TJ 45234, 23 mai 2025, RG 25/00209

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ORLÉANS

JUGEMENT SELON LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND
DU 23 Mai 2025

N° RG 25/00209 - N° Portalis DBYV-W-B7J-HB7T

DEMANDERESSE :

Syndicat des Copropriétaires Résidence “ [Adresse 3] - [Adresse 2] à [Localité 4]”
Le syndicat des copropriétaires est représenté par son syndic en exercice : le Cabinet des Trois Roches, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Amaury DEVILLERS de la SCP LCDD AVOCATS, LISON-CROZE, DEBENEST, DEVILLERS, avocats au barreau de TOURS

ET :

DEFENDEURS :

Monsieur [W] [F]
né le 11 Juillet 1983 à [Localité 6] (LOIRET)
de nationalité Française, demeurant [Adresse 3]
non comparant ni représenté

Madame [S] [F]
née le 05 Décembre 1985 à [Localité 5] (TUNISIE)
de nationalité Française, demeurant [Adresse 3]
non comparant ni représenté

Les débats ont eu lieu à l’audience publique des référés, statuant selon la procédure accélérée au fond du 04 Avril 2025 tenue par Julien SIMON-DELCROS, président, assisté de Olivier GALLON, greffier,

Puis, monsieur le président a mis l’affaire en délibéré et dit que la décision serait prononcée le VINGT TROIS MAI DEUX MIL VINGT CINQ par mise à disposition au greffe de la juridiction.

EXPOSE DU LITIGE

M. [W] [F] et Mme [S] [F] sont propriétaires d’un immeuble au sein d’une copropriété sis [Adresse 3] – [Adresse 2] à [Localité 4].

Copies conformes le :
à : Me Devillers

Par acte introductif d’instance en date du 19 mars 2025, le syndicat des copropriétaires (SDC) de la résidence [Adresse 3] – [Adresse 2] à [Localité 4], a fait assigner devant le président du tribunal judiciaire d’Orléans, selon la procédure accélérée au fond, Monsieur [W] [F] et Madame [S] [F] aux fins de :
- Constater le vote et l’approbation d’un budget prévisionnel par l’Assemblée Générale des copropriétaires conformément à l’article 14-1 de la Loi du 10 Juillet 1965 ;
- Constater, après mise en demeure, la défaillance de Monsieur [W] [F] et Madame [S] [F] ;
- Ainsi, prononcer la déchéance du terme pour les provisions de l’article 14-1 et de l’article 14-2 de la Loi du 10 Juillet 1965, trente jours après ladite mise en demeure ;
- En conséquence, condamner solidairement Monsieur [W] [F] et Madame [S] [F] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence « [Adresse 3] – [Adresse 2] », représenté par son Syndic le Cabinet LES TROIS ROCHES :
Une somme de 114,36 € au titre des provisions sur charges devenues immédiatement exigibles, outre intérêts au taux légal sur cette somme à compter de la décision à intervenir ;Une somme de 876,11 € arrêtée au 1er 2025 au titre des sommes dues pour les exercices précédents, outre intérêts au taux légal sur la somme due lors de l’envoi de la mise en demeure du 31 Décembre 2024 en application de l’article 36 du Décret de 1967, soit sur la somme de 756,04 € ;Une somme de 100 € à titre de dommages et intérêts, outre intérêts au taux légal sur cette somme à compter de la décision à intervenir ;Une somme de 1 200 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de la présente procédure.- Ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du Code Civil ;
- Ordonner au visa de l’article 10-1 de la Loi de 1965 que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice ainsi que leurs droits de recouvrement ou d’encaissement, pouvant être prélevés le cas échéant, resteront à la charge du copropriétaire débiteur ;
- Vu l’article 481-1 6° du code de procédure civile, rappeler que la décision à intervenir est exécutoire de droit.

L’affaire a été évoquée à l’audience utile du 4 avril 2025.

Le SDC [Adresse 3] – [Adresse 2] à [Localité 4] a soutenu oralement ses prétentions auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions en application des articles 455 et 768 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement assignés, les consorts [F] n’ont pas constitué avocat et ne se sont pas présentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où elle l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la procédure accélérée au fond :

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : « A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-I ».

La procédure accélérée de recouvrement des sommes dues par un copropriétaire permet en effet d’assurer un règlement plus rapide des fonds relevant du budget prévisionnel prévu à l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ou des dépenses de travaux prévues à l’article 14-2 en prévoyant la possibilité d’obtenir une décision exécutoire permettant à la copropriété de recouvrer les provisions sur charges et les fonds de travaux nécessaires au bon fonctionnement de son exercice en cours, sans risquer de mettre en péril de sa trésorerie.

