur [F] [I] ont régulièrement formé opposition, par lettre recommandée, expédiée par leur conseil, le 8 juillet 2024, et reçue, le 11 juillet 2024, par le greffe de la juridiction. En conséquence, l’opposition formée par Madame [B] [Z] [M] [S] et par Monsieur [F] [I] est jugée régulière et recevable par la présente juridiction, comme ayant été formée dans le délai légal.

I. SUR LES DEMANDES DES PARTIES:

- sur la demande de paiement des loyers impayés :

L’article 7- a de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que:“Le locataire est obligé :
a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ;”

En l’espèce, les consorts [R] [K], bailleurs, reconnaissent oralement, à l’audience publique, que les loyers ont été réglés jusqu’au mois de septembre 2023, de sorte que les locataires demeurent toujours redevables des loyers impayés du 1er octobre 2023 jusqu’au 9 octobre 2023, date de la libération du logement. Le montant des loyers dus s’élève à une somme de 180, 00 euros. Les locataires, présents à l’audience publique, reconnaissant devoir cette somme d’un montant de 180,00 euros. En conséquence, le montant des sommes dues, au titre des loyers impayés du1er au 9 octobre 2023, s’élève à la somme de 180,00 euros, de sorte que Madame [B] [Z] [M] [S] et Monsieur [F] [I] seront solidairement condamnés à payer à Madame [Y] [R] et à Monsieur [D] [K] la somme de 180,00 euros au titre des loyers impayés.

- Sur la demande de paiement des réparations locatives

L’article 7 - c de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que: “Le locataire est obligé :
c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ;”

En l’espèce, le tribunal constate que les bailleurs sollicitent la condamnation des locataires à leur payer une somme de 301.86 euros au titre des réparations locatives. Cette demande est justifiée par le versement à la procédure d’une facture d’un montant de 581,06 euros correspondant au coût de la réparation de la fenêtre, une facture d’entretien de la chaudière d’un montant de 180,00 euros et un devis de réparation d’une porte fenêtre d’un montant de 140,80 euros. Soit une somme totale de 901,86 euros, à laquelle il convient de déduire le montant du dépôt de garantie versé par les locataires qui s’élève à la somme de 600,00 euros, de sorte que le solde demeurant dû aux bailleurs peut être fixé à la somme de 301,86 euros. Les locataires reconnaissent l’existence de dégradations locatives mais contestent devoir cette somme sans toutefois pouvoir rapporter la preuve que cette somme n’est pas due. En conséquence, Madame [B] [Z] [M] [S] et Monsieur [F] [I] seront solidairement condamnés à payer à Madame [Y] [R] et à Monsieur [D] [K] la somme de 301,86 euros au titre des réparations locatives.

- Sur la demande de restitution du dépôt de garantie

L’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que:
“Lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l'intermédiaire d'un tiers.
Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l'article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie.
Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile.
Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.
Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu'elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble. Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l'ensemble des comptes.
Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. Il ne doit faire l'objet d'aucune révision durant l'exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé.
A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.
En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur. Toute convention contraire n'a d'effet qu'entre les parties à la mutation.”

En l’espèce, la somme d’un montant de 600,00 euros versée par les locataires au titre du dépôt de garantie a été acquise par les bailleurs pour garantir l’exécution des obligations locatives des locataires. Ces derniers demeurent redevables d’une somme totale de 901,86 euros au titre des réparations locatives, de sorte que la somme de 600,00 euros demeurera acquise aux bailleurs pour garantir les réparations locatives de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 1]. En conséquence, les consorts [S] [I] seront déboutés de leur demande de restitution de leur dépôt de garantie.

- Sur la demande formée par les bailleurs au titre de la condamnation des bailleurs à leur payer leurs pertes de salaire

Les demandes formées par les consorts [R] [K] au titre du paiement de leurs pertes de salaire, soit la condamnation des locataires à leur payer une somme de 181,00 euros pour Monsieur [K] et une somme de 198,60 euros pour Madame [R], correspondent en réalité à des frais irrépétibles qui seront traités ci-dessous au titre des demandes accessoires. Enfin, toutes les parties seront déboutées de toutes leurs autres demandes.

II.. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

L’article 696 du code de procédure civile dispose que:“ la partie perdante est condamnée aux dépens (...).”
En l’espèce, Madame [B] [Z] [M] [S] et Monsieur [F] [I], parties succombantes, supporteront solidairement la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

En application de l’article 700 du code de procédure civile:“Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer: à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens; (...).”
En l’espèce, compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Madame [Y] [R] et Monsieur [D] [K], Madame [B] [Z] [M] [S] et Monsieur [F] [I] seront solidairement condamnés à leur payer une somme de 445,63 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile dans sa version applicable au présent litige, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS