TJ 38185, 22 mai 2025, RG 23/05519

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

Ch4.3 JCP

N° RG 23/05519 - N° Portalis DBYH-W-B7H-LQMB

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

4ème CHAMBRE CIVILE - 4.3 - JCP

JUGEMENT DU 22 MAI 2025

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [D] [F]
né le 31 Juillet 1968 à SAINT MARTIN D’HERES (38400), demeurant 11 Avenue Aristide Briand - 38600 FONTAINE

AJ totale n°2023/000528 du 24/01/2023

représenté par Maître Margot BLANCHARD, avocat au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

ET :

DEFENDERESSE

Madame [L] [X], demeurant 9 Bis rue des Charmettes - 38600 FONTAINE

représentée par Maître Aurélia MENNESSIER, avocat au barreau de GRENOBLE

D’AUTRE PART

A l’audience publique du 10 Avril 2025 tenue par Mme Anne-Laure CHARIGNON, Vice-Présidente chargée des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de Grenoble, en présence de M. Christophe SAMPER, Auditeur de justice, assistée de Mme Mélinda RIBON, Greffier;

Après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries, l’affaire a été mise en délibéré, et le prononcé de la décision renvoyé au 22 Mai 2025, date à laquelle il a été statué en ces termes :

EXPOSE DU LITIGE :

Par contrat de bail en date du 29 janvier 2022 consenti par Madame [L] [X], Monsieur [D] [F] a pris en location un appartement situé 11 Avenue Briand – 38600 Fontaine.

Le bail meublé a été souscrit pour une durée d’un an renouvelable par tacite reconduction.

Le bail a été résilié à la suite du congé donné par le locataire le 20 avril 2024.

Par acte de commissaire de Justice en date du 18 octobre 2023, Monsieur [D] [F] a fait assigner Madame [L] [X] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Grenoble aux fins de voir :
Juger que le contrat de bail ne mentionne pas le dépôt de garantie et une provision pour charges récupérables ;En conséquence,
Condamner Madame [L] [X] à restituer à Monsieur [D] [F] la somme de 960,00 € indûment versé ;Condamner Madame [L] [X] à rembourser la somme de 340,00 € au titre de provision pour charges versées à compter de la prise d'occupation du logement, somme à parfaire au jour du jugement ;Enjoindre à Madame [L] [X] de communiquer les quittances de loyer réclamées par Monsieur [D] [F], au besoin sous astreinte de 50,00 € par jour de retard suivant la signification de la décision et pour une durée de 60 jours ;Juger Madame [L] [X], responsable des nuisances sonores causées par son locataire à Monsieur [D] [F] ;Condamner Madame [L] [X] à verser la somme de 4.000,00 € à Monsieur [D] [F] au titre de son préjudice de jouissance ;Condamner Madame [L] [X] à régler à Monsieur [D] [F] une somme de 1.500,00 € sur le fondement de l'article 700-2 du Code de procédure civile ;Condamner encore Madame [L] [X] aux dépens de la présente instance, comprenant notamment les frais d'assignation, de notification de ladite assignation et de signification de la décision à intervenir ;Dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir.
Par conclusions en réponse n°2, Monsieur [D] [F] actualise ses prétentions et sollicite du Juge des contentieux du tribunal judiciaire de Grenoble de bien vouloir :
Juger que dans le contrat de bail ne mentionne pas le dépôt de garantie et une provision pour charges récupérables ;En conséquence,
Condamner Madame [L] [X] à payer à Monsieur [D] [F] la somme de 144 € au titre de la restitution tardive du dépôt de garantie ;Condamner Madame [L] [X] à rembourser la somme de 560,00 € au titre de provision pour charge versé à compter de la prise d'occupation du logement, somme à parfaire au jour du jugement ;Enjoindre à Madame [L] [X] de communiquer les quittances de loyer réclamées par Monsieur [D] [F], au besoin sous astreinte de 50,00 € par jour de retard suivant la signification de la décision et pour une durée de 60 jours ;Juger Madame [L] [X], responsable des nuisances sonores causées par son locataire à Monsieur [D] [F] ;Condamner Madame [L] [X] a versé la somme de 4.000,00 € à Monsieur [D] [F] au titre de son préjudice de jouissance ;
Condamner Madame [L] [X] à régler à Monsieur [D] [F] une somme de 1.500,00 € sur le fondement de l'article 700-2 du Code de procédure civile ;Condamner encore Madame [L] [X] aux dépens de la présente instance, comprenant notamment les frais d'assignation, de notification de ladite assignation et de signification de la décision à intervenir.Dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir.
Par conclusions en défense n°2, Madame [L] [X] sollicite du Juge des contentieux du tribunal judiciaire de Grenoble de bien vouloir :
La condamner à verser à Monsieur [D] [F] la somme de 77,38 € en remboursement des provisions sur charges trop-versées sur l'année 2022 ;Constater que Monsieur [D] [F] échoue à démontrer que Madame [L] [X] aurait refusé de lui remettre les quittances de loyer ;Constater que Monsieur [D] [F] échoue à rapporter la preuve du versement par ses soins d'une somme de 960 € ;
Constater que Monsieur [D] [F] échoue à rapporter la preuve de l'inaction de sa propriétaire face aux comportements qu'il a dénoncés de la part de Monsieur [M] [Z], petit-fils de la concluante et également locataire au sein du bien immobilier ;Constater que Monsieur [D] [F] échoue à rapporter la preuve de son préjudice actuel ;En conséquence,
Débouter Monsieur [D] [F] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;Condamner Monsieur [D] [F] à payer à Madame [L] [X] la somme de 150 euros au titre des réparations locatives ;Condamner Monsieur [D] [F] à payer à Madame [L] [X] la somme de 1.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
A l'audience du 10 avril 2025 Monsieur [D] [F] et Madame [L] [X] représentés par leurs conseils maintiennent leurs demandes.