La mise en œuvre de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 est conditionnée par l’existence d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2 et demeurée impayée passé un délai de trente jours après mise en demeure (Civ. 3è, 9 mars 2022, pourvoi n°21-12988).

Il convient de rappeler que les sommes dues au titre des exercices antérieurs ne constituent plus des provisions après approbation des comptes et que les frais de mise en demeure ou d’huissier ne relèvent pas de la catégorie des charges de copropriété au sens de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965.

En l’espèce, il est établi que les consorts [F] sont propriétaires au sein de la résidence sis [Adresse 3] à [Localité 4].

Selon procès-verbal du 30 avril 2024, l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes de l’exercice du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023 et le budget prévisionnel de l’exercice du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025 arrêté à la somme de 296.25 euros appelé par quart au début de chaque trimestre civil.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 3]- [Adresse 2] fait valoir que les causes d’un commandement de payer les charges de copropriété qu’elle a fait délivrer aux consorts [F] le 25 octobre 2024 n’ont pas été réglées dans les 30 jours de sorte que ces derniers doivent être condamnés au paiement des appels de charges, fonds de travaux et frais de syndic échus au 1er octobre 2024 ainsi que des provisions à venir devenues de plein droit exigibles.

Le commandement de payer sur lequel le demandeur se fonde, a été délivré le 25 octobre 2024 aux consorts [F] par la SARL PROVOST-TEGUI-GADIOLET, commissaires de justice à [Localité 7], en ces termes :

« En conséquence, JE VOUS FAIS SOMMATION d’avoir à payer entre les mains du SYNDIC, immédiatement et sans délai, les sommes dont le détail suit :
Principal : 719.99 euros
Coût de l’acte : 49.87 euros
Total dû : 769.86 euros
Faute pour vous de procéder au paiement desdites sommes, vous pourrez y être contraint par toutes voies et moyens de droit prévus par la loi… ».

Sont ensuite reproduits in extenso les articles 19, 19-1 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Les causes de la créance dénoncées dans la sommation de payer en date du 25 octobre 2024 et les relevés de compte actualisés au 7 février 2025 versés aux débats font apparaître que les causes du commandement de payer ne correspondent pas au non versement d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou de l’article 14-2 I en ce que le principal vise un montant global de charges impayées, frais d’huissier inclus.

Or, en ne précisant pas le montant de la seule ou des seules provisions sur charges dont les consorts [F] devaient s’acquitter dans le délai de trente jours de la mise en demeure, le commandement de payer qui ne répond pas aux exigences de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, s’analyse en un préalable à une action de droit commun.

En effet, ce n’est qu’à défaut de règlement dans le délai de la provision pour laquelle le débiteur a été mis en demeure, que « les autres provisions ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes » au sens de l’article 19-2, peuvent relever de la procédure spécifique dudit article 19-2.

Il en résulte que si l’arriéré de charges ainsi que les provisions échues et les provisions non échues peuvent faire l’objet d’une condamnation prononcée par jugement accéléré au fond, une telle condamnation dans ce cadre procédural spécifique n’est possible qu’à la double condition que le copropriétaire débiteur ait été d’une part, mis en demeure de payer le montant de la provision non versée à l’échéance et avisé de ce qu’il dispose encore de trente jours pour la régler et que d’autre part, la mise en demeure soit restée infructueuse à l’issue du délai.

En d’autres termes, le règlement dans le délai de la provision rendant irrecevable l’action engagée selon la procédure spécifique visée à la loi du 10 juillet 1965, la lecture de l’article 19-2 conduit à considérer que la procédure accélérée au fond ne permet pas d’obtenir une condamnation au paiement d’un arriéré de charges de copropriété et/ou de provisions échues indépendamment d’une condamnation au paiement des provisions non encore échues.

Ces dernières ne devenant exigibles que par l’effet de l’absence de règlement de la provision, cela suppose nécessairement au préalable que le débiteur ait été dument informé de la somme qu’il devait payer à ce seul titre.

En l’absence de mise en demeure répondant aux critères posés par l’article 19-2, il y a lieu de déclarer irrecevables l’ensemble des demandes formées à l’encontre des consorts [F] par le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] – [Adresse 2], agissant sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 selon la procédure accélérée au fond.

Sur les dépens

Partie perdante, le syndicat des copropriétaires supportera les dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile. Pour ce même motif, la demande indemnitaire formulée par le syndicat des copropriétaires au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

PAR CES MOTIFS