La décision a été mise en délibéré au 22 mai 2025 par mise à disposition au greffe.

Pour un complet examen des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé à leurs pièces et conclusions, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION :

1 Sur la demande de pénalités en raison du retard dans la restitution du dépôt de garantie

L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « Lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l'intermédiaire d'un tiers.
Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l'article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie.

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile.
Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.

Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu'elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble. Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l'ensemble des comptes.
Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. Il ne doit faire l'objet d'aucune révision durant l'exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.
En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur. Toute convention contraire n'a d'effet qu'entre les parties à la mutation. »

En l’espèce Madame [L] [X] reconnait le versement de la somme de 960 euros lors de la signature du contrat et mentionné dans l’acte de caution solidaire régularisé avec Madame [B] [F]. Ainsi, s’il n’est pas mentionné de dépôt de garantie dans le contrat de bail, le versement de la somme de 960 euros correspondant à deux mois de loyers doit s’analyser en un dépôt de garantie versé pour le compte du locataire. Cela est confirmé par Madame [X] dans le courrier adressé à Monsieur [F] le 19 avril 2022 et elle le reconnaît en ayant procédé au remboursement du dépôt de garantie par chèque du 27 septembre 2024 libellé à l’ordre de Monsieur [F].

Monsieur [F] sollicite la somme de 144 euros au titre des pénalités de 10 % par mois de retard.
Il a donné son congé par courrier recommandé du 20 avril 2024 et un état des lieux de sortie contradictoire par acte de commissaire de justice a été réalisé le 27 mai 2024.

Il est constant que Madame [X] a procédé au remboursement de la somme de 960 euros par chèque du 27 septembre 2024 alors que le bail a pris fin le 20 mai 2024 et que le logement a été restitué lors de l’état des lieux de sortie du 27 mai 2024.

En application de l’article 22 alinéa 4 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie devait être restitué dans le délais deux mois soit au plus tard le 27 juin 2024.

Dès lors, Monsieur [F] est fondé à solliciter le paiement des majorations de retard du 27 juin 2024 au 27 septembre 2024 soit pendant 3 mois :
480 x 10% x 3 = 144 euros.

2 Sur la demande au titre des charges acquittées

Aux termes de l’article 1103 du code civil « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »
Aux termes de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, « (…) les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.
Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d'eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d'Etat. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires. »

La régularisation des charges locatives peut intervenir jusqu’à l’audience devant le juge.

En l’espèce il ressort du contrat de location que le loyer est fixé à 480 euros et que le montant à régler mensuellement par le locataire est de 500 euros. Il convient donc de retenir un loyer hors charges de 480 euros et une provision sur charges de 20 euros par mois.
Monsieur [F] a réglé un montant de 500 euros par mois et il a donc acquitté un total de provision sur charges de 560 euros sur la durée totale du bail de 28 mois.
Madame [X] admet que le locataire a payé un loyer mensuel de 500 euros.
Elle a donc perçu 240 euros de provision sur charges annuelle en 2022 et 2023 et 80 euros en 2024.
Madame [X] produit le décompte des charges locatives pour l’année 2022 qui s’élèvent à la somme de 162,62 euros alors que le locataire a versé 240 euros. Le trop-perçu s’élève donc à 77,38€.
Elle ne produit pas les décomptes de charges de 2023 ni 2024 alors que la régularisation aurait dû intervenir une fois par an. Les provisions sur charges n’étant pas justifiées, Madame [X] devra les restituer à Monsieur [F].
Ainsi Madame [X] sera condamnée à restituer à Monsieur [F] la somme de 77,38€ + 240€ + 80€ = 397,38 euros outre intérêt légal à compter de la décision à intervenir.

3 Sur la demande en indemnisation pour préjudice de jouissance

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que Le bailleur est obligé :
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
Ainsi, le bailleur est responsable envers son locataire des troubles ou nuisances causés par un autre de ses locataires pouvant notamment consister en un comportement agressif voire violent à l'égard de ses voisins ou même à raison du bruit qu'il peut provoquer dans les lieux.
En l’espèce, il ressort des éléments du dossier que Monsieur [F] a adressé un courrier à son bailleur le 6 avril 2022 dans lequel il fait état du comportement bruyant de Monsieur [M] [Z] en récapitulant une dizaine de dates précises comprises entre le 5 février 2022 et le 1er avril 2022.
Monsieur [F] a déposé une plainte à l’encontre de Monsieur [Z] le 8 avril 2022 pour des nuisances répétées depuis le 5 février 2022 et principalement du tapage nocturne. Dans ses déclarations il indique subir des nuisances quasi-quotidiennes consistant en de la musique à forte intensité. Il produit un certificat médical en date du 9 avril 2022, du Docteur [H] faisant état d’un état de fatigue intense et d’un début de syndrome anxiodépressif.
Or, contrairement à ce que soutient Madame [X] son intervention auprès de Monsieur [Z] n’a pas permis de faire cesser les nuisances puisque Monsieur [F] a ensuite déposé une main courante le 18 octobre 2022, se plaignant d’avoir perdu son travail en avril à la fin de sa période d’essai en raison de son manque d’autonomie pour défaut de sommeil.
Monsieur [F] produit également une attestation d’un voisin du 18 octobre 2022, Monsieur [Y] [V], indiquant entendre fréquemment des bruits de musique et fêtes nocturnes depuis le mois de février 2022 ainsi que des disputes nocturnes.
Monsieur [I] [K], qui résidait à la même adresse que Monsieur [F], a déposé deux plaintes à l’encontre de Monsieur [Z] le 7 avril 2022 et encore le 31 décembre 2024, ainsi qu’une main courante le 18 octobre 2022, pour des faits de tapage nocturne.
Au vu de ces éléments, il convient de constater que les nuisances sonores répétées et nocturnes ont perduré au-delà du mois d’avril 2022, et qu’elles ont causé un trouble de jouissance à Monsieur [F] dont Madame [X] sera déclarée responsable.
Madame [L] [X] sera donc condamnée à verser à Monsieur [D] [F] la somme de 500 euros en réparation de son préjudice de jouissance.

4 Sur la délivrance de quittances de loyers

L’article 21 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs prévoit que le bailleur est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer, le droit de bail et les charges.

En l’espèce, Monsieur [F] démontre avoir sollicité la délivrance de quittances de loyers auprès de son bailleur par courrier du 6 avril 2022 réitéré le 28 novembre 2022 par son conseil.

En conséquence, Madame [X] sera condamnée à remettre à Monsieur [F] les quittances de loyers réglés et ce sous astreinte de 10 euros par jour de retard durant 30 jours dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la présente décision.

5 Sur la demande reconventionnelle de paiement au titre des réparations locatives

Aux termes de l’article 1731 du code civil, « s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire ».
L’article 1732 du code civil dispose que le preneur « répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute ».

Madame [L] [X] sollicite à ce titre la somme de 150 euros pour la réparation de la poignée de manivelle du volet du bureau qui est cassée.

Il est constant que le bailleur doit apporter la preuve de l’existence et du montant de son préjudice matériel et qu’il est fondé à solliciter le coût de la remise en état du logement sur la base de simples devis, sans que puisse être exigée la production de factures ni la preuve que les travaux ont été effectivement réalisés.

En l’espèce, il ressort de l’état des lieux de sortie réalisé par commissaire de justice contradictoirement, que la poignée de la manivelle du volet est cassée, fait reconnu par le locataire qui a précisé qu’il devait ramener le matériel nécessaire pour la réparer.

Madame [X] produit un devis de la société G’menuiserie du 26 septembre 2024 d’un montant de 150 euros pour lequel un procès-verbal de réception des travaux a été établi le 26 septembre 2024 afin de procéder à la réparation de la manivelle du volet cassée.

Monsieur [D] [F] sera donc condamné à payer à Madame [L] [X] la somme de 150 euros au titre des réparations locatives.

6 Sur les autres demandes

Aucune considération d’équité ne commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :